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有朋友问我：说了那么多，房价到底会不会暴跌？我可以回答一句“无可奉告”，那么朋友又不高兴。朋友们啊，总是想弄个大新闻，再把我批判一番。那怎么办？我做了一点微小的工作，如果我们把房价跌幅超过10%称为暴跌，那么，我今天算得罪你们一下：有4大因素或让房价下跌，若集齐4个因素同时出现，房价必然暴跌！最意料之外的因素：GDP算法改革从前，买房人猜测房价不会跌的重要理由是：因为中国经济发展的需要，特别是每年的GDP增速是硬性要求，而房地产是GDP的支柱，房价一旦下降整个房地产行业将陷入动荡，所以政府不会允许房价下降。未来，因为国家的一项重大改革，地方政府很可能再也不会充当房价的保护伞了。真是大快人心呀！7月5日，国家统计局发布了关于改革研发支出核算方法、修订国内生产总值核算数据的公告。国家统计局副局长许宪春透露，目前国家统计局正在探索新方式，将滴滴出行等分享出行、众包和“沙发客”等新兴行业纳入至官方GDP增长数据中。7月15日，国家统计局公布2季度GDP同比增长6.7%。此次是在中国实施研发支出核算方法改革后首次公布GDP。据国家统计局核算司负责人介绍，核算方法改革后，理论上GDP增速将上调。从近十年的数据来看，改革后GDP增速年均提高0.06个百分点。改革后，GDP的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下，过去未曾被纳入统计范围，但在经济生产中的比重越来越大的一些行业，将被纳入统计。新被纳入统计范围的行业，将带来大量的GDP，未来很可能成为GDP最重要的支柱之一。所以，有了更粗的大腿，地方政府何必还抱着老胳膊老腿呢？因为过去是从生产端统计，且规模以下企业没有直报数据，所以容易遗漏掉并不直接参与实体经济生产的小微企业和个人。现在很多第三产业提供服务不再需要实体门店了，通过互联网就能完成，如打车、点餐、借款、购买理财等。这部分经济模式未直接进入生产法统计的GDP核算中，但是的确发生了资金交易支付，创造了GDP。融360房贷想，每约一次专车，就能为GDP做一点贡献，想想还有点小激动呢。特别值得注意的是，支出核算法下，过去被当作“费用”的研发支出，未来将被当作“固定资本”看待。这有什么区别呢？“费用”是不能计入GDP的，而“固定资本”是应被当作GDP增加的。举例说明，某手机公司2016年研发新软件的支出有1000万元，过去的GDP核算，这1000万元会被当作打了水漂，花掉了就是花掉了。统计人员会对它说：“你个死跑龙套的。”现在，这1000万元将被当作过河的垫脚石，是GDP的一部分。统计人员将对它说：“就算是一条底裤，一张厕纸，都有它的用处。”最情理之中的因素：收紧货币和信贷人人都想闷声发大财。一个人的命运啊，当然要靠自我奋斗，但是也要考虑到历史的行程。房价涨跌，咱们没办法钦定，必须得看国家大势。当年日本、香港的背后都有货币和信贷的助力。中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化：货币多，房价涨；货币少，房价跌。一旦政府控制住货币和信贷，房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国1990年到2012年数据，得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的最大驱动力并不是需求，而是货币。广义货币供给变化和房价的关系如下：
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老外在中国
在吉林省长春市生活着一群令人惊艳的异国“美人鱼”，她们每日在海洋馆清澈的“海底”穿梭游走，与鱼儿共舞。…[]
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说到底高房价还是GDP推上去的
