理财规划师专业能力-----消费支出规划讲义(二)
8、住房消费信贷（重点）
（1）、形式：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款；
（2）、住房公积金贷款
A、定义：教材P53
住房公积金为资金来源、发放对象-----缴存住房公积金的职工、购买房屋的范围：商品住房、经济适用房、私产住房、集资建造住房、共有住房、危改还迁住房等等；公积金贷款使用范围还有：翻建、大修自有住房。
B、贷款期限：最长不超过30年，中国银行还有年龄限制：借款人要小于65岁；
C、利率：采用公积金贷款利率，比商业性贷款低。
2007年9月起：5年期（含5年）公积金贷款利率为：4。77%；大于5年的为5。22%
D、住房公积金贷款的方式：抵押担保、抵押加购房综合险、质押担保、连带责任保证------详见教材：P54---55
E、公积金贷款的额度由各地住房公积金管理中心规定；
F、还款灵活度高
G、办理住房公积金需要的资料：P55-56
附表：个人住房公积金贷款速算表
个人住房公积金贷款
每万元（等额本息）还款金额表
月还款额(元)
本息总额(元)
到期一次还本付息
（3）、个人住房商业性贷款
俗称：按揭
A、 期限〈30年，比例：〈70%，其他资料：P57
利率：一般为相应档次基准利率的0。85倍算，或者有的为0。9倍
二手房：住房的话：70%额度，小于30年，房龄小于20年；商用的话：房屋交易或者评估价（以最低者为准）的50%额度，时间小于10年，房龄小于15年。
住房利率为：0。85倍同期银行利率，商用的则无下浮资格
D、个人商用房贷：额度：\〈60%，期限〈、10年，利率：银行同期利率水平
各银行推出的各种还贷方式：见教材P62-64
（4）、个人住房组合贷款
住房公积金贷款和商业性贷款的组合
9、还款方式和还款金额
（1）、等额本息还款法
在贷款期限内每月以相等的金额平均还贷款本金和利息的方式。---最常见的方式
计算公式：每月还款额=(贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款期限)/((
1+月利率）^还款期限)---1)
适用人群：收入比较稳定的家庭
该方法便于未来理财规划的分析
（2）、等额本金还款法
是在贷款期限内每月等额偿还贷款利息和本金，其中每月本金相等
计算公式：每月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金—累计已还本金）×月利率
适合人群：目前收入较高，但是未来预期会减少，比如快退休者
（3）、等额递增还款法：以一个固定金额递增-----适合目前收入一般，但未来预期收入增加的人群；如未结婚的年轻人。
（4）、等额递减还款法：以一个固定金额递增----适合目前还款能力强的，如中年人或者未婚的白领；
（5）、等比递增还款法：以一固定比例增加；
（6）、等比递减还款法：以一固定比例减少
10、提前还贷的情况
提前还贷的选择权利：借款人必须经过贷款人的同意，多数银行都采用违约态度处理，或者严格的还贷条件。所以建议不要随便提前还贷。
具体方法见教材：P70—71
11、延长贷款
提前20天提出申请--------只能延一次-------原贷款期限与延长期限和不能超过30年
12、租房的选择
（1）、适合人群：刚踏入社会者、工作地点和生活范围不确定者、储蓄不多者、不急需买房且辨不清房价趋势者
（2）、对于购房与租房的理财区别是：年成本法、净现值法
案例分析：P87---92
（二）、汽车消费支出规划
1、明确汽车消费是一种奢侈消费；-----应在非常自由的财务条件下进行；
2、目前国内汽车消费的方向：私人（家用）用车、集团用车、出租用车；
3、购车消费支出的资金来源：自筹、贷款
4、汽车消费信贷
A、个人消费信贷遵循：部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还
B、贷款对象：
C、贷款期限、利率、金额
期限：3---5年；利率：按人民银行同期利率执行；金额：个银行自行规定
E、 还款方式：教材P96-98
F、 贷款购车的费用案例：教材P98表格
