签订土地流转合同，这些条款应注意
随着国家政策的支持，土地流转越来越多，土地流转一般包括出租、转包、转让、互换等方式。那在签订土地流转合同时要注意什么呢？
【一】在土地流转过程中，所有权不能变，承包权不能变，土地的使用方向不能变。
【二】根据土地的级差，在尊重群众意愿的基础上，合理确定土地流转承包价格，全额归农户所有。
【三】具体操作上规范有序，注重程序的合法性。对土地流转面积涉及多数农户的，通过召开村民代表会议讨论决定，以充分尊重农民的自主权;流转双方签订合同，明确流转的形式、数量、年限、条件和双方的权利、责任、义务;涉及承包土地田块变动的，及时办理承包权证变更手续。
除此：之外，还有以下条款应注意：
农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限。
农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。
受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。
受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。
农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：
双方当事人的姓名、住所;土地的四至、座落、面积、质量等级;流转期限和起止日期;流转方式;流转土地的用途;双方当事人的权利和义务;流转价款及支付方式;流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;违约责任。
农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。
从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。
农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
新闻来源：合肥网
农业人+生意机会=一亩田！
加入一亩田（微信公众号：ymt360）农产品买卖不再难！
一亩田里有躬耕农业的种养大户，也有批发市场的优质买家；
有神通广大的农产品代办，也有洞悉市场的企业老板；
有研究农业的教授，也有服务民众的官员；
还有村官、电商达人……这个圈子，给你的不只是市场信息，还有一大批有价值的农业朋友!
芒种前后，几场雨的到来，热风再一吹，原本青黄不接的麦穗会被加速风干，一夜之间变得黄金般闪闪。这是我记忆里华北
观察“中国的小龙虾已经走向世界，2016年，小龙虾出口量2.33万吨、出口额2.59亿美元。欧洲市场90%的
杨凌200余万斤洋葱促销中“如果你愿意一层一层一层的剥开我的心，你会鼻酸 你会流泪......& 伴随着催泪
怎么按照《农民专业合作社法》规定建立农民专业合作社的基本要求，组建农民专业合作社？合作社法己规定很清楚。为了
观察“今年夏天，北京大街小巷什么最火？当然是小龙虾。奇怪了，北京的年轻人来自五湖四海，按理说各地饮食习惯差异
更多精彩等着你
新媒体编辑
（部分图片来自网络，版权归原作者）（原创作品，如需转载请与小编联系获得授权）我们领导说了你点一
旭辉御府杯首届儿童涂鸦大赛启幕
交通整治，不仅仅是为了道路交通秩序的改善，更是为了挽救一条条鲜活的生命。民警处罚的是交通违法行为，根治的是无视交通法规的陋习。在血的教训面前，交通违法没有任何理由可找……
日前美国这对情侣的实力强啪炸翻欧美朋友圈了健身对他们不仅仅是爱好更是对待人生的态度他们协同共进一起挑战追求最
一亩田农业网【】专业的农产品信息商务平台,内含实时农产品价格行情,全国农产品供求|提升中国农村中小企业、个体经纪人、专业合作社的市场竞争力,带动农村重点行业和区域经济的发展.
感谢您的支持，请按照如下步骤取消屏蔽ABBAO的广告()：悬赏5积分我来回答
提问者:&&CMi&|[陕西 咸阳];& 15:18:00
全国最大免费法律咨询中心，等您法律在线咨询！
回答者专区
咨询时说明来自中顾网
好评指数:2245
回复时间: 15:22:00
实际承包人
更多信息见：卓远邦达征地拆迁律师网
咨询时说明来自中顾网
好评指数:27
回复时间: 16:01:00
你好，征地补偿款中的土地补偿部分归你，地上附着物及青苗补偿归实际所有权人。如果对方不给可以通过法律途径解决
咨询时说明来自中顾网
好评指数:14
回复时间: 17:31:00
如果没有经过土地的登记转包，可以要求享受补偿。
系统自动回复
尊敬的用户您好，如果您的问题还没有律师回复，或者当前律师的回复还没有解决您的问题，建议您直接找或者电话咨询（请说明来自中顾法律网），快速解决您的问题。您也可以拨打全国免费法律咨询热线：400-000-9164，进行电话咨询。
等待您来回答
请输入问题标题！(至少含有6-60个汉字)
注：请选择事情发生的地区
专业律师推荐
专业拆迁安置律师咨询
中顾法律网版权所有 Copyright
国家信息产业部备案 鲁ICP备农村土地流转合同,你知道该怎么签吗？(原创首发)
楼主正文显示宽度
跟帖显示为
本帖只代表的个人观点，不代表人民网观点。 如将本文用于其他媒体出版, 请与联系。举报
微信扫一扫分享本帖到朋友圈
微信扫一扫分享本帖到朋友圈
继续浏览相关话题：
图文编辑模式
10:46:57&)
3299字(433/0)
请登录后继续操作....
