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吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。限购政策下行险招？借名买房四大风险提前知
日 07:01&&&编辑：小徐&&&来源：房天下
摘要：很多人都听说过“借名买房”，它是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。2016年开始全国各城市陆续重启限购政策，许多没有购房资格的人就开始打起“借名买房”的主意......
很多人都听说过&借名买房&，它是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。2016年开始全国各城市陆续重启限购政策，许多没有购房资格的人就开始打起&借名买房&的主意。那么&借名买房&有哪些风险呢？风险一、钱房两失借名购房的出资人并不是登记权利人，因此即使出资人事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上的处分人。如果借名购房后登记权利人反悔，出资人无法提供借名购房的证据，那么自身利益是得不到保障的，即使出资人有足够的证据也会给自身带来许多麻烦。风险二、所有权不受保护有些出资人不具备购买某些特殊性质房产的资格，因此在产生纠纷的时候，即使登记权利人认可借名购房的事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。风险三、房子被登记人出售 无法追回根据我国物权法的规定，不动产物权必须经过登记发生物权效力。一经公示，就产生了公信力。因此登记权利人如果擅自处分该房屋（如出售），交易另一方是善意获得且已经办理变更登记的情况下，法律会偏重保障善意相对人的利益，也就是说出资人不可能要求取消交易拿回房屋。如果证明了借名购房的事实存在，也只能要求登记权利人承担责任。风险四、登记人对房屋进行抵押如果登记权利人擅自在该房屋上设定抵押，且在第三方为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得第三方的认可，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人的权利造成影响。由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素很容易引起纠纷，因此建议购房者应尽量通过正规方式购房，若不得已的情况下需要借名买房，应注意三个方面：1、核验房屋产权。即使是借名买房，出资人也要弄清楚欲购房屋性质，房屋能否上市交易影响出资人将来能否取得房屋所有权。2、白纸黑字签合同。在实际操作过程中，一般借名买房都发生在熟悉的朋友或亲人之间，很多人都忽略了合同的重要性。建议出资人和权利登记人一定要通过书面方式写清双方的借名买房合同关系，必要时请第三方见证。3、注意保留证据。为了保障双方的权益，可以将洽谈、签协议过程中的种种资料、证据等进行保存。另外，在交易过程中付款证明（银行转账记录、收据收条、还贷记录等）一定要妥善保管，以证明出资方和出资方式。
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购房者对所购房屋的情况不了解不要急于购买
来源：吉屋综合整理 &&发布时间：
随着买房的热潮不断猛涨，成为了大部分人的必做之事，因此也越来越多。一般来说，购房隐患大多是由于消费者对所购房屋的情况不甚了解就急于购买造成的。入住时，以前不明确的情况逐渐明晰，所有的问题都在入住的时候
暴露出来。从现实的案例中不难发现，消费者在购买房屋的时候，所谓“受骗”主要是被销售人员的不实介绍所蒙蔽，比较集中在房屋使用率、绿化情况、
费等方面。“对于的宣传不作调查而且轻信，并且对于这种情况一般无法举证，导致消费者在和开发商的纠纷中遭受损失。从目前来看，为避免纠纷和受骗，最根本、最重要的因素是保持、务实的心态。不少购房投诉，之所以导致购房人不满，一方面是开发商不能如实兑现承诺，另一方面是因为不少购房人购房时的期望值过高，偏离了所选房屋本身的实际价值。第1步：看房一旦开始看房，你就要直接面对开发商为你设置的种种陷阱了，面对混淆视听的广告、“甜言蜜语”的售楼小姐和样板间引起的错觉，你都要细心再细心，切忌“雾里看花”。陷阱：精美图片编织美丽童话“这是我要买的楼吗?小区里怎么这么乱?”拿到新房钥匙的冯女士十分惊愕。原来，冯女士在售楼小姐的推荐下相中了一套。购房前，她仔细地查看了楼房的平面
图和沙盘，楼房户型和小区格局令她十分满意。可是数月过后，当她领取钥匙的时候才发现，买到手的楼房和“平面图”有很大差距，现实中的小区格局也与“沙
盘”有很大的不同，很多设施都变成了泡影。房展会上，看上去那么精美的楼书、沙盘和平面图往往会引起人们买房的冲动和欲望。然而，我们在这里要提醒你的是，无论是楼书、沙盘还是平面图，都会与的真正面目或多或少地有所偏差，因为它们都是从发展商的自身利益出发，是理想化的，甚至是带有虚夸成分的。应对：知己知彼买房者一定要心态冷静，不要被“理想化”的美楼妙景冲昏头脑，买房交订金前必须要对楼盘及开发商的所有情况做到心中有数，经过认真研究反复比较后再谨慎出
手。购房人应首先根据小区平面规划图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光。特别提示：董文波律师指出，如果发生法律纠纷，作为楼盘的宣传品，楼书、沙盘和平面图等都不能成为纠纷时的证据，除非双方签字认可，并附在购房合
同的中。楼书所提出的条件仅表明开发商的一种意愿，并没有法律效应。即使楼书内容适度夸大，也可看做是为了达到一种广告效应。为此，购房者在观看
