资产评估市场法的应用
资产评估市场法的应用
范文一：市场法在产资评估 的应用中于摘■豪浙财江大经学要：在 市 评场估过 中一般较程 的多应 市用场 法， 时同，由于资 产 的特 、 性征 都不仅相 同 ， 质 以市场 所法 资在评产估中 的 应用效果会 也尽相不 ，同 所以， 市场 法在
资产估评的应 用过 存在程较大的
而，且程相序 对杂复 ， 随经着济增的长社会 的和 步 ，进 资产评　逐估成为一渐个热门话的 ， 但题是在资产 评过估程中，
市对场的应 用还法够全 不， 应用面效果不也仅人意如
经，全济化推球动了资产　估体评 的全球化 系 市，法场在资产估评中 应的可 用以效的有发挥 场市的潜效在用， 同 带时动资 产 估评 体系建的立和
完善 ，本 文将
主　分要析 市法在场 资评估产中 的应 ， 用 而促进市场法进效的用挥发，
同时带 资动评估产体 系建立的完善和 。关 词 键： 市 法场；
资 产评 估 ； 用 应产 资评 主估 要就 依是 据国 家的相
关 规定 ，并
按法 照定的 程
，序 　 定 的 制目 ， 标执在 过 行程 中按照
科学有 效 方的法 对资产
确的　 评 ， 并发估
市挥 法场 在 资评 估产 的作 用 ， 中对资产
值行 进 评 和估定 ， 市场算 法在其 中应的 用可以极大 的提 资高产评
估准 确性的和有效性， 常通讲来 ，资 产 评估 方法的主要
有成本 法，
法 其， 中于 房地产属
于 不 动 产， 同 时 其命 寿期 相周对较 长
且 房产地之 间
　 种具程度
不 同 的所， 以市 法场
产评资估 中 的应用 较
场评法 估房地 产
值价 比较复
影房响 产 地 格　价的
种 因各构 素成 ， 时还 同考 要 到交虑易
时间 交 易交和易情 况 等各 种　 因素
，在 此 基 础
上，分 别 调整 好不 同
房地 产之间 的评估
而完进成２
金 ． 资融价产值 评估由关人相
员或者专门的机 构
择适 当 的价选 值类型 ，
而 进到 达 预其期　有 明 显 的差 性异， 即 使外 相 同观房 的地 其产内 部 结构也 一定
存在某市场法 是当应用前 范最围广泛的一 种 方法， 同 也时是资 在评估 产程过 　产资评。估
　中运用最 多 的法方， 因 此文将 主要本 析分场法 市资产在ｉ＇ － ，
Ｆ ｆ中￣作用的以及应效果用 继，而进资促产评估体的系划化规和学科。化 　一金资融产指能够是市在场上行进交易其，中括包股和票券债等，
融金 产资是 具 有 现
价格 和实未来 估 价 的
融 工金 具， 用 市场
法　进、市场法的基 本
思路场法 也 市被称 之为市
一 般，来讲
就 是法就将 市　 行 资产评
估 要 是指 对 于主金 融资
产进 评估 ， 其行 中包 对 括上 债市 　 和 上市 股券票 的 评 ， 在估 估评 程 过中 由于市场 上
格与待 估 　股
上 场交 易 的产资与 即将
估的产 相资 比较，
基此 于，将
类似 资产　 的市场 价 格进行
上的整 ， 并 调此 在基 础 确上定 评 估被资 　 产 票的价值
和可 性性 比 所， 评 估起 来以相 对 方便 ， 因 为 只要
　市的 场 值价 ，因为 在评 估过 程 中资 产 的市
场值价 是不
同的 ， 评 估 结　 直
待 对估 的市象 场交易
直 接 以 行评进 估，即
如便　 由上市股于与上票市债券 价的格会也产生定一的动 变，而且其
果 应　该 与 实 市 际 中 场资 产价的值
，配总 而 言 之，
市场 法 在资产
估中应的用 可 有以 效的提
估的有 性 效， 时 同由于市场法　
波 动 幅 度相也 较对大
在以 产 资评估 程 过 ， 中在 资产评估 过程
作简 ， 单时 同场 市法 的 操作过程
有带一 定 的客 观 性 ，
进保而障 　 资必
体 具 时间 段价 格 作的 为 定 的评估 价 ，固
会，选　 取
盘收价格 最
为资产 评定
估过 程 中会评做 一 些具体　 产评
结 果估 的客观性
有效和 性。
　先 ，首市
场 在法 资产 估 中 的评应用需要
个一相 对安全
市的场 　 的环说明
， 进而帮助 人们
进行 确 正资 产 评的估， 并
上 础做出 正　
为 境托依，
应的 需 用一要
个对 完 相善和 活跃 的
买卖　 确市的 决 策，但是 由于上金市市融运场过行程中存许在多假信息 虚 　， 进而导 致市场 价
与　 格， 只场 有这样 ，才 能找
作到 为研究
例， 同对时 产资的市
场　 价所以 进 行资在产 评定
过程 难 免中 会 被误其导 ，值 进
一 种为特 殊商 品
， 有 只 资产 评为 估 高　提一真实价
不值相符 ， 所
以在 进行 资 产评 过估程
中，要 注意
使用 范围 ，
　 对 而进提 市 高法 场 在资产 评 中应 用估的 　有
可 个 比较 以的依据 ，才 能
很 好发 挥的 场 市法
中估的作 　 市场
价 格行进 学科 的判定，效。性　 用，
科合学理的
行市 场评进估 。
使用 在场市法 行 进资评 估产程 中， 过要 确市 场价值 与保待 三、　结 语　 随着 经
济增的长 和 社
的进会步 ， 资 产
估评 逐渐成
为 一热个门的　 估 评资产 的之间具有 可 比 ， 性然 ， 当 照参物一般 与 待被评估 资 之产 　间之间的各要
素会不全完相
， 同是但参 物照与 评估待 资产之间必 须有一　定 能够 的 可性 比，也就 说是其中的 估对 象应待 有一定 的该 比性 ，类只
有　样这才 能 通过比 实 较资产 评现 估体系的建 立 ， 不
仅此如， 参
物 与照等数需都要有一定
的 观性 可 ，进而 保数 障的据实性 真可对 和比 。 性　 后然
，估待 对象 评 估在是 交 易 对象 交价 易 的基 础 上格行 进 调整话题，通常 来讲
， 资 评产
的方估 法 主 要 成有 法 本 ，益收 法和
法 　 其 中，市 场法是 当前 应用 范 围最
泛 广一 种的 法方
，同 时是 也 资在 产　评 过估程 中 用运最多
有不只断提
市高 场法在资产 评
估中应 的 　的准确性 和真
叫楠．姜 关资于评估产 方法其及选择的研 究 探讨与 学习《 一产评资　估准则—— 基本准 则》 的体会ｏ］
．国资中评产 ， 估 ２０ １ ４
— １１ — ２ ６ ． 　
］振唐 达 立．体式实 战演练法在 资产 评专业估实践 性教学
的中应用待估对象之 间 的产异性
须必有 具衡可 性 ， 其量中 具的 指体 、标
促 资 产评进估
体系 的 立建
，同 时 提
高资产 评估的 同时，， 市场
在法 资 评产估中 应的 用 要体主 在 现其 中 对 比的 则 原，　
过通 将 产 的市场资价格
待和 评估资
产 行对 进和修比正 ， 坚持
替代 　的本基原则 ， 选
一个 参择 照 物 通，过对 比 找其出 的具中 体原 则， 最 终计 　算 出评估
产 资准 确的价格 。　 二 、市
法场 在同不 产资评 估中的不 同 特 　 １ 点 市．场 法的价值 评 估一思考Ｄ】 冲 国管理 信息化 ，２ ０
０， ２ ：１ ０ ７ — １ ０ ９ ．
　『 ３ 】
谭 禄 章 ，煌基 于面板数袁的 市场据在我 法国券公 证价值评司 估 中的应用ｏ 】 ．
计与决统策，
０ ２１２ ，
１：３ ４ —１
讲，市 法场 房地 产 的在资产评 估 使用 中的 相对广
泛， 由２９ ０Ｊ市场法在产资评估 的应用中于摘■豪浙财江大经学要：在 市 评场估过 中一般较程 的多应 市用场 法， 时同，由于资 产 的特 、 性征 都不仅相 同 ， 质 以市场 所法 资在评产估中 的 应用效果会 也尽相不 ，同 所以， 市场 法在
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市对场的应 用还法够全 不， 应用面效果不也仅人意如
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同时带 资动评估产体 系建立的完善和 。关 词 键： 市 法场；
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关 规定 ，并
