欢迎来到精锐律师网
全国法律咨询热线：
手机精律网
1.直接输入网址直接访问
2.扫描左侧二维码访问
微信扫一扫
关注官方微信，随时随地获取法律帮助与生活热点法律常识
您所在位置： >
名为房屋买卖实为借贷，产生纠纷后法院会怎么认定？
来源：曲海龙 | 时间： 23:38:50 | 浏览：次
& & & 青岛合同纠纷律师：王某于日从某房地产开发公司处购买三处本案诉争房屋。双方签订的《商品房买卖合同书》约定：房屋出售价格为477，890元，王某已于日以现金形式支付首付款277，890元，余款200，000元王某以商业贷款方式付款，日，王某向郑某借款220，000元用于偿还商业贷款。现王某已取得该房屋的所有权。
& & 日，王某在公证处作出《声明书》，内容为将诉争房屋所欠银行贷款还清后，经有关部门批准同意，将买受人更名为郑某。
& & 日，王某与郑某签订《房屋买卖协议》，约定：王某将诉争房屋以500，000元卖给郑某，郑某先行支付现金220，000元，剩余280，000元银行贷款由郑某按月偿还。协议签订15日内，王某将该房屋交付郑某使用，郑某将贷款还清后，王某配合郑某办理更名过户手续。
& & 王某与郑某于日签订《房屋买卖协议》后，并未按合同约定实际履行，王某未向郑某交付房屋使用，郑某也没有支付银行按揭贷款，而是王某在借款后每月向郑某支付11，000元利息，后双方因欠款本金及利息偿还问题发生纠纷。日，郑某将王某诉至法院，诉请王某向郑某返还购房款220，000元。庭审中，郑某向法院提交了王某与郑某于日签订的《房屋买卖协议》，日，郑某撤诉。
& & 日，郑某再次将王某诉至法院诉请王某履行日签订的《房屋买卖协议》，协议内容为：王某将诉争房屋卖给郑某，郑某在本协议签订之日一次性给付王某购房款520，000元，王某在本协议签订之日起二个月内将房屋交付郑某，并协助郑某办理房屋过户手续。双方在房屋买卖协议签字后，郑某按协议约定给付王某520，000元购房款，王某向郑某出具收条，但王某未向郑某交付房屋，造成郑某至今没有进户。王某诉请郑某履行房屋买卖协议并协助郑某办理过户手续。
& & 庭审中，王某辩称：王某与郑某之间不存在真实的房屋买卖关系，双方所签的买卖协议实际是为双方之间的一笔借贷关系所作的抵押，在所欠债务清偿的情况下，该《房屋买卖协议》不存在继续履行的情形。而且日的《房屋买卖协议》是不存在的，王某与郑某只在日签订了《房屋买卖协议》。
& & 法院经审理后认为：协议实质是王某如不能按时归还借款则以房屋抵债的意思表示，该协议以买卖的方式规避了《担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，双方于日签订的《房屋买卖协议》属无效合同。另外，假设日签订的《房屋买卖协议》真实，那么日郑某起诉时，两份《房屋买卖协议》已同时存在，而郑某却选择向王某索要购房款220，000元，而非520，000元或740，000元，其行为明显违背常理。郑某提供的王某于日出具的《收条》中&王某&两字存在改动的情形，郑某亦未举示其他证据证实房屋买卖行为真实存在，且郑某对其两次诉讼中举示的证据的变更原因及《收条》出现改动的原因均未作出合理解释，故郑某举示的日的《房屋买卖协议》及日的《收条》缺乏客观真实性，不予采信。即使日的协议客观存在，也与日的协议情形一样，属无效合同。故驳回原告郑某的诉讼请求。
& & 在本案中，王某与郑某关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思应该是真实的，但双方关于引起该物权变动之原因（买卖合同）的意思是不真实的，引起该物权变动的真实原因是以物抵债的约定，而非买卖合同。解释意思表示，应探求当事人之真意，而不得拘泥于所使用之词句。从卖方王某的角度看，其真实意思是如不能按期还债，则把房屋&抵给你&，而不是&卖给你&；从买方郑某的角度看，其并没有支付价款的意思。双方没有买卖的意思，只有以物抵债的意思。我们不能仅仅因为所有权转移的效果意思真实，就认为买卖合同也真实。王某与郑某以签订房屋买卖合同的合法形式掩盖了非法目的，即债务履行期届满时郑某取得房屋的所有权。违反了《担保法》第一百四十条禁止流担保约款的规定，法律之所以禁止流担保约款，是因其极易引发利益失衡，故需要从立法上加以规制，是契约正义对契约自由的必要矫正。（青岛合同纠纷律师）
& & 在司法实践中，相关的判决大多支持后担保合同无效。江苏高院于2013年颁布的《关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》第三条第（三）项规定：&当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。&本案中原告郑某的诉求是要求被告履行《房屋买卖协议》，协助办理房屋过户手续。显然，因为《房屋买卖协议》最后会被确认无效，其请求办理房屋过户的请求权基础也将不复存在，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，法院可以告知当事人可以变更诉讼请求，将诉讼请求改为要求债务人偿还借款本息。如果原告同意变更诉讼请求则可按照民间借贷民事法律关系处理，如果不同意变更则驳回诉讼请求。
