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【任志强谈房价：未来十年房价估计还会再涨】过去十年，我说房价要涨，所有人都骂我，说都怪你说房价要涨，结果就涨了。我想说，十年前买房的人估计也赚了不少钱吧，希望你们把你们赚的钱捐给做公益事业的人。未来十年房价估计还会再涨，不信你今天买一套房试试。(南方人物周刊)
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过去十年预测中国房价最准的人：有生之年不会看到房价大跌
北狼按：过去十年，预测中国房价最准的前三名，第一是任志强，第二是任志强，第三还是任志强。过去十年，中国狂飙突进的房价，让无数宣扬崩盘论的专家和民众被打脸。泡沫必破当然是一种理性，但在现实面前死鸭子嘴硬拿几十年后的必然来指导当下则无论如何不是一种理性，而是一种疯狂。人皆有死，如果有人对你说，未来几十年你肯定会死，你会把他当做先知吗？那些预测房价未来必跌的人，和预测你必定会死的人，都一样不是先知。 北狼承认目前中国的房价，至少北上广深一线城市的房价，我是看不懂了。所以，一起来学习一下吧。 面对疯狂的房价，我们需要面对现实，寻找解决办法。北狼认为，比起牛刀谢国忠之类空喊房价暴跌的嘴炮，任大炮对未来的观察，因其过去十年的正确显得更有价值，更值得细细品读。
任志强1问：任总你好，我在北京工作，现无购房资格，想在燕郊买，燕郊均价2万左右，你看好燕郊的发展吗？答：任何一个城市都可能有溢出效应，这种溢出效应就会使周边的地区在核心城市发展的过程中受益。2问：最近很多一线房企大举向三四线城市发展，比如恒大，碧桂园，您对未来几年三线城市房价走势怎么看？答：统计数据上看到的是更多的房企是向一线二线转移，而不是向三四线城市发展。3问：任总，中国目前房价看似没有所谓的拐点，您认为房价会降？还是房价增速减缓，等待人民收入水平提高？答：房价下降的可能性不大，我没看到哪个国家的房价是下降的。日本是特殊情况，一个是城市化率接近90%，一个是老龄化程度在超长的经营，另外一个已有的住房情况在改善，当改善过后再想提高，与经济的增长不相适应，只有日本这种特例，但很少出现，中国还很远很远。4问：任总，您觉得除了北上广深杭，还有哪些城市的房地产值得投资？答：优先的还是北京。5问：任总，北上广深的房子现在都快10万一平了，现在还能再买吗？会不会被套住？答：要想投资，最好别买最贵的房子，越便宜的房子升值潜力越大，贵的房子是给富人住的，他们也许装修得很豪华，不会轻易去改变，他们换房子的机会就会减少。而一般价格对大多数人来说是刚需的房子，升值的潜力会更大，空间会更多。6问：任总，请问中原地区的二线城市，比如郑州的房价还会涨价吗？答：当郑州越来越快的会成为米字形的高铁的交通枢纽的时候，房价是一个上涨的过程。7问：您觉得中国的房价什么时候会下降？临界点在哪儿？答：我不认为在我的有生之年能看到房价大幅下降的情况。也许你还年轻，但至少我在世的这段时间不会出现。8问：我年龄27，家里有房，武汉上班二环房价18000元，是否值得买一套，我认为武汉房价还会上涨，您怎么看？答：从总体上所有城市相比之下，武汉还属于价格的洼地，房价从未来的情况看，上涨的可能性大于其他情况，所以武汉还没有达到一个中心城市的规模和效果。9问：任总，自己攒了一点小钱，刚够在三线城市买房，要把所有钱用在房子上吗？我该怎么合理用这笔钱，谢谢。答：如果有余钱，放在银行不如去买房子，但买哪里的房子是你自己决定的，一定要买一个有潜力和发展余地的地方的房子，至于是一线二线三线，只要不是你自己居住，在哪里买无所谓。哪里的收益最高就去哪里买房子。10问：任总，我是做餐饮的，感觉很多地方的商铺租金虚高，如果生意不是特别好，根本赚不到钱，您怎么看这种现象？