新江湾城房价多年滞涨 未来如何变化？_腾讯视频
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房价下跌了？丈母娘让我去买房，咋整？
房产热播榜一二线城市高房价背后的秘密
来源：艾财爱家 日 08:52
浏览：1866　
今天讨论的命题是一二线房价走势，而不是中国房价是否合理，大家能不能接受的问题。因为中国的房价肯定是不合理的，绝大多数无房者与青年人都是不可能接受的。但是并不代表房价就会跌。就如同非典时期白醋炒到了200元一瓶，明显是不合理不可以接受的，但是却有需求 。所以决定价格的从来都是供需关系，而非其它因素，明白这一点很重要。
根据某研究院发布的《2015年全国35个大中城市房价收入比偏离度排名》 数据中，我们不难发现的是，西安，哈尔滨，成都，西宁，长沙，银川，和沈阳7个城市买房压力最小，一线城市居民一年可支配收入只能买1平米，而这些城市可以买 4-6平米。从这份研究报告中，我们不难发现一个问题。一个城市房价是否合理根本对房价不起绝对影响作用。因为在一二线城市房地产属性中，投资属性早已经大于居住属性。分析一下这7个城市的情况就能很直观明白了。&
一.东北：哈尔滨，沈阳 刚性需求断崖式减少，人口老龄化，人口外流。
东北是我国国有企业主要集居地，因为国企众多的原因，所以在上个世纪80、90年代计划生育执行情况是全国最好的，所以现阶段人口断崖情况最为明显。因为我们都知道的一点是80、90后是刚需的绝对组成部分。 人口老龄化与人口外流：由于经济体制与发展水平问题，年青人在东北地区所获得机会较少。国营体制大家都懂，不多讲。所以大量代表经济活力的青年人口外流，直接致导刚需减少。
二.西北：西安，银川，西宁 城市吸引力相对较小，外来人口增长数量有限
这三个城市都属于西北城市，总体城市外来人口增长较少，经济发展水平处于全国二线或三线水平。就像我上一篇文章所说三四线城市刚需总体不可逆转的进入衰减期，而刚性供给却在快速增加。像这种城市房价进入滞涨非常正常。
（从图中不可否认的是一线情况比二线情况好，二线又好于三线）
三.成都：对于说清楚一二线城市房价的产生非常具有典型性。
从前面的讲述中，不难看出决定房价根本走势的并不是一个城市的收入水平，因为大家有钱买房，那是刚性需求才会做的事情。但是当一个城市刚性需求已经减少，房价继续上涨更多的是因为投资属性的原因。我有钱并不代表我非要买房子，买房子是因为房价会涨，能赚钱。那么对于目前一二线城市关于供需基本现实有哪一些呢？&
（土地供应持续减少所带来的，近期二线城市土地价格高企，调控就是明调暗涨）
1.刚需虽在明显减少，但是供给端是由政府掌控： 在正常情况下需求减少，价格应该下降。但是问题在于供给端同样被人为的控制，由于我国特殊情况，土地完全由政府控制。政府通过需求的变化情况来控制相应供应量，从而控制房价。&
这里就衍生了两个问题：
1）.为什么一，二，三四线城市的情况不太一样，原因很简单，各地政府对于土地财政依赖程度不同，越到下级中央决策影响力越小。对于一线城市而言土地财政虽然也是重要财政最重要来源，但并不是唯一来源。再则一线城市房价事关全国，受中央关注度高。所以整个情况与中央所设计的相近。
2）.对于一线城市房地产调控措施的评价：其实从供求关系上来说，调控房价最好的办法就是增加土地供应量，而非限制刚性需求。别说土地有限，这一点很多人在相关数据上已经证明是经不起推敲的。而这种调控对于房价调控实际效果是明调暗挺：道理很简单，体力相同的情况，冲刺100m与慢跑10000m，最终肯定是慢跑走得更远 。而且这种不从根本改变供求关系的调控，对于投机性资金来说是一个巨大的暗示，就是刚性需求还有，只是短期被限制。
在中国为什么对于房价的愤怒情绪会如此之高，其中极为重要的一点就是投机性资金对于刚性需求群体与青年人的绑架问题。
成都，苏州为代表发展较好，人口净流入城市房屋属性开始加速偏离居住属性，投资甚至是投机属性越发的明显。
2.成都，苏州为代表发展较好，人口净流入城市房屋属性开始加速偏离居住属性。投资甚至是投机属性越发的明显。
3.关于一线城市房价不可跌的几个理论：不在供需层面上的房价理论都是自欺欺人！ 近两年一线楼市之所以这么火爆其中最核心现象就是目前市场得到一个结论就是一线城市房价是不可能下跌的，而得到这个结论之后又推算出几条核心观点：
