律师解读拆迁安置房是否可以买卖
一、拆迁安置房能买卖吗
&&&&拆迁安置房一般需五年才能进行上市交易。
&&&&房屋能不能上市交易，简单的可以根据土地性质判断，集体土地，是归集体所有，乡镇多半是这样的土地性质。
&&&&如果是国有土地，即可办理到房产证，就可以上市交易，有些是永远拿不到房产证的，比如集体土地，除非他进行土地性质变更。有些是拿到了短时间内不能交易的，比如一些拆迁安置房。
&&&&国家在这方面都是有相关规定的。
&&&&房产一般有两证，房产证和土地证，房产证简单的说就是表示这房子归你所有，如果建筑物没了，你想再在原土地上兴建，必须经相关部门批准。
&&&&土地证表示此土地归你所有，无论建筑物是否存在，别人是无权在你的地盘建东西的，这就是侵犯你的权益。
二、拆迁拿安置房注意事项
&&&&安置房是否能取得房产证不能一概而论，这需要看其拥有的产权是否是全产权，以及拆迁协议上的相关规定。首先，弄清安置房的性质对于房产证办理是至关重要的，调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的。安置房的所有权一般归属当地或区域房管部门所有。房产证是需要通过房管部门来办理的，需要按照现行的房屋平均售价的一定比例缴纳费用，然后办理产权证。
&&&&安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，是可以上市交易的，房屋权属证书（房产证）是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。其它任何房产证不具有同等法律效力。不管是什么性质的房屋只有在取得房产证后才可以进行二次交易，没有取得房产证是禁止上市交易的。
三、买安置房注意事项
对于无证的拆迁安置房，在购买时要分清情况：&
&&&&1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的；&
&&&&2、一定要办理公证手续，以免日后出现纠纷。&
&&&&3、有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。所以说，弄清这套拆迁安置房的性质对于您的购买至关重要。您可以考虑对拆迁协议进行更名，更名时，要进行公证。
如果此套拆迁安置房在拆迁时就手续不全，实际中拆迁协议也是不能办理过户的，房产证通常会按照拆迁协议等相关资料办理，房产证办理下来之后产权仍属于原房主，则不利于您维护权益。您可以向出售单位确定相关事宜，或者仔细查看您所签订的购房协议，
四、安置房买卖的风险
1、政策因素。
根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。&
2、价格因素。
目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。
3、人的因素。
“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市管理法》第38条第4项“共有，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。
五、律师说法
所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。
现今市面上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大，甚至没有保障的。尚未去得产证的拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。如：没有产权证的拆迁安置房，或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多，可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险：
&&&&1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能需要起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定。
&&&&2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证。
&&&&3、因交易时间漫长，房价变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房母的了，只能主张债权了。
4、在购买房等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。
购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。
有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别；对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：
（1）调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的；
（2）一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。
&&&&（3）有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。
