昔日的贫困村，如今已成为“世外桃源”。
迄今世界最长跨海大桥――港珠澳大桥主体将全线贯通。
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　　近日，清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”（CQCHPI）。
　　研究显示，近十年房价涨幅前三位城市依次为：
　　深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%；上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%；北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。
　　十年房价涨幅后三位城市依次为：
　　大连房价总体上涨128.8%、年均上涨8.9%；西安房价总体上涨132.9%，年均上涨9.1%；成都总体上涨137.1%、年均上涨9.3%。
　　而过去十年间，针对房地产的调控政策，车载斗量。而每次调控的目的都非常明确：稳定市场，稳定房价。
　　2016年开年以来，上海房价暴涨，深圳房价暴涨，北京房价上涨，楼市一下疯了！于是，一系列调控政策，又接二连三的上场了。
　　上海限购。深圳限购。北京90/70政策卷土重来。武汉、南京、苏州等二线城市也因过快上涨的房价，收紧了房贷政策。
　　房价变迁，十年间，两茫茫。
　　望房兴叹，惟有老泪千行。
　　这段时间，随着一线楼市成交量下滑，二线城市酝酿调控措施，不少业内“专家”开始预期房价下跌了。但实际上呢，目前爆出的低价卖房只是极个别案例，只不过媒体的放大效应，正好符合人们房价下跌的预期而已。
　　说实话，作为租房一族，笔者也希望房价下跌，不过现实并不如我所愿，房价下跌至少现在还看不到。因为实体经济的转型任重而道远，这个国家的经济在未来相当长的一段时间里仍然需要依靠房地产和金融这两大虚拟经济行业来维持增长。
　　前几天高盛经济学家哈继铭在中欧国际工商学院的论坛上表示，“中国已进入什么都不挣钱的阶段”，我认为表述有误，既然什么都不挣钱，那GDP增长是怎么实现的呢？我们的工资谁发呢？那么多房奴的月供谁来还呢？
　　目前中国经济的确出现了一些问题，经济增长过度依赖于虚拟经济和投资驱动。虚拟经济的过度发展挤压了实体经济的生存空间，导致实体经济从业者收入状况堪忧，而过度依赖投资驱动，又使得广义货币量M2迅猛增长，普通人购买力持续下降。
　　目前的房价
　　笔者认为，房价至少在两三年内还看不到拐点，几十家房企抢一块地，每一块地都在刷新纪录，你跟我说房价要下跌？你当开发商是傻子不成？他们会当接盘侠吗？笔者早说过了，房地产行业的接盘侠永远只有一个，那就是我们普通人。
　　说个简单的例子，为了控制地价，北京则一直以配建保障房为主要调控方式，当房企报价触及地价一上限时，改为竞争保障房面积，谁配建得多，这块地就归谁。说白了保障房建设的成本被转嫁给了开发商，开发商愿意接盘说明能够这部分成本从商品房上赚回来，这几年虽然北京大多要求配建保障房，但是区区的保障房供应量是不可能影响房价走势的，反而转嫁成本被摊到房价上了，所以这几年北京的房价仍然维持稳步上涨的态势。
　　再来说说南京吧，上周末南京某楼盘开盘，300多套房源有一千多人抢购，花个几百万就跟花钱看电影一样，南京人购买力这么强，你说开发商能不卯足劲拿地么？
　　实体经济需要助力
　　一家总资产超10亿的民营上市公司，每年的利润只有几十万元，这就是实体经济的写照。没有利润，企业扩大再生产的钱从哪里来？找银行借？银行敢借吗？他们愿意借吗？
　　当前实体经济羸弱的事实让我们忧心忡忡，我们担心的不是实体经济会垮掉，而是担心企业家们会垮掉，我们需要他们继续坚持自己的行业，直到经济转型的成功。
　　低效的房地产