1）.一线城市集中了全国最好的医疗，教育 ，创业环境等资源，简而言之就是中国只有一个北上广深。其实这个论点从这一句话里就看出来是有错误的，这不是有四个了吗。而且更重要的是，事实证明所谓的一线划分根据实际情况是可以改变的，最近不是有很多唱空广州的说法，例如：北上深杭，北上深杭苏之类的说法，各有各的依据。屁股决定脑袋，绝大多数发声者其家庭资产结构与普通民众没有任何区别，房产占其家庭资产超70%，不认为自已会是最后的接盘侠是很正常的。
一线城市的划分更多是从房地产行业，甚至是从房价上来划分的。而中国之大，可以说没有城市的功能是不可替代的。城市的房价从根本上还是由供需来决定，更何况中国还有好几个一线城市，日本却只有一个东京，当年不是一样说我们只有一个东京吗？
2）.未来经济创新肯定都集中一线城市，最近看到一个说法，认为一线房价还会继续大幅增长，因为随着产业模式改变，中国开始进入平台创新模式。简而言之，一线城市将会在经济总量比重更大，更集中。
先不论这种看法的对错，在我看来这依然是一个偷换概念的问题。房价的涨跌并不与经济增长成绝对关系。因为当房屋的投资属性成绝对属性时，普通人无论任何情况下都是买不起房的。这时购房者也就是投机资本是否继续炒作是要看房屋是否有足够的回报率的。而反映房屋回报率的指标租售比这几年是越来越脱离实际情况了。
四．虽然刚需明显开始进入衰减期，但是一二线城市转折点难以准确判断。
1.从理论与实际上，政府这种控制供应两端，从而最终操控价格的做法是行得通的。虽然政府从全局上是难以完整的控制房价整体，但是对于一线与绝大部分二线城市房价控制能力也是不可低估。虽然中国房地产整体供需局面已经完全倒置，但是一线城市情况却还在控制范围内。
2.资本套利空间难以估算，其实整篇我的一个核心观点就是一二线城市房地产市场主要属性是投资属性。尤其是在那种有刚需的城市，投资属性已经绑架了居住属性。这虽然是不合理现象，但是也没有办法。然而资本是追逐利润的 ，当投资收益无法满足资本最基本的要求时，资本会快速撤离。但是这个空间难以测算的，虽然租售比是一个很好的指标，但是预期才是最关键的。
所以在判断一个城市情况时，未来人口流入情况是关键，租售比是参考。 这里跟大家打个比方，甲乙丙三个人需要车，甲最有钱，乙最需要，丙需要但肯定没钱。于是卖车的人会把价格标到乙能承受的价格，但是甲看到了这一点，于是出更高的价格买下车，对于乙而言，其要么想办法加价买下来。要么只能等待，而甲会在乙等待的过程中把车租给丙使用。
在乙的想法中认为，甲最终会降价把车卖给我。但是甲的想法是只要有乙存在，车就一定有人要， 如果降价，那么乙一定会让我降更低的价格，他反而不会买。所以甲决定涨价，于是乙反而更加慌张了。可是如果乙一旦没有了刚性需求，彻底离开市场，那么甲立马思考是继续租车给丙还是以丙能接受的价格把车卖给他，哪一项选择合算，就会毫不犹豫的做出选择。是继续租等待下一个乙的出现，还是直接套现做其它更有价值的投资。我们发现当把房子换成了车之后，道理就异常的简单。刚需是甲（投机资本）的行为基础，丙的承受能力是决定了甲的收益底线（租售比）。至于乙到底有没有钱，是必须建立在乙是否存在刚需的基础上的，乙再有钱，但是他发现自已其实并不需要这件商品时，也是没有意义的，而甲也知道现在实际情况是丙不可能买得起房。只是有一天没有了乙，而丙的租金完全不能满足甲的资本最低收益要求。甲会毫不犹豫退出这个市场。
其实说了这么多，我的核心观点简而言之就以下几条：&
1.刚需决定一切，虽然刚需下降国家可以通调控供给稳住价格，但是从长远来讲，没了刚需，而租售比不合理程度进一步放大时，存量的供给就会大量的流出，从而彻底打破这种人造房产牛市，供需关系彻底失控。
2.一，二线城市房地产市场的刚需已经彻底被投机资本所绑架，那个城市刚需情况还在维持短期强势，资本就会流入到那个城市。
3.房价只跟供求有决定性关系，与其它任何经济概念都没有什么关联，不要被表象所迷惑。想知道自已所在城市房产是否真正保值，紧定人口流入情况就可以了。因为没有乙与丙的存在，甲会快速离场。
4.不要相信有永远只涨不跌的商品，也不要屁股决定脑袋，从实际出发。房价肯定是不合理，房地产总体供需情况也已经悄然改变，但是何时崩盘，没有人能完全算得准的。&
[责任编辑：王娟]
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/ 楼市步入调整阵痛期：一线城市涨幅过高滞涨渐显
楼市步入调整阵痛期：一线城市涨幅过高滞涨渐显
发布时间：&&来源：第一财经日报&&&&