相关推荐阅读
暂无相关推荐
合同纠纷咨询
全国免费热线：&版权所有&&冀ICP备号
本站律师回复内容仅代表个人观点，请谨慎参阅，本站不承担由此引起的法律责任。
如果本站文章侵犯您的知识产权请联系我们及时删除。名为“房屋买卖”实为“民间借贷”案件的理论探讨 - 孙吴法院网
　　　　　　　　　　　　
名为“房屋买卖”实为“民间借贷”案件的理论探讨作者：刘梅竹&&&&&&近年来，经常发生这样一种民事纠纷，一方当事人主张双方存在房屋买卖法律关系，已实际交付购房款，要求履行房屋买卖合同，交付房屋及办理更名过户；而另一方则主张双方不存在真实的房屋买卖关系，主张成立借贷关系，认为房屋买卖合同只是一种债的担保，不存在出卖房屋的真实意思表示。这种民事法律关系实践中的处理我们并不陌生，但其背后的法律关系的性质值得探讨，笔者认为这种形式的担保实际在我国活跃的市场经济中已经频繁出现，应当究其实质，因势利导，既保障债权人的交易安全，也维护市场的交易秩序。&&&&【司法实践】&&&&在处理此类名为房屋买卖实为民间借贷的案件时，常规的思路为探究当事人之间的真实&&&&意思表示，通过审查合同的内容等查清案件的基础法律关系以确定合同的性质。通过审查房屋买卖合同中买卖双方的权利、义务是否对等，合同内容是否在平等协商基础上拟定而成、合同记载的内容是否符合日常生活房产交易的普遍习惯、房产交易价格是否合理等因素，综合评定合同性质，在能够认定以房屋买卖合同形式进行借贷的情况下，当事人主张房屋买卖合同有效，交付房屋并办理更名过户的，法院应当向当事人行使释明权，释明当事人变更诉讼请求，按借贷纠纷主张权利。经释明，当事人拒绝变更诉讼请求，坚持按房屋买卖合同主张权利的，判决驳回其诉讼请求；若当事人变更为按借贷纠纷主张权利的，法院应按借贷纠纷继续审理。之所以通过这种思路处理此类案件，一方面因为该种民间借贷有变相不动产流质，违反担保法等法律规定之嫌，另一方面若直接按房屋买卖合同纠纷处理，在现如今不规范的民间金融市场上，会导致绝大多数案件结果不公平，往往约定的房产价格远远低于市场价格。&&&&【探究】&&&&一、意思与表示不一致的处理&&&&法官内心确信的过程实际上是对证据的认定过程。内心能够确信的标准就是民事诉讼中要求的证据具有高度盖然性。在名为房屋买卖，实为民间借贷的案件中，往往出借方在与借款人成立借款关系时，不与原告签订书面借款合同，或者即使签订书面借款合同，也不将该合同提供给借款人，并且与借款人直接签订房屋买卖合同，使借款人为其出具收到购房款的收条，该收条实为收到借款的收条。庭审中买受人（出借人）通过提供房屋买卖合同及收到购房款的收条，来完成其证明存在真实房屋买卖关系的举证义务，进而主张出卖人（借款人）履行交付房屋或更名过户的合同义务，可以说从形式上看原告的证据达到了高度盖然性的标准。但被告往往主张双方实则存在借款关系，有的可以出示一段时期持续的利息付款凭条等证据，双方签订房屋买卖合同是为了担保借款到期后能够偿还借款，不具有出卖房屋的真实意思表示。在出现可能意思与表示不一致的情况时，法官应尽可能地接近客观真实，仔细审查合同内容并结合交易习惯、生活常理综合判断是否存在真实的房屋买卖关系。一般情况下，在实为借贷的房屋买卖关系中房屋的价格明显低于市场价，买受人未到标的房屋内实地查看，房屋长达半年至一年也不交付占有或更名过户，这些不符合生活常理和交易习惯的因素存在确实让法官的内心确认无法形成，故处理意思与表示不一致的时应进行法益权衡，探究当事人签订房屋买卖合同的真实意思表示，对该类案件应认定为不存在真实房屋买卖关系，实为借贷关系。&&&&二、以房屋买卖合同的形式体现的借款担保关系的真实性质&&&&当事人订立房屋买卖合同对借款合同进行担保，如果借贷合同的借款人（房屋买卖合同的出卖人）能够及时清偿债务，出借人享有的房屋买卖合同的债权就消灭，房屋买卖合同就不再履行。如果借款合同的借款人不履行债务，出借人就可以行使房屋买卖合同的交付房屋、要求更名过户的债权，用该房屋清偿债务，消灭债权。从实质上看，房屋买卖合同发生担保作用不是债权，而是债权的标的物房屋，是房屋的所有权转移对借款合同的债权发生担保作用。从这个意义上看，房屋买卖合同作为借贷合同债权的的担保，并不是债权担保，而是不动产所有权的担保，是物保。&&&&在传统的物的担保中，法律规定的方式有抵押、质押、留置，《物权法》没有明确规定但是其他法律或者实践中确认的非典型担保物权还有优先权、所有权保留和让与担保。用房屋买卖合同设定的担保显然不属于法定的担保物权，也不是优先权、所有权保留的情形。