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　　来源：共识网
　　我们企业家更关注制度问题，为什么？因为制度决定了企业家的生存余地。
　　制度问题不解决，经济自然上不去
　　蒋保信：去年12月份开始，深圳的房地产企业佳兆业差点崩溃了，一些观察人士由此认为中国房地产的泡沫可能会破灭，还有一些人会担心房地产行业可能会硬着陆，对此您怎么看？
　　任志强：你们媒体提的问题，都是人云亦云的表面现象，没有做深入分析。
　　你要看看，香港有个公司也出现过跟佳兆业一样的问题，最高管理者被判刑了，结果却是股票上涨，这还是同期发生的。为什么佳兆业的管理人出了问题，就股票下跌呢？因为制度不一样。
　　在香港的制度下，我把脓包拔了，把病治了，这个公司还是好的。而在中国大陆呢？民营企业如果倒了，所有银行就都撤它的贷款，让它倒，没人想去救它。
　　我们华润的的头头宋林也是在同时期被抓了，为什么他们的股票没跌呢？因为国有企业有背景，银行不抽它的贷款，继续给它贷款。佳兆业的问题，是政治问题导致的一个结果，跟房地产市场有什么关系呢？没有任何关系。
　　我们企业家更关注制度问题，为什么？因为制度决定了企业家的生存余地。比如说，我们前几天去参观了珠海的通用飞机公司，这是他们当年代表国企从美国收购了同类公司的，但现在也面临制度问题，因为中国的空中管制，低空不开放，所以小型飞机是卖不出去的，在中国没有市场。
　　中国政府必须把这个制度放开，才有可能让小型飞机进入家庭，一两百万美金的价格，对于有些需要的人来说，并不是买不起。它去年卖了380多架飞机，但是大部分是销往国外，国内的小型飞机基本上只用于农业和科研，根本没法进入民用的领域。但其他国家为什么可以？
　　归根到底，如果不在制度上进行改革，类似于佳兆业或者其他一些问题，都会变成表面的经济现象，但背后的原因其实和经济没关系。制度问题解决了，经济自然就上去了，制度问题不解决，经济自然就上不去。
　　其他方面不开放，经济增长只能依赖房地产
　　蒋保信：有人说，现在政府把房地产当做中国经济增长的关键所在，为了使生产总值增长的速度保持在7%左右，必须让房地产坚挺。您怎么看这样的观点？
　　任志强：我觉得不对。因为在其他制度不开放的情况下，只能靠房地产。但如果把其方面放开，不靠房地产也行。其他方面的改革暂时跟不上，不靠房地产靠什么？
　　因为房地产是和民生联系最密切的，它关系到的产业链非常长。但是如果其他方面开放，比如允许民间投资去开采石油，也允许石油投资，经济立即就上来了。美国的页岩气革命，不就是因为市场开放吗？
　　中国发展不了，是因为不开放。制度不开放，资源也不开放，比如土地资源，矿藏资源，哪个开放了？假定其他领域都开放了，还用依赖房地产吗？现在只有房地产开放了，只能靠它。
　　蒋保信：假如开放其他行业，房地产会不会衰落？
　　任志强：不一定衰落。其他行业开放了以后，对住房的刚性需求和改善型需求也会同时上升的，用不着你去刺激，它也会上来的，你不管制它就行了，有些东西是相辅相成的。开放了，可能是百花齐放，不一定是你死我活。
　　蒋保信：现在中国的房地产，在多大程度上能够拉动中国经济的增长？
　　任志强：现在要靠房地产拉动中国经济，这种力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。尽管出台了这么多刺激政策，没什么大用。
　　蒋保信：为什么？
　　任志强：因为债还没还完，库存还没消化，要有相当一个周期去消化库存和解除债务问题。
　　历史经验就是这样的，2009年初，我们出台了一个4万亿计划，当时房地产投资和房产的销售都是迅速上涨的，但是房价增长的高峰是在2010年而不在2009年，房地产投资的高峰也是在2010年，新开工的高峰还是在2010年。
　　2009年的销售上涨，只是消耗了大量的库存，所以当年的投资上不去。今年也同样，即使今年的销售很好，但也不能转换成投资，投资的高峰应该是明年下半年的事。
