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拿着遗嘱公证书能不能直接办理继承房产的过户更名？
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拿着遗嘱公证书能不能直接办理继承房产的过户更名？
【案例】杨先生前来咨询：杨先生有兄弟姐妹4人，父母生前立了一份遗嘱，并且办理了遗嘱公证，把名下的一套房产留给杨先生继承。现在杨先生是否能拿着这份遗嘱公证书去房管部门办理继承过户？
回答：在2016年7月之前，必须先拿着遗嘱公证书去公证机构做一个&继承权公证&，然后拿着遗嘱公证书、继承权公证书、房产证以及其他相关证件才可以到房管局办理继承过户。而在这之后，有关部门已经取消了房产继承、赠与要强制公证的规定，因此，目前办理房产继承的过户手续已经无需公证了，但在上海地区，如果遗嘱只是将房产给了法定继承人中的一部分继承人而不是全部，交易中心会要求其他继承人书面同意，而这事实上很难做到，因此，只有一个办法，到法院起诉，拿着生效的判决书到交易中心办理继承房屋的过户手续。中国特色嘛，大家理解下。
办理继承权公证的费用按照办理时房屋价值的一定比例收取(上海公证机构的收费标准)：
受益额20万元以下的部分，按1.2%收取；
超过20万元不满50万元的部分，按1%收取；
超过50万元不满500万元的部分，按0.8%收取；
超过500万元不满1000万元的部分，按0.5%收取；
超过1000万元的部分，按0.1%收取；
证明单方赠与或受赠的，按上述收费标准减半收取。最低收取 200 元。
值得注意的是，办理&继承权公证&必须所有继承人全部到场，公证人员要询问其他继承人手中是否还有其他遗嘱，以确定受益人所持遗嘱是最后或唯一的一份。另外，如果继承人中有既缺乏劳动能力有无生活来源的，根据《最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国继承法&若干问题的意见》第37条之规定&遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额，遗产处理时，应当为该继承人留下必要的遗产，所剩余的部分，才可参照遗嘱确定的分配原则处理。&因此，让全部继承人到场，也是保护其他法定继承人合法权益的有效途径。
如果其他继承人不能全部到场，公证员无法确认其他继承人的意见，就不能办理公证。如果其他继承人不方便到场，也可以在当地公证处做一份声明公证，接受遗嘱，并表示自己手中没有第二份遗嘱。如果其他继承人对受益人所持遗嘱的真实性存疑，继承权公证就不能受理或中止办理，当事人就只能到法院起诉解决。拿着法院的判决书也可以去房管部门办理继承过户。
作者：上海金诰律师事务所&赵蓓(咨询电话：182-170-88469)
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[] [ ][ ][ ][ ]【公报案例】房管局以“遗嘱未经公证”，无‘遗嘱继承公证书’”为由不予办理遗产（房屋）转移登记是否
陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局
不履行房屋登记法定职责案
中华人民共和国最高人民法院公报 2014年第8期 P40-42
　　【裁判摘要】
　　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。
　　原告：陈爱华，女，55岁，汉族，住江苏省滨海县。
　　被告：南京市江宁区住房和城乡建设局，住所地：江苏省南京市江宁区东山街道天元东路。
　　原告陈爱华因与被告南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）发生不履行房屋登记法定职责纠纷，向南京市江宁区人民法院提起行政诉讼。
　　原告陈爱华诉称：南京市江宁区双龙大道833号南方花园A组团23-201室住房原为曹振林所有。日，曹振林亲笔书写遗嘱，将该房产及一间储藏室（8平方米）、以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品无条件赠给陈爱华。后曹振林于日在医院去世。日，原告经南京市公证处作出公证，声明接受曹振林的全部遗赠。日，原告携带曹振林遗嘱、房产证、公证书等材料前往被告下设的房地产交易中心办理过户手续被拒绝。日，原告向被告提出书面申请要求被告依法为其办理房屋所有权转移登记，被告于日书面回复，以“遗嘱未经公证，又无‘遗嘱继承公证书’”为由不予办理遗产转移登记。综上．原告认为被告强制公证的做法，与我国现行的《继承法》、《物权法》、《公证法》等多部法律相抵触。故提起行政诉讼，要求法院确认被告拒为原告办理房屋所有权转移登记的行为违法，责令被告就该涉案房屋为原告办理房屋所有权转移登记。