有学者认为这种新型的担保关系属于非典型担保中的让与担保。所谓让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还与债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。用房屋买卖合同设置的担保具备让与担保的部分法律特征，但与让与担保相比较，前者是债务人为担保债权人的债权实现，用房屋买卖合同的方式，约定如果债务人不履行合同时，将房屋买卖合同约定的房产转让给债权人即担保权人，担保权人得就该买卖标的物优先受清偿，实现自己的债权。区别就在于一个是将约定的担保物的所有权先让与债权人，于债务清偿时将担保物的所有权再转移给担保人一个是约定担保物的所有权拟转让给债权人，在债务人不履行债务时，即转让所有权，清偿债务。也就是说，让与担保是以先转让的所有权为担保，担保人对担保物所享有的权利处于既得状态，用房屋买卖合同担保是以后转让的所有权为担保，对担保物所享有的权利处于期待状态，故用房屋买卖合同设置的担保应属后让与担保。&&&&三、后让与担保的有效性&&&&后让与担保作为一种非典型担保物权并未被纳入我国现行法律框架中。我国《物权法》实行物权法定原则，没有明文规定物权法定缓和。除物权法规定的物权种类外，当事人不得自主创设物权，因此，坚持绝对物权法定的人认为本文旨在设定后让与担保物权的合同因与物权法相悖，故该类房屋买卖合同是无效的。也有学者认为该类型的担保是有法律基础的，2006年的《物权法（草案）》曾经规定了物权法定缓和原则，即第三条规定“物权的种类和内容，由法律规定；法律未做规定的，符合物权特征的权利，视为物权”，但《物权法》在通过时删除了物权法定缓和的内容。坚持绝对“物权法定”原则的学者认为这一规定导致物权法基本原则的根本性改变，即“物权法定原则”变为“物权自由原则”。实际上，物权法定与物权自由并非截然对立，二者之间还存在一个中间地带，正式这种中间地带更能适应社会发展的需要。因为从社会的发展情况来看，社会实际生活与民事实定法产生不一致的现象会不断涌现，在立法不能及时适时补充时，民法的设计应该允许习惯法填补，物权法定主义也不例外，以此才能有利于市场交易和社会发展之需。另外，物权法定主义旨在限制当事人创设物权，尚无禁止经由习惯法形成新物权之理。因此，可以通过习惯法确认后让与担保为非典型担保物权。&&&&四、后让与担保的实行方式&&&&实践中，后让与担保的实行方式基本上是通过房屋买卖合同设立的，在确认后让与担保有效成立后，当所担保的债务已届清偿期，债务人没有清偿债务时，担保权人能否依约定直接取得担保物的所有权以抵偿债务呢？这就关系到后让与担保的实行方式问题。&&&&后让与担保的实行方式包括两种，一是变价担保标的物，价款用以清偿债权。但后让与担保并非“作死”。由于市场价格的变动，或由于估价不准确，实现债权一般应当以变价的形式。一般应采用拍卖或变卖的方式，将担保标的物变价，变价款扣除债务清偿部分之外有剩余的，应当返还担保人。如果变价款不足清偿债务，则担保人不再承担担保责任，债务人对不足部分承担清偿责任。但变价方式不得损害后让与担保设定人和其他利害关系人的利益。二是估价取得担保标的物。担保权人将担保标的物以公平的方式进行估价，以其估价额替代变价担保标的物的金额清偿债权。以估价方式取得担保标的物，应当清算担保标的物的价额和债权额，超过债权额的部分应当返还。估价取得标的物，须以双方当事人有明确约定，否则不发生债权人确定的取得担保标的物的物权效果。可见，在后让与担保的实行过程中，担保权人负有清算义务，而不能直接取得担保物权利，这主要是因为在让与担保中，存在担保过度的问题，担保的价值超出被担保债权的金额过多，以致于在担保与债权之间存在不平衡的关系，也是为了遵守流质契约强制禁止的规定。责任编辑：张广兴&&&&&
您是第 47286 位访客
地址：&& 电话：&&
Copyright&2017 版权所有，未经协议授权，禁止下载使用或建立镜像免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
您的位置： &
名为借贷实为房屋买卖 名为房屋买卖实为借贷的典型案例