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摘要：说到底高房价还是GDP推上去的
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||||||||||解释中国房价与货币关系
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解释中国房价与货币关系
一，上海房地产观察的事后找规律
2006年是上海开始实行商品房销售网上备案登记的年份，从那一年开始我们可以从公开的渠道获得准确的房价信息。
那么从那一年开始到现在，房价到底涨了多少？这个涨幅所对应的每年的年化涨幅又是多少？
我们选取了、5、6月这4个月间的成交记录，样本是当时最贵的50个楼盘。
结论是：2014年价格/2006年价格
平均值：2.81
中位值：2.79
由于以上样本仅仅是上海当时最贵的50个楼盘，稍便宜一些的楼盘普遍涨幅更大，因此基本上来说，从2006年至今的8年里，房价×3是较为普遍的现象，这个涨幅所对应的每年的年化涨幅是14%左右，即房价在过去的8年里，以每年14%的速度上涨。
当然表现也有所分化，最猛的当属仁恒河滨城，年化涨幅达18%，每年跑赢大市4%；而华府天地、盛大金磐、伦敦广场的年化涨幅则未能达到10%，跑输大市。
那么，8年3倍，每年14%的根源到底在哪里？
让我们来看一下中国的M2：
如上，过去8年货币增长了3.7倍，年均增速18%，上海房价增速占M2增速的比例为78%。
2014年的M2增速目标是13%。
从过去8年的经验来看，每年的M2增速直接乘以78%就是上海房价该年的可持续涨幅。
涨多了调一调，涨少了松一松，这就是政府在房价问题上所能够做的全部。
那么什么时候中国的M2增速以及房价增速与M2增速之间的关系会发生改变？楼主认为日本的经验参考价值极大。实例待下回分解。
附上海楼盘明细：
二，陈龙教授的事后找规律（图文分解版）
二，陈龙教授的事后找规律（原文）
中国经济不断壮大，中国央行声名鹊起。今年初，国际刊物《央行杂志》（CentralBankingJournal）颁发年度央行奖，中国央行第一次获此殊荣。此奖意在表彰中国央行在独立性受限和中国金融体系不发达的环境下，在中国充满不确定性的新一轮改革中，顶住压力控制货币超发，积极推动金融自由化改革，表现出强大的领导力和专业度。
老实说，中国央行拿到这个奖项并不容易，因为每一家候选机构的表现都有可圈可点之处。比如，美联储果断采用非传统的货币政策帮助美国经济强劲复苏，英格兰银行和欧盟央行均出人意料地推动预期管理，日本央行大胆的量化宽松政策把日本拉出了通货紧缩的泥潭。该刊的顾问委员会包括很多重量级的经济学家和多国央行行长。毫无疑问，这个年度奖项是对中国央行货币政策的肯定。
与这份肯定形成鲜明对比的，是流行了20多年的中国货币“超发之谜”：到2013年底，中国广义货币供给（M2）为110.6万亿元；每单位GDP所对应的货币，即M2与GDP之比为1.95。美国2013年的M2约为65万亿元人民币，M2与GDP的比率是0.65，是中国的三分之一。M2与GDP之比是度量一个经济体货币化程度的通行指标，无论从货币发行总量还是每单位GDP所对应的货币来看，中国都有货币超发之嫌。
货币政策的框架主要包括目标、锚（即货币是否超发的政策基准）和传导机制。要破解中国货币超发之谜，我们至少需要知道以往货币政策的框架和运行效果。无论从国家到机构，对自身历史的准确认知和总结是进步的前提。
在过去20年多中，对中国货币政策基本共识的缺乏让人吃惊。如果学界习惯以“谜”来形容中国的货币政策而无解，如果放任社会对政府通胀控制能力的怀疑和担忧而不加以管理，新的框架和传导机制又如何建立？央行赖以安身立命的独立性又从何谈起？