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市挥 法场 在 资评 估产 的作 用 ， 中对资产
值行 进 评 和估定 ， 市场算 法在其 中应的 用可以极大 的提 资高产评
估准 确性的和有效性， 常通讲来 ，资 产 评估 方法的主要
有成本 法，
法 其， 中于 房地产属
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　 种具程度
不 同 的所， 以市 法场
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值价 比较复
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，在 此 基 础
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房地 产之间 的评估
而完进成２
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融金 产资是 具 有 现
价格 和实未来 估 价 的
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一 般，来讲
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产进 评估 ， 其行 中包 对 括上 债市 　 和 上市 股券票 的 评 ， 在估 估评 程 过中 由于市场 上
格与待 估 　股
上 场交 易 的产资与 即将
估的产 相资 比较，
基此 于，将
类似 资产　 的市场 价 格进行
上的整 ， 并 调此 在基 础 确上定 评 估被资 　 产 票的价值
和可 性性 比 所， 评 估起 来以相 对 方便 ， 因 为 只要
　市的 场 值价 ，因为 在评 估过 程 中资 产 的市
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如便　 由上市股于与上票市债券 价的格会也产生定一的动 变，而且其
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，配总 而 言 之，
市场 法 在资产
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有带一 定 的客 观 性 ，
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估过 程 中会评做 一 些具体　 产评
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不值相符 ， 所
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使用 范围 ，
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估评 逐渐成
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仅此如， 参
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的 观性 可 ，进而 保数 障的据实性 真可对 和比 。 性　 后然
，估待 对象 评 估在是 交 易 对象 交价 易 的基 础 上格行 进 调整话题，通常 来讲
， 资 评产
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法 　 其 中，市 场法是 当前 应用 范 围最
泛 广一 种的 法方
，同 时是 也 资在 产　评 过估程 中 用运最多
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叫楠．姜 关资于评估产 方法其及选择的研 究 探讨与 学习《 一产评资　估准则—— 基本准 则》 的体会ｏ］
．国资中评产 ， 估 ２０ １ ４
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］振唐 达 立．体式实 战演练法在 资产 评专业估实践 性教学
的中应用待估对象之 间 的产异性
须必有 具衡可 性 ， 其量中 具的 指体 、标
促 资 产评进估
体系 的 立建
，同 时 提
高资产 评估的 同时，， 市场
在法 资 评产估中 应的 用 要体主 在 现其 中 对 比的 则 原，　
过通 将 产 的市场资价格
待和 评估资
产 行对 进和修比正 ， 坚持
替代 　的本基原则 ， 选
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产 资准 确的价格 。　 二 、市
法场 在同不 产资评 估中的不 同 特 　 １ 点 市．场 法的价值 评 估一思考Ｄ】 冲 国管理 信息化 ，２ ０
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谭 禄 章 ，煌基 于面板数袁的 市场据在我 法国券公 证价值评司 估 中的应用ｏ 】 ．
计与决统策，
０ ２１２ ，
１：３ ４ —１
讲，市 法场 房地 产 的在资产评 估 使用 中的 相对广
泛， 由２９ ０Ｊ
范文二：摘 要：在市场评估过程中一般较多的应用市场法，同时，由于资产的特征、性质都不仅相同，所以市场法在资产评估中的应用效果也会不尽相同，所以，市场法在资产评估的应用过程存在较大的困难，而且程序相对复杂，随着经济的增长和社会的进步，资产评估逐渐成为一个热门的话题，但是在资产评估过程中，对市场法的应用还不够全面，应用效果也不仅如人意，经济全球化推动了资产评估体系的全球化，市场法在资产评估中的应用可以有效的发挥市场的潜在效用，同时带动资产评估体系的建立和完善，本文将主要分析市场法在资产评估中的应用，进而促进市场法效用的发挥，同时带动资产评估体系的建立和完善。关键词：市场法；资产评估；应用资产评估主要就是依据国家的相关规定，并按照法定的程序，由相关人员或者专门的机构选择适当的价值类型，进而达到其预期制定的目标，在执行过程中按照科学有效的方法对资产进行准确的评估，并发挥市场法在资产评估中的作用，对资产价值进行评定和估算，市场法在其中的应用可以极大的提高资产评估的准确性和有效性，通常来讲，资产评估的方法主要有成本法，收益法和市场法，其中市场法是当前应用范围最广泛的一种方法，同时也是在资产评估过程中运用最多的方法，因此本文将主要分析市场法在资产评估中的作用以及应用效果，继而促进资产评估体系的规划化和科学化。一、市场法的基本思路市场法也被称之为市场比较法，一般来讲，市场法就是就将市场上的交易资产与即将被评估的资产相比较，基于此，将类似资产的市场价格进行一定程度上的调整，并在此基础上确定被评估资产的市场价值，因为在评估过程中资产的市场价值是不同的，评估结果应该与实际市场中的资产价值相匹配，总而言之，市场法在资产评估中的应用可以有效的提升资产评估的有效性，同时由于市场法操作简单，同时市场法的操作过程带有一定的客观性，进而保障资产评估结果的客观性和有效性。首先，市场法在资产评估中的应用需要一个相对安全的市场环境为依托，同时，市场法的应用需要一个相对完善和活跃的买卖市场，只有这样，才能找到作为研究依据的实例，同时对资产的市场价值进行科学的评定，资产作为一种特殊商品，只有为资产评估提高一个可以比较的依据，才能很好的发挥市场法在资产评估中的作用，科学合理的进行市场评估。其次，在使用市场法进行资产评估过程中，要确保市场价值与待评估的资产之间具有可比性，当然，参照物一般与被待评估资产之间之间的各要素不会完全相同，但是参照物与待评估资产之间必须有一定能够的可比性，也就是说其中的待估对象应该有一定的类比性，只有这样才能通过比较实现资产评估体系的建立，不仅如此，参照物与待估对象之间的产异性必须具有可衡量性，其中的具体指标、技术参数等都需要有一定的可观性，进而保障数据的真实性和可对比性。然后，待估对象评估是在交易对象交易价格的基础上进行调整的，同时，市场法在资产评估中的应用主要体现在其中的对比原则，通过将资产的市场价格和待评估资产进行对比和修正，坚持替代的基本原则，选择一个参照物，通过对比找出其中的具体原则，最终计算出评估资产的准确价格。