借名买房纠纷不断&买房协议可能被判决无效
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原标题：借名买房纠纷不断 买房协议可能被判决无效　　【原标题:买房,借借你的名字用】
　　出于规避购房资格等目的,这几年借名买房增多,导致纠纷不断。从审理情况看,借名人比出名人承受更大的经济和法律风险。 图片来源:《生活新报》 　　房没了,钱也没了 　　2005年,因无购买经适房资格,初先生决定借和先生之名购买北京市丰台区一套房屋,并向银行贷款47万元,房产证上落上了和先生的姓名。2010年,初先生诉至法院称自己是房屋实际买受人,和先生仅是名义上的产权人,请求确认房屋归其所有。而和先生称,房产是他以按揭贷款购买并已取得产权证,产权人是自己。初先生向法庭提交了一份他委托和先生以个人名义签订房屋买卖合同的协议书,经鉴定协议上的签名并非和先生书写;初先生还称自己支付了房屋首付款及银行贷款,但又不能提供证据。2011年,初先生要求确认房屋归其所有的诉讼因证据不足被法院驳回。上诉后,二审维持原判。 　　2012年11月,初先生不服终审判决,向北京市丰台区检察院提出监督申请。检察官齐跃审查认为,虽然初先生称是借用他人名义购买房屋,但就借名购房达成书面协议的事实,证据不足,法院认定事实清楚,适用法律正确,不予支持监督申请。 　　“房子没了,钱也没了。”齐跃说借名买房最后落了个竹篮打水一场空。 　　齐跃告诉记者,出资人借名买房,通常是为了规避政策限制或牟取不正当优惠,如没有购房资格借他人名义买房,为规避“二套房贷利率上浮”借用他人名义贷款等。借名买房看似有利可图,实则蕴含巨大风险,该院近年来办理多起房贷民事申诉案件。 　　在该院办理的梁某申诉案中,梁某因不具备北京市购房资格,私下与何某达成协议,约定由梁某出首付款和偿还银行贷款,借用何某名义办理二手房买卖过户手续和按揭贷款手续。后来二人发生房屋权属纠纷,因产权人、按揭贷款合同登记人均为何某,梁某最终败诉。 　　“借名买房的风险不容小觑,如果登记购房人反悔将房屋再次出售,或者对外债将房屋抵押,或意外死亡子女主张继承权,都会给实际购房人带来重大财产损失。”齐跃表示。 　　几年前,李女士为给父亲养老在北京买房,但由于李女士不具备北京市购房资格,遂借用外甥高先生的名字购买房屋。房屋购买后登记在外甥名下,后李女士又出资帮助外甥购买了他处房屋。去年,由于过户产生纠纷,李女士将外甥诉至法院要求确认所购房屋产权归其所有。 　　“和睦的亲属关系,最终因为利益而反目为仇。”齐跃说。 　　借名买房协议可能无效 　　齐跃告诉记者,为了防范借名买房出借方变卦,借名买房双方一般会签订借名买房协议,对双方的权利义务以及过户事宜作出约定。司法实践中,借名买房协议有两种认定情况,一种是买卖纯商品房签订的借名买房协议有效,另一种是买卖保障房等政策性住房的借名买房协议无效。 　　2010年12月,北京市高级法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条规定:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。第16条规定,借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。 　　回龙观、天通苑――北京著名的经济适用房两大住宅区,借名买房在这里尤为突出。回龙观、天通苑所在地的昌平区法院一份统计显示,2010年至2013年审结的203件经济适用案件中,其中48件属于借名买房。大多数借名人和登记的所有权人即“出名人”都签有协议。借名人由于实际占有、使用房屋,一般不会主动提起诉讼,但随着北京房价不断攀升,一些出名人希望通过诉讼拿到房子。 　　10年前,赵女士想在北京买房,但因不是北京户口,便找到侄子以侄子名义购买了天通西苑一套房屋。赵女士交纳了首付款,又以侄子的名义贷款并按月还款。签订购房合同后,两人还签订了一份购房协议,约定赵女士出资,以侄子身份证购房,产权和归属权永久性归赵女士及其家人所有。多年后,赵女士要求侄子将房屋过户给自己,没想到侄子称房屋是属于自己的。最终,法院判决房屋归赵女士侄子。 　　法官介绍,根据法院查明的事实,不少涉案人虽对诉争房屋有出资的行为,但房屋为经济适用房,经济适用房的购买人必须满足国家规定的条件。借用他人名义购买经济适用房,行为本身违反国家政策,故出资人主张经济适用房归自己所有的诉求于法无据,法院不予支持。双方即使签订了借名买房协议,但因损害了广大符合经适房资格家庭的合法权益,原则上认定借名买房协议无效。 　　据法官介绍,对借名买房案件,法院通常以房屋所有权证上登记的名字认定房屋所有权人。实际出资人想要回出资款,首先必须提供充足的证据。如果能够证明其是房屋实际购买人,出名人不仅要返还原购房款,还要承担一定的赔偿责任。法院在判决上会寻求双方利益平衡,在判决借名协议无效的同时,要求出名人对实际出资人予以适当经济赔偿。 　　“借名买房”隐藏诸多法律风险 　　前几年,国家为调控房价出台了限购、限价、贷款利率多项调控政策,房产热引发不少人借名买房。 　　最典型的就是2012年张金凤借名炒房案,轰动京城一时。张金凤通过房产中介在北京购置11套房产,房产均登记在他人名下,且都是在仅支付30%的首付款后,即办理过户、承诺抵押后付清尾款,但房产过户后张金凤“失踪”。在卖房人投诉后,房产中介向卖房人垫付房屋尾款2200余万元。今年7月,法院判决张金凤还款,并且查封其中8套房产拟拍卖还款。 　　北京市西城区法院调研认为,借名买房主要原因有:一是借名人不具备购房资格。如非北京户口在京纳税不满五年、家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。二是年龄等原因无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整,一些人虽有购房资格,却因银行贷款审批未过而无法购房,如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。三是为享低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房往往存在优惠条件,如团购、集资建房,交易价格远低于市场价格,使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。 　　