强国社区-人民网工矿仓储地出租
10000元/月
工矿仓储地出租
设施农用地出租
1800平方米
工矿仓储地转让
休闲农庄经验谈：土地流转合同签订10年以上
摘要：在休闲农庄消费风潮下，开农庄已经成为时下流行的商机，而且休闲农庄的成长性已经赢得了很多投资人的关注。那么，如果你也想在休闲农庄项目上掘金，首先应该重视土地使用权获得及如何利用土地。
& & & 在消费风潮下，开农庄已经成为时下流行的商机，而且休闲农庄的成长性已经赢得了很多投资人的关注。那么，如果你也想在休闲农庄项目上掘金，首先应该重视获得及如何利用。
首先：农庄建设建前要报批
　　在南昌经营一家休闲农庄三年的谭国庆(化名)，不久前接到了有关部门对于铲除自己园区一条水泥路指令。
　　谭国庆告诉记者：“国土管理部门把一张航拍图片交到我们村干部手上，并告知村干部我农庄的这条水泥路属于违规建筑，要求立即把硬化部分铲除，恢复土地原貌。”为此，谭国庆正准备把这条水泥路铲除，在原有道路上铺砂石。这样一来，不仅之前修路的数以万计的资金打了水漂，还得花一笔钱来铺砂石。此外，修路还将在一段时间内影响生意。
　　有关部门为什么会对开农庄的谭国庆下“强铲令”呢?
　　原来，为了确保粮食安全，我国对于农用地有着非常严格的管理规定，对未经批准的建设“零容忍”。无论是做道路硬化，还是在地表搭建房屋，未经批准的，都将不受法律保护。
　　记者了解到，不同性质的土地，比如耕地、林地、草地等，可建设的比例有所不同。扬子洲的农庄主徐如(化名)告诉记者，他的农庄使用的土地为一般耕地，可建设比例为5%，即100亩地中，有5亩可以用来建设。但是，即便有这样的可搭建比例，你在建设公厕、餐厅、休息室之前都需要先到有关部门报批。
　　徐如说：“正因为农用地上能够建设的比例非常低，所以可建设的部分应该花在刀刃上，先解决必不可少的公厕、餐厅等项目的建设问题。”记者在走访中也发现，农庄里的绝大多数建筑都采用临时建筑的形式。比如移动板房做办公楼，蔬菜基地用大棚盖等。
　　徐如告诉记者，农庄建餐厅的成本都要约3000元/㎡，如果一栋1000㎡的餐厅因是违规建筑而被拆除，就会对农庄造成300万元的损失，所以农庄主们都不会去超越建设比例搭建，以免带来损失。
其次：土地流转合同要签10年以上
　　如果你要开一家农庄，首先要解决的就是用地问题。这少则几十亩，多则上千亩的土地从哪里来?