二、市场法在不同资产评估中的不同特点1.市场法的价值评估一般来讲，市场法在房地产的资产评估中使用的相对广泛，由于房地产属于不动产，同时其寿命周期相对较长，且房地产之间具有明显的差异性，即使外观相同的房地产其内部结构也一定存在某种程度的不同，所以市场法在房地产资产评估中的应用较为广泛，但是市场法评估房地产价值比较复杂，必须全面到影响房地产价格的各种因素构成，同时还要考虑到交易时间和交易交易情况等各种因素，在此基础上，分别调整好不同房地产之间的评估值，进而完成资产评估。2.金融资产价值评估金融资产是指能够在市场上进行交易，其中包括股票和债券等，金融资产是具有现实价格和未来估价的金融工具，用市场法进行资产评估主要是指对于金融资产进行评估，其中包括对上市债券和上市股票的评估，在评估过程中由于市场上的股票价格与待估股票的价值具有一致性和可比性，所以评估起来相对方便，因为只要直接选定待估对象的市场交易价格就可以直接进行评估，即便如此，由于上市股票与上市债券的价格也会产生一定的变动，而且其波动幅度也相对较大，所以在资产评估过程中，在资产评估过程中，必须选定具体时间段的价格作为固定的评估价，通常情况下，会选取收盘价格最为资产评定的标准，但是在评估过程中会做一些具体的说明，进而帮助人们进行正确的资产评估，并在此基础上做出正确的决策，但是由于上市金融市场运行过程中存在许多虚假信息，所以在进行资产评定过程中难免会被其误导，进而导致市场价格与真实价值不相符，所以在进行资产评估过程中，要注意使用范围，对市场价格进行科学的判定，进而提高市场法在资产评估中应用的有效性。三、结语随着经济的增长和社会的进步，资产评估逐渐成为一个热门的话题，通常来讲，资产评估的方法主要有成本法，收益法和市场法，其中市场法是当前应用范围最广泛的一种方法，同时也是在资产评估过程中运用最多的方法，只有不断提高市场法在资产评估中的应用水平，才能促进资产评估体系的建立和完善，同时提高资产评估的准确性和真实性。参考文献：[1]姜楠.关于资产评估方法及其选择的研究与探讨――学习《资产评估准则――基本准则》的体会[J].中国资产评估，-11-26.[2]唐振达.立体式实战演练法在资产评估专业实践性教学中的应用思考[J].中国管理信息化，7-109.[3]谭章禄，袁煌.基于面板数据的市场法在我国证券公司价值评估中的应用[J].统计与决策，4-137.
范文三：市场法一． 前提：1. 要有一个活跃的公开市场；2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动；可比性：功能、市场条件、成交时间（不宜过长）二.程序及相关指标:1.选择参照物:3个或以上;2.在评估对象与参照物之间选择可比因素;3.指标对比,量化差异;(区域因素:参照物所在区域比被估资产好： 评估值P??系数?1反之，系数>1100
)4.调整对比指标;5.综合分析评估结果;三.具体方法(直接方法):评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。。。。。。
=参照物成交价格±基本特征差额。。。。。。1． 现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）；2． 市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）3. 功能价值类比法：（1）。线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）（2）。规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x4.价格指数法：（1）。评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）（3）。评估价值=参照物资产交易价格×价格指数（4）。评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数）（5）。评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积）5.成新率价格调整法：（此方法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况）评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率） 成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%四．具体章节的运用：（一）.机器设备评估中的市场法：1.直接匹配法:与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定对评估对象的价值。评估值=参照物的市场价值±差异调整2.因素调整法：
通过比较相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并通过这些因素做出调整，由此确定对被评估对象的价值。（这是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，由相似的参照物作为分析调整的基础）（二）.房地产评估中的市场法：一．难以使用的范围：1. 没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2. 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3. 很难成为交易对象的房地产，如教堂，寺庙等；4. 风景名胜区的土地；5. 图书馆、体育馆、学校用地等；二． 操作步骤：1. 收集交易资料（基础和前提）：评估人员应随时收集有关房地产交易实例；2. 确定可比交易案例；（如果房地产市场较稳定，评估基准日与案例交易日期可相差较远，所选取的案例资料通常不应该超过3年，如果市场变动剧烈，较快，最好是近2年内的）3. 因素修正：（1）.交易情况的修正有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间，公司之间，通常会以低于市场价格进行交易：交易时有特别的动机，急于出售;有人为了扩大经济面积，收购邻近的建设用地，往往会使交易价格抬高；买方或卖方不了解市场行情，往往会使房地产交易价格偏高或偏低特殊的交易方式，如拍卖，招标等。交易情况修正后的正常价格=可比实例的价格×（正常情况指数÷可比实例情况指数）=P（如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之则大于100）（2）.交易日期的修正评估基准日价格=（评估基准日价格指数÷可比交易实例交易时100价格指数）×可比实例价格（3）.房地产状况修正：实地调查（4）.容积率修正：经容积率修正后价格=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数÷可比实例容积率修正系数）容积率=建筑总面积÷土地总面积（5）.土地使用年限修正：土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。1?(1?r)m1?(1?r)nR:资本化率；M：被估对象的使用年限；N：可比实例的使用年限修正后的地价=比较实例的价格×K4. 确定房地产的价值：（三）.森林资源评估中的市场法：该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法.P=林分质量调整系数×物价指数调整系数×参照物单位蓄积量的交易价格×被估林木资产的蓄积量 林分：内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林子。不同的林分采取的不同的森林经营措施（四）.矿产资源评估的市场法：（可比销售法，采矿权）要求采矿权具有可比性，即矿种相同，自然成因类型相同，工业类型大致相似，同时要取得足够的地址参数。该方法在矿业权市场发达的国家应用较为广泛。在我国此方法受到一定的限制。 P=参照的采矿权成交价格×规模调整系数×品味调整系数×价格调整系数×差异调整系数