答：在印度的贫民窟里面，租金最高的是餐饮，比如他们叫面包房，类似于做面包之类的产品的地方，他们的租金也是最高，民以食为天。所以关键是你的餐饮是不是够好，如果你的餐饮够好，租金的价格不是问题。如果你的餐饮本身的情况不够好，低租金不一定能解决问题。11问：你的“房价永恒上涨论”怎么理解？答：人口不断增加，经济不断上涨的过程中，房价必然是上涨的，只有在一个城市经济开始下滑，堕落，人口开始离去的时候，这个城市的房价才会不再上涨。当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程中，多数城市还是上涨的。12问：突然回答这么多犀利的问题，明天媒体会不会炸？答：这个问题我没法回答你，只能由你们来决定了。13问：想请您以一个过来人的身份对现在的年轻人提几条衷心的建议，好让这些人少走弯路，早一些成熟。答：书看得多了就会少走弯路，通过他人的经验中获取自己应该获得的知识。重要的是认知论上，要有独立思考的能力，当你能独立思考的时候就不会随波逐流，就会少走弯路。14问：假如房产产权70年这个政策不变，同一个人花几百万在大城市买房的生活质量肯定不如租房好，说的对吗？答：《物权法》上说房产权到期后自动续期，这已经定在中国的法律中了。所以70年产权已经变成了一个伪命题。我个人觉得你的钱没有其他的用途，还是买房子好，不管是几百万还是几千万，也许买房有更多的升值空间。15问：任总，给我们简单介绍一下美国的房地产是什么样子的？答：这大约要用很长的一个时间才能讲情况。最简单的说，美国的房地产是以二手房交易为主，而中国的房地产由一手房转为二手房转移大概需要很长的一段时间，也许8年、10年以后。真正转入以二手房为主的市场，和现在以一手房为主的市场是完全不同的一个概念。16问：什么情况下北京房价会下降。北京比纽约高合理吗？答：北京是个权利中心的城市，纽约是市场化的城市，二者没有可比性。不改变中国##决定一切，##决定一切，决定经济的情况，北京房价应该比纽约更高，从目前的情况看，北京应该会增加到3000万人口，这种需求依然在继续，但纽约绝不会因此增加更多的人口。纽约现有的房价高的大概10万美金/平米，一般的也要3-4万美金/平米。北京现在和纽约的差距还很大。17问：任总你认为未来10年中国是否会发送类似美国次贷危机的情形？答：中国不会发生类似美国的次贷危机，因为中国有巨大的首付。中国在个人住房市场的杠杆率是非常低的。美国仅仅3亿多人口，但个人住房信贷达到13万亿美元，几乎仅次于GDP总量,而中国只有GDP的1/5。而中国恰恰是个人住房的杠杆率太低了，才不会出现类似于美国的次贷危机。18问：强哥，您觉得，年轻人在买房和创业之间应该如何选择。答：年轻人为什么总要把工作和生活对立起来呢？创业或许不需要自己的钱，但生活要靠自己的钱。如果你只有一笔资金，又想创业又想买房，你可以买房当办公室，这样就不需要租办公室了。所以买房和创业之间不是一种绝对的对立情况。如果你的创业有更好的一种投资需求，就会有投资者为你提供资金。或者说你根本就不是在创业，你是在就业。19问：几年前，你说中国的房子就是炸掉也不会降价，当时很多人骂你，现在过去几年了，你还有什么要表达的？答：我没说过你说的那种话，我说的是炸掉的是那些过多的库存，而有些库存炸掉是为了改变他的用途。比如过去深圳有很多工业加工厂房，而工业加工已经成为淘汰的项目，不炸掉工业厂房，你还会住在那种地方吗？炸掉是为了改造，改变他的用途。也许你理解错了，或者说你被传言欺骗了。20问：任总，您觉得北京学区房近5年会发展成什么样子，您更看好北京哪个位置的学区房呢？谢谢你，盼复。