我现在买一套房，全款，只有认购合同，开发商没有取得房屋预售证，如果开发商没有按期交房认购合同是否能保障我的合法权益？--在线法律咨询|律师)
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我现在买一套房，全款，只有认购合同，开发商没有取得房屋预售证，如果开发商没有按期交房认购合同是否能保障我的合法权益？
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地区：江苏 |解答问题：39596条
预购合同具备购房合同主要条款的，可以认定为购房合同。开发商不能取得预售证或者不能按期交房是可以追究其相关法律责任的。
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你好我在2012年全款买的拆迁房当时没改原始底单的名字还是原房主的名字卖方的原始拆迁合同押在中介那里现在中介倒闭了原始拆迁安置合同没有了中介服务费已交房屋全款已交齐而且卖方又反悔了我有双方在中介签的购房合同和卖方收款凭条现在房子还没有盖好开发商还没有交付房屋我该怎么办
可以要求对方返还购房款及要求其按照您支付总房款的百分之二十支付违约金
2012年初签订商铺（现铺）认购合同，付全款，商铺每满一年按约定百分比结一次钱，我一直以为是租金。今天开发商销售人员联系才发现认购合同竟然有期限，3年期已满，现在开发商以不能办理产权为由，要求退款收回商铺，每年收到的钱成了补偿（不是租金），怎么办？商铺认购合同不是买卖合同吗？我的商铺买卖行为岂不成了企业的变相融资？
具体要看你们的合同怎么约定，开发商射线存在欺诈，是在变相融资
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购房陷阱：购房合同——不要轻易签字画押收藏
众所周知，现在是一个法治社会，在法治社会中维系个体之间的利益关系的是一个个契约。只要个体在法律允许的范围内，就可以对同一事项以合同的形式达成一致，以此捍卫自身的合法权益。房地产交易因数额巨大，更是如此。　　既然是合同，就应该建立在平等的基础之上，相互的权利和义务必须是对等的，而且是有效的。可实际操作中，因为开发商长期从事该项业务，熟悉整个操作流程，并且掌握着交易中的重要商品信息，故在这种交易信息严重不对称的情况下，处于相对弱势地位的购房人，很难在购房合同中真正意义上体现出“平等”二字。因此，如何订立购房合同，防止欺诈，以及对将来有可能出现的房屋买卖纠纷未雨绸缪，防范于未然，对于购房人而言实为至关重要之举。　　在此，笔者结合自身的工作经历，历数购房合同中购房人最有可能遇到的一些“合同陷阱”。　　1、开发商故意不约定延期交房或者延期办理房屋权属证件的违约责任。在一手房交易中，有两个节点是开发商必须要给购房人一个时间交代的：一个是“交房”，一个是“办证”。交房，就是开发商将符合国家验收标准，并取得合法手续的新建商品房交付给购房人。办证，就是开发商在交房之后，按照国家相关规定办理房屋权属登记的一切必要手续。　　所有《商品房买卖合同》中都会对以上两个节点做出格式化的规定，诸如，合同中会强制性规定“交房”截止日期是某年某月某日，“办证”截止时间为“交房”后多少日之内。可是有些开发商总是会忽略格式条款中对延期 “交房”和“办证”的违约责任。显然，开发商是不希望给自己带上“紧箍咒”，要知道，一个大型房地产开发项目即使延期一天“交房”或者“办证”，都意味着开发商要支付一笔数额不菲的违约金。可如果购房合同中没有对延期“交房”或者“办证”设置违约责任，则开发商就存在与购房人协商解决，甚至拒不赔偿的利己条件。　　在现实生活中很多购房人只关心开发商要做些什么，却不关心开发商做不到什么或者做了什么后果会怎样。没有法律约束，没有经济惩罚措施，购房人是很难从根本上对于处于交易强势地位的开发商起到反制作用的。笔者相信，购房人对开发商延期“交房”或者“办证”的惩罚不是目的，而是一种约束开发商履行合约的有效手段。因此，购房合同中延期“交房”和“办证”的违约责任必须写明，如有可能尽量约定一个较高的违约金额。这样才能给开发商一个足够的震慑力。　　2、购房合同中对面积误差的解决方式为“按实结算”。这看似是一个非常公平的解决方案，对房屋买卖双方都有利，其实不然。　　一个房地产项目中每套房子，从规划设计到建设，最后到交房，面积误差是肯定存在的。按照我国现行的《商品房销售管理办法》的规定：按套内建设面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未做约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发商返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买受人。　　【注：面积误差率=（产权登记面积—合同约定面积）÷合同约定面积】　　因为存在设计之初建筑面积和房屋交付后产权登记面积之间的必然差值，所以开发商往往不愿意在面积误差上按上述国家规定的条款执行，而会从降低自身风险角度考虑，选择“按实结算，多还少补”。