法院认为,借名买房暗藏很多涉诉风险:一是无书面协议,一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲友,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。二是登记人拒绝办理房屋过户手续,借名人面临风险。三是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后,借名人往往实际居住在房内,但由于登记在出名人名下,而我国对不动产物权采用登记主义,借名人面临被起诉腾退房屋的风险。三是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。根据公示公信原则,房屋所有权证载明登记人为所有权人,一旦登记人涉诉,房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如:登记人离婚,其配偶主张房屋作为夫妻共同财产应分割;登记人负有债务,债权人申请保全而致房屋被查封。四是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下,第三人有理由相信登记人为房屋所有权人,如第三人不知借名登记,则借名人面临丧失房屋的可能,只能依不当得利向登记人主张赔偿。
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by .cn. all rights reserved　　简介：资深律师，辽宁仕鹏律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。
　　出于规避限购政策、借用他人资格享受某种购房优惠，或是为转移财产以逃避债务等原因，一些人采用“借名买房”形式进行房产交易，但由“借名买房”引发的法律纠纷也屡见不鲜。
　　有这样一个案例：常先生与张女士是一个单位的同事，2006年张女士以常先生名义购买了一套商品房，并由张女士实际支付购房首付款。后来，张女士办理了该房屋的入住手续并一直使用至今。另外，该房屋的银行按揭贷款一直由张女士偿还。然而，该房屋登记在常先生名下。2013年，常先生将张女士起诉至法院，要求判令她返还案涉房屋。
　　诉讼中，常先生称该房屋登记在自己名下，根据《物权法》对不动产物权登记的规定，自己才是该房屋所有权人；张女士则辩称双方实为借名买房关系，且并不违反法律法规的规定，她才是该房屋的真实权利人。
　　本案争议焦点在于借名买房合同是否有效以及房屋权属如何确定。在借名买房中，存在两个合意：一个是借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意；另一个是被借名人与卖房人之间达成的买卖房屋，并据此向登记机构表达的关于房屋所有权登记的合意。无论房屋出卖人是否知道借名人与登记权利人之间的借名买房关系，房屋出卖人与登记权利人之间已经达成房屋买卖的合意，房屋买卖合同已依法成立。若借名买房的双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，且是双方真实意思的表示，则借名买房关系应为合法有效。
　　本案中，张女士支付了房屋购房款及后续房贷的偿还，持有购房发票、物业费用发票等，且是房屋实际占有人，该完整的证据链足以认定房屋的真实权利人是张女士。法院审理认定，双方借名买房合同关系成立。但因该房屋抵押贷款尚未还清，抵押尚未解除，张女士可在该房屋具备办理所有权变更登记条件时，另行主张要求常先生协助其办理房屋所有权过户手续。
　　《物权法》规定，不动产权属记载事项与不动产登记薄不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，要以不动产登记簿为准。一旦有争议的，则应更多依据不动产真实的权利状况来确定。借名人在此种情形下，可以通过形成完整证据链来证明事实。
　　在此，我建议，若不得已需要借名买房时，需要查清欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定等；应尽量签订书面的借名买房协议，明确双方的借名买房合同关系；应注意保存购房手续，银行转账记录、收据收条、还贷记录等付款证明，购房发票，房产证书等足以证明房屋真实权利人身份的证据材料；一旦可以办理房产过户的，必须及时办理更名手续。
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借名买房需谨慎
　　在某单位工作的李先生在我市一小区已经购买一套房产，最近又想买一套大平米的房用于改善型居住。李先生咨询道：&由于各种原因，买第二套房不能再用我的名字来买，请问我用我弟弟的名字购买可以吗？我们兄弟俩再签一份协议证明这套房子是我买的，将来他再过户给我，这样是不是基本就没什么风险了呢？&对于借名买房的问题，记者咨询了律师。
　　我市一家律师事务所的陈律师告诉记者，借名买房，是指以他人（符合购买条件的人）名义购买房产，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。实际买房人支付购房款和额外一笔酬金给名义买房人，也有的是亲戚朋友关系则不支付酬金。
　　陈律师表示，这类合同存在着巨大的风险。例如名义买房人在签订合同后后悔导致合同不能履行。这类合同本身就存在缺陷，这类合同的双方往往具有亲朋关系，不重视书面材料，实际买房人支付买房款没有留下证据，难以证明买房款均由自己实际支付。
　　此外，还有一类风险是合同双方当事人由于客观原因导致合同不能履行，由于名义买房人领取房产证后，一定的期限内不能办理过户手续，而在该段时间内如果名义买房人对他人的债务不能清偿，则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，已经付清的实际买房人只能要求继续履行合同。因此，一般情况下不宜借他人名义买房。（记者王晓庆）
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