　　我们的GDP计算方式有两种类型，一类是按投资增加值计算的，所以我们的房地产投资下来以后，经济就掉下来了。
　　另外一类是按照房租计算的，但中国现在共有房租的增加值非常低，基本上对经济没什么太大影响。而国际上大部分国家计算GDP是以房租为主的，所以对GDP影响不在投资上，而是在房地产租金的增加值上。
　　从目前来看，中国要想让房地产投资上去，还有许多工作要做，比如说户籍制度问题、土地制度问题等等，这些没有得到解决的长远问题限制了房地产市场的发展。
　　想要房价降低的，基本都是自私的
　　蒋保信：北大的姚洋说，中国经不起房地产行业的泡沫，如果房地产崩溃，中国金融市场也可能会有很大的危机。
　　任志强：他说的是广义的房地产概念，比如很多企业把房产抵押，以获取流动资金，这个贷款量是非常大的。房价如果不跌，这部分仍然可以维持，如果房价大跌，它的内部就全垮了。
　　假如房地产垮了，本来这个房子值一千万，银行可以贷给你五百万，但这个房子忽然只值三百万，银行贷给你的五百万就要收回来了，你工厂的流动资金就没了，那怎么办？
　　蒋保信：从这个角度来说，房价也不能降，是吗？
　　任志强：对，也没有降的道理。中国经济保持5%-6%很正常，你为什么要让房价降呢？你有毛病啊？黄金本来值一块钱，你非得说它值五毛？我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由，所有的国家都认为房价降下来，经济就不好，个人收入缩水，财富减少了，你为什么要让它降呢？
　　有一部分人非常狭隘，完全是为了个人利益，自己买不起房子，就希望房价降下来。严格说起来，天天吵吵闹闹，想要房价降低的，基本上都是自私的，他们根本不懂经济。从宏观经济角度来看，哪个国家说要把房价降下来？
　　蒋保信：您前段时间说，2015年房价会暴涨，如果今年不买房的话，得等到三四十年以后了。
　　任志强：2015年的年底，房价上涨是确定的。4月份的城市房产涨跌变化已经告诉大家了，少量城市的销售已从负数变成正数了，可能到9月份以后，就从负变成正的增长。
　　蒋保信：您说今年房价会暴涨，根据是什么？会暴涨到什么程度？
　　任志强：这根本不用讨论，现在已经很多人在说这个事了。投资下降，新开工下降，土地下降，我的依据就是这个，很简单。稍微有点脑筋的人都知道，根本不用讨论，历史和过去都是这样的。
　　2013年的时候，我说3月份房价会上涨，那时没有人信，但后来真是涨了。我的理由还是土地下降了，开工下降，都是负的，供不应求，肯定会涨。
　　蒋保信：也有分析师认为中国房价会一泻千里，因为中国未售的住房库存太大，而且富人开始前往美国、加拿大等全球化的都市购买房子了，因为那边有永久性的土地产权和良好的教育、法治环境。
　　任志强：胡说八道。有点数据概念没有？移民到美国的人，一年也就八千多人，没有办法再有更多人移民过去了。你们查查总数量，移民到澳大利亚的能有多少人？全部移民加起来能有多少？
　　即使移民出去的人都在国外买房了，所有投资加起来也不到三百亿美元，这对中国算什么？中国有八万多亿人民币，相当于一万两千亿美元，流失到国外的才三百多亿美元，算什么？媒体切不可用这种方式去瞎忽悠，我不认为他是分析师。
　　李腾腾：我看到做土地政策研究的学者说，中国房价过高是因为地方政府把土地价格炒得很高，开发商或者房地产商从政府那拿地的成本特别高，这导致了房价的不断上涨，这是一个不正常的现象。您怎么看？
　　任志强：政府把土地作为商品进行买卖，把土地的收益当做非纳入预算的小金库，本身就是我们制度上的失败，根本就不用讨论。
　　土地价格在房价中占到60%、70%，我们好几年前的报告就提出来了，在08年的两会上，黄孟复专门把这个问题作为正式提案向政府提出来了。毫无疑问，这是房地产问题中非常重要的一个方面，没什么可讨论的。
　　李腾腾：如果放开土地市场的话……
