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公积金政策
2017年中国房贷市场4月报告
2017年中国房贷市场4月报告
发布单位：移动金融智选平台融360&&&& 作者：李唯一
内容简介：从全国首套房贷款平均利率走势来看，4月全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%。同比去年4月的4.49%，上升0.67%。在融360监测的35个城市首套房平均利率中，最低的为大连4.29%，最高的为乌鲁木齐4.95%。
截至4月25日，在全国533家银行中首套首付2成的有123家银行，占比23.08%，较上月减少16家;首付2.5成的有1家银行;首付3成的有369家银行，占比69.23%；首付3.5成的银行有27家；暂停房贷业务的有12家银行。
融360分析师李唯一认为：目前，一线城市、二线城市相继出台的限贷、限购政策多数已落地，政策的调控作用已初显成效。全国首套平均利率上升明显，自1月份以来，已连续4个月上升。首套首付、利率的上升，意味着购房后将需要支付更多的首付金额以及承担更多的贷款利息支出。对于一般刚性需求者来说，购房压力将会增大，但同时也会导致市场投机者投机成本剧增，在此过程中可以达到驱赶投机者的目的。银行上调房贷利率一方面取决于政府的调控政策，贯彻政府的指导思想，通过调控的手段来规范房贷市场秩序，确保房贷市场的稳健发展。另一方面也是由当前的货币政策所影响，资金成本的不断上升，使得银行需要控制房贷业务的成本，对资金的流向和使用作出新的规划。更倾向于资金回笼快，收益高的业务渠道，以此来缓解资金成本压力。
本月二套房平均利率为5.39%，较上月降低0.01%。从同比来看，与去年同期二套房利率5.39%持平。二套房平均利率稳定保持在5.39%-5.40%水平，遵循政策指导意见，不低于基准上浮10%。
融360监测数据显示，全国533家银行中，明确执行二套房首付4成及以下的银行共有283家，较上月减少17家，占比53.09%，本月执行二套房首付3成的银行有134家，较上月减少13家，占比达25.14%。执行4.5成、5成、6成、7成以及8成的银行数分别为14家、55家、84家、51家和34家。数据显示多城市二套首付比例上调，同时城市对二套房判定标准变严。
融360分析师李唯一认为：针对二套房的调控方面，将侧重点放在首付比例以及二套房判定标准上会更有效。目前政策指导利率为基准上浮10%，相对于首套的利率来说略显偏高，从二套房需求总量的市场占比以及边际收益的角度来说，继续上调二套利率调控效果未必显著。但是通过最直接的提升首付，严格二套判定标准可以筛选剔除投机行为，净化房贷市场中的参与者，从而达到调控效果。
样本选取：日-日
报告结构：房贷市场、楼市预测、城市数据
附录：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、长沙、沈阳、重庆10城房贷市场分析
一、 房贷市场
从全国首套房贷款平均利率走势来看，4月全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%。同比去年4月的4.49%，上升0.67%。在融360监测的35个城市首套房平均利率中，最低的为大连4.29%，最高的为乌鲁木齐4.95%。
截至4月25日，在全国533家银行中首套首付2成的有123家银行，占比23.08%，较上月减少16家;首付2.5成的有1家银行;首付3成的有369家银行，占比69.23%；首付3.5成的银行有27家；暂停房贷业务的有12家银行。
融360分析师李唯一认为：目前，一线城市、二线城市相继出台的限贷、限购政策多数已落地，政策的调控作用已初显成效。全国首套平均利率上升明显，自1月份以来，已连续4个月上升。首套首付、利率的上升，意味着购房后将需要支付更多的首付金额以及承担更多的贷款利息支出。对于一般刚性需求者来说，购房压力将会增大，但同时也会导致市场投机者投机成本剧增，在此过程中可以达到驱赶投机者的目的。银行上调房贷利率一方面取决于政府的调控政策，贯彻政府的指导思想，通过调控的手段来规范房贷市场秩序，确保房贷市场的稳健发展。另一方面也是由当前的货币政策所影响，资金成本的不断上升，使得银行需要控制房贷业务的成本，对资金的流向和使用作出新的规划。更倾向于资金回笼快，收益高的业务渠道，以此来缓解资金成本压力。