答：北京的问题是2000多所中小学几乎减少一半，仅西城区就缩减了一半的学校，曾经一段时期，计划生育导致生源不足而减少了教育分配，因此才有了学区房的概念。这种学区房从目前来看，最优秀的集中在几个区域，比如西城、海淀、东城，而南城几乎看不到学区房的需求，他们没有特别优秀的，或者说很少有几个优秀的学校。未来的发展主要是普及化为主的一种教育方式。21问：您认为中国有可能进入租房时代吗？一个二十岁的有生之年能见到吗？答：中国要想进入租房的时代，至少国家或者个人能提供用于出租的房屋。比如在德国，有合作社的方式来进行租赁的，而这些租赁房屋属于政府的大概17%，而属于个人的有80%多。中国一直限制个人购买第二套第三套，所以拿不出更多的房子用于租赁，而政府本身又很难满足整个租赁市场的住房需求。租赁市场的建设需要制度做保障，目前我们没有出台相关的更好的制度。22问：年轻人，买房还是租房？答：无论年轻人还是老年人，都需要有一个正确的看法。租，最后是没有实物存在的！买，这个东西是你的，他除了居住功能外，还有个自然升值的功能。从全世界的角度看，这种自然升值，在人口密集和聚集的区域，是有保障的。23问：任总，对于年轻人来说，你建议租房还是贷款买房？未来十年房价会有怎么样的变化？答：无论是年轻人还是成年人，只要是有经济支付能力的人来说，都应该买房子。买房子，至少他的资产价值还在；而租房子，所有的付出未来都会一无所有。24美国正在收缩货币政策，中国也有这个迹象，加上经济L型新常态，这会不会导致日本那样的崩盘？答：我不认为中国的经济会出现类似于日本那样的崩盘，我也不认为是L型，也许是一个继续下降的斜坡，并没有到在某一个程度达到稳定的情况，只是下滑的速度会减慢，但距离崩盘还有很远很远。25问：近期北京通州的房价会不会大幅度增长？答：当我们的政策是以房价为主要调控目标的时候，供求关系就会因为调控政策的出台在短期内受到遏制。而长期内供需关系就会恶化，因此，一段时间之后房价仍然会大幅度上涨。重要的是以供需调节政策，这样才有可能达到平衡。如果不能满足供需，而仅仅是从限购、限制需求的方法来抑制房价的话，短期内可能有效，长期而言通常是可无效甚至失败的。26问：大炮最近的生活状态是怎样的？每天都干些啥？答：我的生活很好，每天可以读很多的书，虽然有些活动，上级不让我们参加，但我们从事一些公益的事情的时候，他们还是会批准的。重要的是自己的心态，我可以看很多的书，我可以和很多朋友聊天，我也可以听到很多批评的声音。如果一个人的心态，始终保持着良好的状态下的时候，你的生活状态就会非常好的。尽管你的生活可能在物质上并不缺少什么，但如果缺少精神上的追求或者没有一个努力的方向，也许你仍然会感到茫然。重要的是生活中要有一个明确的自我追求的目标。27问：任总，您讨厌王健林吗？答：我为什么要讨厌王健林呢？应该说，任何一个人我都没有讨厌过他们，你可以喜欢，也可以不喜欢。不喜欢，就离他们远点，何必要去讨厌他呢？我们还是希望所有人都成为我们的朋友。希望你们和所有人站在同一个角度上去看问题。 也许你们分析的方法不同，但不要从个人的恶好、习惯去分析一个人或讨厌一个人。看一个人要看他为国家做出了多少贡献，要看他是不是真实的。28 问：王思聪为什么定价比您高？答：也许他是为了挣钱，我是为了交流。不过，我也会逐步提高我的价格的。但我更愿意和大家分享我们在一起更愉快的一些“场所”。29问：您觉得刘春和潘石屹这两个人怎么样？我觉得你比刘春帅太多！答：他们都是我的好朋友。刘春有更多的思想，潘石屹有更多的温柔，两个人类型不同，人不能只看外表，要看内心，他们都是我的好朋友。30问：任总，您觉得目前北上广深的房价有泡沫吗？未来十年这几个城市的房价有降价的可能吗？答：在中国城镇化率还很低的情况下，尤其是真实的城镇化率还很低的情况下，从整体而言，房价大幅下跌的可能不存在。