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原告张*林诉被告齐*买卖合同纠纷一审民事裁定书河南省许昌市魏都区人民法院 （2014）魏民二初字第00441号
原告：张*林，男，汉族。
委托代理人：黄*，河南君志合律师事务所律师。
被告：齐*，男，汉族。
委托代理人：张*新，许*市魏都区东大街道法律服务所法律工作者。
本院受理原告张*林诉被告齐*买卖合同纠纷一案后，被告齐*在提交答辩状期间对管辖权提出异议。认为被告的户籍所在地在许昌县苏桥镇石寨村，同时也是长期生活的居住地，从*离开过该村，也未在许昌市东大街鼎鑫东方嘉苑1栋2单元5楼西户居住过，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，请求将本案移送许昌县人民法院审理。
本院认为，本案是买卖合同纠纷，原告没有提供书面的买卖合同，本院无法审查合同的履行地，只能以被告的居所地确定本案的管辖。被告齐*的户籍所在地在许昌县苏桥镇石寨村，身份证和户口本的信息显示也是住在苏桥镇石寨村。从许昌县苏桥镇石寨村村民委员会和许昌县公安局苏桥派出所出具的证明上看，被告齐*常期居住该村。许昌县苏桥镇石寨村不属于本院管辖范围，因此，被告齐*所提管辖权异议成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条第一款、第一百二十七条第一款的规定，裁定如下：
被告齐*所提管辖权异议成立，本案移送许昌县人民法院处理。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向*院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审判长　王　　　　　　　　　文
审判员　宋永昌人民陪审员李献甫
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基本信息裁判日期： 0:00:00审理法院：河南省许昌市魏都区人民法院案&&&&&&号：（2014）魏民二初字第00441号案件类型：民事案&&&&&&由：买卖合同纠纷
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Copyright& 成都六四三六五科技有限公司 版权所有 蜀ICP备号张艳辉诉被告张金余买卖合同纠纷一案一审民事判决书
黑龙江省鸡西市城子河区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第185号原告张艳辉，男，日出生，汉族，被告张金余，男，日出生，汉族，原告张艳辉诉被告张金余买卖合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法由审判员栾继鹏适用简易程序独任审判。本院于日公开开庭进行了审理。原告张艳辉、被告张金余到庭参加诉讼，现本案在法定审限内审理终结。原告张艳辉诉称：2013年4月份至10月份期间，被告张金余陆续在我处赊购建筑钢材，合计人民币350万元，后被告陆续还款183万元。尚欠余款167万元，被告张金余于日给我出具了一份167万元的欠条，后经原告多次索要无果，故诉至法院，请求法院依法保护原告的合法权利。被告张金余辩称：原告所述属实，但我现在没有钱，别人欠我挺多钱，原告能不能再给我一年半载的时间，等我把外债要回来再还原告。经审理查明：2013年4月份至10月份期间，被告张金余陆续在原告张艳辉处赊购建筑钢材，合计人民币350万元，后被告陆续还款183万元。尚欠余款167万元，被告张金余于日给原告张艳辉出具了一份167万元的欠条。本院认为：原、被告之间形成的钢材买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务，本案被告未按合同约定支付价款，欠款事实清楚，证据充分，对原告要求被告支付欠款167万元的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百五十九条之规定，判决如下：被告张金余给付原告张艳辉钢材款167万元，上款张金余于本判决生效后三日内给付原告张艳辉。案件受理费19830元，减半收取9915元由被告张金余告承担，张金余与上款一并给付原告张艳辉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员　　栾继鹏二一五年六月二日书记员　　吴士兴</d公 告　　一、本裁判文书库公布的裁判文书由本法院录入和审核，并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的，可向公布法院书面申请更正或者下镜。 　　二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考，内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的，由非法使用人承担法律责任。 　　三、本裁判文书库信息查询免费，严禁任何单位和个人利用本裁判文书库信息牟取非法利益。　　四、未经许可，任何商业性网站不得建立与裁判文书库及其内容的链接，不得建立本裁判文书库的镜像（包括全部和局部镜像），不得拷贝或传播本裁判文书库信息。鸡西市城子河区人民法院买卖合同订立后房屋被查封如何处理- 于飞律师 - 110法律咨询网
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买卖合同订立后房屋被查封如何处理
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购房提示：买房前一定要查明所购房屋权属，被查封的房屋不可以买卖和过户的。购房人在签订房屋买卖合同后过房前房屋被查封的，受让人可待解封后完成过户。受让人支付大部门房款的，可以向查封的法院提起异议。
一、案情介绍
原告河南证券有限责任公司。
被告上海科交房地产开发经营公司
日，原、被告签订一份《商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市大连西路261号底层中间大厅和第22层4套住宅(2203室、2204室、2205室、2206室)，原告将其在上海市辉河路25弄7号302室、701室、1806室三套住宅置换上述一套住宅，扣除置换房屋价后原告须向被告支付购房款人民币9，137，440元。被告须于日前将上述房屋交付原告使用。合同还约定了付款方式及违约责任等。日，原、被告签订一份《补充协议》，协议约定原告向被告购买本市大连西路261号内53.4平方米的房屋一间，房价为30万元。原告另向被告购买上址第22层2201室、2202室两套房屋，房价为3，139，100元。合同约定上述房款日前付清。1996年3月起原告实际使用了系争房屋。日，原、被告签订《结算协议》，约定：在原告付清应付款后，双方即去办理产权过户手续。签订《结算协议》后，原告向被告支付了房款1,321万元，余款274,635.70元以协助上海市第二中级人民法院(1998)沪二中执字第512号案件执行的方式给付被告的债权人中国光大国际信托投资公司。日，被告取得系争项目的房地产权证，但未按双方约定为原告办理系争房屋的产权过户手续。