　　徐如为了取得目前使用的200亩土地，足足耗费了2个月时间，跟村里80户农户签订了土地流转合同。徐如说，由于扬子洲每户拥有的土地一般不足一亩，所以要流转百亩土地会很麻烦。在南昌其他区域，签订土地流转合同不用跟这么多农户签订合同。如果你挑中一块地方，先找当地政府了解土地归属，再找人签订流转合同。
　　“土地流转合同不宜签10年以下。”徐如建议道。徐如说，做农庄投资，要投入的资本少则几十上百万元，多则数千万元。如果合同只签三五年，农庄运营刚刚步入正轨，农户就要收回土地，到时候你的经营就难以为继。同时，为了避免法律纠纷，在签订土地流转合同之前，农庄投资者应请相关法律部门，对合同内容进行规范，以确保公正和维护自身权益。
　　记者了解到，在南昌，农庄的土地流转合同签订期限以10~25年的为多。地租多数在400~1000元/亩/年。如果地租超过1000元/亩/年，就会非常考验农庄主的运营能力。
第三：农庄项目需多样
　　23日，记者来到徐如的农庄内。徐如告诉记者，他的农庄里共有4000平方米的菌菇大棚。在菌菇大棚对面是开阔的烧烤区。沿着庄园内道路再走一段，就可以抵达农庄的蔬菜种植区。菜地里，菠菜、秋葵等应季蔬菜长势不错。再深入农庄，葡萄、火龙果、无花果、百香果、桑葚、草莓——四季水果采摘区一应俱全。
　　除了菌菇和水果采摘，游客们还可以在农庄内就餐，进行户外拓展、打台球、垂钓或者玩棋牌等。也就是说，进入了农庄，与农业相关的各项休闲娱乐活动就能够占满你的时间。
第四：选址要会借势
　　开一家能够让游客浪费美好时光的农庄，应该如何选址呢?
　　从南昌市旅发委提供的已登记的100家乡村旅游点名单表(乡村旅游点以农庄为主)上可以看出，南昌市的农庄多数集中在南昌县、安义县、进贤县等县区，市区拥有的休闲农庄数量非常少——青云谱区仅有一家农庄入列、昌北经开区也仅有一家。
　　业内人士告诉记者，休闲农庄属于依附型产业，比如，安义县的农庄很多是依附当地古村旅游资源的;扬子洲的农庄靠的是当地蔬菜种植基地的优势。而如果在没有任何资源优势的工业园区做休闲农庄就可能面临失败。
　　当然，即便能够依附好的资源，在选址上也要注意交通条件。比如，路况要好，适合人们自驾前往。而且，为了满足无车的学生族等群体需求，乘公交车能快捷抵达也是一大条件。
第五：特色经营才能产生辨识度
　　有了合适的选址，也要有抓住市场需求的特色经营项目。
　　徐如说，一开始想做农庄的时候，对以什么为特色进行了反复斟酌。后来，种蘑菇的邻居启发了自己。经过调查，徐如发现菌菇采摘仍然是一大市场空白时，徐如对自己的选择又多了一分信心。
　　想好了菌菇这个主题之后，徐如围绕这一主题为自己的农庄取了名字，申请了与菌菇相关的农产品品牌，所有的营销活动也紧紧围绕菌菇来做。
　　目前，南昌市的休闲农庄数量越来越多，要想在众多的农庄中脱颖而出，就必须有自己的特色和亮点。徐如说，无论做什么类型的农庄都应该结合当地地方优势，做出自己的特点来。否则，什么都做，就不能在市场上产生辨识度。
第六：要会广开财源
　　和做其他农业项目一样，农庄投入大，回本慢。徐如说，光聘用一个农业技术员，一年都要花掉十几万元。还有地租、种子、肥料等各种消耗。“去年，我们营业收入900万元，但是利润只有约15%。”徐如告诉记者，做农庄投入很大，前期游客数量不足，不能仅仅靠游客采摘或者就餐来获取营收，还应该“广开财源”。
　　徐如把自家出产的香菇制成干香菇，每年年底送到南昌市各单位，销售给他们做员工福利。而自己收获的果实也都可以包装出售到市场上。去年900万元营收，一半都是来自农产品的销售。
全自营，还地源自己直营，交易更有保障
100%真实地源自己直营，交易更有保障
交易0差价土地价格透明，不吃一分差价
资金全托管权威机构监管资金，放心交易
一站式服务满足农业经营各环节服务要求
关注微信，轻松找地
聚土网触屏版