至少从世界各国出现泡沫的情况看，大多是在局部出现了人口的下降或城镇化率已经达到很高的程度下出现的，中国还没到那个时候。但中国的宏观政策是我们没办法决定的，如果这些政策出台的太离谱，可能在局部时间内发生比较大的波动。尤其是中国的货币政策，决定中国未来的城市化。31问：这几天一线城市地王频出，包括上海、深圳、北京都出现了跳涨式的单价地王，对接下来的楼市走势影响会如何？答：地王的频频出现，对整个城市发展并不一定是好事。只要是高单价的地王，都必然是生产豪宅产品，对普通人来说没有太多意义。对城市的发展来说，仅仅有豪宅是不行的。接下来的走势要看供求关系和政府的政策，我们的市场还是受宏观政策的影响占主导地位。32问：大神，听你的话买了房，请问深圳的房快上天了，还能买吗？是推荐中心区旧点的还是关外新盘？答：从人口结构看，深圳是中国目前最好的城市。老龄化程度最低，年轻人实力最强，创新程度最高，而发展最快。这些都是被楼市所关注的要点。至于选择哪里投资，可能要看具体的情况。33问：任总，中国的债务危机会爆发吗？如果爆发，楼市会不会下跌？答：债务危机分三种情况。第一种：国家的债务危机，如希腊。第二种：企业的债务危机，如美国的金融危机。第三种：个人的债务危机，在中国几乎不可能。但企业的债务危机，在某些地方已经出现了。至于把全国都变成一种危机状态，至少从目前的财务情况来看不太可能。我们有一些地方债，但很难形成巨大的危机。企业债、P2P、银行债，都可能在局部出现危机，在短期可能不会影响到中国的经济。34问：任总，您好！请问你，未来十年北京上海的房价与香港比肩吗？谢谢。答：北京上海进入完全市场化的情况下，人口至少在现有的情况下会急剧增长。但中国的政策谁也不知道，对大城市来说，行政政策希望人口不断减少或减少增长速度，这就是自由市场与非自由市场的区别。政府的政策在短期内对房价的影响是巨大的。但从从长期看，不改变政治格局和经济格局，一线城市尤其是北京上海的房价依然是上涨趋势，至于什么时候与香港比肩，我觉得还早着呢。35问：大炮大叔，您对青岛的房价怎么看？近期会增长吗？答：从数据上看，青岛依然是总存量过多的城市。如果没有更多的移民向青岛集中或度假向青岛集中。青岛在较长的时间内，很难把现有库存消化掉，但不等于房价不涨，因为新建的房子总比旧的房子好。但难以消化的是已经形成的库存。36问：我只想问，北上广的房还能买吗？答：这个问题最简单了，如果要问我，我一定要说还能买。当一个城市还有经济增长能力或者说因为文化政治等其他要素导致这个城市人口在不断集中的时候，那么这个城市区域的房子就是涨价的过程。当我们的城镇化发展速度更快的时候，人民会发现我们现有的城市规模已经很大了，但和国际上比较，还是很小很小，也许我们会有更多的大型城市出现，典型的一线城市更是首当其冲。为什么会有很多很多的限制性政策在一线城市出现，就是因为他们不想让这个城市发展的更大，但也许人们的想法和政府的想法是有差别的。37问：任总您对未来十年的经济走向乐观吗？未来十年大城市对年轻人来说更有发展机遇还是挑战更严峻？答：判断未来10年经济的走势，最主要看我们的制度变化，如果我们的政治制度让我们的市场经济能够充分发展，那么未来就会很乐观。比如十八届三中全会特别提到，市场决定资源的配置，市场决定价格。而我们离这一切还很远。如果这一些都控制在政府手里，未来经济就会有很多困难。那么未来10年，对所有年轻人，对所有人中国人来说，更重要的挑战是我们现有的制度，能否为市场经济和未来经济创造条件。38问：您认为在一线城市打拼的年轻人应该先买车还是先买房？答：车只是个工具，房子不一样，即是居所，也是投资品，有双重功能，或多重功能。如果你不是天天要跑路，以跑路为主要工作的人，就不是先买车，而是先买房。