另因被告的债权人中国光大国际信托投资公司申请财产保全，日，上海市第二中级人民法院查封了诉争房屋第22层室， 日，原告的债权人辽宁省证券公司申请财产保全，被北京市第二中级人民法院查封了诉争房屋底层中间大厅。
原告起诉称，《商品房预售合同》签订后，原告付清了房款，履行了合同约定的付款义务。然被告却未为原告办理产权过户手续，致原告合法权益得不到保障。故起诉至上海市第二中级人民法院，要求判令被告为原告办理产权过户手续。
被告答辩称，因资金困难且系争房屋均被法院查封，故无法为原告办理产权过户手续。
二、判决结果
上海市第二中级人民法院审理认为原告可待系争房屋的诉讼保全措施解除后，再行主张或另行向被告请求解除合同赔偿损失。故依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条之规定，判决如下：对原告河南证券有限责任公司的诉讼请求不予支持。
三、律师评析
本案的争议焦点为房屋买卖合同签订后，买卖双方在过户前房屋被查封，是否可以过户。
（一）房屋被查封后，房屋买卖合同的有效性
如果买卖双方签订《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律和行政法规规定的强制性规定就是合法有效的合同。虽然签订房屋买卖合同后人民法院或其他司法机关对房屋进行了查封，但只要买卖的房屋当时并没有被查封，那么合同就是有效的。如本章所引的案例中，原告河南证券有限责任公司与被告上海科交房地产开发经营公司签订《商品房预售合同》是在1995年，而查封诉争房屋发生在1999年。双方签订合同时并不存在诉争房屋被查封的事实，故法院认定合同有效。
根据最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定，被法院查封的房屋不能转让。所以在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封的情况下，如果买卖双方仍签订《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》。那么买卖双方签订的合同便违反了法律规定，是无效的合同，无效的合同不受法律保护。
（二）房屋被查封后是否可以过户
查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的财产贴上封条，或者通过登记机关对有权属登记的动产或不动产进行权属限制，禁止被对权属进行转移或变更。对房屋的查封则一般是指由司法机关在房屋登记机关对房屋进行权属限制，禁止对该房屋权属转移或变更。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》查封后的房屋是不可以买卖和过户的。
另根据我国城市房地产管理法的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋是不可以转让的。
但查封房屋做为一种执行措施，是有一定的期限的。根据最高人民法院相关司法解释，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。因此在房屋买卖合同有效的前提下，购房人购买了已经被人民法院查封的房屋，可以在解除查封后要求卖房人履行过户的合同义务。
本案中，被告为本市大连西路261号“河南证券大厦”的房地产权利人，原、被告间签订的房地产转让合同，系双方真实意思表示，内容与现行法律法规不相冲突，且原告已实际使用了系争房屋，故认定房屋买卖合同为有效。对可否判令被告为原告办理系争房屋产权过户手续的问题，法院认为原告在履行合同义务上已依约付清了购房款，按照合同约定应取得房地产权证，被告亦不反对为原告办理产权过户手续，但由于原、被告因他案的债务问题涉讼，系争房屋被法院依法予以查封，在系争房屋权利存有瑕疵、被查封的现实状况下，不能判令被告为原告办理产权过户手续。最终驳回原告的诉讼请求。
（三）房屋买卖合同签订后人民法院是否可以查封房屋
为了履行判决或诉讼保全，诉讼过程中申请人权人可以要求法院查封房屋。但对于正在进行的交易，购房人已履行了大部分的付款义务并已向房屋登记机关提出变更过户的申请，人民法院则不能查封已被买方占有的房屋。对此，最高人民法院做出明确的司法解释：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
司法解释区分买受人在办理过户时是否有过错，以此确定能否查封购房人占有的房屋。通常状况下，第三人即购房人没有过错，因房产出卖人或登记部门的因素，造成未进行过户登记，人民法院不应对该房产查封。
（四）签订买卖合同后房屋被查封如何处理
根据《城市房地产管理办法》及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，被法院查封的房屋不能转让。那么签订合同后房屋被司法机关查封后怎么办。笔者认为可区分不同情况采取不同的方法：
1、如符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中不应查封的情况，如购房人已经支付全部价款并实际占有且没有过错的，但未办理过户登记手续的，可向执行法院提出执行异议。要求查封法院解封。
2、如卖房人隐瞒事实，导致商品房买卖合同无效，则可要求卖房人返还购房款并赔偿损失。
3、如要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与法院协商，让卖房人或自己提供其他担保财产。提供其他财产后，法院解除查封。房屋解封后，双方可继续交易。
（五）如何预防签订买卖合同后房屋被查封
1、购房前，应该审查房屋的权属，因人民法院查封的房屋，在房屋产权登记机构是备案的，故可以查询出该房屋有无被抵押或查封等情况。
2、签订《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》后，尽快办理房屋过户手续。以免签订房屋买卖合同后办理过户前，购房人所购买的房屋被司法机关查封。
四、法条链接
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　 （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　 （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　 （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　（五）法律规定的其他情形。”
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十一条
对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。
对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条
被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合同期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。” 本文选自《商品房与二手房实纠纷实战案例-避免踏进购房陷阱的36计》，法律出版社出版，作者北京市大瀚律师事务所主任李平律师。引用请注明作者。
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