如果中国货币当局始终无法摆脱这种“无力感”，再权威的年度大奖也会因此而失色。实际上，通过分析一些最重要但又是最基本的数据，并对比中美两国货币政策运行效果的巨大差别，可以总结货币政策框架和传导机制的一些实证规律。研究好比剥茧抽丝，数据却是按图索骥的密钥。虽然公开披露的数据并不完整，但足以支撑我们对中国货币政策中一些最重要的特征做出判断，而这些判断，将会对新的框架和传导机制的建立有所助益。
直观的美联储货币政策
美联储过去半个世纪的货币政策可以用几组数据清晰地说明，这种直观扫清了所有问号。
美联储货币政策的第一个规律是货币发行、经济增长和通货膨胀的整体一致性。从1962年到2013年的51年里，名义GDP（包括实际GDP和通胀率）平均涨幅为6.8%，其中实际GDP涨幅为3.2%，消费者价格指数（CPI）涨幅为4.0%；房价涨幅为每年4.5%，比通胀率高0.5%。这52年间的货币供给情况也类似，广义货币供给（M2）的平均涨幅为7.0%，和名义GDP6.8%的涨幅非常接近。
这是一张非常清晰的图表，里面暗藏着和弦般的节奏：CPI涨幅和房价涨幅基本合拍，这两项加上实际GDP的增长又和名义GDP的增长基本一致。从货币供应的角度来看，“钱去哪儿了”一目了然：M2每年增长7%，其中3.2%的增发是为了支持实际GDP的增长，并不会引发通胀；剩余的增发则体现在CPI和房价涨幅中。
美联储货币政策的第二个规律是从流通中货币（M0）、狭义货币（M1）到广义货币（M2）的一致性。从1962年到2013年，美国M0、M1和M2这三者的平均涨幅分别为7.4%、5.8%和7.0%，与名义GDP6.9%的涨幅完全匹配。从M0到M2代表了美联储从货币发行到借助银行放贷的造币过程，其一致性表明了货币政策传导机制的有效性。这种有效性与中国央行的无力感，是最耐人寻味的地方。
美联储货币政策传导机制的有效性还表现在货币对GDP比率的稳定性上。由于从M0和M2与名义GDP的增幅总体一致，在过去半个世纪中，无论是M0对GDP的比率还是M2对GDP的比率都非常稳定（图一），没有明显的上升或下降的趋势。去年M0对GDP的比率为6.7%，M2对GDP的比率为65%，M0约占M2的10%。
图一：美国M0、M1和M2对GDP的涨幅，1962年-2013年
数据来源：美联储
2008年金融危机以来到去年，美联储推行量化宽松的政策，基础货币的年均增幅为31%。由于美国经济偏冷，基础货币的快速增加并没有带来M2的相应增加，M2的平均增速为6.7%，与历史水平接近。由于广义货币没有增加，美国的同期通胀率很低，仅为1.9%。
和很多国家一样，美联储的货币政策主要有两个目标：控制通胀和刺激经济增长；所对应的锚则是温和通胀率前提下的经济增长率。在这个货币政策的框架下，在过去近半个世纪里，两个一致性成为美国货币政策最重要的特点，即货币供给与经济增长和从CPI到房价涨幅的一致性，以及不同口径货币增量的一致性。这种一致性代表了货币政策的明晰、独立和有效，堪称货币政策运行的一个范本。
经济学家弗里德曼说过，通货膨胀归根结底是一种货币现象。这并不是说发多少货币物价便会涨多少，而是说货币相对实体经济（GDP）的超发部分会体现在通胀上。美国过去半个世纪的货币史是对这句话的完美验证。
难懂的中国货币政策
中国央行过去二十多年的货币政策是个“谜”，但这个“谜”也可以用几组数据来表述。从这些数据中我们可以找到中国货币政策的三个特征。用这三个特征做参照，谜底渐渐浮出水面。
中国央行货币政策的第一个特征是货币发行、经济增长和通货膨胀的整体不一致性。从1990年到去年的24年里，实际GDP平均涨幅为9.9%，CPI平均涨幅为4.6%，房价（全国房地产销售额除以销售面积）平均涨幅为10.7%，M2平均涨幅为21.0%。
也就是说,20年的中国货币超发之“谜”是一道算数不等式：实际GDP的增长率加上消费价格指数的增长率仅为14.5%，远远小于广义货币供给的增长率21.0%。两者之差就是本文的问号“钱去哪儿了”。有趣的是，实际GDP的增长率加上房价的增长率为20.6%，与广义货币供给的增长率基本相符，不等式变成了等式。