39问：您认为选择从商，专业背景重要吗？什么是让一个商人成功最重要的因素？答：历史上把仅仅作为商品交易称为商人，更多的人是把企业家当成商人。二者是有差别的。如果做为一个企业家，不一定需要专业背景，最重要的是发现机会寻找机会的能力，同时要有解决问题的办法。作为企业家来说，更主要的是创造财富，如果没有很好的组织能力，没有团队，没有把一帮人聚在一起的能力，企业家是很难做成的，不同于做一个小买卖。从商和从企业是两个不同的概念。40问：任总好，本人生活居住在北京，在三亚投资了套小户型公寓，现在犹豫是否还要保留，您看好三亚的发展趋势吗？答：长期看好，短期不行。要看你的资金是否要着急用，如果不着急能到长期就留着，短期要用钱，赶紧卖了吧。投资主要在你资金运用上，没有用，继续留着。41问：您对当下正攒钱努力买房的年轻人有什么建议吗？鼓励大家如果有钱就买房投资吗？答：如果把钱拿去投资，买房可能是最好的投资之一。如果是作为投资用，买房子就不存在攒钱的问题。你可能买的是最便宜的房子，也许不是为了去住，也许很远，也许从来没去过。但升值后把他卖掉，小房子换成一套大房子，从远距离变成近距离。但如果是自己居住，就要选择适合自己的房子。从时代发展和城市发展来看，房子是相对于更保险的投资方式，至少在城市发展还不足以满足人们需求的情况下。42问：您觉得中国房地产界，除董藩老师外，谁对房地产的理解最深刻？答：对中国房地产理解最深刻的好像应该是我吧！董藩老师有很多理论的研究，认识也很深刻。但董藩老师最缺乏的是实践，他没有干过具体的项目，所以他可以从宏观去讲，但不会实际去操作。43问：您在生活中是个可爱的人吗？你能给现在的年轻人一些警醒吗？相对年轻人说些什么呢？答：我曾经被人们称为公敌，也被称为任大炮，所以可能并不被人们看的很可爱，但是我觉得人是要有真诚的。如果我们生活在一个假话的世界，我们永远不会有真诚。我们希望所有的年轻人最重要的是，不要随着时代的潮流而随波逐流，要有自己坚定的想法，和坚定的追求，重要的是你能独立思考。为自己而活着，而不是为别人而活着。人们说这个社会是一个共同的社会不能为己为私。这是错的。只有利己的时候，才能为公。因为你不能妨碍别人。44问：任总，请问您一般和潘总一起吃饭谁请客啊？答：过去请小潘吃饭都是我掏钱，我退休以后小潘比较自觉，他开始掏钱。这是一个变化的过程，不过谁掏钱不重要，重要的是我们能在一起吃。45问：问您个关于美食方面的问题：小笼包、臊子面、西红柿、海鲜酱、台湾菜、西餐，不知道您爱吃什么？答：美食之所以美，是因为各有各的风味，谈不上什么喜欢不喜欢，我是一个从未成年时候，就在农村插队吃糠咽菜……生活给我很深的印象，和那个时代相比，以上列举的东西都是好东西。最遗憾的是我在食堂里面的时候，员工们都说，我从来不说饭不好。什么样的饭我吃的都很香，因为那比我们在农村插队的时候要好的多得多。46问：任总，想成为您的女婿该怎么办呢？答：这个我说了不算，这是你们自愿的问题，这是我的女儿自己做出选择的问题，我永远不会替他们做各种各样的选择。从小时候就这样，长大了更是如此，我希望当你有了女儿的时候，也用同样的办法去看待他们的选择。文章来源：水木社区房地产论坛，标题系编者根据原文内容所加，如有侵权请及时联系小编删除！财关注(微信号：caiguanzhu）注：本文所提股票和观点，均为自己的投资感悟，不构成投资建议。投资有风险，入市需谨慎。