　　房地产行业经过了这些年的发展，从开发的角度来说，已经从粗放式经营转为集约式经营，但从生产效率方面来说，它却是一步步走向粗放式发展模式。原来房地产行业10块钱投资，能赚回5块钱，现在能连1块钱都赚不到了，龙头房企的财报显示，他们的利润率已经低于10%以下了，而且这还是在占据了大多数信贷资源的情况下取得的。
　　深谙房地产发展周期的房企，在经济发展低迷和货币环境宽松的时候利用银行资金加大杠杆拿地，然后等待经济的好转再卖出赚钱。房企所谓快速拿地快速开发的“高周转”模式，不过是为了抓住最后的资本盛宴。他们很清楚，目前这种方式持续不了多久，高周转模式保证了企业的现金流安全。
　　在中国，经济低迷时房地产不一定低迷，但经济的复苏一定意味着房地产的爆发。这就是开发商的逻辑。
　　房价什么时候降
　　房地产是典型的资金密集型产业，没有足够的资金支持，从拿地到销售都将进入下行通道。在金融政策保持长期稳定的状态下，房地产和实体经济是此消彼长的关系，一旦资源被错误配置，经济就会陷入扭曲状态。这种扭曲的状态表现为多生产少消费。而要改变这种状态有两种方式，分别是渐进式转型政策和决绝的转型政策。这两者好比“瘾君子”的戒毒方式。我们一贯的风格是“平稳”，所以我们选择的是前者，在实体经济和房地产之间缓慢地转移重心。
　　也就是说，实体经济复苏之时，经济扭曲的状态就得以改变，房价下降也就开始了。这个时间由资源配置的转变速度决定，目前来看，在十三五结束后，供给侧改革取得阶段性成果，房价走势将会逐渐明朗。
　　（来源：凤凰房产、楼市风云录）
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房价降到多少才该买房？你能躲过暴跌周期吗？
来源：融360金融搜索平台
你想不想买房？想。想买房却不等于能买房。
你想不想买房？想。想买房却不等于能买房。买不买得起？买不起。常常在留言里看到，“必须降到XXX以下，才考虑买房”，“房价不降到XXX，一切免谈。”库存重要吗？对国家经济来说重要。但想一想，不管是在大城市小城市，在买房前，你还会查一查当地的总体库存吗？根本不会！大部分人在买房问题上根本不会管你国家库存，只会考虑这楼盘价格是不是合理。
现在，买不起房的人都在等，等房价下降。那么问题来了，怎么给自己定一个合理的价格呢？我要是说，我一定等北京房价降到1000元/平方米再买房，你肯定觉得我脑子有病。因为人的心理预期，也是要符合实际的，对吧。我们知道，价格围绕价值上下波动，呈正弦曲线状态。所以，我们都想在价格曲线的波谷处买入，而千万要躲开波峰。
中国房价缺少衡量价格的标尺
中国房价的特别之处在于，它没有一条横坐标轴作为标尺。市场上，商品的价格我们可以判定出是高是低。比如，鸡蛋在过年期间、在端午节前会涨价，或许接近6块钱，而最便宜的时候可能不到4块钱，一般情况下在四五块钱之间。鸡蛋之所以有稳定的价格区间，是因为养鸡场稳定，吃鸡蛋的人口稳定，鸡蛋市场的供应能力、消费能力都很稳定，价格就是可预测的。因为尽管人口在增加、消费需求在增加，但随着经济发展，养鸡场也在扩建，产蛋量也有提高。而房子的供应——政府土地出让，不受市场控制，因为政府要综合考虑农业用地、建设用地、荒地的比例；房子的消费——买房人口，也不稳定，因为大量炒房客以房子为投资渠道，可能去年投资多、今年投资少、明年投资又多了。
发达国家的城市，因为人口稳定、投资渠道稳定、经济发展稳定，房价就是基本稳定的。那么问题来了，在中国，没有价格标尺，我们还能拿什么来衡量房价？
答案是时间。
虽然不知道轴在哪里，但房价也逃离不了周期规律。任何商品，都一定存在价格周期，有上涨周期，也有下跌周期。假设，未来有人穿越回来，告诉我们，房价能上涨20年，即使没有说具体的年份，也足够我们判断该不该买房了。数一数，过去房价涨了多少年，如果只有3年，那我们就知道了“哦，还要涨17年，买吧。”如果已经涨了18年，“哦，只有2年涨头了，等等吧。”注意，过了上涨周期就可以马上买了吗？不是。因为这时候房价刚过波峰，仍处于高位。现在问题又来了：如果知道房价刚涨了没几年，OK，可以买；但房价若是已经涨了好多好多年，该不该买呢？