模型时必须认真仔细，并要多询问，做到心中有数。第2步：签约选好房之后，你接下来要走的程序是：签订书→签订正式→购买保险→办理贷款→登记→办理公证。这是购房过程中最重要的阶段，也是“弯弯绕”最多的时候。签订一份完备的合同，会切实保障你的权利，避免很多不可预知的纠纷。陷阱：合同玩文字游戏应对：找律师帮忙俗话说“买的没有卖的精”，为了避免掉入陷阱，购房者最小心的就是合同，最容易出问题的也是合同，作为外行的购房者，似乎永远也胜不过对“门儿清”的开发商。不过，为了尽可能地避免损失，建议购房者购房时，请一位房地产专业的律师为你把关。特别提示：“合同中的陷阱实在太多了!”董文波律师介绍说，开发商往往都会在购房合同中做手脚，除了上述这个陷阱之外，购房合同中还常常出现包括认购难
归还，单方扩大解约权，开发商责任减免，模糊标的圈钱，面积误差，违约责任不对等，一房二卖，虚假宣传，购房签约及付款顺序等种种陷阱，令人防不胜防。第三步：收房好比“丑媳妇”第1次见“公婆”，不过这是对开发商而言的。所以有人将收房称为“大考”。这个时候，你终于要见到期盼已久并可能要终生栖息的小窝，所以——来吧，擦亮双眼，做一个最挑剔的验收人!陷阱：“不可抗力”频成挡箭牌应对：要一一列明对这种“不可抗力”，购房者应该要求开发商一一列明哪些属于不可抗力。若开发商已事先在合同中加入了“不可抗力”的因素，要一一
问清楚，对一些可以克服的因素则应该要求开发商从合同中划去，如市政配套的批准与安装的延误、中发生的意外事件等。“”贷款“个人购置”是最基础的住房按揭业务，各家银行都在开展该业务，个人购置住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。
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规避限购哥哥出钱、弟弟出名 借名购房到底算谁的
在限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格。但是“上有政策，下有对策”，个别购房者采用了“借名买房”的方式，用他人的名义，自己出钱购置房屋。那么问题就来了，房子到底属于出名人还是出资人？“借名买房”看似不得已而为之，实则背后隐藏着巨大的法律风险。案情回顾：毛某与章某是一对表兄弟，弟弟章某与妻子谢某结婚后，想要办理落户手续。正巧哥哥毛某准备在富阳购置一处新的房产。考虑到限购政策，两兄弟经过商量后约定：由哥哥毛某出资，以弟弟章某的名义，在富阳购买一处房产，并签订了协议，两人约定：弟弟章某同意在落户手续办理完之后，就去相关部门提出申请，无条件将该房产返还给毛某，由此产生的费用也由章某夫妻自行承担。但是几年之后，原本满口答应帮忙过户的章某突然变了态度，坚持说房子就是自己买的，购房合同和房产证上也都写的是自己的名字，哥哥毛某无权享有房产。花费数十万的购房款，买来的却是弟弟的反悔，毛某感到十分无奈。最终兄弟两人只能对簿公堂。毛某向法院提起诉讼，提供了他向房产公司汇款的凭证和购房收据原件，要求章某和谢某返还房屋。一审法院认定《协议书》内容合法、当事人意思表示真实，为有效合同，判令谢某返还房屋，并协助办理过户手续。律师点评：所谓的“借名购房”，是指房屋的实际购买人在同他人协商之后借用他人的名义购房，并用他人的名义登记房屋产权的行为。借名购房的出现可能基于各种原因，比如为了迎合当地户籍政策以获取当地户口；出于隐匿财产或者转移非法所得的目的；隐藏实际购房人身份，逃避其他风险；应对房控举措，如限购令而采取的规避政策的行为等。借名购房纠纷往往发生于产权证办理前借名人（登记购房人）不再借名，从而要求卖方将产权直接办于自己名下并试图一直占有房屋；或发生于产权证办理后，借名人因无需再受政策限制或已完成借名买房目的，要求借名人将房屋过户其名下。借名购房，看似简单的背后其实蕴含着复杂的法律问题。借名购房案件涉及多重法律关系。从民法角度简单概括，律师认为借名购房案件主要涉及三个行为，即两个债权行为，一个物权登记行为。即登记购房人与事实购房人之间的借名法律关系（含财产处分内容）；登记购房人与第三人之间的房屋转让或抵押法律关系；事实购房人、登记购房人与登记机构的物权确认法律关系。借名法律关系的效力性问题在司法实务中有些争议，多数观点认为借名购房合同有效。无论哪种纠纷，毛某诉求能否得到支持关键，在于其是否实际出资购房，并且是否在协议中明确“当约定情况出现，借名人有义务办理房产变更手续”。认定借用他人名义购房时的实际出资人应从以下几方面着手：1、双方书面协议。由协议中明确约定的借名买房事实可见双方的出资意思，正常情况下，借名人即为将来的实际出资人。但不能单凭协议确定，因为协议的履行有不确定性，借名人存在不履行出资义务的情形，故还需结合其他证据综合认定。2、还款手续、购房发票、产权证等书证由何人持有。虽然在上述书证上载有被借名人之名，但如这些重要材料均由借名人持有，则足见买房事宜均由借名人具体执行，房款亦可推理为由其支付。3、双方的还款能力。如被借名人无稳定的工作收入等经济来源，断无支付巨额首付及按期支付按揭款之能力。4、其他证据。购房会有大额资金流动，通常是通过银行转账等途径，银行的汇款明细等材料亦可以证明实际的出资人。综上，律师认为，通过借名购房来规避政策规定，存在着较大的风险，须谨慎。一方面来源于借名购房协议本身的效力性风险，另一方面情谊关系并非牢不可破，容易被利益所扭曲。
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[责任编辑：wyhearee]
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