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　　问题分析到这个层面，才刚刚渐入佳境。在“按实结算，多还少补”中还隐藏着开发商的另一个猫腻——公摊面积的厘定。　　按建筑面积销售的房产，购房合同中都会约定套内面积和公摊面积（建筑面积=套内面积+公摊面积），因为是“按实结算”，所以开发商会故意只约定一个笼统的建筑面积，而不会细化到套内面积和公摊面积的具体数值。如此一来，开发商就避开了得房率的问题（注：得房率=套内面积÷建筑面积），尤其是一些公摊面积大的项目，都会耍这些小手段。　　还有一些不良开发商利用“按实结算”条款，故意将合同约定面积写小，降低总价，引诱购房人下单，当实际交付的时候面积远超出合同约定面积，不得已之下购房人也只能与开发商“按实结算”。　　所以，笔者建议购房人在签订购房合同的时候，一定要按照国家规定的方式处理面积误差，万不可选择“按实结算”。另外，在购房合同中一定要把公摊面积，套内建筑面积，以及建筑面积分别约定详细，并计算得房率，不要给不良开发商以可乘之机。　　3、开发商利用购房合同中的空白条款或者空白部分大做文章。有些城市到目前为止，还在使用手写的规范合同，这些合同是最容易出现问题的。当购房合同签订后，因为要开发商到建设或者房管部门备案，全部合同一式五份，都在开发商手上捏着。在此期间由于种种原因，开发商完全可以利用合同空白部分篡改或者增加部分合同条款。这种情况在业内时有发生，一旦发生，多半吃亏的都是购房人，道理很简单，合同一式五份约定内容详尽一致，买卖双方已经确认签字，购房人很难找出证据指证开发商在合同上做了手脚。　　所以，笔者建议购房人不仅不能在手写的购房合同上留下空白条款或者涂改，而且要在合同中约定：本合同空白处不得填写合同内容以及合同条款不得涂改，除非经双方签字确认。购房人要切记，不要留下空白条款，实在无须填写时，必须划上横线，以示空白。另外，如果有合同附件的，应该加以盖章签字确认，以骑缝章证明。一般性，现在的购房合同多半为打印合同，不得涂改，不得添加，这类合同较为正规，但是开发商也会以打印合同不得修改为由，拒绝购房人对合同条款的修改。遇到这种情况，笔者建议不要屈从，一定要据理力争，开发商的这种行为本身就是违反《合同法》的，如有必要可以要求当地工商行政部分介入调查。　　4、购房合同附件中开发商故意不标注户型尺寸。在本文中笔者讲到过开发商故意不把尺寸标注在楼书上，目的就是让购房人产生一种空间的错觉，将实际户型修改得尽量迎合购房人的要求。这点在购房合同中也同样适用——开发商会将没有标注尺寸的户型图黏贴在合同末尾作为附件，只给一个大体上的户型结构概念，却不做具体尺寸约定，想方设法在法律层面逃避修改户型图的责任。　　所以，笔者建议购房人在签订购房合同的时候，首先要索取当地地名办公室办理的地名证明，证明这套合同约定的房子是自己选中的房子，有地名管理部门出具的地名号牌证明。其次，也是最关键的，就是作为合同附件的户型图必须标注实际尺寸，只有这样才能约束开发商在户型上“讲故事”，购房人要的是一个真实的户型图，而不是开发商编出来的。　　5、开发商对退房赔偿只字不提。按照顺向思维，购房人签订购房合同之后，就应该等着交房了。可是偏偏有时候天不遂人愿，总是有这样或者那样的因素导致购房人最终选择退房。　　房产并非普通商品，具有投资属性，价格会随着时间的变动而波动。在早前房地产行业一片红火的时候，不少退房人要求开发商按照市价赔偿其损失，而开发商总是以商品退货处理——原价退房，或者在原价的基础上，开发商再按当期银行基准利率做资金使用补偿。这种不可调和的矛盾最终在全国出现了不少购房人和开发商对簿公堂的案例，但几乎所有判例无一例是支持购房人按市价索赔的。