& & &春天来临，楼市却迅速降温，3月份以来主要城市成交持续低迷。思路转变的背景下，一、二线城市房价还会涨到什么时候？三、四线城市房价会跌到什么水平？
　　业内人士预测，在去年突如其来的爆发式高增长结束后，今年楼市面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现，楼市正在步入调整期。
　　成交持续低迷
　　3月份以来，楼市继续降温，去年市场极度疯狂与春风得意，终于不可避免地导致了&马失前蹄&。
　　中原集团研究中心监测数据显示，今年前两个月全国楼市成交开始出现明显下滑势头，而进入3月份，楼市成交更加低迷。
　　高华证券公司的研报称，3月首周，已公布数据的35个城市的交易量周平均值分别较2013年均值和2013年上半年均值低25%和19%。年初至今，已公布数据的24个城市中有18个交易量下降，中值同比下降28%。
　　&监测数据显示3月份市场持续低迷。&中原地产集团主席黎明楷说，&这对于房地产企业销售与现金将带来巨大影响，今年楼市前景不太乐观&。
　　值得注意的是，一线城市房价涨幅过高，滞涨迹象渐显，而二、三线城市价格也开始松动。国家统计局统计数据也显示，近几个月来，全国70个大中城市的房价上涨速度正在放缓，房价下跌的城市逐渐增加。
　　&去年楼价涨幅过快，尤其一线城市楼价涨幅过高，而太高的价格一定会抑制需求，包括投资需求与自住需求。综合看今年房地产市场将面临更大压力&，经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广说。
　　在区域差异日渐明显的同时，房地产企业之间的分化也在加速进行。13日在广州公布的2013年度中国房地产卓越100榜显示，大企业与中小企业之间的分化日益明显，大型企业抢占的市场&蛋糕&越来越大。
　　数据显示，去年全国有7家大型房企销售收入超过千亿，销售前10强企业总金额超过10000亿元，龙头万科年销售更是达到1700亿元纪录，成为超大型企业。
　　房地产进入调整期
　　成交继续萎缩、库存居高不下、市场信心明显不足、信贷全面紧缩&&越来越多的迹象表明，目前楼市面临的形势出现了根本性的变化，楼市正逐步步入调整。
　　&2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味着房地产牛市结束，进入一个调整期。&王小广说，&信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩，库存水平居高不下，上述三个因素都导致楼市将进入调整&。
　　中国房地产业协会副会长朱中一预测：&经济增速放缓以及房地产市场经过10多年发展后需求状况和结构发生巨大变化，预计2014年及今后一个时期，房地产的走势将更加平稳和理性。&
　　&调整是一个比较长期的过程，但这是房地产行业必须经历的阵痛，只有经历了调整，今后才能健康发展。&王小广说。
　　在调整成为大势所趋的背景下，一、二线城市地王现象与三、四线城市去化隐忧也日益凸显。但在政府上下限调控思路下，房价不会再出现去年疯狂上涨态势，但也不会大起大落。
　　&一线城市地价实在是太高了&，卓越置业集团执行总裁张远感叹，&今年一定是分化年&。
　　&一、二线城市情况最令人担心，如果去掉投资需求，供给绝对是过剩的，政府需要防范泡沫破裂风险。&王小广说。
　　房企面临危机
　　业内人士认为，进入调整期也意味着房地产行业正步入全面深化改革的时期，政府需要落实好分类调控的政策，而企业也要积极防范风险，加快转型升级步伐。
　　广东房地产行业协会会长蔡穗声表示，今年以来银行房地产信贷与以往有很大不同，首套房贷款优惠利率都上浮了15%，，融资环境的变化凸显风险， 房地产行业高负债经营必须把握好风险。此外，互联网行业对房地产行业的颠覆影响与冲击将越来越明显。房地产企业必须加快转型升级。
　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮说：&不再把房价作为调控目标是一个巨大进步。政府必须坚决抑制大城市发展，大中小城市要协调发展，这才是楼市调控长效机制。&
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楼市步入调整阵痛期：一线城市涨幅过高滞涨渐显
来源：第一财经日报