本月二套房平均利率为5.39%，较上月降低0.01%。从同比来看，与去年同期二套房利率5.39%持平。二套房平均利率稳定保持在5.39%-5.40%水平，遵循政策指导意见，不低于基准上浮10%。
融360监测数据显示，全国533家银行中，明确执行二套房首付4成及以下的银行共有283家，较上月减少17家，占比53.09%，本月执行二套房首付3成的银行有134家，较上月减少13家，占比达25.14%。执行4.5成、5成、6成、7成以及8成的银行数分别为14家、55家、84家、51家和34家。数据显示多城市二套首付比例上调，同时城市对二套房判定标准变严。
融360分析师李唯一认为：针对二套房的调控方面，将侧重点放在首付比例以及二套房判定标准上会更有效。目前政策指导利率为基准上浮10%，相对于首套的利率来说略显偏高，从二套房需求总量的市场占比以及边际收益的角度来说，继续上调二套利率调控效果未必显著。但是通过最直接的提升首付，严格二套判定标准可以筛选剔除投机行为，净化房贷市场中的参与者，从而达到调控效果。
1.1全国首套房贷款政策变动情况
1.1.1 首套房政策：全国首套房平均房贷利率为4.52% 连涨四月
图1-１：全国首套房贷款平均利率走势
从全国首套房贷款平均利率走势来看，4月全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%。同比去年4月的4.49%，上升0.67%。在融360监测的35个城市首套房平均利率中，最低为大连4.29%，最高为乌鲁木齐4.95%。
图1-２：533家银行首套房利率变化情况
融360调查数据显示，在全国35个城市533家银行中，本月有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%；折扣利率下降的有17家银行，占比3.19%；与上月持平的有394家银行，占比73.92%，本月共有12家银行停贷。
1.1.2全国优惠利率占比：政策缓冲期后，优惠占比小幅波动
图1-3：全国首套房优惠利率占比走势
去年同期，全国优惠利率占比为79.62%，本月优惠利率占比84.27%，较上月小幅波动。
从首套房利率的优惠力度来看，本月，全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有42家，较上月减少66家，占比7.87%。其中37家银行提供8.5折优惠利率，1家银行提供8.2折优惠利率，1家银行提供8.7折优惠利率， 2家银行提供8.8折优惠利率。此外，274家银行提供9折优惠利率，较上月新增18家银行，本月共有128家银行提供9.5折优惠利率，较上月新增42家，70家银行执行基准利率。
图1-4：优惠利率城市分布情况
融360统计数据显示，本月，全国共有450家银行提供优惠利率，较上月减少7家。分城市来看，一线城市优惠普及范围较大，其他城市依次为苏州、南京、重庆、大连、青岛、无锡、成都、杭州、武汉、石家庄和天津。
融360分析师李唯一认为: 4月份全国房贷优惠利率处于明显收紧状态，一线城市多家银行将利率折扣由9折上调至9.5折，二线城市优惠利率9.5折占比上升，部分银行已上调至基准。纵观全国数据，银行优惠力度缩减明显，本月全国提供优惠利率银行数占比呈现小幅波动下降。未来受政府调控及资金成本攀升的影响，房贷利率优惠力度或将进一步缩小，部分银行或会出现暂时取消房贷利率优惠的情况。
1.1.3全国十大利率最低的城市：大连位居第一 均值高于同期
表1-1：全国10大首套房平均利率最低城市排行
本月，全国首套房平均利率最低的城市前十分别为大连4.29%、宁波4.33%、沈阳4.36%、重庆4.39%、佛山4.39%、无锡4.40%、珠海4.41%、南京4.41%、青岛4.41%、郑州4.41%。
本月，政策落地基本完成，以上月分析城市天津为例: 本月平均利率4.75%，较上月平均利率4.46%上升0.29%。政策落地后，利率上升明显。目前统计提供房贷业务的16家银行中1家提供9折优惠利率，8家提供9.5折优惠利率, 7家执行基准利率，以往8.5折利率已退出市场。本月，多数二线城市政府调控政策落地，较上月政策缓冲期数据变化明显。
1.1.4一二线城市对比：一线再呈上调趋势 二线调控相继落地
图1-5：一线城市首套房平均利率
图1-6：二线城市首套房平均利率
图1-7：一线城市首套房优惠占比
图1-8：二线城市首套房优惠占比