（三）、耐用品消费信贷支出规划
详细见教材P104--108
附：考试检查题
1、小李刚刚参加工作一年。初步打算明年9月份结婚，并决定在结婚前买一套房子。按照他的收入水平，他打算买一套一室一厅的小户型商品房，但小李工作时间不长，月收入3,000元。如果房贷过重会影响其日常生活，但小李估计会有良好的职业发展前景。小李更适合采用（&C&&
）还款方式。
　　（A）等额本金&&&
（B）等额本息
　　（C）等额递增&&&
（D）等额递减
案例二：冯先生年收入为12万元，假定这五年内收入不变，每年的储蓄比率为40％，全部进行投资。五年以后预计冯先生的年收入可达到15万元，储蓄比率不变。目前有存款5万元，打算5年后买房。假设冯先生的投资报酬率为8％。冯先生买房时准备贷款25年，假设房贷利率为6％。
　　根据案例二，请回答76～83题。
2、如果冯先生以现有银行存款5万元进行投资，投资报酬率8％，那么在他打算买房时，这笔钱的终值为（
（A）5.87万元（B）8.66万元
（C）7.35万元（D）8.34万元
分析：F=P*（1+I）^N=5*(1+0.08)^5=
　3、冯先生可负担的首付款为（ ）。
　　（A）35.51万元（B）37.66万元
　　（C）27.34万元（D）28.34万元
　4、如果冯先生每月最多将收入的40％用于偿还贷款，则冯先生可负担的贷款为（
　　（A）79.64万元（B）76.70万元
　　（C）68.7万元 （D）65.72万元
　5、冯先生可负担的房屋总价为（ ）。
　　（A）115.15万元（B）96.04万元
　　（C）101.23万元（D）1 12.21万元
　　6、房屋贷款占总房价的比率为（）。
　　（A）73％ （B）70％
　　（C）60％ （D）68％
　7、按照经验，首付比例一般应高于（ B）。
　　（A）10％ （B）20％
　　（C）50％ （D）60％
　　8、按照有关规定，冯先生购买住宅在与开发商签订购房合同时需要按照（
）交纳印花税。
　　（A）贷款总额的0.03% （B）贷款总额的0.003%
　　（C）房屋总价的0.03% （D）房屋总价的0.003%
　9、按照有关规定，冯先生购买住宅在与银行签订贷款合同时需要按照（
）交纳印花税。
　　（A）贷款总额的0.05% （B）贷款总额的0.005%
　　（C）房屋总价的0.05% （D）房屋总价的0.005%
资料：刘先生，某外企员工。2005年9月，刘先生在某高档小区购买了一处住宅，房屋总价120万元，贷款70万元。刘先生听说等额本金发还利息较少，遂决定按照等额本金方式还款，贷款齐心5年，按月还款，贷款利率为固定利率6.84%。
根据资料回答17—23题
10、刘先生每个月所还的本金越位（ ）
11、刘先生第一个月所还里约为（ ）
12、刘先生第二个月所还的利息约为(& )
20、刘先生第一年所还利息之和约为（& ）
A26，417.02&&&&
36,417&&&&
C46,416&&&&&&
13、刘先生如果按照这种方法将所有款项还清，则所还利息总额约为（
A361，095&&&&&
B461，095&&&&&
C561，095&&&&
22、刘先生把等额本金还款法与等额本息还款法进行了比较，如它采用等额本金法来偿还贷款，每月需要偿还贷款约为（
A3889&&&&&&
C289&&&&&&&
14、若刘先生用等额本息的方法将所有款项还清，共需偿还约（
A361，095&&&&&
B421，283&&&&&
561，095&&&&&&&
案例二：李女士眼光独到，几年前就看到了房价的上涨趋势，并于2003年1月在某海滨城市购买家庭第二套普通住房用于投资。李女士在购得住房后又将其出租,每月还能获得一些租金。购房的房款共计60万元。李女士从银行贷款，收复两城。在贷款的过程中采取等额本息还款法，打算20年还清（假设贷款利率固定为6%）。李女士在还款四年后将住房转售，由于华滨城市房价上升较快，售价90万元。李女士活力不菲。
根据案例二回答81~88题（计算结果保留到整数位）。
15、李女士每月的还款额为（&&
A3439元&&&&&&&
B2345元&&&&&
3193元&&&&&&