首先，明确一个真理：任何商品的降价周期都一定远远短于涨价周期。比如说，股票涨了10年，但下跌很可能只有1年，之后又会缓慢上涨。回忆一下，过去全国历次的经济危机是不是都在长期的经济繁荣之后。几年的危机相比漫长的繁荣，是相当短暂的。
日本房价上涨时间远多于下降时间
每每谈到中国房价，很多专家学者都一定要提到日本的房价。没错，日本房价曾经历的暴涨暴跌能给中国一定警示。但他们在给出日本房价数据的时候，都犯了一个错误：没有给出完整的周期起始点。他们的图表，一般是从1985开始。但我们想一想，日本的房价是从1970年才开始涨的吗？显然不是。最保守地说，日本的房价至少从一战后就在上涨。公开统计资料显示，一战后，日本由农业国转变为工业国，工业生产总值超过农业；金融方面，由负债12亿日元变成拥有债权28亿日元（英法等国都欠日本的债）。
那之后，虽然也有资本主义经济危机、二战失败等不利因素，但总体来看，日本房价应处于大的上涨周期，持续几十年。1990年前后日本房价到达波峰，下降持续到2005年左右，这是正常经济规律决定的。比较日本房价的上涨时间和下跌时间，可以看出，下跌时间远远小于上涨时间。
房价涨跌周期不受炒房客影响
需要注意的是，虽然日本房价下降时间有十几年，但暴跌只出现在90年代初，此后是平缓下降，跟日本经济整体趋势相符。也就是说，炒房客引发了暴涨暴跌，但长期看，涨跌周期都是基于经济发展而平缓发生的。
当年日本大批的投资客盲目炒房，大幅拉高了房价，房价严重偏离经济规律。但要记住，当年即使没有那些泛滥成灾的投资客，日本房价也会依然达到历史顶峰，之后也依然会进入下降周期。
有无投资客的区别仅仅在于，下降的幅度有多大，但并不影响下降的时间有多久。也就是说，炒房客只能影响房价上涨和下跌的幅度，炒房客永远只能顺势而为，不能改变趋势，而房价涨跌的周期只能由经济发展规律决定。
房价的涨跌周期可能是18年
说了这么多，房价涨多少年和跌多少年到底能不能确定？遗憾的是，任何一个经济学家都无法确定告诉你这个答案，但我可以给你提供一些例子。这些例子表明，一个完整的涨跌周期大约是18年。
美国1989年房地产泡沫破裂、储贷危机，到2007年次贷危机，泡沫再破裂，18年。日本1974年开始经济调整，到1991年泡沫破裂，18年。香港房地产1985年复苏，到1997年金融危机，2003年再次复苏，18年。
很多人都相信18年周期规律的存在。日本有人把1956年以来划分为5个周期，分别历时10年。也有人把其最近一个周期划分为18年。美国有人把1870年来分成8个周期，分别是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。英国在年期间，也出现了一些18年周期规律。
霍默霍伊特在《房地产周期百年史:年芝加哥城市发展与土地价值》一书中总结，在芝加哥103年的房地产历史中，各种事件先后重复了五六次，平均间隔为18年。
著有《2010泡沫破碎：房价、银行与经济萧条》的伦敦土地联合会执行董事弗雷德哈里森也信奉18年的周期规律。他的观点是，一个完整的房地产周期是18年左右，在这18年里，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。
中国情况呢？从1998年起，中国楼市一直在缓慢上涨，但在2007年前后出现了金融危机和救市“4万亿”，可以看作短暂的下跌；再次快速上涨后，2015年、2016年的“去库存”可能预示着下降周期的起点。
当然，大的周期可能在几十年到上百年，小的周期可能不到10年。这里说的18年只是一种个别情况。中国能不能借鉴这个周期规律，无人可以下定论。