关于货币超发之谜，学术界长期以来颇有争议，却从未向共识趋近。早在上世纪90年代即有学者提出，在经济转轨的过程中，原本不在市场中、没有花费货币成本就有的商品、劳务和资源（例如土地），在加入市场后需要更多货币，这个过程不会引发通胀。
不幸的是，这些学者都认为这个过程在上世纪80年代就已经结束，也就没有预见到90年代以后M2超发的远景。有学者认为在银行体系主导的国家，M2与GDP的比率会更高；这个假说很难解释中国的M2与GDP之比为什么越来越高。更多的学者则认为货币使用和配置效率低下、金融管制等原因造成了货币的大量增发。
无论持何种观点，这些辩论都在试图解释货币政策之谜，即超发的货币并未带来通胀。如果确实发生了通胀，但不能被CPI充分反映，那么以CPI为锚就不够准确，其后果可能会误导货币政策。
至少在1990年至2013年这24年间，CPI的涨幅和房价的涨幅大幅度偏离，但是实际GDP与房价涨幅之和与M2涨幅却非常一致。这种吻合足以支持一个判断，即以CPI为锚可能低估了通胀，因为不同商品和资产对货币增发的反应不同。货币增发并不是没有代价，只是承受对象的表现不同。
要证明过去24年间的这种吻合并非巧合，我们必须撕开房价上涨的真相。这个一直摘不掉的面具恰恰是中国货币政策的第二个特征，即在这段时间里，房价更多是被货币而非收入或实际经济增长所驱动，房价的涨幅最主要是一个货币现象。
具体而言，房价涨幅和人均收入、实际GDP、名义GDP、CPI、M0、M1和M2的相关性分别为35%、35%、40%、31%、52%、63%和71%。细心的人会从这组数据中发现，房价涨幅与经济增长以及收入增长的相关性是最低的，均为35%；与货币涨幅的相关性却是最高的，尤其和广义货币，高达71%；这说明房价上涨的最大驱动力并不是刚需，而是货币。
另一个有意思的证据是，房价和当年CPI的关系并不紧密。在过去24年中，当年M2的增长率和次年CPI涨幅的相关性高达63%，即M2的增加先和房价密切相关，然后才传导到CPI，而且CPI的增幅低于房价。
一个典型例子是银行贷款飙升的2009年。M2的涨幅为28.4%，而这一年CPI涨幅为-0.07%，即出现通缩，房价的涨幅竟然高达23.2%。显然，央行是看CPI还是房价，对其货币政策效果的总结会有天壤之别。
多年的宽松货币政策支持了中国的投资拉动。到2011年，中国央行终于把房价纳入CPI，并在过去两年中严格控制M2的增长率。可以想象，这让已经习惯了宽松货币的和房地产相关的部门，包括地方政府叫苦连连。
图二：房价涨幅和M2涨幅，1990年-2013年
数据来源：Wind资讯
[图注]在过去的24年中，M2不但与房价涨跌密切相关，更重要的是，现在13%的M2涨幅是这段时间的最低点，即最紧缩的货币政策。在经济转型、金融自由化改革的关键时刻，央行需要在了解其货币政策效果的基础之上做审慎决策。
中国央行货币政策的第三个特征是从M0、M1、到M2的不一致性。在这24年中，M0的平均涨幅是14.6%，M1的平均涨幅是18.3%，M2的平均涨幅是21.0%；越广义的货币供给涨幅越快。有趣的是，M0的涨幅并不比名义GDP的涨幅高。如图三所示，M0与GDP的比率并未上升，M2与GDP之比则绝尘而上。这种非一致性和美国的一致性成为鲜明对比。
图三：中国M0、M1和M2对GDP比率，1990年-2013年
数据来源：Wind资讯
货币增幅的巨大差别暗示了货币政策传导机制的不顺畅。相对狭义的货币更接近央行的意图，相对广义的货币则包含了货币流通产生的乘数效应。越广义的货币增发越快，暗示了非央行主导的部分增加越快，也暗示央行独立性的有限。