本月，从首套房平均利率区间来看，北上广深一线城市分布在4.45%-4.54%范围内，政策落地快，整体差异缩小；同时，二线城市政策相继落地，房贷利率变化情况总体幅度较大，数据变化大，利率折扣收紧，最低利率水平高于同期。
4月数据显示，一线城市中9.5折利率代替9折利率折扣成为主流，上海和深圳本月实行9.5折利率银行数占比上升；二线城市优惠折扣9折、9.5折、基准均有分布，政策落地后较以往数据变化大，但同时城市间利率水平差距缩小，优惠折扣总体收紧，体现政策调控方向一致性。
1.1.5首套房首付：首付3成的银行数占比保持上升 达69.23%
图1-9：533家银行首套房首付比例占比分布
截至4月25日，在全国533家银行中首付2成的有123家银行，占比23.08%，较上月减少16家；首付2.5成的有1家银行； 首付3成的有369家银行，占比达69.23%,首付3.5成的银行有27家，停贷的有12家银行。
融360分析师李唯一认为：目前，一线城市再度呈现利率上调趋势，一线城市多家银行将最低优惠折扣由9折上调至9.5折，后期将会有更多银行跟进上调。未来一二线城市，整体的优惠利率差异将会缩小，依靠利率优惠来提高竞争力的局面将不再出现。房贷市场将会趋于平稳，房贷增量也将处于一个健康合理的范围。
1.2全国二套房贷款政策变动情况
1.2.1二套房利率：全国二套房平均房贷利率为5.39%&
图1-10：全国二套房平均利率走势
本月二套房平均利率为5.39%，小幅波动。从同比来看，与去年同期二套房利率5.39%持平。
融360监测的35个城市533家银行中，除12家停贷银行外，共有511家银行执行基准利率上浮10%，较上月减少3家，为当前二套房贷款的主流利率。执行基准利率的银行有3家。执行基准利率上浮5%的有1家，上浮15%的有2家，上浮20%的有3家，上浮30%的有1家。
1.2.2二套房首付：首付4成及以下的银行数占比降至56.28%
融360监测数据显示，全国533家银行中，执行二套房首付4成及以下的银行共有283家，较上月减少17家，占比53.09%，本月执行二套房首付3成的银行有134家，较上月减少13家，占比达25.14%。执行5成、6成、7成以及8成的银行数分别为55家，84家、51家和34家。
表1-2：35个城市二套房主流首付比例一览
主流首付比例
昆明、长春、乌鲁木齐、沈阳、大连、西安、宁波、重庆、哈尔滨、海口、太原、南宁
东莞、青岛、无锡、成都、济南、南昌、福州、佛山、珠海、长沙、石家庄、
上海、合肥、武汉
北京、厦门、杭州、天津、郑州
深圳、广州
南京、苏州
本月，天津二套首付上调至6成。二套房主流首付3成的城市数12个，占比34.28%，分别是昆明、长春、乌鲁木齐、沈阳、大连、西安、宁波、重庆、哈尔滨、海口、太原、南宁；首付4成的城市数为11个，分别是东莞、石家庄、青岛、无锡、成都、济南、南昌、福州、佛山、珠海、长沙。
1.3全国533家银行房贷利率调查
1.3.1主要银行平均利率折扣：银行利率折扣整体上升明显
图1-11：银行首套房贷利率均值
融360监测数据显示，本月19家主要银行中首套利率有18家银行折扣利率上升，1家银行与上月持平。4月，汇丰银行保持平均利率折扣最低为8.84折，较上月上涨0.23；招商银行利率折扣最高，为9.44折。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行此国有四大行平均利率折扣均在9.16折到9.19折之间，其中最低的是农业银行的9.16折。
1.3.2首套房贷款利率分布：首套房优惠占比波动为84.27%
图1-12 ：35个城市各银行首套房贷款利率分布百分比
截至4月25日，融360统计的全国35个大中城市共533家银行数据显示，首套房贷款业务方面， 有84.27%的银行可以提供首套房房贷优惠利率，较上月下降1.31%。停贷的银行占比为2.43%。开展首套房贷款业务的533家银行平均利率为4.52%，比上月上涨0.03%。
1.3.3二套房贷款利率分布：稳定保持基准利率上浮10%水平
图1-13：35个城市各银行二套房贷款利率占比
融360统计显示，在35个城市533家银行中，提供上浮10%利率的银行占比为95.87%，上浮10%以上的银行占比为1.12%，停贷银行占比2.25%。
融360最新数据显示，除12家停贷银行以外，35个城市共521家有二套房贷款业务的银行平均利率为5.39%。同比2016年4月份的5.39%持平。