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拆迁补偿安置协议相关法律问题的分析研究.pdf71页
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中文摘要 房屋拆迁是城市建设和社会经济发展过程中的一个必然现象，随着城镇化的加
速。城市房屋拆迁补偿安置纠纷日益增多，已逐渐成为影响稳定团结的社会性问题。
从我国房屋拆迁中存在的突出问题来看。矛盾集中在三个方面；一是商业性拆迁假
借公共利益之名，侵害私人利益的现象普遍；二是房屋拆迁中的政府角色定位模糊，
行政权力肆意干预拆迁活动引发严重社会冲突；三是拆迁补偿严重不足，民怨很大。 针对以上三个方面的问题。本文首先从我国现行的城市房屋拆迁和拆迁补偿安
疑协议的含义、特征及属性进行剖析。在此基础上，通过对实证案例的分析。揭示
出实为民事合同的城市房屋拆迁补偿安置协议目前在订立、履行及寻求权利救济过
程中存在的法律问题。这些问题包括拆迁补偿中行政干预太多，对私有财产法律保
护不强，拆迁双方当事人权利义务不平等，补偿范围过于狭窄，拆迁评估缺乏公平
公正的制度保障等等。针对这些问题．本文介绍了国外的相关法律制度，提出了相
应的对策和立法建议，以期对我国房屋拆迁法律法规的完善有所裨益。 【关键词】城市房屋拆迁；拆迁补偿安置；拆迁评估：拆迁裁决 【中图分类号】I 913 加STR^CT isa occuiTenceoutof UrbanhouseRemoval Construction arisingCity consequential
andSocial theaccelerationofthe
urbanization，the EconomyDevelopment，with city anddissensiononremovalindemnificationandrelocation increased
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拆迁户告开发商讨安置协议 称协议被开发商扣留
日 09:03:40
　来源：京华时报
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&&&&回迁户称，本来作为回迁楼的2号楼没有入住回迁户。 摄影/实习生 张魁（图片来源：京华时报） 　　
&&&&10月25日，朝阳法院受理了苏连和等4户居民起诉北内集团的诉状。苏连和等4户是北内集团的拆迁户。他们称，3年前与拆迁公司签订了拆迁安置协议后，协议即被开发商拿走。这导致2006年他们无法入住回迁楼。而且他们看到原属于他们的回迁房被部分领导干部占据，他们选择了破门入住。
&&&&北内集团和开发商达义公司相关负责人互指，非拆迁户的领导干部入住回迁房是对方的安排。
　　拆迁户强住回迁房
&&&&北内集团是北京一家国有企业，公司在朝阳区双井桥东有一个职工家属院。2003年开始，北内集团对该家属院进行搬迁改造，委托开发商在朝阳区西大望路建设回迁楼以安置拆迁户。
&&&&年间，家属院200多拆迁户陆续与正权房屋拆迁有限公司签订拆迁补偿安置协议后，随后搬离。
&&&&苏连和（女）家也在日签下安置协议，“协议规定给我们家两套安置房，3号楼的103和1214。”苏女士说，协议签好后被收走了，“拆迁公司的人说，协议要给开发商达义公司盖章备案，一周后送回来。”协议签署第二天，苏家如约搬走，腾出房子交拆迁公司拆除。
&&&&房子拆了，拆迁补偿安置协议却没送回来。苏女士说，她反复打电话或上门追索，对方却以各种借口一拖再拖，“让等两天，下个星期就行……可一直到现在也没影儿。”该家属院十几户拆迁户告诉记者，他们都没要回拆迁协议，涉及安置住房20多套。
&&&&2006年4月，北内集团的回迁楼―――西大望路37号院3号楼开始办理手续入住。手头没有拆迁协议的拆迁户只能眼看着别人搬进新房。而且他们发现，原来安置给他们的房屋有些已经易主。
&&&&苏女士说，“原本给我们家的103号房已经有人住进去了。”苏女士等拆迁户四下投诉没有结果。日晚，苏女士和其家人撬开3号楼1214号门锁，强行入住。“实在是没办法了，何况是拆迁公司骗人在先。”
&&&&从2006年7月到今年6月，十几户没拿到拆迁协议的居民，凿门撬锁，全部住进了回迁楼。3号楼里20多套房子是破门入住的。他们当中，有的搬进了当初拆迁协议中规定给他们的安置房，有的是随便找一个没人住的空房搬了进去。
&&&&争房双方对簿公堂
&&&&苏女士一家在1214号房住了大约三个月后，2006年11月的一天中午，在外的苏女士接到邻居电话，“有人撬你家房门了！”苏女士匆匆赶回，看到一个男人正在撬内层的门，外层的防盗门已被撬开了。撬门的是一个开锁工人，他是北内集团职工李少明请来的。李少明告诉苏女士，房子是开发商给他的，他已经办了入住手续。双方发生了争执。混乱中有人拨了110，劲松派出所民警到场将双方当事人带走。“民警说这事是民事纠纷，应该通过司法程序解决。”
&&&&3号楼居民李女士告诉记者，一周后，劲松派出所民警又被请到西大望路37号院3号楼1214门前。“李少明又来撬门了，这回还带了20多个小伙子，手里拿着棍子。”最后，还是派出所调解了事。李女士说，3号楼接二连三的“乱子”把劲松派出所民警折腾得够呛。“报警的时候，我们就说，还是那个‘撬锁楼’，民警一听就知道了。”