中国货币政策的目的除了控制通胀和经济增长，还要稳定汇率。经济增长的需求（如投资软约束）和汇率稳定的需求（如外汇占款）会导致货币供给的增加和央行资产负债表被动扩张。控制通胀要求少发货币，经济增长和贸易顺差需要多发货币。多重目标并不是指它们都同等重要，而是如1995年《中国人民银行法》所规定的，“货币政策目标是保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。”所以取舍的关键是通胀是否可控。
以汇率政策为例，外汇占款主要是中国2001年加入WTO之后发生的。在年的十多年间，中国M2平均增长率为17.4%，实际GDP增长率为10.0%，CPI涨幅为2.5%，如果以CPI为通胀之锚则无虑；同期房价涨幅为8.9%，如果以房价为锚则货币超发。有意思的是，这段时间房价涨跌与同期CPI和收入的相关性为负，与名义GDP相关性为零，与M1和M2的相关性则高达58.6%和53.8%。这再次印证了房价上涨的第一属性是货币现象这一判断。
一个国家的货币政策可以有多个目的，但通胀之锚必须选准；否则貌似通胀温和，实际上催生资产泡沫。由于中国央行独立性有限，也由于CPI涨幅貌似温和，货币政策在很大程度上被经济和汇率政策驱动。其结果是世界最贵的房价之一，以及让公众缺乏信心的货币政策。
货币政策的成熟过程是寻找合适的锚以及建立传导机制的过程。中国过去20多年的货币超发之谜提醒我们，用什么来做通胀之锚，真的很重要，超乎学术之辩，涉及民生和经济。
明智的央行政策选择
如果央行想建立货币政策的框架和传导机制，它必须了解过去几十年货币政策的效果，并参照其他国家的经验。
首先，通胀之锚的选择非常重要。受限于数据，本文只分析了房价；这应该作为被央行低估或忽略的资产的一个代表。历史证明不同资产对货币增长的反应程度非常不同，所以央行应该重视政策传导机制的非均匀性。
无论央行是否情愿，它都必须重视货币供给和房价的高度相关性。一方面，这为通胀之锚的制定提供了一个实证依据。另一方面，当央行在积极控制M2增量并由此得奖的时候，它应该明白这个相关性意味的不只是通胀，尤其是在眼前这个M2涨幅最低、地产商资金链紧张、银行坏账上升和地方政府融资困难的时刻。
其次，货币政策可以有多重目标，但是它的锚越清晰越好。美国过去几十年的货币政策如此的清晰，以至于一个泰勒法则就可以解释超过90%的利率变化。相比之下，中国货币政策一个很大的问题是央行独立性的有限，具体表现在货币政策传导机制的不顺畅上。货币政策的锚越不清晰，越容易被政府的短期利益绑架，央行的独立性越容易受损。清晰准确的锚是央行的立身之本，全世界概莫如此。
和传导机制密切相关的是预期管理。持续20多年的货币之谜实际上表明中国的货币政策是难以预期的。国际经验表明，可预期的货币政策是最好的传导机制，这已经成为很多国家货币政策的发展方向。
货币政策框架和传导机制的形成，均建筑在扎实的实证分析基础之上。关于“钱都去哪儿了”这个话题，笔者只能提供部分答案，最大的限制就是数据的缺乏。美联储是美国公开宏观数据最全面、最好的提供者。这些数据激发了全世界的研究人员对其进行细致入微的研究，这些研究反过来又帮助美联储找到货币之锚。
在这个全球金融日益自由化的时代，各央行的作用变得越来越重要。作为一个在学习中进步的机构，中国央行一直在寻找它的锚，并据此实施货币政策。毫无疑问，这个对中国经济至关重要的机构，需要大量的研究来帮助它达到目标。“战争有它自己的语法,但是它并没有自己的逻辑。”中国的货币政策也在寻找自己的语法，重新思考货币之锚便是最好的开始。
TA的最新馆藏其实房价和GDP并没有多大关系，大城市才有房地产
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其实房价和GDP并没有多大关系，大城市才有房地产
其实房价和GDP并没有多大关系，大城市才有房地产
来源：凤凰财经