其中，规模调整系数=被评估的采矿权探明储量÷参照物的采矿权探明储量品味调整系数=被评估的采矿权精矿平均品味÷参照的采矿权精矿平均品味价格调整系数=被评估的采矿权采用的矿产品价格×参照的采矿权当时采用的矿产品价格采矿权差异要素调整=被评估的采矿权差异要素判断总值÷参照的采矿权差异要素判断总值（五）.无形资产评估中的市场法：
范文四：浅谈资产评估方法中市场法的应用就目前学术界和执业界的普通共识，资产评估可以表述为:资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产价值进行分析评定、估算。
资产评估有三大方法，分别是 市场法，收益法，成本法 ，三种方法之间存在着密切的内在联系并可相互替代，评估方法是实现评估目的的手段，而正是评估基本目的决定了评估方法之间的内在联系，因为 从理论上讲，在相对完善的市场经济中，对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值，不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。也就是说，如果不存在资产的购建成本与效用严重不对称的情况，运用3种方法评估同一资产的公允市价，其评估结果不会存在太大差异。国外评估行业的实践已经证明，3种基本评估方法本身并无优劣，不能简单认为哪种评估方法就比其他方法好，重要的是评估师应当根据具体情况判断，选择与具体评估项目相适应的一种或多种评估方法；对同一项目而言，在评估目的既定的情况下，评估师首先应当考虑尽可能使用3种基本方法，根据所确定的价值类型、项目具体情况特别是数据资料的完备程度选择评估方法，并对评估方法选择的合理性进行说明。当然，各种评估方法都是从不同的角度去表现自然的价值，每一种评估方法都有其自成体系的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的:1各种评估方法都是从不同的角度去表现自然的价值。2各种评估方法自成一体，评估结论也是从某一角度反映资产的价值。3由于评估条件和各自方法的自身特点决定了各种方法的评估效率不同。市场法叫较收益法和成本法而言是具有优越性的。首先对于收益法，收益法的基础是估测被评估资产未来预期收益，收益法中任何参数的确定都具有人的主观性，因为预期收益、折现率以及预期年限都是不可知才数，某些风险因素更是难以预料，但是这些参数在评估资产价值时必须明确，否则收益法就不能使用。确定参数的方式便是在市场中寻求参照物，通过选择参照物进一步计量其受益折现率及预期年限，然后将这些参照物数据有比较的运用到评估对象上，从而确定资产的价格，其评估过程中的人为因素较大。从独立性的角度来说，只有市场法站在市场的角度评估双方交易的资产，评估的信息资料均来自于有效的市场，而市场提供的信息是独立于交易双方之外的。
而在运用成本法时，历史成本的资料往往源于资产的卖方，而卖方有提供虚假会计资料的动机，因为高估成本对卖方有利，在评估过程中评估师往往依赖卖方提供资产资料，如果委托方不能提供确切可信的资料或有意提供虚假资料，而停工人员不能分辨真实信息与虚假信息，这就很可能会造成评估结果失实，所以在采用成本法时，资产评估师依赖资产卖方所提供的历史成本资料，这使得很大程度上的评估师的评估工作受制于资产卖方，对评估工作的独立性造成了严重危害，因此，成本法有违背独立性原则的嫌疑，而市场法以市场价格为依据，可以更好地泯灭其缺点。市场法应用两个最基本的前提条件:（1）需要有一个充分发育的、活跃的公开市场。公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的卖者和买者，他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。（2）被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。运用市场比较法，重要的是能够在近期资产市场上找到与评估资产相同或相类似的参照物。市场法的具体操作方法有两大类：其一是直接比较法，其二是类比调整法。直接比较法:是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一基本因素进行比较，从而判断评估对象评估值的方法。其计算公式可表示为：评估对象价值=参照物成交价格×评估对象A因素÷参照物A因素例如直接比较法有下列几个具体技术方法,但不仅限于以下技术方法:① 功能价值法② 价格指数法③ 成新率价格法④ 市场折扣法类比调整法:适应性强，应用广泛是市场比较法中最基本的评估方法，由于大多数情况下，在市场中只能找到与评估对象大体相似的参照物，因此通过对比分析调整参照物与评估对象之间的各项差异，就可以在参照物成交价格基础上估算评估对象的价值，其计算公式可表示为:资产评估值=参照物的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数资产评估值=参照物的成交价±时间因素调整值±区域因素调整值±功能因素调整值±成新率调整值±交易情况调整值
范文五：摘 要：统计学是一门研究获取、处理、分析数据的科学方法的科学，在资产评估中的应用十分广泛，但关于此方面的研究却微乎其微。任何资产评估的结果都必须依据一定数量的信息，数据的统计计算分析是资产评估的基础。本文以资产评估市场法为切入点，浅析统计学方法在资产评估实务中的应用。关键词：统计学；资产评估；市场法；资产评估时对被评估资产在评估基准日所具有的价值的科学估计，是对特定总体的定量认识。资产评估业务在很大程度上是搜集相关信息、资料，并依据所搜集到的信息、资料进行分析、预测与判断，实际上是一种统计调查工作。我们对任何资产评估都不是凭空臆造的，必须依据一定数量的信息。这些信息对数据质量的要求应该是真实可靠的，只有对可靠数据进行分析、推理、判断，才能得到具有实质意义的信息。如何在资产评估业务中运用统计学原理，运用哪些统计学方法才能将资产评估业务做得更加科学、快捷与准确，是本文所述的重点内容。一、市场法的概念市场法也称市场价格比较法、现行市价法和交易案例比较法等，是以活跃、公平的市场存在为前提，通过比较被评估资产与最近售出类似资产的差距，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其具体的公式为：使用市场法进行资产评估时，要在市场上选择与被评估资产相同或相近的，近期已成交资产的市场交易价格为基础，考虑被评估资产与参照物资产的交易价格在交易日期、区域因素、交易情况、公允性的差异因素，来测算被评估资产的价格。其基本公式如下所示：其中，MP为参照物资产经过调整后的市场现价，P为参照物的市场交易价格，A为被评估资产市场价格与参照物市场交易价格在时间上的差异系数，B为价格的区域差异系数，C为价格的交易情况差异系数，D为价格的公允性差异系数。二、市场法应用的前提条件及运用中存在的难点1、前提条件（1）存在一个发育比较健全的资产市场，具有规模较大的资产交易，同时市场所反映的资产交易价格真实、客观。（2）市场上有与评估资产类似的近期交易案例作为参照物，并且参照物的数量应较多，应至少有两个，最佳数目为3-5个。（3）有关对比调整的指标、技术参数、实体状态等是否可明确及量化是决定市场法运用的关键。2、存在的难点（1）寻找合适的具有一定数量的参照物。要想应用市场法，首先要在市场中能找到和评估对象相同或相似的参照物交易案例，其次影响参照物与评估对象价值的主要因素之间是可比的，第三参照物的交易时间应与评估基准日接近。（2）量化指标差异，调整参照物的成交价格。量化指标差异就是通过比较分析，将参照物与评估对象之间存在的各种可比因素上的差异调整，最终将各个参照物近似的等同于评估对象。三、统计学在市场法中的应用通过以上对资产评估市场法的简介，不难发现在市场法的运用过程中，统计学参与了其中很重要的两部分，一是参照物的获取，二是指标的确定、量化及调整。1、利用文案调查法获取参照物文案调查法又称间接调查法，主要利用内外部现有的各种信息、资料，对调查内容进行分析研究的一种调查方法。具体途径为：①查阅有关交易部门的交易资料、交易记录、市场行情及登记文件等。