现在二手房好做还是新楼盘好卖
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> 这些房产最好不要碰 2015年买房投资忠告
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论坛管理员
这些房产最好不要碰 2015年买房投资忠告
真正的财富是一种思维方式。对于有思想力和行动力的人来说，任何时候都是机会：高位时可以适当清仓换取更大价值的资产，低位时可以卖旧买新、卖小买大、卖郊区买城区；而对于缺乏思想力和行动力的人来说，任何时候都不是机会：高时嫌太高，低时怕再低。本文不纠结于“买还是不买”，而是要告诉那些准备做“房奴”的人，如何做一名理智的“房奴”。战略上要“城市包围农村”房屋价值的永恒定律是：地段、地段，还是地段！就是说买得起大城市不买小城市，买得起中心城区不买郊区，宁要中心城区一小房，不要远郊区域一大房。要关注总资产多少，不要过多关注房屋大小。除了战略上要“城市包围农村”，在战术上还要“农村包围城市”。如果手里资金有限，买不起大的就买小的，买不起城中心的就买郊区的。等到若干年后房价涨了，再卖掉小城市的、城郊的，改买大城市的、城中心的，也算是一种“迂回战术”。用投资理念买自住房做“房奴”要善于转换思路。这其中最重要的一点就是要抛弃“买房就是自住”的老观念。中国当下的实有城市化率不足三成，要达到70%以上的世界平均终极城市化率至少还有20年。房子是不动产，但人是自由流动的，你买的房子给别人住，别人买的房子给你住，有何不可？在这个城市化急剧发展、人口急剧流动的当代社会，多少人能够在自己的房子里住一辈子？另一方面，富人思维是即使再有钱也要贷款买房，首付越低越好，年限越长越好；穷人思维是即使再没钱也要东拼西凑自己尽量多地凑到房款，以便少贷款少交银行利息，结果，不仅自己不能以最小力量通过银行杠杆撬动最大资产，而且亲戚朋友的钱也成了死钱。现代风险社会同时又是以金融为基础的信用社会，一套产权完整、支配自由，随时可以和银行完成抵押贷款交易、价格稳步上涨的独立产权房，事实上就是一张最好的人生“保险单”。现代风险社会，生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升，房屋可以成为风险社会的对冲工具。买一手房比二手房更能撬动贷款杠杆信用消费时代，人可以提前安排自己一生的收入，安排多少，跟自己的预期有关，跟具体的收入并不一定重合。在勤劳致富的同时要善于投资理财，通过信用金融制度和交易致富实现财富非线性增长。房产等固定资产具有自动复利功能，是其他股票、票据、银行存款等金融理财产品所不具备的。与银行建立按揭关系，相当于向自己的未来借力，不过这个力也有大小之分。举例来说，以首付50万元为例，只能撬动总价100万元的二手房，却能买到166万元的一手房，并且可以充分利用银行贷款。按同等比例的升值计算，15年后涨1倍，那么二手房15年后的总资产是200万元，但买一手房是330万元。需要注意的是，每个人的风险偏好不一样，有的人适合“激进”一些，有的人适合“保守”一些，个人应在购置房产之前保证自己的生活质量，量力而行。这些类型的房产最好不要“碰”大城市房价由外来人口决定，小城镇房价由返乡人口决定。任何人都没有能力改变高房价，个人只有顺时应变、转变观念才能战胜高房价。不过，房地产也不是遍地黄金随手可捡，原因是有些房产已经过剩或即将过剩，如旅游房产、商业房产、远郊不配套区域房产、一些人口正在衰减或产业正在空心化的小城镇房产。购买这些类型房产的风险较大，无论是自住还是投资都要谨慎。
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现在买房不容易啊
> 这些房产最好不要碰 2015年买房投资忠告
绑定手机后您才能在本论坛发布信息！住宅投资遭封杀，房子还能买吗？ : 经理人分享
住宅投资遭封杀，房子还能买吗？
5月13日，南京出台重磅楼市新政，引发全国关注，这是目前除了北上深之外，二线城市中调控最严的。3大楼市杀器（3年限卖、公证摇号、加大住宅土地供应），详情解读请点击文章：（）对投资投机的打压意图十分明显！据统计，今年以来全国55城发布了楼市调控，共计出台168多次政策。为防止房产泡沫，真正做到“房子是用来住的，不是用炒的”的目标，今年全国楼市的这一轮调控力度可谓“空前绝后、史无前例”，对楼市注定又是划时代的！