　　任志强：要放开的不仅仅是土地市场，还有背后的其他一系列东西。为什么住宅的价格要比商业的价格高？因为对中国政府来说，住宅只能是一次性的投入，后期没有税收。
　　假定我们按照国际办法，以居住地纳税为主，情况就会大有改变，因为以居住地纳税为主，住宅能产生税收，对当地政府来说是好事，它就会抑制房价，不让它涨太高。
　　但我们现在不是这样的。所以地方政府宁愿给你折价，也希望你盖更多的写字楼，因为背后有更多税收。
　　你们只看一个点是不够的。如果不从制度上来解决这一系列问题，房地产的问题是解决不了的。
　　注：本采访进行于2015年6月，但是在房价飞涨的今天再读，别有一番收获。
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[原创]杨连宁：政府真想降房价？不如先降地价吧！
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10:35:01 发布在
&&&&杨连宁：政府真想降房价？不如先降地价吧！&&&&&&&&为什么？因为谁都知道，高房价的68%以上都是政府的高地价与高税费！所以，假如政府真的回心转意了，真心鼓励房企降价的话，首先应当挥刀自宫，先降地价――面粉便宜了，还怕面包不降价吗？&&&&为什么政府应当诚心诚意地从我做起、从现在做起降地价呢？不但因为地价是房价的主体，还因为房企不过是政府的打工马仔，地方政府才是房企背后真正当之无愧的房地产开发商！&&&&门外汉也知道，不仅土地批租、质押贷款、预售、税费征缴等环节，都是政府全权掌控的；大到规划立项、设计报建、建筑高度密度、容积率绿化率，小到外立面风格色彩乃至建材升级减排、室内节能细节等等，都是政府一手审批的，更何况销售定价呢？&&&&换言之，房地产业的全要素、全节点都是政府在一手操弄的。再换言之，作为政府的最肥财源、最铁税基、最靓门面、最大政绩，房地产是政府大权在握、通盘操控的核心权力、核心利益所在。试问，谁敢越俎代庖地与政府争权夺利？谁敢动奶酪动到政府头上？&&&&再说了，房地产一柱擎天，功高盖世，除了当仁不让的政府力挺，谁又敢贪天之功，据为己有呢？所以，说房企不过是代理政府房地产事务的掮客和跟班，不过是政府特权特许的食租、套利工具（白手套），我没说错吧？&&&&这也就是说，10年来房价只涨不跌，原本就不是房企造的孽，而是地价作的恶；同理，如今想要房价改邪归正，改正成只跌不涨，靠房企降价也靠不住！为什么？还不是因为面粉价格决定了面包价格――地价降了房价才能降。&&&&说来说去，还不如恕我说句丑话吧：涨房价是各地政府与房企争权，与老百姓夺利的结果，轮到房价实在涨不动后不得不降了，怎么政府突然一改常态，变争权夺利为放权让利，好意思把降房价的慈善功德推给房企去干呢？先甭说房企有多大降价空间了，只论打工的从来就不敢跟真正的大老板争权，也不能赋予房企如此重任呀，是不是？&&&&众所周知，全国遍地没有最高、只有更高的“地王”，才是各地房价飙涨的真正推手。譬如上海，15年来多数地段房价涨幅10倍左右，而全市地价平均涨幅则达15倍以上（如2003年上海外环内（6级）基准地价的折合楼板价才1千元/每平，而涨至2015年同地域同级别拍地的折合楼板价已涨至1.5万元/每平以上）。&&&&门外汉也知道，土地招拍挂的成交价，又被叫做楼板价或楼面价：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率。换言之，政府每高价卖出一平米土地，已经板上钉钉，铁定了每平米房价谁也降不下来啦！&&&&举例看看2015年上海的房价/地价两者之间的一体性关联性，足以证实面包卖得贵，全因面粉太贵：全市住宅销售均价之所以突破3万/平米，是因为全市住宅用地的楼板价已逼近2万/每平啦。你发现上海地价与房价这两者之间，只剩下了万把块钱，全部建筑安装成本、销售成本、财务成本都在其中不说，别忘了，还有房企全部税费呢，对不对？所以，除了囤地待涨之外，房企又何处掏挖暴利呢？