②搜集各种报刊杂志上有关资产出售、出租和产权转让的广告。③与同行间互换相同或相似类型的资料。④根据本机构已存在的交易实例建立评估资料库。2、利用实地调查法获取参照物实地调查法又称直接调查法，是指调查者直接与被调查者进行接触，获得第一手资料的方法。具体获取途径是直接调查访问已交易的资产买卖双方，收集有关交易实例的各种信息资料。通过以上几种途径收集到多个交易实例，再审核验证资料的准确性，并遵循参照物的选择标准，最后筛选出若干个具有参考意义的参照物。3、利用物价指数法修正交易的时间因素统计指数有广义和狭义两方面的含义。从广义上说，凡是用来反应所研究社会经济现象总体在时间上或空间上的数量变动的相对数，都是统计指数。从狭义上讲，它是专指用来说明不能直接相加的复杂社会经济现象综合变动程度的一种特殊的相对数。公式（2）中的参数A的确定可直接用以下公式：其中An为被评估资产评估基准日物价指数，At为参照物资产交易日物价指数。这里所用的物价指数为定基物价指数，若为环比物价指数则公式如下所示：环比物价指数中，将各期的物价指数相乘，则可以得出与公式（5）相同的结果。物价指数可以从国家、地方统计局发布的统计报告或者市场信息统计资料取得。4、利用德尔菲法修正交易的公允性差异系数德尔菲法是根据有专门知识的人的直接经验，对研究的问题进行判断、预测的一种方法，又称专家预测法。参数D表示交易的公允性差异系数。这个系数的提出基于公允性定律。即在同一时间同一市场上，同种物品买方与卖方的数目无限增多时，价格的不公平性将消失。然而事实上，价格的不公平性是无法消除的，所以在资产评估市场法中考虑价格的公允性差异是必要的。然而，这种公允性差异的度量主要依赖主观判断，难以量化，所以参数D的确定主要依赖专家评判法，公式如下：其中Di为第i个专家对D的评判值，Vi为专家i的评判值的权威性比重，且 Vi=1。德尔菲法能充分考虑各专家的意见，并且专家对被预测的领域拥有较深入的研究，做出的预测结果可信。在资产评估实务中，有些系数难以定量分析，充分利用专家的成果，也不失为一种好方法。5、利用平均法计算最终评估值通过上述分析可确定公式（2）中的各项影响因素的具体数值，经过计算则可测算出各个参照物调整差异后的现行市价。最后根据公式（1）就能得到被评估资产的评估价值。最终评估值的计算具体有三种方法：第一是采用简单算术平均，公式如下：其中S为被评估资产的最终评估值，?LMP为所有参照物资产经调整后的市场现价之和，N为参照物的个数。第二种是根据各个参照物对于评估对象的重要性差别，利用加权平均法，将多个已成交资产的市场交易价格进行科学平均，得出准确性更高的参考价格。具体计算公式如下：其中S为被评估资产的最终评估值，MPi为第i个已成交资产的经调整后的市场价格，Ui为对MPi加权系数，它需要合理的估计，且 Ui=1。第三种是通过定性分析，在一定范围内确定一个合适的值作为结果。上述分析可确定公式（2）中的各项参数值，对参照物价格进行修正后，再将各参照物价值进行平均，最后得出被评估资产的评估值。市场法具有运用原理简单，易于理解掌握，评估基于市场现价，结果易被人接受等优点。而其在实际操作中的两大难点，寻找参照物和调整差异，恰恰是统计学的应用范围，如果能将统计学的原理和具体方法在资产评估市场法中充分利用，这两个难点一定能得以克服。相信经过市场的不断完善，在资产评估实务中便能更充分的应用科学方法，市场法一定会得到更广泛的应用。参考文献：[1]徐海成 等，资产评估学[M]，西安：陕西人民出版社，2003[2]徐国祥，统计预测与决策[M]，上海：上海财经大学出版社，2008[3]刘德智，统计学[M]，北京：清华大学出版社，2007作者简介：闫洁瑜 （1988.11-），山西临汾人，硕士研究生，专业：企业管理；马瑞婷 （1990.11--），新疆乌鲁木齐人，硕士研究生，专业：物流工程与管理。
范文六：市场法，成本法，收益法的区别一、 含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法，是指在被评估资产现时重臵成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。二、 基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重臵成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值三、 资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。成本法，是以重臵成本作为资产评估的计价尺度。收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。四、 前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重臵全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重臵成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。五、适用范围市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重臵的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重臵、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。六、 优缺点市场法：优点1、原理简单、易于理解和掌握。也是国际上公认的三大基本评估方法之一；2、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格，更能反映市场价格变动趋势；3、评估结果易于被各方面接受和理解。缺点1、对市场环境要求较为严格，需要有公开活跃的市场作为基础；2、在进行影响因素比较、差异调整时，往往受评估人员主观因素的影响较大，这在一定程度上影响其评估结果的准确性；3、该法只适用于以资产价值为基础的资产，不适用于专业机器设备和大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。 成本法：优点1、能比较充分地考虑到资产的各种损耗，评估结果更趋于公平合理；2、使用范围广泛；它除了适合于单项资产和具有特定用途的专项资产评估外，对于那些不易计算资产未来收益、无法重臵特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估也可以使用此法。缺点1、计算复杂、工作量大；2、各种贬值，尤其是经济性贬值不易计算，难以把握，往往影响评估结果的准确性。七、应用市场法：基本程序：1、明确评估对象2、进行公开市场调查，寻找、选择参照物3、差异调整（包括时间、地域、功能、成新率和交易情况）4、确定评估值评估方法：直接比较法：1）现行市价法 2）市场折扣法 3）功能价值类比法 4）价格指数法
5）成新率价格调整法类比调整法：1) 市场售价类比法 2) 成本市价法 3) 市盈率乘数法 4）成本法:评估方法：被评估资产评估值=重臵成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值重臵成本的估算方法：1）重臵核算法（购买型和自建型）重臵成本=直接成本+间接成本 2）价格指数法资产重臵成本=资产历史成本×价格指数 或=资产历史成本×（1+价格变动指数）3）功能系数法 4）统计分析法实体性贬值的估算方法：1)观察法(总体观察法和加权平均法) 2）使用年限法 资产的实体性贬值=实际已使用年限/总使用年限×（重臵成本-预计残值）市场法，成本法，收益法的区别一、 含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法，是指在被评估资产现时重臵成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。二、 基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重臵成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值三、 资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。