开发商会在合同中故意植入“银行按揭无法下发或者不足，由购房人用现金将余款补足”条款，购房人千万不要稀里糊涂没有看清楚就把购房合同给签订了，不仅要看清楚合同的每一个条款，而且还要考虑到特殊情况下要如何保障自身的利益。　　7、开发商故意将《商品买卖合同》与《物业服务协议》分开签订。只要开发商取得了《商品房预售许可证》，则其前期物业公司就已经确定，既然确定了物业服务公司，那么只要和开发商签订购房合同的购房人就会成为该楼盘的准业主，所以该业主在和开发商签订《商品房买卖合同》的同时就要和物业服务公司签订《物业服务协议》。　　可有些开发商偏偏不这么做，先签订《商品房买卖合同》，过段时间再签订《物业服务协议》。这是一种很恶劣的“钓鱼合同”——只要你签订了《商品房买卖合同》，条件再苛刻的《物业服务协议》购房人都得签。这在行业内是一种普遍现象，只要购房人签订了《商品房买卖合同》，大多数人就会抱着一种配合工作的心理签订《物业服务协议》，正是这种心理，纵容了开发商想在物业服务上分得一杯羹的想法。　　所以笔者建议在签订《商品房买卖合同》的同时，一定要仔细阅读《物业服务协议》，确认无误后要求一并签订。不要相信销售人员《物业服务协议》还没有的谎言，只要楼盘能预售了，前期物业公司就已经确定了，怎么可能没有《物业服务协议》呢？销售人员越是这么解释，购房人越是要擦亮了眼睛，多留个心眼，坚持自己的要求。　　8、开发商利用补充协议将自身利益凌驾于购房人之上。现行的《商品房买卖合同》是规范文本，是在保障交易双方利益，确保权利与义务对等的前提下，制定的格式文本，买卖双方中的任何一方都无法在这种格式合同中获得不对等的契约优势。开发商对此自然心知肚明，既然主合同中没有办法取得契约优势，那么可以利用辅合同，即合同附件作另行约定。　　在商品房买卖中，不少购房人认为正式购房合同才具有法律效力，附件不重要，况且洋洋洒洒几十页的内容一时半会也看不完，更懒得看。其实，这是开发商的一个伎俩，是故意为之，就是要让购房人怕麻烦，赶快签字了事。此外，根据我国《合同法》的规定，若合同正式文本与附件内容有矛盾，以附件为准。很多开发商在合同正式文本中约定得含糊其辞，可在附件中却面露狰狞，刀刀见血。只要购房人稍不仔细，这跟头是栽定了。　　一般性，开发商会将交付时间延期，办证时间推后，面积增减的处理，质量赔偿条件，违约责任等等，隐藏在合同附件中，极尽推脱之能事，将自身的责任要么推得一干二净，要么就以“不可抗力”或者“甲方不可控制因素”为托词，千方百计逃避违约责任。但同时，也会在附件中想方设法圈住购房人，最大程度保障自身利益。　　所以，笔者建议，购房人最好在购房前能先在网上详细阅读《商品房买卖合同》的所有条款，知道自己和开发商各自的权利和义务，要以双方权利和义务对等的原则签订所有条款。对于补充条款一定要仔细阅读，尤其是对那些补充条款过多的合同，更要多留一个心眼，最好能带着专业人士或者律师现场指导何如签订该份合同。如果发现补充条款中存在侵害自身权益的内容，应及时向开发商大胆提出变更补充条款内容的要求，有必要的话可以请当地工商行政部门审核条款的合法性。　　9、开发商利用免责条款推卸自身责任。所谓“免责条款”，是指当事人双方在合同中事先约定的，旨在限制或免除其未来的责任的条款。“天有不测风云”，任何合同都不可能将所有情况都约定详尽，更无法预知未来，原本合理加入的“免责条款”，在开发商眼中却成了“免死金牌”，将相当一部分自身的责任归类为“免责条款”，以逃避违约条款的惩罚。　　实际上，我国《民法通则》和《合同法》认可的免责条款只有不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而且即便是出现了不可抗力，开发商也要提供政府部门的证明文件，证明不可抗力对其所开发楼盘的影响。　　所以，开发商并不能滥用“免责条款”，只有不可抗力才在“免责条款”范畴内。笔者建议购房人一定要仔细阅读购房合同，尤其是合同的附件，不少开发商在合同附件中会加入自己制定的“免责条款”。如果遇到这种情况一定要认真甄别，字斟句酌，最好能在专业人士或者律师的指导下签订购房合同，切莫贪图方便，潇洒签字，悔恨一身。　　以上9点内容是笔者贴近实际的多年工作经验所得，具有相当的代表性和普遍性。购房合同是开发商和购房人博弈的阵地，处于强势地位的开发商具有相当强的支配能力，尤其在房价上涨的时期，许多购房中的“霸王条款”就出自那个时期。笔者一直相信，如果购房人能提升自身的法律素养，另外，能在平日里多积累些房地产方面的基础知识，开发商即使再阴险狡猾，诡计多端，购房人也能从容应对，躲避陷阱。至少，不会吃上大亏。
看完了，没看太懂。你的合同都签这么细致吗