名为借贷实为房屋买卖 名为房屋买卖实为借贷的典型案例编者按：因现实生活中，部分人放高利贷，为了有一保障，在放贷时，要求借款人签订虚假的房屋买卖协议，这种名为房屋买卖实为借贷行为。也存在名为借贷实为房屋买卖的情形。在司法裁判中，确出现机械地认定虚假协议。故此，以下案例很有借鉴意义。名为借款实为房屋买卖案二审判决书市第一中级人民法院民事判决书(2011)一中民终字3638号上诉人(原审原告)马x，男，回族，无业,日出生，住北京市赵登禹路xxx委托代理人杨国强，北京市青山律师。委托代理人罗康勇，北京市青山律师事务所律师。被上诉人王x(原审被告)，女，汉族，无业,日出生，住北京市西新街口西里xxxx委托代理人王新亮，北京市京华律师事务所律师。上诉人马x因民间借贷纠纷一案，不服新成立的西人民法院(2010)西民初字第6016号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。2010年4月，马x起诉到原审人民法院称：马x、王x日签订了一份《借款协议》，协议约定：马自王x处借款63万元，借期五年，无息;同时马x将其名下位于新街口西里一区6号楼8单元302号二室一厅房屋作抵押，并在借款期限内交由王x使用。现借款期限已满，马x已备妥全部款项并提前与王x接洽还款、腾房事宜，王x却拒绝接受还款且拒绝腾空、交还房屋，马x日委托律师向王x发出律师函，但王x仍置之不理，王x拒绝履约的行为已严重侵犯马x的合法权益，特诉至法院，要求王x履行《借款协议》，腾空并交换新街口西里一区6号楼8单元302号房屋;要求判令王x按每月3000元的租金标准，赔偿其逾期交还房屋期间给马x造成的经济损失(自日至实际腾房之日止);由王x承担。王x在原审法院辩称：马x、王x之间是房屋买卖关系，马x将房屋出售给王x，王x给马x的63万元是购房款而不是借款，双方不存在房屋腾退问题，也不存在向马x交付租金的问题，故不同意马x的诉讼请求。原审法院经审理查明：日，马x(乙方)、王x(甲方)签订《借款协议》，协议约定：乙方因生活急用，向甲方借款人民币六十三万元，并愿意以自己名下位于北京市西新街口西里一区6号楼8单元302号，建筑面积70.54平方米住宅一套作为抵押，双方约定此笔人民币63万元的借款无无息借款，甲方自本协议生效并将此笔款项一次性交付给乙方后，即有权使用乙方作为抵押的、位于北京市西新街口西里一区6号楼8单元302号，建筑面积70.54平方米住宅，协议存续期间，房屋使用涉及的所有相关费用全部由甲方承担，此笔人民币无息借款63万元的借款期限为五年，自本协议生效、甲方将款项一次性交付给乙方后开始计算。至协议期满，如果乙方没有能力归还无息借款63万元，则愿意将作为抵押的位于北京市西新街口西里一区6号楼8单元302号，建筑面积70.54平方米住宅转为甲方作为抵债，在抵押物过户手续办理完毕之前所发生的房屋使用涉及的相关费用全部由甲方承担;涉及抵押物过户的所有相关成本全部由甲方承担。日，马x为王x出具收条一张，内容为：&马x于日收到王x房款六十三万元正&。2005年3月，马x之妻还为王x出具一份说明，内容为：&另送家具一套，150×200双人床加垫，书柜加电脑桌，衣柜一组，价值人民币五千元，此条一式两份&。北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号系马x的屋，马x、王x签订上述协议时，尚未办理产权证。双方签订协议后，马x将《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议书》、购房款发票、交付王x，马x还将房屋交付王x使用至今。马x曾催促王x腾房，王x对此不予认可，马x未向法院提供相关证据证明。上个世纪九十年代，王x精神出现问题，陆续就诊于安定医院，该院予以药物治疗。日，经北京大学第六医院诊断，王x为&强迫状态&，2010年4月，经北京大学第六医院诊断，王x为&焦虑状态&。在本案受理过程中，经王x申请，法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所，对王x日签订协议时的民事行为能力及目前的诉讼行为能力进行鉴定。鉴定意见为：1、被鉴定人王x诊断为：神经症。2、日，王x应具有民事行为能力。3、目前王x具有诉讼行为能力。王x支付鉴定费3000元。庭审中，王x提供三个证人出庭作证。证人李均钊，系北京市北人律师事务所律师，其称：马x、王x2005年曾一起到其办公室咨询房屋买卖事宜，故其可证明他们是房屋买卖关系。并称告知了马x、王x买卖房屋的一些注意事项，还跟马x说了考虑好卖房以后住哪，马x表示卖房后可以归还贷款，在回龙观买套房，还可以买辆车。马x还承诺五年后办理过户，决不反悔。当时双方说每平米9000元，马x还表示卖出天价了，房款共63万左右。马x去咨询过一次，王x至少去过三次。后得知，他们已经签好协议了，所以之后，就没再管此事。马x对证人证言不予认可，并称当时双方是在北人律师事务所签的协议，当时在律师事务所有好几个人在场，但证人是否在场记不清了。证人张x称：认识马x、王x双方，与王x关系很好。王x要买马x的房子，当时是房屋所在小区物业一个姓赵的人给介绍的。其跟王x到物业公司，经物业公司介绍见到马x谈买房事宜，其跟王x到马x家看房时马x在场，签合同时其也在场，具体签订合同的时间记不清了。当时说的是房屋买卖，卖房款是63万元。并称其看到协议了，协议内容是房屋买卖，马x表示五年后给王x办理过户。证人洪x称：现和王x是邻居，并不认识马x，听王x说他姓马。