&&&&其实，毋庸我赘言，全国人民早也知道了：卖房子一直就是政府的另类隐性高征税，买房子则一直就是老百姓变相的隐性高额纳税！&&&&既然10年以来房价的只涨不跌，代表的其实是政府变相征税的只增不减；那么，如今政府真的回心转意了，真的想要让利于民了，想要把房价降下来了，那么，不是首先应当反求诸己，自我减肥，把降地价当成降税减费――假如地价能拦腰砍掉一半，不愁房价不打个对折，是不是？&&&&同样众所周知，建筑业早已经成为中国最大、最过剩的产能，房地产已经成为中国最大、最积压的库存，高地价早已成为地方政府最大、最肥厚的财源，高房价也早已成为中国老百姓最大、最沉重的另类隐性税负了。&&&&既然变相征税+另类纳税=隐性财富回笼，还不如我用朱F基的话实话实说吧，高地价高房价就是抽取民脂民膏，就是搜刮民财民产：“我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了。这个钱就是搜刮民膏，所以把地价抬得那么高”（朱F基语）。&&&&不说你也懂的，高地价推升的高房价，其实是政府、事业单位与国企三位一体的连体人在联手回笼民间财富――2015年至今，北京土地市场成交的44幅住宅用地其中77%被央企或国企摘得；而上海成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。&&&&2015年11月，财政部的国企信达再创辉煌，73亿豪夺上海新江湾城宅地，把实际楼板价推超过6.1万/O。业内测算，这幅地块必须卖到8.7万元/平米方能保本，届时售价将超10万元/平米。&&&&无疑，高地价推升的高房价，早已成为亿万家庭投资与消费的无底洞啦：高房价成了吞噬民脂民膏的抽脂机，也成了碾碎家庭亲情的绞肉机――倾家荡产买房子，不惜血本娶媳妇，东挪西借玩透支，省吃俭用过日子――这个买房子、装房子成了家庭消费主题，挤占了居民合理消费，逼迫千家万户节衣缩食地拼命攒钱的经历，你家有没有？&&&&文末赘述一句吧：你知道马克思有个著名论断，说的是“亚细亚方式”的独特性。马克思认为，东方式集权是建立在土地公有制上的――土地的国有制，是东方式集权的根基。他把不存在土地私有制，当做了解东方集权社会的一把终极钥匙！&&&&换言之，高地价=高房价，正是这把终极钥匙！解锁地方政府之所以甘蔗吃到两头甜，之所以一颗萝卜两头切，两头都是自己得，乃至本国之所以民穷国富，本国财富之所以老鼠拖木锨――只有一头沉等等诡秘，都能用得上这一把钥匙！&&&&为什么降房价必先降地价？因为解铃还须系铃人――面包卖的无比昂贵，是因为面粉供应被政府全盘垄断了：“垄断的价格，在各个时期，在一切场合，都是能够达到的最高价格”（斯密语）；所以，降房价必先降地价，既是去产能、去库存的唯一通道，也是政府自救并救民的唯一路径。
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绞尽脑汁就是为了保护靠抢地敛财这一重要的敛财手段。你这主意出的，不是要命吗？
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中央城市工作会议37年后重启：再建一批中心城市
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&& “。。。 其实是政府、事业单位与国企三位一体的连体人在联手回笼民间财富。。。”多么智慧的词语――“回笼”。
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13:44:19 &&
一语中的，把地价推的这么高，大部分利润都被zf拿去了。现在知道高处不胜寒了，为时已晚，只知道摸石头过河的必然结果
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14:08:37 &&
卖地的和开发商一路货色。