??一、价值??很多时候，我很迷惘。因为我知道房子是非常贵的。??譬如说，前一阵子换新租客。我给客户添了一台50寸的彩电。电视机非常地大，简直象一架婴儿小床。而带低音炮，丽晶画质，网络USB和无线蓝牙功能。家居品质，的确提升了一个台阶。??这样一台彩电，只收了我2999元。??上次顾淳相亲，我才惊讶地发现，原来这家伙有厨师执照。据说是当年为了哄女朋友开心，特意去考的。然后我问他在家里面做不做饭。他说，炒菜是小事，但是你要事先把这么多的材料准备好，切片整齐。??然后下锅一炒。事后又要洗碗，这实在是打击士气，毫无成就感的一件事。所以，越来越多的我们去到饭店吃饭。??但是饭店吃饭也不贵。哪怕很不错的中餐厅，坐进去，点几个菜，结账人均也就七八十元。你仔细算算这些盘子，碟子，仅仅让我洗碗，我就受不了。这样得出的结论，吃饭也不贵。??总的来说。房子实在是太贵了。??我们很难理解。为什么一台30kg重的，集中了当代诸多最先进科技的大彩电，只要卖你2999元。??我们也很难理解，当你点上六七个菜，洗掉二十个碗碟，再加上备料，切工，大厨，卫生。饭店还要房租灯光环境，最后才收你人均几十元钱。??相比之下，房子为什么要这么贵!??现在已经很少有人回忆。但是很多年前，早至年时，当时空军们有一个口号：“房价，应该只卖建筑成本价。即1500元/㎡”。??空军们的口号是，房子，不就是一堆钢筋水泥么。就该卖水泥成本价。??当然，现在已经很少有傻空这样说话了。傻空们现在的心愿，是房价只卖“钢筋水泥”十倍价，15000/㎡，已经谢天谢地了。??二、鉴今??读史以鉴今。要研究上海楼市的走势，另一个方法，就是看看成熟市场，看看别人是怎样走过来的。??正譬如我们说，要研究内地城市，后发城市的房价走势，十分简单。只要看看上海楼市是怎样走的即可。上海的楼市历史，减去三五年，就是内地的历史。??所以zhifei问我天津塘沽怎么看，我说照抄浦东新区历史就可以了。这是一个资源投入的新城，但弱点是开盘起价就已经太高。??同样道理，前天聚会之后，各位都对楼市充满了信心。试图在房子里面挖掘出A8，A9来。在繁华的喧嚣之中，我有时候想想，房子，真的有价值么???我们举三个例子，美国，日本，香港。??这三者其实是很不同的。美国，代表着大型的农村。地价基本没有价值。日本，代表着中型国家。土地有稀缺，一半城市一半农村。香港，是城邦型国家(地区)。??对于美国来说，美国完全都没有房地产。??房地产在美国，并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积，大约在80平米左右。基本不存在“房痴”,“房奴”。??以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。其中，建筑成本8万美元，地价8万美元，“建筑许可”8万美元。??建筑许可，这一块的成本，也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子，你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度，颜色，建筑风格，都有严格的限制。这样做的结果，最终是推高了房屋售价。??但无论怎么说，我们可以看见的是。在美国，“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例，大约是1:1。??如果换算成人民币的实际体验。你可以设想成，在中国内地农村，建一幢房子，只要25W元人民币。其中8W建筑成本，8W地价，8W交给村长。??其次说日本，日本的国土面积，37万平方公里，大致相当于中国二个省。日本的房地产市场，可以割裂分成二个市场：东京，非东京。??很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人，才会发现，这个狂潮，绝大部分都发生在东京。在东京以外的地方，哪怕在大阪，福冈这样的地方。房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格。和青岛也差不多。而在日本更低一级的行政区，在一些乡和镇，已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。??