王x与其原居住在鼓楼西大街。大约2004年、2005年因该处房屋拆迁，王x得到一些拆迁补偿款。拆迁后，王x租住其房屋半年多，双方熟悉了，因为租住的房屋较小，生活不方便，故王x急于买房。因其本人的拆置住房能够入住了，就搬到了北京市西城区新街口西里一区6号楼1门501号，后来听王x说她跟姓马的房屋买卖已经谈成了。姓马的五年以后给她过户。原审法院经审理认为：民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，结合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。马x提供的《借款协议》中虽然约定马x向王x借款63万元，但马x向王x出具的收款条明确写明是房款而非借款，而借款方向出借方赠送家具也不符合一般生活常理，故双方签订的协议与之后的履行行为存在性质上的差异。另外，根据王x提供的证人证言及王x面临的处境，当时王x是处于急于买房的状态，在这种情况下，其将款项借与他人只为得到五年的免费使用房屋，这有悖于一般的生活常理;而双方约定的63万元也基本符合当时的房屋卖价;再之有证人证明双方签订合同时商谈的协议内容为房屋买卖而非借款。这些均与双方签订的协议体现的意思不相符，故法院认定双方签订的协议名为借款，但实际履行的是房屋买卖合同，马x要求王x履行借款协议，腾空房屋及支付经济损失的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国》第四条之规定，判决如下：驳回马x诉讼请求。判决后，马x不服原审法院判决，上诉至本院。其上诉理由为：原审法院认定事实不清，适用法律有误。马x和王x之间是借贷关系而不是房屋买卖关系，要求二审法院在查明事实的情况下，改判王x腾房交予马x并负担房屋使用费。王x同意原审法院判决。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有借款协议、收条、书写字条、拆迁就地安置协议、发票、收据、证人证言、病例资料、诊断证明书、鉴定文书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。所谓诚实信用要求人们在市场活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。本案，马x持《借款协议》起诉至原审法院，要求王x收回借给自己的63万元并腾房，王x则主张双方之间是房屋买卖关系，双方就各自的主张提供了证据，综合证据可知：王x给付马x63万元后，马x向王x出具的收条上明确写明收到房款而非借款;2005年双方签订合同时，王x处于急于买房的境地，若说此时王x将63万元巨款借予马x只为换取5年的房屋免费使用权，有悖于一般生活常理;另外、63万元符合当地当时的房价;再有，有证人证实马x与王x商谈的协议内容为房屋买卖而非借款。综上，原审法院认定双方签订的协议名为借款协议，实际履行的是房屋买卖协议，定下正确，本院在二审中予以确认。因此，马x要求王x收回借给自己的63万元借款并腾房的上诉请求，理由不足，本院不予支持，原审法院判定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国》第一百五十三第一款第(一)项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一万零一百元，由马x负担(已缴纳)鉴定费三千元，由马x负担(于本判决生效后七日内缴纳)。二审案件受理费一万零一百元，由马x负担(已缴纳)。本判决为终审判决。审 判长：张兰良代理审判员：刘正韬代理审判员：白 云二o一一年三月十七日书记员：赵小军附一审判决书北京市西城区人民法院民事判决书(2010)西民初字6016号原告马x，男，回族，无业，日出生，住北京市西城区赵登禹路xxxx委托代理董福骞，北京市中创律师事务所律师。委托代理人熊俊萍，北京市中创律师事务所实习律师，住北京市xxxx。被告王x，女，汉族，无业，日出生，住北京市西城区新街口西里委托代理人王新亮，北京市京华律师事务所律师。原告马x与王x民间借贷纠纷一案，由原西城区人民法院于日受理，后因原北京市西城区人民法院撤销，由新成立的北京市西城区人民法院继续审理。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告马x及其代理人董福骞，被告及其代理人王新亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马x诉称：马x、王x日签订了一份《借款协议》，协议约定：马自王x处借款63万元，借期五年，无息;同时马x将其名下位于新街口西里一区6号楼8单元302号二室一厅房屋作抵押，并在借款期限内交由王x使用。