&&&&2006年11月，李少明把苏家（被告王立杰，苏连和的婆婆，苏家户主）告到朝阳法院。李少明告诉记者，开发商把房子分给他，他办好回迁手续准备装修时，却发现苏家已入住房子。他要求法院帮他收回1214号房。
&&&&今年9月26日，朝阳法院一审将西大望路37号院3号楼1214号判给原告李少明。法院认为，李少明提供给法庭的房屋安置协议等证据，组成了一个完整的证据链，能够证明他拥有1214号房屋的合法使用权。而被告拿不出有关1214号房权的证据。
&&&&苏家不服判决，于今年10月10日向市二中院提起上诉。上诉的同时，苏家又将北内集团、达义公司、正权房屋拆迁有限公司三家一起告到朝阳法院，索要被扣留的《房屋安置协议》。今年10月25日，法院予以受理。
&&&&与苏家同时起诉的还有强行入住3号楼的张京梅等3户，其诉求内容与苏家类似。
&&&&开发商称没扣协议
&&&&“我们根本没扣留过他们的协议，是他们自己不拿出来。”10月25日接受记者采访时，开发商达义公司具体负责此事的廖先生称，拆迁户在房屋安置补偿协议上签字后，当场拿到了协议正本，“如果拿不到协议，拆迁户能腾房子吗？”
&&&&廖先生说，回迁楼建好后，一些拆迁户想多吃多占，于是就把他们自己的那份协议藏起来，反过来却向达义公司要更多的房子。达不到目的，他们就强行撬开房门，霸占房屋。结果导致其他一些拆迁户无房可住，造成极其恶劣的影响。
&&&&“他纯属撒谎！”3号楼回迁居民白女士说，当初签协议时，她家为防止意外，曾按律师的建议做过一个现场录音。该录音显示，协议签订后拆迁户当场索要，拆迁公司工作人员称，他们需要把协议带给开发商盖章，3天后再还给拆迁户，“搬走后给你一个交房条，上面都有签字，房子没不了。”
&&&&白女士还得到了拆迁公司负责人写的“保证书”，保证在日给解决未兑现的3套房屋。苏连和等居民也有相关录音材料。内容是，拆迁户一次次找拆迁公司或开发商索要协议、房屋，后两者却多次承诺、推延。对上述情况，达义公司廖先生表示，有问题可以上法院起诉。
&&&&非拆迁户入住回迁房
&&&&记者在调查中了解到，北内集团此次拆迁中存在的安置问题大概有三种情形：一种是前面提到的苏家那样，被拆了房子，拿不到协议强行入住者。第二种是，被拆了房子，开发商后来给补了协议，却住不到安置房屋中，因为房屋已经被人占了。第三种情形是，不属于拆迁户，也没被拆过房子，却拿到了房屋安置协议，有的拿到了房子。
&&&&拆迁户粗略统计，3号楼里有7户8套房子属于第三种情形，这几户大多是北内集团的领导干部。其中李少明是北内集团总公司财务部副部长，另外几户居民是人事处、行政处等部门的领导干部。
&&&&在诉讼中，李少明向法庭提供的主要证据是他与达义公司签订的《房屋安置协议》。该协议显示，根据北内集团工程建设需要，拆迁李少明家住房，达义公司就此补偿给他一套住房，具体位置是西大望路37号院3号楼1214号。记者注意到，这份《房屋安置协议》的第一条，李少明被拆迁的房屋间数、面积都没有填写。
&&&&李少明还向法庭提交了一份北内集团总公司为他出具的“证明”：“李少明同志原住朝阳区双井大院北内宿舍……日到北内房管科办理了交购房预付款手续”。其具体门牌号也未写明。
&&&&“这都在造假。李少明根本就不住双井大院，这次拆迁也没拆过他们家一砖一瓦，他有什么资格得到安置房？”苏女士对记者说。3号楼很多居民都向记者证实，李少明不住在双井大院。
&&&&在法庭上，李少明回避苏女士的这个问题。10月25日接受记者采访时，他同样拒绝对此做出解释：“这个房子怎么来的不用你管，反正我有协议，他们就应该给我腾房。”
&&&&一栋回迁楼被他用
&&&&开发商达义公司廖先生接受记者采访时说，李少明确实没被拆过房子，他拿到的是北内集团的福利分房。
&&&&福利分房为什么要签《房屋安置协议》，其他的公职干部又以什么名义拿到回迁房的呢？廖先生称，房子是北内集团的，这些都是北内集团的安排。
&&&&针对廖先生的说法，10月25日，北内集团办公室主任沈广盛答复记者说，“北内集团已把地卖给开发商，之后的事儿就不归北内集团管了，开发商怎么做是他的事，北内集团管不了。”
&&&&沈广盛表示，北内集团早已取消福利分房，李少明等人的房子来源只有开发商达义公司清楚。记者追问，北内集团为什么给李少明等人出具入住3号楼的回迁资格证明，而且此证明与事实有出入，沈广盛回答说，“不知道”。
&&&&苏女士说，“本来北内集团盖了两栋回迁楼安置职工，可建成后，他们只拿出一个3号楼给职工，而且还把其中一些房子给了一些领导干部。”苏女士和一些拆迁户认为，造成目前局面的根源是，一些非拆迁户的领导干部挤占了职工回迁楼。
&&&&苏女士关于两栋回迁楼的说法，在北内集团总公司向劲松派出所递交的一份“申请安装门牌、楼牌审批表”中得到了印证。北内集团在申请中提到，该公司在朝阳区西大望路建成的两栋住宅楼，都用于职工回迁居住，且于日正式入住。上述两栋回迁楼，经劲松派出所核定，就是拆迁户所说的西大望路37号院2号楼、3号楼。
&&&&10月29日，记者在37号院里找到了2号楼。这是一栋4、5层不等高的连体楼，楼北侧一角还贴了一个“北内职工住宅楼”的牌子。楼内是精装修，已部分入住。记者采访得知，2号楼没有回迁户。
&&&&回迁楼为什么不给回迁户呢？达义公司廖先生称，该楼产权属于北内集团，如何分配是北内的事。北内集团办公室主任沈广盛说，北内集团只盖了一栋回迁楼，其他情况概不清楚。（邢学波 实习生 陈月梅）
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