市场解读也普遍认为南京新政是直接封杀了住宅投资，对市场影响非常剧烈。对于买房人来说，最核心的问题永远离不开：南京房价会降吗？现在还能不能买房？当下要怎么买？喧嚣的时代已经结束，平静的时代更需求一些冷静的思考。今天就大家最关心的问题来作答疑。
1新政影响到底有多大？对住宅投资是不是毁灭性的？
明确一点：南京513新政确实对市场影响巨大，住宅短期投资价值直接被封杀。
首先，房地产作为周期性行业，投资看得就是市场预期！现在有人依然坚信房价会涨，是因为前期一批高地价的存在，大家总觉得：楼面地价4万多，未来房子总要卖到7-8万才行吧。此次南京新政就从土地供应源头来控制市场，4个大招（加大住宅有效供应；杜绝囤地囤房现象；抑制非正规资金流入土地市场；竞建保障房）增加土地有效供应。以后地价狂飙已不现实，地王是不允许出现。而中小房企这一次难关不好过的，资金要严查.....这些举措都是针对此前南京土地供应不足的问题，从源头上打击买房人预期。
对于土地市场，最有效的就是切实增加了土地的有效供应。由于南京使用土地摇号政策，大部分住宅用地要现房销售，短期内对市场形不成有效供应。此轮新政，南京5年供地计划随之出炉：年全市计划供应5150公顷，其中公顷、公顷、公顷、公顷、公顷，年均计划供应量比2016年增加47.1%。
其次，房产投资要看市场流动性。这次南京使出了“限卖”大杀器，3年限售。这个政策很要命，目前全国快20个城市出台了限卖政策，有的是两年，有的是三年，意味着新购的住房在一定年限内不允许转让。此次限售虽说是3年，但从买到卖意味着5-6年不得变现销售，在这期间，住宅流动性基本被锁死。房产作为不动产，多年不能上市交易，加上市场变化多端，三年后出手，投资客的资金成本与风险会大大提高。
再次，有人认为，新购住房限售意味着二手房变得更稀缺，将会助推房价上涨，这显然是误读。因为限售的只是今天起购买的商品住宅，即便不限售这些住宅也不可能在短期内形成供应（新房未交付，二手房不可能买下就挂牌卖）。二手房观望情绪短期内一定会增加，市场人气下降，交投将会趋于平淡。
最后，自去年国庆至今，出台的一系列楼市调控政策已可见政府态度十分明确——房子是用来住的，不是用来炒的。调控手段已经从限购、限贷、限价到限签、限售、限离、限商住等等，各地还在不断“打补丁”，想得到的、想不到的手段都出现了，目的很明确，就是要堵死任何炒房的可能性，哪里冒尖就往哪打，从而遏制房价过快上涨。不难预见，如果此轮政策还达不到政府预期或市场后期再出现抬头的势头，不排除还有进一步升级的对策出台，从而维持热点城市房地产的稳定性。
2房价会降？
今年楼市大局基本已定，在这种情况还出现房价上涨显然就是不讲政治了。所以，房价要出现明显涨幅显然是很难的。
那么，房价会降吗？又能降多少？主页君@孟祥远 认为：指望房价大跌？一个字——“难”！
南京很早就执行限价政策，现在很多房子是被限价的。若项目出现降价也是降到红线范围内，市场热度会有所下降，但有些房子依然很抢手。针对该现象，南京这次也跟进了上海的公证摇号机制，对需求量比较大的热盘，规定要采取公证机构主持摇号的选房方式。热门楼盘出现此类现象的概率还是挺高的。且刚需和改善的需求依然很大，这一波升级调控后，投资客会大量退场，房子会变得更好买，会利于真正的买房人。
从房产投资角度来说，房产投资是有资金、时间与机会成本的，如果房子一旦不涨就是在亏钱。在这样一个不确定的时代下，风险也在增加，投资要谨慎。
人民日报发表了题为《房价怎么走? "刚需"必知的政府调控逻辑》的文章，文章核心观点提出：房价上涨是必然趋势。文章指出，随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善，房价上涨是必然趋势，但涨幅不能过大，这里政府说的是要遏制房价过快上涨，并没有说要打压房价，让房价大幅下降！
此前，我提醒房价调头向下要等待这几个信号：
1、货币政策层面是否继续宽松？降息降准的最大受益者一直以来都是楼市，当利息处于低位或下降通道时就是买房好时机；反之一旦进入加息通道，楼市发展将会受到影响。目前国家还没有正式出台加息政策，2017年以来货币中性偏紧。
2、传统产业转型是否成功，是否继续依赖房地产发展？这将是一个重要的观察点。今年以来中国经济仍面临下行压力，要促进房地产市场稳定发展，房地产依然是支柱产业。
3、经济增长恢复繁荣，找到新的增长点。现在来看，我国产业要转型成功，还需要一定的时间。