现借款期限已满，马x已备妥全部款项并提前与王x接洽还款、腾房事宜，王x却拒绝接受还款且拒绝腾空、交还房屋，马x日委托律师向王x发出律师函，但王x仍置之不理，王x拒绝履约的行为已严重侵犯马x的合法权益，特诉至法院，要求王x履行《借款协议》，腾空并交换新街口西里一区6号楼8单元302号房屋;要求判令王x按每月3000元的租金标准，赔偿其逾期交还房屋期间给马x造成的经济损失(自日至实际腾房之日止);诉讼费由王x承担。王x辩称：马x、王x之间是房屋买卖关系，马x将房屋出售给王x，王x给马x的63万元是购房款而不是借款，双方不存在房屋腾退问题，也不存在向马x交付租金的问题，故不同意马x的诉讼请求。经审理查明：日，马x(乙方)、王x(甲方)签订《借款协议》，协议约定：乙方因生活急用，向甲方借款人民币六十三万元，并愿意以自己名下位于北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号，建筑面积70.54平方米住宅一套作为抵押，双方约定此笔人民币63万元的借款无无息借款，甲方自本协议生效并将此笔款项一次性交付给乙方后，即有权使用乙方作为抵押的、位于北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号，建筑面积70.54平方米住宅，协议存续期间，房屋使用涉及的所有相关费用全部由甲方承担，此笔人民币无息借款63万元的借款期限为五年，自本协议生效、甲方将款项一次性交付给乙方后开始计算。至协议期满，如果乙方没有能力归还无息借款63万元，则愿意将作为抵押的位于北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号，建筑面积70.54平方米住宅转为甲方作为抵债，在抵押物过户手续办理完毕之前所发生的房屋使用涉及的相关费用全部由甲方承担;涉及抵押物过户的所有相关成本全部由甲方承担。日，马x为王x出具收条一张，内容为：&马x于日收到王x房款六十三万元正&。2005年3月，马x之妻还为王x出具一份说明，内容为：&另送家具一套，150×200双人床加垫，书柜加电脑桌，衣柜一组，价值人民币五千元，此条一式两份&。北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号系马x的拆迁安置房屋，马x、王x签订上述协议时，尚未办理产权证。双方签订协议后，马x将《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议书》、购房款发票、收据交付王x，马x还将房屋交付王x使用至今。马x曾催促王x腾房，王x对此不予认可，马x未向法院提供相关证据证明。上个世纪九十年代，王x精神出现问题，陆续就诊于安定医院，该院予以药物治疗。日，经北京大学第六医院诊断，王x为&强迫状态&，2010年4月，经北京大学第六医院诊断，王x为&焦虑状态&。在本案受理过程中，经王x申请，法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所，对王x日签订协议时的民事行为能力及目前的诉讼行为能力进行鉴定。鉴定意见为：1、被鉴定人王x诊断为：神经症。2、日，王x应具有民事行为能力。3、目前王x具有诉讼行为能力。王x支付鉴定费3000元。庭审中，王x提供三个证人出庭作证。证人李均钊，系北京市北人律师事务所律师，其称：马x、王x2005年曾一起到其办公室咨询房屋买卖事宜，故其可证明他们是房屋买卖关系。并称告知了马x、王x买卖房屋的一些注意事项，还跟马x说了考虑好卖房以后住哪，马x表示卖房后可以归还贷款，在回龙观买套房，还可以买辆车。马x还承诺五年后办理过户，决不反悔。当时双方说每平米9000元，马x还表示卖出天价了，房款共63万左右。马x去咨询过一次，王x至少去过三次。后得知，他们已经签好协议了，所以之后，就没再管此事。马x对证人证言不予认可，并称当时双方是在北人律师事务所签的协议，当时在律师事务所有好几个人在场，但证人是否在场记不清了。证人张x称：认识马x、王x双方，与王x关系很好。王x要买马x的房子，当时是房屋所在小区物业一个姓赵的人给介绍的。其跟王x到物业公司，经物业公司介绍见到马x谈买房事宜，其跟王x到马x家看房时马x在场，签合同时其也在场，具体签订合同的时间记不清了。当时说的是房屋买卖，卖房款是63万元。并称其看到协议了，协议内容是房屋买卖，马x表示五年后给王x办理过户。证人洪x称：现和王x是邻居，并不认识马x，听王x说他姓马。王x与其原居住在鼓楼西大街。大约2004年、2005年因该处房屋拆迁，王x得到一些拆迁补偿款。拆迁后，王x租住其房屋半年多，双方熟悉了，因为租住的房屋较小，生活不方便，故王x急于买房。因其本人的拆迁安置住房能够入住了，就搬到了北京市西城区新街口西里一区6号楼1门501号，后来听王x说她跟姓马的房屋买卖已经谈成了。姓马的五年以后给她过户。