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导 读所谓的大势研判，无非是三个方面：经济、政策与市场。当我们谈到市场的时候，如果你对前面两个问题已经有很好的把握，下判断只是一个自然而然的过程。（来源微信公众号：正略服务业研究所）对经济和政策的看法第一，对于经济。当前中国经济最大的宏观背景叫增速换挡和结构调整。我们处在增速换挡和结构调整哪个时点？我认为我们处在增速换挡期的，从快速下滑期进入一个缓慢的探底期。我认为未来中国经济是L型，L型会有多长呢？告诉诸位，L型会有三到五年，会超出很多人的想像。我知道现在又有人谈中国经济要复苏的事情，我告诉诸位“没有！”。增速换挡期跟历史上其他时点有很大不同。一是时间会很长，韩国用了15年，日本用了12年。二是调整特点和深度不同，由于处在重化工业阶段的特殊时代背景，干得成的韩国、日本都曾超调到零增长，我们做好准备了吗？三是对金融体系的冲击一定超过过去，历史都有明证的。即将展现在我们未来的，将是一个大的变动，很多都是我们之前未曾经历过的。表面上是经济L型，但是这个L型并不平静，经济结构内部将发生深刻的剧变，也需要我们的政策做出积极的应对，也包括要拿出勇气和决断。这是对经济的看法。第二，对于政策。政策无非两个：需求侧和供给侧。从改革的讨论到达成共识，再到落地攻坚，这有一个过程，这需要决断，我认为中国现在已经从方案讨论期已经进入一个落地试点期，当然离大规模的攻坚期还需要政治经济条件，大致在明年，最晚2017年开始出现。那一出手，将决定未来五到十年，甚至三十年，奠定未来三十年的制度基础。转型期存在的不确定风险所有追赶的经济体都在某一个时点出现增长平台的切换，这个时点在哪？就是1万1国际元，中国是7800，都出现高速向中速增长阶段的切换。未来中国有两种前景：第一种像德国、日本、韩国一样，成功实现增速换挡；第二种像拉美一样，掉下去。这个概率是什么呢？二战以来的70年，世界上101个追赶经济体，干成的只有12个，就是跻身发达国家俱乐部的。我们再去掉沙特这种资源经济体，人家命好，底下全是石油。真正靠工业化和城市化的，就是德国、日本、韩国和中国台湾。未来我们能够成功的话，我们创造的奇迹比第一个奇迹要大，13.7亿人进入发达国家行列，时隔五百年中国重回世界之颠，我们就处在这样一个伟大的变革时代。我们在研究这个问题的时候，我们发现增速换挡实际上是表象，更重要是它的增长动力结构的变化，以及它的政策能否及时做出调整。我们研究这些经济体的时候，我们发现增速换挡的两个典型：第一个是刘易斯拐点出现；第二个是房地产长周期拐点出现。这意味着传统的增长模式退潮。我们来看中国，经济为什么会增长？我的理解非常的朴素，因为人和制度，一个好的制度释放了人才创造财富的活力。我们过去这三十年成功的推动了两轮改革，释放了我们的红利，我们正在重启第三轮改革。我们最大的红利是什么呢？人口。大家要记住一个数，62-72年是中国的主流人群，出生高峰；随后我们出现了断崖，因为计划生育。62-72年这拨主流人群决定了中国经济增长与经济结构的基本特点，比如这一拨人过去十年买房，中国房地产黄金十年。我们要看一下目前这一拨人在九十年代20、30岁提供了廉价劳动力，现在这一拨人38-58岁，什么概念呢？中国的主流人群还有7年将会退出劳动力市场，随后中国劳动力将会出现断崖式下滑。中国还有7年的窗口期，这7年非常关键。我们过去的高增长非常的简单，我们通过好的制度，改革开放，使我们廉价劳动力成本得到发挥，78年我们城镇化率只有18.3%，10亿人口8亿农民，然后发展制造业，生产的产品进行出口，赚的钱在国内消费升级，从80年代的温饱，90年代的耐用品，2000年以来的汽车、地产。但是大家看这个最基础的逻辑被破坏了，廉价劳动力的时代结束了。因为中国是60岁退休，在岁劳动力人群开始出现峰值，开始减少，往回追溯，03年、08年刘易斯第二个拐点出现。所以我们可以看到过去二十年我们农民工基本不涨，近年大幅上涨，所以我们看到我们的出口出现了换挡。这就是我们看到的第一个传统旧的增长模式的落幕。