16、李女士第一个月所还利息越位（& ）。
A2700元&&&&&&&
B2100元&&&&&&&
&1C200元&&&&&&&&
17、在2007年1月，也就是在购房的四年后，李女士想提前还款，则李女士在还款四年后还有（&
）本金没有还。
A108865元&&&&&&&
B423799元&&&&&&&&
C56200元&&&&&&&&&
18、李女士在这四年里还了（& ）利息。
A108865元&&&&&&&&
423799元&&&&&&&&
C56200元&&&&&&&&
19、若李女士四年后将该房产以90万元的价格出售，则按照国家规定应当缴纳的营业税为（&
）。&&&&&&&
A45000元&&&&&&&&
B27000元&&&&&&&&&&
C9000元&&&&&&&&&&
20、李女士转让90万元的住房，与买方签订住房买卖合同，应缴纳的印花税为（&
A270元&&&&&&&&&
450元&&&&&&&&&&&
900元&&&&&&&&&&&
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公积金政策
网上贷款陷阱多 预付利息不合法
　　一位刘先生说：3月中旬，我想在一家贷款网站贷款1万元，贷款时间为1年。在预付利息1000元后，对方要求再交2000元保证金。我感觉是个骗局，决定撤贷。对方称受限于转账周期，要等4月初才能将1000元利息返还。但是，目前已联系不上此网站，1000元钱也没能拿回。
　　预付利息后还要交保证金
　　刘先生今年27岁，贵州人，目前在天台一家KTV工作。今年五一是刘先生与女友约定结婚的日子，但是，婚期临近，刘先生还是没有筹足结婚的费用。一边家里催得急，一边是微薄的积蓄，刘先生特别着急。在朋友的建议下，他想到了在网上申请。
　　搜索一番后，刘先生联系到一家股份有限公司。电话客服告诉刘先生，只要提供名字、身份证号码，家庭住址，电话等个人信息，公司审核通过后即可放贷。但是，放贷前，刘先生得预付一年的利息。
　　为了尽快拿到钱，刘先生按照指示将1000元钱打到了对方提供的银行账户，等待业务员联系放款。这时，客服人员又打来电话称，由于业务员携带现金金额较大，为了保障工作人员的安全，要求刘先生再汇2000元的保证金。之后，刘先生所在地的业务员会当面将贷款送到。
　　&一听又要汇保证金，觉得自己上当了。&于是，刘先生决定撤贷，按约定可以返还之前预付的利息。但是，公司方面以转账周期为由，推说4月初将利息返还。在耐心等待数十天之后，利息没能要回，之前热情的客服人员也联系不上了。&打电话转语音留言，QQ没人回复。结婚的钱没贷到，反而被骗了1000元。&刘先生非常沮丧。
　　不交保证金就退不了利息
　　输入刘先生提供的网址，在线客服称&预付利息&是公司提供贷款的前提。当询问利息能否在本金中扣除，不必预付时，对方表示公司和银行贷款一样，利息不能在本金中扣除。面对&银行并不要求预付利息&这一疑问，客服人员用&自己是无抵押免&做搪塞。当再次咨询是否会有其他费用，在线客服就不再搭理了。
　　之后，拨通了网页上的免费电话，以刘先生朋友的身份询问返还利息一事。&会在多少工作日内退回利息？&&那要看我们公司这一月或这一季度的财务情况。&接线男子支支吾吾地回答。但是，当提到刘先生不愿意缴纳2000元保证金而决定撤贷时，该男子声称：&不交保证金是对我们公司的不信任，是他自己中途退出，预付的利息一分钱也不退的。&然后匆匆挂了电话。
　　预付利息不合法
　　&贷款都没有贷下来，何来利息一说。&律师说，法律上对利息支付这块并没有明确规定，但是&预付利息&显然是不合理的。目前以预付利息为前提的贷款方式的骗局居多。
　　不管是银行还是其他信贷机构，都不会要求预付利息。民间借贷中，有从本金中扣除利息的做法，但是《中华人民共和国合同法》规定：借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
　　预付利息比从本金中扣除利息更加荒唐。只要拥有国家正规资质，是国家批准设立的正规金融机构，是绝对不可能预收利息的。
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