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PAGEPAGE31购房合同没有开发商篇一：购房合同十大误区购房合同十大误区编者按：在购房过程中，消费者往往担心在签订商品房预售合同时遇到合同陷阱。但有时矫枉过正，却产生了对合同的种种误解。为了理清这些误解，帮助消费者消除误解，还楼市一个公道，记者会同法律专家，从当今楼市交易行为中提炼出了有关购房合同的十大误解，希望能给读者有所提示。误解1：代定前期物管，并非霸王合同伍先生在签订购房合同时，发现开发商已约定了物管公司。伍先生认为选择物管公司是业主自己的事，开发商不应该定下物管公司，侵犯了业主的权益。于是伍先生以开发商提交的购房合同是霸王合同为由，找到开发商，要求就物管公司的问题对合同进行修改，双方为此产生争议。后来事情甚至发展到伍先生联合一些业主集体向开发商发难，闹着要对簿公堂。律师说法：根据物业管理条例，业主有选择物管的权利，但是在交房初期，由于没有成立业主委员会，《物管条例》允许开发商暂代业主选择物管公司，因此在合同上不存在侵权。业主可短期内由开发商代定前期物管，入住后及时成立业主委员会，再选择合适物管公司。记者点评：本来开发商代定前期物管，是为方便业主前期入住，但结果出力不讨好，反而引起消费者误会。误解2：“不可抗力”进合同，并非开发商找“挡箭牌”老李夫妇在签订购房合同时，由于看到其中有“不可抗力免责”的条款，认为这对于开发商来讲，太好找理由推卸一些责任了，于是要求不签这一条，而售楼小姐却坚持一定要有这一条，双方为此协商不下。律师说法：《民法通则》规定，“不可抗力”是指“不可预见，不可避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾、战争等”。依照此法，购房合同中设定有关“不可抗力”条款应该说是正确的。只要开发商没有对不可抗力进行无限扩大的解释，就不会对消费者的利益造成损害。记者点评：“天要下雨，娘要嫁人”，有的事是人所不能预料的，如果要求开发商对这样的不可抗力也承担责任，开法商确实就是神了。所以“不可抗力”并非开发商故意找的“挡箭牌”。误解3：抵制定金条款，拒签认购书吴小姐看中了城西某楼盘的房屋，准备定房时听朋友讲，签订购房合同前如要签订认购书，则万万不可签订定金条款。于是吴小姐要求从认购书中删除有关定金的条款。但售楼人员却坚持要有定金的条款做合同信用担保，双方由此产生分歧，吴小姐拒签认购书。律师说法：认购书在法律上属购房意向性协议，一般都是合法有效的。根据最高人民法院的《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。因此认购书的约定是双方的，不存在对开发商的单方有利。记者点评：定金，其实是为了保证双方履行责任，是一种信用担保。如果买房这样重要的事没有信用担保，那开发商也会为很多轻易的合同受伤。所以大可不必闻定金而色变，拒绝认购书。毕竟，不良开法商还是极少数。误解4：害怕补充协议，以为要触“地雷”刘先生在与开法商签订购房合同时，售楼人员要求在购房合同之外，再签订一份补充协议。刘先生认为签那么多条条款款，很可能要中了开发商的“地雷”，于是在签订补充协议上与开发商发生分歧。律师说法：由于每个楼盘都有可能有其自身的独特性，购房合同示范文本不可能涵盖全面，因此有必要通过补充协议来确认标准购房合同中没有提及的权利义务关系。同时，购房补充协议在法律上与购房合同具有同等的效力，消费者不必为此担心。记者点评：补充协议是标准合同的必要补充，如果不签订补充协议，有可能对保护消费者的合法权益不利。误解5：面积比例有问题，以为是玩“数字游戏”赵先生在与开发商签订购房合同时，对众多的面积约定不胜其烦，认为开发商是在转移注意力，混淆视听，玩“数字游戏”。于是因为面积约定影响了双方签订购房合同。律师说法：建筑面积、套内面积、公摊面积都是购房合同中必不可少的条款，尤其是各种面积比例对消费者来说尤为重要。比如，约定了建筑面积与套内面积之比，开发商就不能加大公摊缩小套内面积，这样可以防止套内面积缩水。记者点评：“数字”在合同中有着重要的作用，如果忽视购房合同中的建筑面积、套内面积、公摊面积等条款，将对消费者带来不利影响。所以玩好“数字游戏”，才能避免问题。误解6：签下合同办不了按揭，都是开发商的错陈女士在购买城西某开发商期房时，签订购房合同后，却未能办到贷款。于是陈女士跑到开发商处大吵大闹，要求开发商承担责任。结果开发商方面向银行询问才知道，由于陈女士办理按揭的收入证明手续不全，因此才未办到贷款，开发商并没有责任。律师说法：按揭购房，从法律上来说其实就是抵押担保贷款，银行不发放贷款，除了可能有开发商的责任外，多为消费者提供的手续不齐或手续有瑕疵所致，不能单方面认为都是开发商的错。记者点评：消费者在办理贷
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