春天来临，楼市却迅速降温，3月份以来主要城市成交持续低迷。思路转变的背景下，一、二线城市房价还会涨到什么时候？三、四线城市房价会跌到什么水平？
&&春天来临，楼市却迅速降温，3月份以来主要城市成交持续低迷。思路转变的背景下，一、二线城市房价还会涨到什么时候？三、四线城市房价会跌到什么水平？
&&业内人士预测，在去年突如其来的爆发式高增长结束后，今年楼市面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现，楼市正在步入调整期。
&&成交持续低迷
&&3月份以来，楼市继续降温，去年市场极度疯狂与春风得意，终于不可避免地导致了&马失前蹄&。
&&中原集团研究中心监测数据显示，今年前两个月全国楼市成交开始出现明显下滑势头，而进入3月份，楼市成交更加低迷。
&&高华证券公司的研报称，3月首周，已公布数据的35个城市的交易量周平均值分别较2013年均值和2013年上半年均值低25%和19%。年初至今，已公布数据的24个城市中有18个交易量下降，中值同比下降28%。
&&&监测数据显示3月份市场持续低迷。&中原地产集团主席黎明楷说，&这对于房地产企业销售与现金将带来巨大影响，今年楼市前景不太乐观&。
&&值得注意的是，一线城市房价涨幅过高，滞涨迹象渐显，而二、三线城市价格也开始松动。国家统计局统计数据也显示，近几个月来，全国70个大中城市的房价上涨速度正在放缓，房价下跌的城市逐渐增加。
&&&去年楼价涨幅过快，尤其一线城市楼价涨幅过高，而太高的价格一定会抑制需求，包括投资需求与自住需求。综合看今年房地产市场将面临更大压力&，经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广说。
&&在区域差异日渐明显的同时，房地产企业之间的分化也在加速进行。13日在广州公布的2013年度中国房地产卓越100榜显示，大企业与中小企业之间的分化日益明显，大型企业抢占的市场&蛋糕&越来越大。
&&数据显示，去年全国有7家大型房企销售收入超过千亿，销售前10强企业总金额超过10000亿元，龙头万科年销售更是达到1700亿元纪录，成为超大型企业。
&&房地产进入调整期
&&成交继续萎缩、库存居高不下、市场信心明显不足、信贷全面紧缩&&越来越多的迹象表明，目前楼市面临的形势出现了根本性的变化，楼市正逐步步入调整。
&&&2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味着房地产牛市结束，进入一个调整期。&王小广说，&信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩，库存水平居高不下，上述三个因素都导致楼市将进入调整&。
&&中国房地产业协会副会长朱中一预测：&经济增速放缓以及房地产市场经过10多年发展后需求状况和结构发生巨大变化，预计2014年及今后一个时期，房地产的走势将更加平稳和理性。&
&&&调整是一个比较长期的过程，但这是房地产行业必须经历的阵痛，只有经历了调整，今后才能健康发展。&王小广说。
&&在调整成为大势所趋的背景下，一、二线城市地王现象与三、四线城市去化隐忧也日益凸显。但在政府上下限调控思路下，房价不会再出现去年疯狂上涨态势，但也不会大起大落。
&&&一线城市地价实在是太高了&，卓越置业集团执行总裁张远感叹，&今年一定是分化年&。
&&&一、二线城市情况最令人担心，如果去掉投资需求，供给绝对是过剩的，政府需要防范泡沫破裂风险。&王小广说。
&&房企面临危机
&&业内人士认为，进入调整期也意味着房地产行业正步入全面深化改革的时期，政府需要落实好分类调控的政策，而企业也要积极防范风险，加快转型升级步伐。
&&广东房地产行业协会会长蔡穗声表示，今年以来银行房地产信贷与以往有很大不同，首套房贷款优惠利率都上浮了15%，，融资环境的变化凸显风险，房地产行业高负债经营必须把握好风险。此外，互联网行业对房地产行业的颠覆影响与冲击将越来越明显。房地产企业必须加快转型升级。
&&中国城乡建设经济研究所所长陈淮说：&不再把房价作为调控目标是一个巨大进步。政府必须坚决抑制大城市发展，大中小城市要协调发展，这才是楼市调控长效机制。&
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大神来了|解读羊
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