　　原告陈爱华提交如下证据：1.曹振林所书《我的遗言》，证明曹振林将涉案房屋遗赠给原告；2．曹振林身份证及户籍信息证明复印件各1份，证明曹振林的身份；3.江宁房权证东山第J号《房屋产权证》、宁江国用(2006)第19372号《国有土地使用权证》各1份，证明曹振林对遗言中所涉及房产有合法处置权；4.编号为0000974号《证明》1份，证明曹振林已过世并被安葬：5.南京市南京公证处出具《公证书》1份，证明原告已声明接受曹振林的遗赠：6．房产分层分户平面图、取号单、发票各1份，证明原告前往被告处办理房屋所有权转移登记，并办理好配图手续及交纳费用，但是被告拒绝为其办理的事实；7.《关于办理过户登记的申请》及国内特快专递邮件详情单各1份，证明原告向被告书面申请办理过户登记的事实；8．区住建局作出的《关于陈爱华办理过户登记申请的回复》1份，证明被告回复无法为原告办理房屋所有权转移登记；9．南京师范大学司法鉴定中心出具的鉴定意见书1份，证明曹振林所书《我的遗言》是其本人书写，是其真实意思表示；10.曹振林的死亡医学证明书1份，证明曹振林于日在南京市第一医院肿瘤内科病房去世的事实。
　　被告区住建局辩称：根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称《联合通知》）第二条之规定：“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’，和‘遗嘱继承权公证书’或‘接受遗赠公证书’,以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提起诉讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。”而本案原告陈爱华仅依据曹振林所立书面遗嘱为依据提出房屋所有权转移登记申请，该遗嘱并未经过公证，且原告也未提供该遗嘱分割协议，故不符合《联合通知》的规定，不应为其办理房屋所有权转移登记。综上，被告不予办理房屋所有权转移登记的具体行政行为事实清楚、程序合法、适用法律正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
　　南京市江宁区人民法院经审理查明：
　　南京市江宁区双龙大道833号南方花园A组团23-201室房屋所有权人为曹振林。日，曹振林亲笔书写遗嘱，将该房产及一间储藏室（8平方米）以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品无条件赠给原告陈爱华。后曹振林于日在医院去世。日，原告经江苏省南京市南京公证处作出公证，声明接受曹振林的全部遗赠。日，原告携带曹振林遗嘱、房产证、公证书等材料前往被告区住建局下设的房地产交易中心办理房屋所有权转移登记被拒绝。日，原告向被告提出书面申请要求被告依法为其办理房屋所有权转移登记，被告于日书面回复，以“遗嘱未经公证，又无‘遗嘱继承公证书’”为由不予办理遗产转移登记。综上，原告认为被告强制公证的做法，与我国现行的《继承法》、《物权法》、《公证法》等多部法律相抵触。故向本院提起行政诉讼，要求法院确认被告拒为原告办理房屋所有权转移登记的行为违法，责令被告就涉案房屋为原告办理房屋所有权转移登记。
　　本案的争议焦点是：关于司法部、建设部《联合通知》效力的认定。
　　南京市江宁区人民法院一审认为：
　　根据相关法律法规规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。被告区住建局作为房屋登记行政主管部门，负责其辖区内的房屋登记工作。本案中，曹振林书面遗嘱的真实性已进行司法鉴定，南京师范大学司法鉴定中心出具的鉴定结论为：曹振林该书面遗嘱中“曹振林”签名与提供的签名样本是同一人书写。
　　根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十二条之规定：“人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件。”及第五十三条之规定：“人民法院审理行政案件，参照国务院部、委根据法律和国务院的行政法规、决定、命令制定、发布的规章以及省、自治区、直辖市和省、自治区的人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民政府根据法律和国务院的行政法规制定、发布的规章。”另《中华人民共和国物权法》第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”《中华人民共和国继承法》第十六条第三款之规定：“公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。”以及第十七条第二款之规定：“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。”另《房屋登记办法》第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记……（三）赠与……。”且《房屋登记办法》并无规定，要求遗嘱受益人须持公证机关出具的遗嘱公证书才能办理房屋转移登记。