10年内能还上月供就可以买房
面对可能出现的下降周期，可确实有刚需，该不该买房？我的答案是，贷款买，只要你的收入可以承担未来5到10年的月供。因为周期规律难以捉摸，所以我们都不可能赶在房价最低点买入，但同时，我们也很难那么倒霉踩在最高点买房。以18年左右的周期看，只要你能持有房子的时间能超过下降周期，就不会亏。
中国房价的下降周期可能在5到10年。第一种情况是：现在已经进入下降周期，没关系，很快下降周期就会过去，你可以买。第二种情况是：现在还处于上涨周期，你也可以买，如果觉得还贷吃力，过几年可以卖掉又不会亏。第三种情况是：你刚买到，就从上涨周期转入下降周期，但房贷利率并不高，国家不太可能大幅上调利率，所以你只要保证10年内收入稳定，安全度过下降周期，就可以买。
不管在上涨周期还是下降周期，量力而行，现金流是关键。就在这几天，华人首富王健林在牛津大学主讲了一堂公开课。其中，他提到了一个“白菜价买酒店”的故事：万达集团负责海外发展的老总有次在伦敦出差，碰上一个银行要拍卖不良资产，是一块地皮。银行要求一个星期内交钱，要不就上市拍卖，而公开拍卖的价格会贵很多。当时那个老总马上王健林打电话，说每平方米900英镑。王健林第一反应是“我是不是听错了？似乎每平方米9000英镑还比较合理。”那位老总说，没错，就是900英镑。王健林马上下令签协议，三天把定金付了。现在，这块地皮上正修建着泰晤士河边最高的建筑，里面有伦敦最高端的酒店。
当地价下跌，别人都不敢接手的时候，万达没有充足的分析调研就敢接手，原因是万达有足够的现金流，才有耐心囤地，才能等待几年的土地开发再收获回报。所以，我才说，对你未来10年的收入有信心，就可以买房。现在没有大量的储蓄不要紧，只要能交得起首付，剩下的找银行贷款就行。只要保证不断供、房子不被银行收走，在力所能及的时候，就可以买房。
根据你的收入和消费水平，现在，给自己算算，保证生活品质的情况下，你能还多少月供，倒推出你可以接受的房价，别再参考那些专家了，他们说房价会跌、房价会涨都没有关系，掌握自己的生活，任凭房价起起落落，保持平和的心态。人生还很漫长，相信时间可以烫平暂时的波折。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323郎咸平:我出一招中国房价马上下降70% 政府将哭
导读：日前，财政部部长谢旭人表示，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。谢旭人的表态，再次引发了社会对房地产行业税费的讨论。新一届上海市房地产行业协会会长、上实城开董事长倪建达日前在媒体采访中就炮轰现行税收政策，业内人士坦 言，目前房地产的净资产回报率依旧高于社会其他行业的平均回报率。
　　房企大佬抱怨政府拿大头
　　倪建达表示，所有房地产公司的净资产回报率，远远低于银行低于其他相关行业，但它周期长规模大，因此短时间内在一个时间点上结算
郎咸平(资料图)日前，财政部部长谢旭人表示，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。谢旭人的表态，再次引发了社会对房地产行业税费的讨论。新一届上海市房地产行业协会会长、上实城开董事长倪建达日前在媒体采访中就炮轰现行税收政策，业内人士坦 言，目前房地产的净资产回报率依旧高于社会其他行业的平均回报率。房企大佬抱怨政府拿大头倪建达表示，所有房地产公司的净资产回报率，远远低于银行低于其他相关行业，但它周期长规模大，因此短时间内在一个时间点上结算的利润很丰厚，交的税更 多。与此同时，倪建达还指出，房价没有下来的原因是税没有减少，融资成本却在提高。房地产商赚的钱少了，金融机构赚的钱就多了，这也是我们宏观调控越打压 房价越高的原因。他甚至透露，原先像城开这样的企业融资都是基准利率下浮，现在也是上浮的，很难做到基准利率。