所以我们看到一大批新兴产业在2012年、2013年开始酝酿、开始爆发，所以我们看到创业板牛市从600点涨到4000点，有这么一个大的宏观背景。我们再来看第二个中国增速换挡的典型事实，房地产长周期拐点结束。统计表明，20-50岁的人是买房主流人群，在去年这个人口达到峰值。我们来看，这就是中国未来房地产市场。我们可以看一下，在去年房地产投资从年初的19.3%，一口气跌到现在基本零增长，当月是负增长。未来中国的房地产是一个什么样的特点呢？这里的核心问题是什么？这里的核心问题是人继续往往大城市迁移。我们做的几个经济体的研究，尤其是房地产长周期拐点出现以后的特点。我们来看一下，人继续往大城市迁移，美国、日本都是如此，这是最基本的经济规律。为什么呢？因为那些有才华的年轻人和财富净值人士他们天然的选择到大城市当中去，因为只有大城市才可以给年轻人实现梦想的舞台，只有在大城市才可以为有财富人士提供优质公共资源。那么问题的关键就来了，一线城市有销量、没土地，表现为价格的上涨和“地王”的再现；三四线城市没有销量，但是土地库存高起、价格低迷。所以我在去年对中国的房地产做了一个预测，叫“总量放缓，结构分化”。未来十年一线城市涨10倍，三四线城市涨不动，房地产投资零增长。为什么房地产投资零增长呢？一线和核心城市十几个，他们占整个中国房地产投资20%，中国大部分实际上是三四线城市，几百个城市，占了80%的投资。也就意味着80%的房地产投资来自于三四线城市，他们在去库存的话，我们向依赖刺激房地产来稳增长，这条路是走不通的。这就是我们对整个中国经济大的宏观背景的交代。我们在去年有篇文章《当前中国经济与资本市场类似96-01年：改革牛》，在市场上首次提出改革牛，当时对经济的判断是中国经济是L型。大家可以看一下，从2010年到现在，我们GDP基本降了一半，你会看到很多市场指标都跌不动了。也就是说未来我们下降的空间可能不大，但是想起来也很难。未来经济结构将会发生剧变，需要我们通过积极的变革来赢得未来。对于短期的经济形势，我想没什么好讲的，情况大家也都清楚。过去的一年中国经济经历了一轮快速的下滑，所以我们6次降息、5次降准，但是毫无疑问，出路都不在这儿。那么出路在哪里呢？我们来看政策。政策，无非是短期的宏观调控和长期的改革。宏观调控，无非是财政货币。供给侧改革和需求侧刺激的区别是什么？需求就是消费、投资、出口。如果我们认为是需求的问题、是周期的问题，我们应该通过财政货币来刺激；但是我们认为人口红利结束供给侧出现问题，我们应该通过改革。过去，曾经在大的拐点上我们一开始是出现误判的，所以我们试图在一开始通过刺激，维持旧的产能，来寄希望可以重回高增长。直到后来我们在对这个问题逐渐达成共识，也就是最近总书记讲要供给侧改革。那么供给侧改革，改革究竟改什么？我以为衡量改革只有一个标准，就是效率，那些能够提升效率的改革都是好的改革，那些无效率的改革都是不好的改革，都是打着改革旗号的倒退。那么怎么提升效率呢？那就是破旧立新，把无效率的破掉，把有效率的放出来。我们看九十年代末我们做了什么？九十年代的纺织，当时的纺织跟现在钢铁一样，承担着过多的企业社会责任，破不掉，出清不掉，怎么办呢？上行政手段。会有两个冲击，冲击不良，当时我们GDP只有9.2万亿，我们剥离了1.4万亿，这就是改革家的魄力。冲击就业，买断工龄，所以没有三年的阵痛不要谈改革，关键时刻是需要一点勇气和魄力的。立新，国企抓大放小，原来的机制不行，换一帮人，换一个机制。商品房改革，加入WTO，我们就在几个大招开启了我们新的黄金十年。那么我们现在的改革需要做什么呢？破旧，我认为九十年代末我们纺织压锭，现在我们就要炸掉钢铁炉子。重化工业的时代、房地产的时代已经落幕了，产能严重过剩，为什么这些过剩产能就出清不掉呢？如果让它循环下去，它将会把我们的金融体系拖垮。