成本法，是以重臵成本作为资产评估的计价尺度。收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。四、 前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重臵全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重臵成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。五、适用范围市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重臵的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重臵、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。六、 优缺点市场法：优点1、原理简单、易于理解和掌握。也是国际上公认的三大基本评估方法之一；2、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格，更能反映市场价格变动趋势；3、评估结果易于被各方面接受和理解。缺点1、对市场环境要求较为严格，需要有公开活跃的市场作为基础；2、在进行影响因素比较、差异调整时，往往受评估人员主观因素的影响较大，这在一定程度上影响其评估结果的准确性；3、该法只适用于以资产价值为基础的资产，不适用于专业机器设备和大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。 成本法：优点1、能比较充分地考虑到资产的各种损耗，评估结果更趋于公平合理；2、使用范围广泛；它除了适合于单项资产和具有特定用途的专项资产评估外，对于那些不易计算资产未来收益、无法重臵特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估也可以使用此法。缺点1、计算复杂、工作量大；2、各种贬值，尤其是经济性贬值不易计算，难以把握，往往影响评估结果的准确性。七、应用市场法：基本程序：1、明确评估对象2、进行公开市场调查，寻找、选择参照物3、差异调整（包括时间、地域、功能、成新率和交易情况）4、确定评估值评估方法：直接比较法：1）现行市价法 2）市场折扣法 3）功能价值类比法 4）价格指数法
5）成新率价格调整法类比调整法：1) 市场售价类比法 2) 成本市价法 3) 市盈率乘数法 4）成本法:评估方法：被评估资产评估值=重臵成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值重臵成本的估算方法：1）重臵核算法（购买型和自建型）重臵成本=直接成本+间接成本 2）价格指数法资产重臵成本=资产历史成本×价格指数 或=资产历史成本×（1+价格变动指数）3）功能系数法 4）统计分析法实体性贬值的估算方法：1)观察法(总体观察法和加权平均法) 2）使用年限法 资产的实体性贬值=实际已使用年限/总使用年限×（重臵成本-预计残值）
范文七：资产评估的方法有市场法、成本法和收益法，各自的含义及其适用范围如下：一、（1）市场法的含义市场法也称市场价格比较法， 是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。（2）市场法的特点：最有效、最简单的方法，市场经济条件下最普遍的方法。（3）市场法适用的范围1、需要有一个资产交易市场是充分发育的且活跃的。2、市场上的资产及其交易活动是可比的。二、（1）成本法的含义成本法是指在评估资产时按估测被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。（2）成本法适用的范围1、 应当具备较为详尽的历史资料。（在确定是用复原重置成本或更新重置成本时尤其重要）2、 形成资产价值的耗费是必须的。（否则在成本与其价值之间不能形成相应的关系）三、（1）收益法含义：收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法.用这种方法进行评估，资产的评估价值与资产的效用、获利能力密切相关。这一价值反映的是，为获取取得预期收益的权利所需支付的货币额。（2）应用收益法适用的范围1、 未来收益是用货币衡量的；2、 未来收益风险能用货币衡量。收益法不适用于不是为了获利或者获利很少的投资
范文八：资产评 估中的应用 研究朱庆林一、业资林产估市评场的基本法原理（） 一 市场评法估的 本基理原　 市场法林木是资评估的重产方法要之
。一市 法场也　 称行市现价法
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集。所需 的资 　料数大量
，靠性 可求高 ， 要得符合使要 求的
参物 获取　照易 不。　 （
） 差二 因异 素的 量化估 评主体的 ，若 估评 人 员职判 业有断误， 析 过程 缺　 有 陷分收集或资料 充分 ，不可都造成能估评结果 出差现异 。　若 评人员 违估反职业道德 规
范 至，律法 法规 ，甚
更谈　就不 评 上结果估的 观公客正， 不
仅自己用不 采的同评 方　 估会得法到 相的评估 异果 ， 而且结相 同市场条在件 与其下他估人员评用 同一评估采方法的 估评果 也会结异 相 。　评估
体对主林 木产结 果可资能带
的影 来响主要
体在 专　 现业 力能不
强，业务素质不高 ； 职业 道 德平不高 、 水任 责心异因素的差化是量市法 的又场一点难 。 因素 化是　 量指依据 确已的 比较 指定在参 照标物及 评被对 估之 间象 　行进 比较 ， 两将者的差异 量 化数 。由调整差异是于个　一量化过， 程林 资木产需 比较要 因素的 多 变、大化，
而市　 场且又没有一个法一确统 的定整调差 方异法，
必须结　 以所合 实际案分例别虑考具其体的可
比因 素， 而言对量化　相 差 异难度大一些 。更 　 （） 三
差 因素的异修　正因素修正是指
将经已量 的化异 系差数以评 对估 象　为 准 ，标参对照的市场交物易价进格调增行 或调减，
够反评映估 象对特征的 每 个照参 物调整的后 易交 价　格 ， 以价格该作为算估评估被产资价值的基础 。 虽 并　 评然估 员根据 人可 性比原 从 则市 场选取 了多个中参照 　
物，将参 照 物评与对估象之 间的各 种异逐差量化一， 但　 他 与们被估评象之对 的间相似度是不 同的程 。而因通　 过要对比 析分化掉 已解量化 经的因素， 这 个程就过差异是 　素因的正 修。有这样只， 参照物
整差异调后修得正到 　的现行价市能作才评估为对象 的评价值 估 　。 差异 对素修正因 要确明 以下四
：点强不； 险意识 强不等方面
三、　 场 市法林木 在产评估资中的 具体应形式用 　（
一 基）于灰关色分联析 的场市法　在
产资评估 业 行 ，中色理论 在灰产 市资场需求分
　、 析资项 目产的可行性研 、究 标 目局决部策、 多
整发展体　 程的度预测和析分使上 用的比例 高 ， 陆续较 出现地了基 　于 灰色理的估论方法价、 参数
、改进 型的究研，
模 比如房　 地评估产 业 无形资、产评估业 。然等而在林 木资产 估　价中 ， 相的研关究 比较少
因。林为木资产的个 性体很 强，有　 效数 的据录不充分 ，记可收以 集的易交 料相资对乏 贫， 　 在一程定度上制了林约木资 评 产行业估发展的 。而灰　色 论理 于数 据对样本 要的 求 低 对，样本量于 的多 和样少本 　有无规 同样律用 使， 分析 和处理在木资产估林价的相 关 数　据上 着其有独
特的势 优，果可靠 度
， 高 因结此 灰色　 理论林木 资产估在 价的中应用前越景越 广阔来（。 ）二 基 于模糊集理 论的市法场 运　用模 糊数 理论学解 决林来木 产评 估市 场资法中　
选 比较参照 择交易 的实例 题问 首先， 用应贴 近 的概度 念　 ，可 比在交易实选择例上， 交易实