二、房贷市场走势分析
2.1 房贷利率或再上调，优惠力度又将缩小
4月以来一线城市、二线城市相继出台的政策已落地，从监测数据来看，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调。未来或更多城市、银行上调首套利率折扣，部分城市二套首付比例也表现出上调态势。
针对政策加码情况不断出现，此类加码主要表现在：
1、严控资金来源，目前不少城市针对房地产融资出台新规，规范要求房地产资金来源，严查信贷资金流入房地产投资行列，房地产企业融资受阻，中小房产企业资金链问题加剧。
2、入口限制、审核严格，表现为限购限贷、认购认贷，对购房者资格作出初步规定，减少投机需求者涌入房产市场，降低对正常秩序的冲击影响。
融360分析师李唯一认为原因可能包含：
1、政府调控原因，贯彻中央&房子是用来住的，不是用来炒的&思想，通过政府的强力措施来规范市场中的行为，避免不良资金涌入，努力使房贷市场健康合理发展。政府真正起到指引、调节作用。
2、资金成本攀升，银行间同行拆借成本增加，房贷业务回笼周期长，收益能力低于目前新兴的消费金融一类业务。房贷业务量过大将会降低银行的资金回笼速度，加剧银行现金链压力。对于一般商业银行，缺乏雄厚的资本基础使得资金链问题更加突出。
未来市场走向：
房贷利率上调可能性大，同时额度趋于合理，银行需要平衡点，不影响正常房贷需求，同时能缓解自身的成本压力，稳定市场的前提下缩小力度，甚至取消优惠。
2.2 房企将临行业拐点，银行严控房贷增量
1、房企拿地困难，政府出台关于土地批复使用的规定，从源头着手，部分城市已落地实施。随着政策落地意味着房企拿地将会更加困难，整个审核批复过程更为严格。同时，政府对城市的用地规划和指标作出调整，控制土地使用总量；对细则方面也做出了规定，例如严禁商改住，避免土地使用权限混乱。
2、房企融资困难，房贷政策收紧直接导致房产交易量下滑，房企资金回笼缓慢，加剧房企资金链压力，房企融资压力骤增。政府对市场中资金流向作出引导，避免大量资金进入房产投资行业。数据显示近期以来房产融资能力整体下滑，融资总量缩水严重，国内融资阻力大，海外融资效果亦不乐观。
3、银行严控房贷增量，上市银行公布的财报数据显示房贷业务在银行业务占比较大，多家银行房贷业务占比超过50%。当前政府调控的情况下，大数银行开始收缩房贷业务，控制房贷增量，同时在资金配置上更倾向于开展资金回笼快，收益高的业务。
未来情况下，房企面临困难重重，土地难申请、房产交易量下滑、资金链压力大。部分资本不够雄厚的房企或将面临生存危机，这其中又以房产销售企业最为突出；银行方面收缩房贷业务、控制房贷增量，在正常刚性需求和资金成本的问题上，寻找平衡点。房地产行业一系列&退烧剂&将初现成效。
三、市场数据
3.1北京：首套房平均利率为4.54% 二套房首付为6成
图3-1：北京房贷平均利率走势
图3-2：北京停贷占比及优惠占比变化趋势
融360监测数据显示，本月北京地区首套房利率平均折扣为9.27折，平均利率为4.54%。在监测的30家银行中，首套房首付方面有26家银行的首付为3.5成，贷款利率方面，利率最低的是平安银行的8.5折优惠利率。首套房首付主流为3.5成。本月江苏银行、天津银行将优惠利率调整至9.5折。
二套房方面，主流首付是6成，较上月持平，最高的是花旗银行的7成。二套房贷款利率稳定在基准利率上浮10%水平。
3.2上海：首套房平均利率为4.45% 二套房首付5成
图3-3：上海房贷平均利率走势
图3-4：上海停贷占比及优惠占比变化趋势
本月，上海首套房平均利率折扣为9.08折，平均利率为4.45%。在融360监测的30家银行中，最低首套房贷款利率为9折，本月交通银行、招商银行、浦发银行上调最低利率折扣为9.5折，后期将会有更多的银行跟进上调。
二套房方面，上海二套房主流首付为5成。二套房贷款利率方面，最高的为新韩银行基准利率上浮20%，其他29家银行均保持基准利率上浮10%。
3.3广州：首套房平均利率为4.48% 最低利率上调明显
图3-5：广州房贷平均利率走势
图3-6：广州停贷占比及优惠占比变化趋势
本月，广州首套房平均利率为4.48%，优惠占比为86.96%。在监测的23家银行中，首套房贷利率最低的为汇丰银行的8.5折，最高的是渣打银行、广州银行和恒生银行执行的基准利率，共有1家银行执行8.5折优惠利率，较上月减少12家。民生银行和浦发银行上调最低利率至9.5折。首套房首付方面，23家银行首付全部为3成。