　　本案中，《联合通知》是由司法部和建设部联合发布的政府性规范文件，不属于法律、行政法规、地方性法规或规章的范畴，其规范的内容不得与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》等法律法规相抵触。行政机关行使行政职能时必须符合法律规定，行使法律赋予的行政权力，其不能在有关法律法规规定之外创设新的权力来限制或剥夺行政相对人的合法权利。行政机构以此为由干涉行政相对人的合法权利，要求其履行非依法赋予的责任义务，法院不予支持。故，被告依据《联合通知》的规定要求原告必须出示遗嘱公证书才能办理房屋转移登记的行为与法律法规相抵触，对该涉案房屋不予办理房屋所有权转移登记的具体行政行为违法。
　　据此，南京市江宁区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项、第（三）项之规定，于日判决如下：
　　一、撤销被告区住建局于日作出的《关于陈爱华办理过户登记申请的回复》。
　　一、责令被告区住建局在本判决书发生法律效力后30日内履行对原告陈爱华办理该涉案房屋所有权转移登记的法定职责。
　　区住建局不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉，审理过程中，上诉人区住建局同意为被上诉人陈爱华办理涉案房屋登记手续并申请撤回上诉，南京市中级人民法院于日裁定如下：准予上诉人区住建局撤回上诉。
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办证故事会：《遗嘱公证办理不了产权证的困惑》
&&&&&& &在房屋登记实践中，遗嘱继承人申请将被继承的房屋登记到自己名下，房屋登记机构通常要求申请人提供证明房屋产权转移的法院生效法律文书或继承权公证书，否则不受理其登记申请。近日北京市房产登记机构即遇到这样一起登记申请。陈先生的父母在购买房屋的时候让陈先生出了购房款，并决定今后把房子留给陈先生，并做了遗嘱公证。两位老人去世后，陈先生拿着公证书到登记机构申请办理房屋过户手续。由于陈先生还有其他兄弟姐妹，登记机构工作人员称，光有公证不行，还需要出具一份其他继承人认可遗嘱、同意将房产过户给陈先生的证明。如果没办法给出证明，可以去法院起诉其他兄弟姐妹。&&&&&&&&&陈先生不愿意起诉手足兄弟，但是其他兄弟姐妹居住地较为分散，出具证明或者一起到公证处出具公证不太现实。这种情形让陈先生非常为难，他宁愿选择起诉登记机构不作为。&&&&&&&&&那么，到底登记机构的要求是否过分呢？遗嘱公证是否就足以证明被继承房屋的权利归属了呢？首先，遗嘱公证仅能证明该遗嘱的真实性，也就是被继承人生前单方处分自己财产的意思表示；登记机构要求的证明实际上是遗嘱继承公证，是按照遗嘱来确定遗产的继承人和处理遗产的一种继承方式，是对继承行为合法性的确认。其次，登记机构在登记时需要的是权利归属的证明，仅有遗嘱公证不足以证明被继承房屋的权利最终归属。第一，遗嘱只是一个单方赠与的行为，还要看受益人是否接受继承，并非是确定遗产归属的最终生效文件；第二，遗嘱公证可以做多份，也可能撤销，以最后一份为准，仅一份遗嘱公证无法判断这是不是最终的遗嘱，更别提遗嘱公证并不是直接能执行的生效文书了。这样看来，登记机构的要求完全符合法律要求。&&&&&&&& 可是对于申请人来说，他该如何做呢？首先，申请人可以申请继承公证，但是此种公证要求其他继承人到场，一来询问有无其他遗嘱存在，二来询问其他继承人是否对该继承存在异议，以确定被继承房屋的权利归属如何。其次，申请人可以到法院起诉，如果被起诉人（即其他继承人）对遗嘱没有异议，申请人肯定能胜诉，再依据法院的判决去申请登记。具体到本案，陈先生的兄弟姐妹实在无法一起到公证处办理公证，留给他的只有一条路——起诉，即使陈先生不太愿意。为此陈先生与其他兄弟姐妹充分沟通，大家认可了这种方法，并表示接到传票后不出庭，由法院经公告被告后进行缺席判决，最终获得对继承权的法律确认。
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