的贴例近越度 ， 与１大． 明确 调差整 是异对针参照 物，而 不评是估 象对
　 ，的目是参照物将 “想理” 为评化对估 ， 象使参照物具有被　
评估对各方面的象交易特征 。 ２　 种 因上 素的 异差致使 参照物 的
交价格易 评与 　 ． 各估象对评 估的价 出值现 差异 ，以调 差整最终异要落 实 所 　对到参照 物交价格易 修的上正 ，即 正修参物照原价。３差异整时 ，
．调 对 某 可 比因素 一 ，照物 与估 评对　参 象 有 相优 对之劣 分 。凡照参物 比估对评优象 异因的应　素调减
“评估价 ”值 修正即 照物原价参 要时减少其
； 值 相，　
，凡反照物参比 评估 对象较差 的因素 应调增“
估评 　 值 ” 即价修正参照物原价时要增 其值 。加，
４　整差异
修正 得 后到的各个参
照物 的行现 价市 　 调．应接
近 应对评估 的，结果进统计分行 。 析待估林 木资产越相 。似 个多特 性的贴近则在原木林资　 估价产市 场 中法着有 常非实际 的用 ， 运多个价在格影 因　 素响的 比 较 ，中于 定确个两 象之 间对相似度有的很好　 着 对的果效。
模综糊评合 在判场法市参中照案的选 取例等方 　都面有广着泛的 应 用 由，林木 于资产估评果结多 因是　 综合素作用结果 ，模糊综的合评判 虑的考因 范 围大素、
　 息信丢少 、 计失算便等特点使得方糊模综合评 判特别是层 次　析法分应的用越越来到估价得人的员注关。　 （ ）
基三Ａ于Ｐ 层 次分析法
的（市场　法
Ｐ Ａ Ｈ法方评在经价济
中学产函数 的技术 、生规模 有　
业产的效益
价 、 评育教
门部有 效的等 方性有 非　面 广泛常的 应用。在林木
产资评 中， 估由要考于 虑多个评 　估人员在 历 学 、业经从
限等的年种 参评各因 素 对评　结估产 果的综合生 响 影 通，过Ａ ＰＨ
法上对述 素因　 行进条化理 层次和化 ，以确 定各影 响因
有，　较具
的精高与科度学性 ， 有 力地服克 了过去 林 在资产木估评　 对中主 因要素 权的评重定 主性太观的弱点强 。（ 者单 位 ： 龙江 科
作 黑 　５５（四 ）评估构机评及人估的主观员影性　响资 评产是资估产评估人根据员特定 的目 的 ， 据依国　
家法律规法 资产和估 准则等评关 规定 和有靠 的数据可 　料 资 ，据根特定 目 的 遵， 适用 循原的则 专业和的 估评程 　 ，序选 适 择的价值当类
型 ，运科学 的用方 ， 资法在产一　对 定时
点价值进的 评定行 估 算和并提出 专意业见
的活 动 　过和程。在这 个过 程 ，中评估机 构及其 员是人 林资产木
范文九：摘要：随着社会主义市场经济日臻完善，资产评估已经成为市场经济中不可或缺的一种社会活动和行业。资产评估在维护社会主义市场经济秩序、保障各类产权主体权益的过程中发挥着不可替代的作用。加强对资产评估的研究显得越来越重要。本文从资产评估的三种基本方法入手，结合我国市场经济的现状，对资产评估方法进行简单探讨。关键词：市场经济；市场法；收益法；成本法中图分类号：F22 文献标识码：A 文章编号：X（-01一、资产评估的三种基本方法的概念资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，目前国际上公认的基本方法有三种，分别是市场法、收益法、成本法。1.市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2.收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。3.成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗，从而得到资产的评估价值的一种资产评估方法。二、我国市场经济目前的概况随着社会主义市场经济体制的深入改革和经济布局战略的调整，资本市场、产权市场进一步成熟，企业改制、并购，公司上市和跨国经营等经济活动大量存在并且频繁发生，企业间的资产流动和产权重组、企业的投资和融资等都将以多种形式和方式进行。尤其是我国2006年颁布了新的会计审计准则，使资产评估理论研究更加深入，把资产评估推向一个愈发重要的位置。三、选择资产评估方法时应考虑的因素首先，选择资产评估方法应考虑资产评估的价值类型。价值类型，即资产评估价值对质的规定性，也被称作价值内容。资产评估的价值类型评估标准形式表述的价值类型包括以下四个方面：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格，这四个方面按照资产评估假设的角度表述，可以分为继续使用价值、市场价值和清算价值：按照被评估资产的使用状态，以及资产评估依据的市场条件，可以分为市场价值和非市场价值。按照不同标准所分成的价值类型都具有不同的意义，可以根据资产评估者的需要分别从不同的角度反映资产评估的属性和特征。资产评估的三种基本方法服务于价值类型，并为价值类型提供有效的保障。所以，在资产评估时候应首要着重考虑价值类型。其次，应充分考虑是否可获得所需要的数据资料。资产评估的三种基本方法都需要大量、充分的数据资料予以支持、进行分析。资产评估数据资料的搜集恰恰是评估人员在评估过程中耗时最长、最难以获取的。由于我国的资本市场尚不完善、信息数据库制度尚不健全，造成数据资料获取难度加大、真实可靠性较差，评估人员应根据获取资料的实际情况来选择适合的基本方法。最后，应考虑被评估资产的性质，选取与之适合的方法。被评估资产中，有的是整体资产，有的是单项资产；有的是有形资产，有的是无形资产，等等，对于资产的不同性质，需要不同的方法，例如，一般来说，收益法更适宜于无形资产的价值评估。四、我国市场经济条件下资产评估基本方法的选择虽然，目前国际上通用的评估方法有市场法、收益法、成本法等，欧美发达国家应用得最为广泛的首先是市场法；其次是收益法；最后是成本法。基于我国国情和社会主义市场经济状况，成本法是资产评估的首选和主要使用的方法，其次是收益法，应用市场法的地方非常少。但随着资本市场的发展，收益法和市场法也将在我国日臻完善和应用。对于每种方法，都是相互联系、不可分割的，评估目的都是为了更好地服务于市场交易与投资决策。在我国市场经济条件下应参考以下标准对资产评估方法进行选择：首先，应参照相关准则及规范的标准。例如，《企业价值评估指导意见书（试行）》三十四条中指出：“以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评估方法”；第二十五条中指出：“注册资产评估师应当根据被评估企业成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性”。显然，这些条款在对资产评估方法的选择具有很强的指导意义，并且在试图推广收益法和市场法，尽量避免在资产评估时向成本法“一边倒”的趋势。其次，借鉴共识性研究成果的原则。价值评估方法选择的一些共识性研究成果是众多研究人员共同努力的结果，是基于价值评估实践的一些理论上的提炼，对于选择合理的方法用于价值评估有较大的参考价值。如以持续经营为前提进行企业价值评估，不宜单独使用成本法。如果企业处于成长期或成熟期，经营、收益状况稳定并有充分的历史资料为依据，能合理的预测企业的收益，这时采用收益法较好。再三，要符合成本效率的原则。评估机构作为独立的经济主体之一，也需要获取利润以促进企业的生存、发展，因而在评估方法选择时，要考虑各种评估方法耗用的物质资源、时间资源及人力资源，在法律、规范允许的范围内及满足委托企业评估要求的前提下，力求提高效率、节约成本。只有如此，才能形成委托企业和评估机构互动发展的双赢模式，更有利于评估机构增强自身实力，提高服务水平。最后，加强风险防范。资产评估方法的选择作为价值评估中的一个环节，可能会由于方法选择的不当带来评估风险。基于此，在选择评估方法的时候要有强的风险防范意识，综合考虑各种因素，分析可能产生的评估风险，做出客观、合理的价值评估方法选择。参考文献：[1]王玲，主编.资产评估学理论与实物[M.]北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2009.[2]中国资产评估协会.企业价值评估指导意见书（试行）.北京：经济科学出版社，2005.