二套房方面，23家银行二套房均执行7成首付政策。二套房贷款利率方面，最高的为广州银行执行的基准利率上浮15%，其余22家银行全部执行基准利率上浮10%，较上月未变化。
3.4深圳：首套房平均利率为4.45% 较上月小幅上调
图3-7：深圳房贷平均利率走势
图3-8：深圳停贷占比及优惠占比变化趋势
融360监测数据显示，本月深圳26家银行中，平均利率折扣为9.07折，平均利率为4.45%。首套房贷款利率方面，本月较上月小幅上调， 23家银行可执行9折利率，民生银行和招商银行率先上调至9.5折，后期将会有更多银行上调。首套房首付方面，26家银行均为3成。
二套房方面， 26家银行均执行基准利率上浮10%。二套房首付方面，首付比例均为7成。利率与首付比例情况总体保持平稳，本月无变动。
3.5南京：首套房平均利率为4.41% 二套房首付8成
图3-9：南京房贷平均利率走势
图3-10：南京停贷占比及优惠占比变化趋势
融360监测数据显示，本月南京地区17家银行中，平均利率折扣为9.00折，平均利率为4.41%，较上月下降0.04%，优惠占比为100.00%。首套房贷款利率方面，目前主流优惠利率为9折。首套房首付方面，17家银行的首付比例均为3成。
在二套房贷款政策方面，17家银行首付均为8成，二套房利率均为基准利率上浮10%，总体平稳无变动。
3.6杭州：首套房平均利率为4.46% 较上月小幅上调
图3-11：杭州房贷平均利率走势
图3-12：杭州停贷占比及优惠占比变化趋势
融360最新监测数据显示，4月杭州首套房贷款平均利率折扣为9.10折，平均利率为4.46%，较上月利率上升0.01%，本月建设银行上调优惠利率至9.5折。首套房首付方面，15家银行执行首付3成。
二套房方面，在调查的15家银行中，均执行基准利率上浮10%的贷款利率。二套房首付方面，首付比例为6成。
3.7武汉：首套房平均利率为4.67% 二套房利率基准上浮10%
图3-13：武汉房贷平均利率走势
图3-14：武汉停贷占比及优惠占比变化趋势
融360最新监测数据显示，4月武汉首套房贷平均利率为4.67%，较上月下降0.02%，平均利率折扣为9.53折。武汉地区银行最低利率折扣维持在9.5折水平。在监测的14家银行中，首套房首付均为3成。
二套房贷款政策方面，贷款利率全部执行基准利率上浮10%。监测的14家银行中，二套首付5成为主流趋势。
3.8长沙：首套房平均利率为4.62% 较上月持平
图3-15：长沙房贷平均利率走势
图3-16：长沙停贷占比及优惠占比变化趋势
融360最新监测数据显示，本月长沙平均利率折扣为9.43折，平均利率为4.62%，较上月持平。首套房首付方面，15家银行首付均为3成。
二套房方面，贷款利率中，监测的15家银行中除了浦发银行二套房贷利率为基准利率上浮5%，其他14家银行二套房贷款利率均为上浮10%；二套房首付方面，执行首付4.5成的银行增多，此外长沙银行的二套房首付为6成。总体趋势平稳，无较大变动。
3.9沈阳：首套房平均利率为4.36% 较上月上升0.06%
图3-17：沈阳房贷平均利率走势
图3-18：沈阳停贷占比及优惠占比变化趋势
融360最新监测数据显示，本月监测的15家银行中，平均利率折扣为8.9折，平均利率为4.36%，较上月上升0.06%。首套房贷款利率方面，最高为锦州银行和营口银行执行的基准利率，其余13家银行主要集中在8.5折和9.5折。
二套房方面，贷款利率中，15家银行均执行基准利率上浮10%。二套首付方面，除锦州银行执行5成首付外，其家银行均为3成。
3.10重庆：首套房平均利率为4.39% 涨幅明显
图3-19：重庆房贷平均利率走势
图3-20：重庆停贷占比及优惠占比变化趋势
4月监测的重庆16家银行中，平均利率折扣为8.95折，平均利率为4.39%，较上月上升0.19%。
二套房政策方面，贷款利率中，16家银行均为基准利率上浮10%。首付比例方面，除汇丰银行执行4成外，其他银行均执行3成首付。
本月多数二线城市政策已落地，较之前变化明显，首套房方面尤为显著，利率折扣中9.5折占比增加，未来或有继续上升可能；二套房方面整体平稳，变动侧重点集中在首付比例以及当地对二套界定的标准方面。全国房贷市场未来在政策的调控和市场的指引下，仍呈收紧趋势，优惠幅度或将进一步缩小。
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