记者查询发现，对于税收 方面，最为官方的一种测算是根据江苏省盐城市物价局2006年公布的一份房价构成清单测算，以一项目最高价2289.6元/平方米，政府收入(仅计算土地 费用、政府规费和土地增值利润税金)为847.33元，所占比例超过了37%，政府至少拿到37%，这是最保守的官方版本。而半官方的全国工商联在 2009年全国两会期间的调查报告称，政府拿了49.34%。那到底政府税费有多少呢?“地产大炮”任志强给出的答案是70%。在其看 来，全国工商联房地产商会这份报告中，对房价构成的分析，并没有将政府收取的各种税费完全计算在内，如规费、证费、市政基础设施费等。同时，也未计算上下 游产业中的税费，这些也是政府的所得，如施工单位上缴的各种税费、建筑材料生产与购买环节的税费、设备生产与交易中的税费等等。若将上述因素都考虑在内， 政府从房价中分得的份额，要远远超过70%的比重。“实际上我还是蛮赞同这一观点的。”市人大代表、望源房地产董事长季宝红向记者说 道。他向记者表示，单就一个100万元的房源，光是税收这方面就占了15%，如果再加上土地费用的话，70%并不为过。他同样指出，由于房地产工程时间 长，虽然项目回报率有40%，但是如果项目做了5年，其实年回报率只有8%，再加上目前的楼市调控，融资成本提高很大，因此房地产已经不是暴利，只能算是 微利的行业了，甚至一些地王项目出现楼板价销售的情况。房地产开发税费种类不少根据专业人士归纳统计，如果把房产商开发一处楼盘过程，从立项到完成销售进行分解，整个过程向各级政府机构缴纳税费涉及到七大类37项支出。这些支出包括 房地产开发前期的土地出让金、拆迁管理费，前期的政策性收费以及后期的营业税、印花税、城建税、企业所得税等。以上37项税费成本支出中，比例较大的是土 地出让金和各种税款。据中国新闻网报道，以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税 3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增 值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。有分析者认为，这些税费负担由开发商部 分转嫁到购房者身上，很多都直接或间接地转化为房价的一部分，最终推高了房价。对此，经济学家郎咸平更是鼓吹政府出台了多种政策调控房价，但是房价什么时 候才能回归到合理的水平，其实很简单，只要把房地产市场的各种税费降下来，房价就会下降。“只要把房地产市场的各种税费取消掉，那么中国的房价马上下降 70%。”利润仍高于其他社会行业平均利润对于房企大佬的抱怨，业内专家则有不同的看法。上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍则表示，就目前而言，房地产的利润不如银行等行业，但依旧高于社会其他行业的平均回报率。近年来，房地产业发 展，使得很多其他行业公司纷纷涉足房地产，出现大量资金导入。从资金的向心力而言，房地产的利润可见不一般。由于房价由成本和利润构成，她分析，如果如何 不算人土地价格，光是税费而言，大概占房价的1/3左右，而如果算入土地成本的话，或将占到房价的一半。财经评论员吴其伦而言指出，在 房地产利益链条中，政府、开发商、投资客及相关产业人群均处其间。毫无疑问，政府获利不菲，可其不认同任志强所说的政府拿走70%的说法。在他看来，余下 三成，包括建安、建材、设计、营销、广告、行政、人力、利润等，对于开发商而言够吗?与此同时，土地出让金、规费及相关税费只缴纳一次，而开发商自开盘后 多次提价，涨价部分并没有给政府，最后如果房地产没有高利润，就不可能出现快速发展。本文内容于
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