上述事实，有借款协议、收条、书写字条、拆迁就地安置协议、发票、收据、证人证言、病例资料、诊断证明书、鉴定文书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，结合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。马x提供的《借款协议》中虽然约定马x向王x借款63万元，但马x向王x出具的收款条明确写明是房款而非借款，而借款方向出借方赠送家具也不符合一般生活常理，故双方签订的协议与之后的履行行为存在性质上的差异。另外，根据王x提供的证人证言及王x面临的处境，当时王x是处于急于买房的状态，在这种情况下，其将款项借与他人只为得到五年的免费使用房屋，这有悖于一般的生活常理;而双方约定的63万元也基本符合当时的房屋卖价;再之有证人证明双方签订合同时商谈的协议内容为房屋买卖而非借款。这些均与双方签订的协议体现的意思不相符，故本院认定双方签订的协议名为借款，但实际履行的是房屋买卖合同，马x要求王x履行借款协议，腾空房屋及支付经济损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：驳回马x诉讼请求。案件受理费一万零一百元，由马x负担(已缴纳)鉴定费三千元，由马x负担(于本判决生效后七日内缴纳)。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长：魏新颜人民陪审员：李晓华人民陪审员：张丽荣二o一o年十一月二十六日书 记 员：郭晶华名为买房实为借贷合法利息应受保护【案情】2008年8月，吕某与某公司先后两次签订《》，约定张家港某公司将8套房以元的总价出售给吕某，同时两份合同均确认吕某已于签订合同当日一次性支付合同项下全额现金购房款，张家港某公司也出具了收到相应现金购房款的收款凭证。其后，因吕某认为张家港某公司未履行交房及办理房屋所有权登记手续，并造成其损失，诉至法院，要求判令张家港某公司继续履行合同，协助办理房屋所有权属登记及交付手续及赔偿相应损失。张家港某公司认为该案形式上是商品房买卖合同纠纷，实际上是民间借贷担保纠纷。事实是张家港某公司向吕某借款1200万元(实际仅支付990万元，另230万元为预扣利息)，该公司以8套价值3498万元的商品房作为还款的担保，担保的形式采用商品房买卖合同，吕某也从未实际支付购房款。法院经审理后认为，双方之间系名为房屋买卖实为借贷的民事法律关系，应按当事人真实意思表示履行。根据有关规定，因吕某在法院向其释明后仍坚持其关于商品房买卖合同关系的诉讼主张，法院依法驳回了吕某的诉讼请求。吕某不服，提起上诉。二审中，当事人又向法院提交了张家港某公司向吕某出具的，进一步证实了双方当事人之间为民间借贷关系。后吕某撤回上诉。其后，吕某以民间借贷关系为由重新向法院起诉，经法院主持调解，吕某与张家港某公司达成了归还借款及相应利息的调解协议。【点评】近年来，由于国家一系列宏观调控政策的实施，银根收紧，一部分企业和个人融资渠道不畅，导致民间借贷异常活跃。法院在审理此类案件时，会根据双方当事人提供的证据，查清真相，揭开假相，准确认定事实，按照双方当事人的真实意思表示确定双方当事人之间的法律关系实质，并作出判决。需要指出的是，对于民间借贷关系，法院始终坚持保护合法利息的原则，即保护当事人约定利息中不超过银行同期贷款利息四倍的部分，对于超过部分则不予保护。日【法制报】 江苏法院2011年度十大民生案例点击银根紧缩背景下假购房真借贷合同的处理来源：.cn/article/default.asp?id=55714——高院判决蔡常诉瑞信公司纠纷案关晓海 河南省高级人民法院内容提要:银根收紧政策背景下，出现了大量以房屋买卖合同形式进行的民间借贷行为，针对此类案件，应根据双方当事人提供的证据，查清真相，准确认定事实，按照当事人的真实意思表示确定双方之间法律关系实质。案情日，蔡常作为买受人与市瑞信房地产开发公司(以下简称瑞信公司)签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：……第三条：所购房屋为a区之a17、a18、a19、a20、a21号，f区之02号房，用途为商业;第四条：该商品房总价款600万。同一天，蔡常向瑞信公司交纳了600万元购房款，双方还签订《商品房买卖合同补充条款》一份，约定：蔡常同意瑞信公司于日前，按原价回购上述房屋，并配合解除《商品房买卖合同》。瑞信公司承诺每月24日前，将按月息2.2%向蔡常支付利息。合同签订后，瑞信公司自日起至日，每月向蔡常支付13.2万元的利息。后因经济变故，未依约定支付利息，同时涉案房屋被瑞信公司抵押给第三人。日，蔡常诉至法院，请求判令解除双方合同，瑞信公司按照房屋评估价赔偿其损失。裁判开封市中级人民法院经审理认为：瑞信公司和蔡常签订的商品房买卖合同合法有效，双方之间已经建立了房屋买卖合同关系。