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地价是拍卖的，咋降？？？？？？？？那么，只能通过一个方法，就是扩大供应量来降价了，哈哈哈哈！
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14:14:05 &&
13:44:19&&的原帖：一语中的，把地价推的这么高，大部分利润都被zf拿去了。现在知道高处不胜寒了，为时已晚，只知道摸石头过河的必然结果地价是拍卖的价格！本来就是市场价格，咋降价？？？？？？取消拍卖和以前一样指定房产公司低价购买？？？？按市场经济办事就行了，把公共交通搞好，才是正经事情。
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14:15:31 &&
&&&&政府真想降房价？不如先降地价吧！降这个价、降那个价，不如先降当官的身价！
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&&&&政府真想降房价？不如先降地价吧！降这个价、降那个价，不如先降当官的身价！
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14:18:20 &&
14:08:37&&的原帖：卖地的和开发商一路货色。&&&&官员们为了自己的腰包鼓.绝不接受降房价.&&&&房地产是权贵们吸屁民的血来钱最快的工具，在很多人看来，房地产泡沫足够大。盼楼盘跳水。但是政府中那些贪官污吏手中的大量房产，.]卖出呢，楼市降价当然不可以！这些权势者子女及亲属家里少则几十套，多则上百套房等着升值呢.这些房子要么是单位分的，要么是花了只能买白菜的钱买来的，总之没有一套是市场价.在中国有如此家财官员绝不是少数.楼市成官员的腐败“重灾区”早已是不争的事实. 权贵们明里喑里一直在维持这个高价房市，因为他们的财产.他们的利益都在里面。掌权者为了自己的腰包能鼓起来，肯定会出手救市。
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地方政府不想房价降 而想房价稳
　　文/新浪财经金融e观察（微信公众号：sinaeguancha）专栏作家 许权胜
　　地方政府期盼房价稳定而不是期盼房地产回归本来价值，主要想通过行政手段把房价持续维持在现行高价位阶段，以期待中央政策或央行增发货币来拉升居民平均收入，用货币增量来使人们收入慢慢适应当前的高房价。
地方政府不想房价降 而想房价稳
　　今年以来，一二线城市的房地产涨价潮传导到三四线城市，连属于国家级贫困县的安徽临泉也加入房地产调控的队伍。 调控呈现“百花齐放”，现在并非都是一二线的热点城市的“专利”了。
　　调控的愈演愈烈说明房地产悖离了当地市场价格尺度。我国当前一二线城市居民实现住房梦需要数十年的家庭收入总和，而发达国家一般在5年左右的家庭总收入即可。当然还有个测算房价悖离价值程度的方法，就是房屋的租售比，每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值，也就是如果把房子拿出去出租，能在200个月之内收回投资，说明房子有投资价值，如果超过300个月才有可能收回投资，说明已经有潜在的泡沫。可是我国的一些城市的租售比已经严重突破这个数据，据最近统计，深圳的租售比为732个月、厦门为718个月，天津为556个月，济南为415个月，就连四川的成都也要332个月才能收回投资，可见，按照租售比来算，我国房地产市场可谓是泡沫重重。当然，房地产被吹起泡沫，不一定就及时破灭，因为里面牵扯到财政、银行、国家政策等延滞泡沫的一些措施，但从长期来说，长期偏移历史平均水平的资产定价一定是悬在头上的刀。
　　在我国，房地产企业属于高风险高收益行业，房企的经营状况支付能力很难准确把握，所以房地产企业向银行申请贷款一般要受到一些限制。但房地产的土地出让又是地方政府最主要的财政收入来源，没有之一。