类似的这些传统行业要有点魄力，把它产能出清掉。出清掉以后，会有两个冲击：第一个冲击不良，不要怕，剥离，债务货币化；第二，冲击就业，我认为对就业我们有办法，放活服务业。我一直有个观点，过去三十年的成功是中国制造业开放的成功，未来三十年的成功是中国服务业开放的成功，WTO的核心是货物贸易开放，BIT、TPP核心是服务业贸易开放。但是我们也留意到中国的制造业开放程度还是非常高的，但是中国的服务业有大量的管制，我们经常讲我们要道路自信、理论自信、制度自信，我以为最大的自信就是改革、就是开放，敢于进行全球的竞争，这就是自信。我们来看2010年当时加入WTO的时候，当时我们的决策层也被各种利益集团游说，大家说这个产业不能加、那个产业不能加进去，狼来了。结果我们的政治家做了决断，大方向是对的，进去。结果呢？我们相信企业家，我们相信市场，2001年我们的纺织、我们的家电、我们的优势产业打遍天下无敌手。如果中国未来要依靠发展发展高端制造业和服务业的话，我们现在要做的是什么？开放。那些传统的国有领域向民营企业开放，那些对国外还没有完全开放的领域要有序的、积极的进行开放。方向肯定是这样的。当大的方向是对的话，我认为现在就需要我们做出决断的时候，是检验我们是否真正对市场有诚意的阶段。十八届三中全会讲，让市场在资源配置当中起决定性作用。当然我一直认为，改革是一个政治经济学逻辑，还要有一些条件的配合。对大类资产的看法大类资产无非是：股市、房市、债市、汇市和大宗商品。股市
对于股票市场，5、6月份我们出现了改革预期的调整和去杠杆，“改革牛”被弱化，“杠杆牛”消失，所以引发了6月15-8月25日A股的异常波动。随后我们在9-10又开始积极的推荐A股。站在现在的时点我们有这么几点最新的看法：第一，目前市场有两个特点：一是存量博弈。存量博弈，意味着是结构性行情。结构性行情在哪呢？一定是在中小创业板；二是前方有密集的成交区，要进行突破的话，那要有两个催化剂：第一个催化剂，要有增量资金，尤其是今年底明年初，是银行的理财、保险可能的潜在增量资金做大类资产配置讨论的时点。一定要盯紧各个渠道的增量资金会否以及以什么形式进入这个市场；第二个催化剂，我认为钱还是表象，核心是有没有可能有重磅的利好，就是我们提出的“改革牛2.0”，有没有可能从方案的讨论期进入一个落地的试点和攻坚期，提升整个市场的风险偏好，改变我们很多企业的治理效率。会否从修复到中级行情，以及风格的切换，大家核心要看这两个，如果没有，只有结构性行情。这是我们对股票市场的看法。债市
债券市场在战略上看多，但是我们要强调，大家留意空间，我们可能正在进入债券牛市的下一场，包括美联储加息、IPO开闸等等，明年的压力会比今年要大。房市
总量放缓，结构分化。美元正在重启第二轮强势周期，在美元的强势周期和和中国经济需求低迷的时候，大宗商品，恐怕未来两三年还要在底部进行调整。汇市
美元正在重启第二轮强势周期，大宗商品正在进行底部盘整。四个风险海外风险
第一，12月份美联储加息，可能对风险资产有些扰动，以及资本轮动有些扰动；第二个风险，新兴经济体的风险，尤其是那些资源经济体。大宗商品价格已经调了一年半了，我们看到很多拉美的经济体已经出现了负增长，而且他们外汇储备的情况现在还不如东南亚的经济体；如果大宗商品还有两到三年的调整期底部，那么我不知道谁会抗不住。也就是说市场在前期大家预计的国际金融危机的第三波，从美债、欧债到新兴经济体主权债务违约，会不会引爆，需要大家留意。国内风险
第一，经济基本面，明年可能不良和刚兑的压力比今年要大；第二，政策的不确定性。因为我们把未来寄托在改革上。（来源微信公众号：正略服务业研究所）
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