4、老百姓有新的理财通道。楼市遭遇严厉调控，股市就能飞？显然，现在看大家依然还是没有更好的资金去处。股市似乎有点蠢蠢欲动，但之前的教训太过惨烈，更多的资金还是不敢轻易进去。
3当下，房子还能买吗？
楼市遭遇空前调控，房子还能买？我认为：楼市未来发展并没有那么悲观，尤其大城市房产！
一是房地产作为资源的集聚，其本身所蕴含的资源价值高。比如北上深宁等大城市，中心地位明显，基础设施先进，科教文卫发达，城市价值决定了地产价值，房价如果和中小城市看齐当然是没有道理；
二是供需关系决定。大城市的吸引力强，全国各地的精英人群汇聚，对于资源的争夺也是非常激烈的，所以作为最重要的资源——“空间”就备受各路资金与权力追捧。大城市是有限的，优势城市空间更有限，谁能占有这个空间？在市场经济社会，主要是看经济资源。尤其是资金面相对充裕的当下，泛滥的货币追逐有限的资产，经济资本不足的人群难免望房兴叹。
三是楼市基本面依然看好。房地产长期看人口，中期看土地，房地产短期看资金：
人口：房产寿命不过一代人的时间。随着居住升级和人口迁移，中高收入家庭换房周期10年，住房需求依然非常大。而南京2020年规划人口是950万，万，如果目标实现，意味着未来五年增加127万人。保守看，每年空间10万，南京市场需求仍很大。
土地：大城市土地金贵。虽然南京将会在5年内增加住宅用地供应量，加快土地供应节奏，有效增加供应规模。但随着城市分化进一步加剧，未来大城市的土地只会越来越稀缺：一是新增土地的供应会越来越少，物以稀为贵，大城市的房价会更加坚挺；二是大城市的土地利用效率将明显提高，未来更多的将是土地的再升级改造。
资金：资金面现在比以前更加宽松。一方面开发商不缺钱，2016年房地产开发企业到位资金14.42万亿元，房地产开发投资10.26万亿元，二者差值为4.16万亿元；月，房地产开发企业到位资金2.29万亿元，房地产开发投资9854亿元，二者差值1.3万亿元；另一方面，5月12日央行公布2017年4月金融统计数据报告，报告显示：&4月M2货币供应同比增长10.5%，预期10.8%，前值10.6%；4月人民币贷款增加1.1万亿元，其中住户部门贷款增加5710亿元。现在手上持有现金就是亏钱。
这都给市场提供充裕的资金。所以，宏观环境方面好像也并不是很糟糕。
4现在的房子要怎么买？
如今，买房要讲政治！调控新逻辑也更明确化，让买房变难，卖房更难，投资住宅靠增值获益难上加难。调控成为对于楼市维稳的一个长期任务。市场有冒头就立马痛打，热点城市去投资化，住宅短炒价值丧失迹象越发突出。
当下，房子也已不是简单的买买买，事实上眼下大城市住宅投资暗含不小的风险。那么，资产重新配置就成为当前最大最紧迫的课题，现在资产配置既要顺势而为，也要择机布局。个人认为，今后可以重点关注这些：
1、大城市住宅短炒价值已基本丧失，靠增值获益难上加难！若手中有多套房产，建议先处理掉一些价值兑现的产品。
2、今后房产投资方向要朝着从交易型房产向持有型房产的房东转变，成为这座城市骄傲的主人。从资金安全性看，鸡蛋不能全放在一个篮子里，尤其现在住宅是调控的重点对象，维稳是此轮调控的目标；从收益角度看，现在投资住宅，其收益已经赶不上出租回报率高的商办公寓，从未来发展看，好的公寓产品大概有6%的租金收益，且每年都有一定的上涨空间。（PS：近期我们将会组织公寓项目的品鉴团，感兴趣的朋友请加主页君@孟祥远 私人微信mjjt2019）
3、重点关注不限购的大城市都市圈楼市。目前大城市周边的城市政策还相对宽松，大城市被限，资金也外溢到周边的城市。目前这些城市，房价适中，没有过度炒作的水分，还有存在一定的上升空间，这些城市陆陆续续都会有机会；
4、资本出海也是也是一个趋势。高端家庭可以多关注海外资产，这也资产配置的一个合理性结构。中国1月外汇储备跌破3万亿，这是我国外汇储备近六年以来首次降到3万亿以下。今年以来，央行也频频上调多种政策利率，提高资金出海门槛，以后兑换外汇也会越来越严。想出海也要尽早，今年7月份后可能会变得更严格！&
简而言之：楼市投资本有路，走的人多了就没路了！
（更多资产配置与操作问题请加主页君@孟祥远 私人微信mjjt2019）
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作者：佚名
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