瑞信公司在未告知买受人蔡常的情况下，将涉案房屋抵押给第三人，该行为明显构成违约，鉴于目前涉案房屋的价值明显超过合同约定的价款，据此，瑞信公司应按照房屋目前市场价值予以赔偿。法院判决:解除双方合同，瑞信公司赔偿蔡常损失1445.5万元。瑞信公司不服，提起上诉。河南省高级人民法院在二审审理期间，依照法律程序向蔡常释明本案应为借贷法律关系而非房屋买卖法律关系。释明后，蔡常变更其诉讼请求为：判令瑞信公司偿还本金600万元，并支付拖欠利息，赔偿其相应损失。河南省高级人民法院终审判决：瑞信公司应向蔡常返还本金，并从日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。评析1.本案合同性质的认定。对双方签订的《商品房买卖合同补充条款》中出现的“回购”一词的准确理解是认定本案合同性质的关键。回购，从字面解释是购回卖出之物。中国人民银行制定的《银行间债券回购业务暂行规定》第三条规定：“回购是指债券持有人(卖方)在卖出债券给债券购买人(买方)时，买卖双方约定在将来某一日期以约定的价格，由卖方向买方买回相等数量的同品种债券的交易行为。回购在法律上的特征是标的物在一定条件下所有权的回归。而回购协议作为短期抵押资金融资方式，也一直受到市场的青睐。不过目前回购概念仅用于债券金融市场，由于债券是权益载体，依规定，交付即产生所有权，这使得债券作为融资手段成为可能。但是，如果把回购概念用于房地产买卖的范畴中就会产生新的问题。房地产在财产表现形式上属于不动产，房产交易作为独特的商品交易，其自由度和交易程序受到国家强制性限制。依物权法规定，房产回购即为房地产的二次转让，应当按照规定缴纳税费即办理必要的房产登记手续，这增加了不必要的交易成本，故从严格意义上说，房产回购不是一种规范的融资手段。从本案《商品房买卖合同》与同日签订的《商品房买卖合同补充条款》的条款看，“商品房买卖合同”是城市中有规定的合同，而“回购”在现行的中尚无名称，故本案争议合同是由一个有名合同和一个无名合同组成的混合合同。对混合合同的处理，根据混合合同是各自独立而混合，还是一“主合同”吸收另一“从合同”而混合，法律适用有所不同：前者是分别适用不同的法律;后者一般应根据“主合同”的性质来适用法律。同时，判断合同的性质不应仅根据合同名称，应以合同的内容，即合同的权利义务条款作为依据。本案中，《商品房买卖合同补充条款》约定的蔡常向瑞信公司支付600万元款项并按月收取利息，瑞信公司到期返还本金等，均符合借款合同之特征。根据《商品房买卖合同补充条款》的约定，《商品房买卖合同》的履行条件为“瑞信公司到期不按时退还房款”，故买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是瑞信公司以其所售商品房为600万元借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同。故本案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。另外，虽然本案中蔡常与瑞信公司明确约定瑞信公司如果不按时返还借款，蔡常有权以商品房买卖合同的形式取得房屋所有权，但该合同条款因为违反《中华人民共和国》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定而无效，2.关于出借人损失的确定。如上，该案因双方当事人的法律关系为借贷关系而非房屋买卖关系，蔡常主张以合同条款作为确定其损失的依据，不能得到支持。至于蔡常主张的瑞信公司偿还本金,并从日起至还款之日止以600万元为基数按合同约定的逾期利率日千分之一计付利息的请求，鉴于《商品房买卖合同补充条款》对逾期利息的计算是以本金600万元还是以月息13.2万元为基数约定不明，且瑞信公司的违约行为给蔡常造成了损失，蔡常主张以本金600万元为基数计算逾期利息亦属合理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件的若干意见》第6条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”。因双方约定的逾期利率已超过了银行同类贷款利率的四倍，对超过部分法院不予保护。故瑞信公司应向蔡常返还本金，并从日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。注释:【1】本案案号：(2011)汴民初字第135号;(2012)豫法民三终字第26号出处:人民法院报
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈
读完文章还有法律疑惑？马上
地区找律师
400-6012708
热门成功案例
专业权威律师在线解答
专业律师优质解答