　　房价屡屡的推高也给银行的直觉就是房地产行业最赚钱。所以中国房地产市场经常出现一些政策角力，每当要控制房价过快上涨，中央即要求各地银行要控制对房地产企业贷款，但地方政府因为土地财政又千方百计想突破中央禁令，而银行因为土地市场由地方政府的垄断性质、房企与地方政府的紧密关系、考量到比其他非房企企业的信用要大，于是地方政府、银行、房企三方眉来眼去，用一些表外的理财变通的通道形式向房地产企业暗度陈仓，当然银行理财的高利率和房企的高利润最后都要转嫁到房屋消费者身上，这个过程也是泡沫传导的重要环节。最近银监会开展的专项治理，因为理财使银行能规避监管指标套利，银监会认为一些银行滥用通道，违背国家宏观调控政策，个中缘由正在于此。
　　但从当前房地产调控的层层加码来看，有14个城市从限购限贷限离又发展到现在的限卖，房地产市场似乎又变成了任意伸缩的政策工具。其实各地早先就有规定：房屋在二年期限内出卖，普通住宅要缴纳房屋总价5%的营业税，但满二年后一些地方可以免缴。这个政策当时也是为了抑制炒房才出台的。可是现今房价上涨太快，以致房屋买卖的税费的政策跟不上形势发展，于是地方政府急不暇择又增添了个限卖，限卖的期限各地有二年至五年的时间不等。这个政策意图是地方政府想以此来彻底掐断炒房人的念头。
　　其实透过这些政策的现象看本质，地方政府期盼房价稳定而不是期盼房地产回归本来价值，主要想通过行政手段把房价持续维持在现行高价位阶段，以期待中央政策或央行增发货币来拉升居民平均收入，用货币增量来使人们收入慢慢适应当前的高房价，好给高价位的房价解套。
　　就像上世纪八九十年代，北京的房价每平二三千时，人民日报当时刊登文章，批评北京的房价太高，因为那时北京的居民收入普遍每月在几百元左右，所以按当时的民众购买力来说，北京的房价也是高不可攀。可是随着国家增发大量货币，人们收入的数额逐渐扩大，如果那个时候购买了房子，拿现在已经扩大了的收入来还前期的房贷，那么肯定是很划算的。
　　但这个现象的本质是：之所以现在的个人住房按揭贷款成了银行增加最快的信贷种类，2016年新增居民房贷4.96万亿元，城镇居民用于购房的支出占当年城镇居民可支配收入总额的23%，工、农、中、建60%以上的贷款是居民房贷。这个现象就是因为人们对人民币的购买力的提前预判，提前消费等于是抵消掉央行货币增发带来的货币贬值。
　　可是地方政府不是站在央行的角度看问题。增发货币是个双刃剑，虽能暂时摆脱高房价压力，但市场钱多了容易引发通货膨胀，也能使房地产的泡沫越吹越大。3月26日周小川在博鳌亚洲论坛就货币政策的“度”回答了主持人的提问，他说在实施多年量化宽松货币政策之后，本轮政策周期已经接近尾声，即货币政策不再像过去那样宽松。这个信息对房地产行业和地方政府不啻是一声惊雷。
　　如果按照小川行长所说，今后房价下行是个大概率的事。所以地方政府当前把房地产买卖严控到极致既有他们认为的道理，这种严控在政府看来既能防止房价上涨又能控制房价下跌，因为难买和难卖同时存在，房子没有了流动性，真实需求难以判断，当然房子也会“稳定”在政府给定的价格上。
　　这种“维稳”式的封堵炒房的限购政策其实只是把房屋需求暂时冻结在那里，一旦解冻，炒房者还是套利而去。所以此种方式不是长久之计，应该跟进一些市场化的方式来调控房地产市场，比如用货币手段、金融手段，当然房地产税也是不可或缺的调控重要手段，尽管我国房地产税政策一直难以出台，因为社会共识房地产税会快速刺破泡沫，这样会破坏当前地方政府收入来源，所以受到政策制定者的犹豫不决。
　　但要使房地产回归是人住的本质，房地产税的调控才是炒房者真正的噩梦。行政管制手段只会使房地产行业变成死水一潭，不利于房地产市场的健康发展。
　　(本文作者介绍：资深财经评论员，长期在金融行业一线工作。)
责任编辑：贾韵航 SF174
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