范文十：【摘 要】市场法是近年来应用较为广泛的一种评估方法，在评估过程中能够较好反映出房地产的市场状态。本文通过介绍市场法的基本理念及其适用范围，重点就市场法评估的程序进行探讨，并阐述了市场法在房地产评估体系中的重要性，以供类似研究工程参考。【关键词】市场法；适用范围；房地产；评估体系随着我国国民经济建设的快速发展，城市房地产业的发展步伐愈加迅速，房地产评估工作也逐渐成为了业界人士重点关注的焦点。目前房地产评估方法有很多，主要包括市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法等，其中市场法是最为常用的评估方法。市场法是通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并调整类似的市场价格，从而确保被评估资产价值的一种资产评估方法，具有操作方便、效率高和适应性广等优点，能够较为直观地反映出房地产评估的价值标准，其评估的说服力容易为估价人员、委托者和社会认识所认可。本文通过探讨市场法在房地产评估中的应用，提出了一些个人观点，以期确保市场法能够综合运用于资产评估工作当中。1、市场法的理论依据从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产评估时，评估对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。当然，由于在现实交易中存在着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度等情况的不同，现实生活中的某一宗具体的房地产交易的成交价格很有可能是处于偏离平均市场价格。2、市场法的适用范围及应用条件2.1 适用范围（1）适用于有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等。这些房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，使市场法具有使用基础。（2）适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。在房地产市场发育不够充分的地区，较难采用这一方法。2.2 应用条件（1）具备充足的市场交易资料市场法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例。具体来说，充足的市场交易资料是指：数据充足、资料可靠和质量保证。（2）具备丰富的评估经验市场法的正确运用对评估主体也有严格的要求。在运用这一方法时，需要选定比较实例与待估房地产进行分析比较，并对交易情况、交易期日、区域因素及个别因素做出修正，这些都需要多方面的知识和丰富的经验。3、市场法评估的程序3.1 搜集交易实例运用市场法评估房地产价格，是建立在充足的案例资料基础上的。如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使评估出的价格失真，不够客观。因此，应尽可能地搜集较多的交易实例。3.2 确定可比交易案例选取可比实例就是从己搜集和积累的大量交易实例中，选取与评估对象房地产条件相同或相似的、成交日期与评估时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。其数量一般为3个以上。可比实例房地产选择的合适与否，将直接影响市场法评估的最终结果，因此这一筛选过程应特别慎重。选取的交易实例具体应符合下列标准：（1）与待估房地产的用途相同；（2）与待估房地产的建筑结构相同；（3）与待估房地产交易类型相同；（4）交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易；（5）交易时间与待估房地产的评估时点应尽量接近；（6）处于待估房地产的同一供需圈。3.3 建立价格可比基础在选好了可比的参考实例后，首先，需要对所选择的可比参考实例的实际交易价格作换算整理，从而使这些参考实例具有一致的可比性和价格单位，为进行后续的比较修正建立共同的基础。这主要包括：（1）统一付款方式；（2）统一采用的单价；（3）统一币种和货币单位；（4）统一面积内涵。3.4 修正各项因素建立价格可比基础，主要是为进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素及使用年期等的修正服务的。这主要包括：（1）交易情况修正；（2）交易日期修正；（3）区域因素修正；（4）个别因素修正；（5）容积率修正；（6）土地使用年期修正。3.5 确定房地产价格当交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等相继完成后，就可综合各修正结果，求出某一可比实例的修正价格（比准价格）。通常的公式为：可比实例修正价格=可比实例成交价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数通过计算后，根据每个交易实例都可计算出一个修正价格，而且不会完全一致，这就需要综合计算求出待估房地产的评估值。综合的方法可采用统计学方法，如：简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数法、中位数法、混合法。具体采用哪种方法将视具体情况而定。4、市场法在房地产评估方法体系中的重要地位市场法是在评估方法体系中最简单、最直接、最常用的一种方法，这一点已得到国际评估界的公认。市场法在发达国家房地产评估中处于主导地位。市场法在房地产评估方法体系中所占据的重要地位，我们可以从以下两点加以分析：4.1 公开市场价值标准与各种评估方法“公开市场价值”的定义是：在公开市场上最可能形成或成立的价格。那么，应该怎样确定待估房地产在公开市场上最可能形成或成立的价格呢？当然，最好就是参照与待估房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对评估对象的公开市场价值进行评估是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种评估方法。
　　经过进一步分析，假设开发法是通过将一宗未完成的房地产产品在假设完成后的市场价值中减去尚需投入的开发成本以及税费、利润等，以求得该未完成的房地产的价值，如果评估对象的状态逐渐接近最终产品，这时的假设开发法也就逐步接近市场法了。4.2 各种评估方法与“替代”原理的关系前文已经阐明，市场法的理论依据是经济学中的替代原理；收益法的理论依据是房地产价格的预期原理；成本法的理论依据是房地产价格的生产费用价值论；而假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。经过进一步研究发现：（1）收益法中对待估房地产未来所能产生的正常纯收益的预期，对还原利率等参数的确定都具有相当的主观性，都需要评估人员的估计，因此这就涉及评估依据的问题。对这类问题，解决的方法之一便是掌握市场数据，寻找类似房地产，通过选择类似房地产进一步计量其还原利率及正常纯收益，然后将这些类似房地产的数据有比较的运用到待估房地产上，求出待估房地产的未来收益和还原利率，最后用待估房地产的未来收益还原来/替代0待估房地产在评估时点的价格，从而确定待估房地产的价格。可见应用收益法的评估过程中处处体现着“替代”原理；（2）成本法对待估房地产在评估时点重置价格（或重建价格）和折旧的求取，前者可采用直接法和间接法，直接法是将构成待估房地产的所有组成部分按照该房地产所在地区在评估时点的各种单价为基础，累计估算直接成本费，加上间接工程费及正常的利润和税金，以求得待估房地产重置价格的一种办法，可以看出，作为房地产价格要素的各组成部分价格的形成依据实际上也是“替代”原理；而间接法更是与市场法如出一辙，先搜集与待估房地产所在地区或同一供需范围内的类似地区中相类似的房地产的直接成本费、间接费等评估所需的数据资料，然后对这些资料进行详细分析，将不属于标准的费用项目加以适当修正，求得类似房地产的造价，然后与待估房地产相比较，最后求得待估房地产的重置价格。例如，用间接法求得某一房屋的重建价格，可以用相同材料重新建造相同用途、结构的房屋所需的标准单价，乘以该房屋的面积即可。显然，间接法的操作过程也处处体现着“替代”原理。后者，即待估房地产折旧的估算（房地产的折旧主要体现在建造在土地之上的建筑物的折旧）可采用市场资料法，其操作步骤是：①搜集在评估时点不久前发生的，其物理、功能和经济性的价值贬损程度与待估房地产相似的交易实例；②估算每个实例中建筑物的重置价格；③估算每个实例中土地的价值（尽可能用空地的市场交易实例，采用市场法）；④从交易实例的交易价中减去土地价值，得到建筑物部分的交易价；⑤用每个实例的建筑物重置价格减去建筑物的交易价，即得各实例的建筑物折旧额的市场评估值。据此折旧额可计算各实例建筑物的折旧率，进而确定委估建筑物的折旧率；⑥将其折旧率乘以待估建筑物的重置价格即可求得其折旧总额。可见，折旧的估算也是建立在“替代”原理之上的。（3）假设开发法在操作过程中既应用了市场法，又应用了成本法，比如在预测待估房地产预期开发后的价值是要用到市场法，在估算开发费用时要用到成本法。并且假设开发法的理论依据由于收益法相同，可谓是“三法”归于一身的替代方法。通过上述分析，这三种评估方法的整体思路虽然各不相同，但划分成具体的操作步骤，在求取各个组成部分的价格时，其理论依据又都可以归结到“替代”原理上。而最终这三种方法就可以归结到理论依据为替代原理的市场法“一”个方法之中。结合对公开市场价值标准与各种评估方法的关系的分析和研究，我们可以认为上述四种主要房地产评估方法的“龙头”应该是市场法，其他各种评估方法的“源头”也都是市场法，市场法在房地产评估方法体系中占据主导地位。5、结束语综上所述，市场法与其他评估方法相比具有诸多的优点，在房地产评估工作的作用也是明显的。随着我国房地产行业的进一步发展，房地产交易案例数量也日益增加，市场法在我国今后房地产评估工作中的应用将会更为广泛。因此，业界人士应结合市场法的基本原理，通过进一步的探索与实践，使其更为灵活地应用于房地产评估中。参考文献：[1]孟凡静.市场比较法在房地产估价中的应用[J].现代物业（中旬刊）.2010年第11期[2]和战红.市场法在房地产评估中的应用探究[J].现代商贸工业.2011年第05期