最后的例子是香港。香港是一个城邦型的国家(地区)。全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗，屯门，现在新盘也要近100000元/㎡。??这三个例子告诉我们的是什么呢：??“房价和GDP，人均GDP，GDP增速无关”!!??这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到，许多人把上海，北京的房价，和美国比较。并且问“美国的房价才卖多少”。不如抛了房子移民。??你要和他说，“房价，和GDP、人均GDP、GDP增速无关”。??简单点来说，北京和长城关外的张家口，其人均GDP经济发展水平，其实是差不多的。这二者房价差多少倍???三、房价所在??第三步，我们来看看。是什么东西，支撑到北京上海房价，40000元/㎡以上的。??同样的二个兄弟城市，因为其定位不同，功能不同，其房价可以差一倍，3倍，5倍。哪怕他们的经济发展水平，GDP人均是几乎一样的。??较典型的，譬如东京和大阪，台北和高雄，首尔和釜山，上海和南京。若单纯论人均GDP，上海还没有苏州高。??那么，是什么支持到上海房价卖40000/㎡么。这个才是核心因素。如果这个因素不再，或者改变，上海房价就会狂跌，甚至跌到比无锡还低。??我认为是“区位度”。??很多人不知道，在一个消费品市场上，只有前三名的品牌可以活下去。譬如P&G，Unilever，Colgate。因为消费者可能先选第一名的品牌;他觉得不满意，再选第二名的。再觉得不满意，才选第三名的。。。。而之后的第四第五名，生存的机会已经十分渺茫。或许在细分市场还能找一点机会。??同样道理，在资本市场上，行业No.1的公司市值，通常是No.2的十倍。典型的譬如Intel和AMD，苹果和HTC，新浪和网易搜狐。??这其中的道理，也是一样的。一旦市场凝固成全国性大市场，而不是分立的板块一块一块(换言之，人口全国流动)。则只有No.1赢家通赢。No.2绝不是比例的问题，而是成指数差距的问题。??大约二年之前，GE通用电气医疗器械，招收一个中国区CEO，开出了远远高于市场价一大截的工资。该职位，对于履历并无特别要求。仅有一点附加条件：“不得居住于上海/北京，需居住在中国其他任一城市，以便开拓二级市场”。??这也正是很多跨国大型公司的策略。当一个公司要在亚太区步一个点，他首选的位置会是东京，或者香港(Asia
excl.JP)。如果他要步第二个点，又或者是中华区长得很大，他才需要在“二级城市”中挑选一个。备选的就是北京/上海。??如果他要继续再挑选，我们很难想象，有什么样的公司，会把HQ设到杭州去。除了浙江省的本土公司，或者就是业务极端依靠浙江的公司了吧。??然后再进一步，如果在宁波开设一家“世界500强中心”呢。那多半会死得很惨，成烂尾楼的。??这也就是No.1的好处。即对于跨国公司阿拉伯富豪这样的大鳄来说，Great China区，他只要和No.1打交道就可以了。??只有当No.1满足不了他的需要，又或者业务增长到很大很大的情况下，才需要开始考虑No.2??所以，在“外来大鳄”这件事上，No.1是赚足了风头。一个人独享了太多的好处。这绝对不是简简单单的比例关系。??No.1通常是No.2的十倍。??北京有那么多外国使节。每一个大使馆都有一大群为他们服务的房东。这是天津所绝对没有的。??北京有许许多多中石油中石化中海油中国电力的总部，所以哪怕北京的人均GDP和张家口差不多。但北京的房价，可以是原绥远省首府的10倍。??四、幂定律??下面，介绍一个定量计算的“幂定律”。??幂定律，是混沌学科中的一条定律。混沌学的本质，就是“没有道理”。所以幂定律没有任何道理，纯粹是一种猜想，纯粹是一种经验定律。没有任何理论基础。??幂定律指的是，对于一个大型的，复杂的，有机的，正正正正反反反反负负负负反馈的系统。其博弈的最终结果，大致会形成“幂定律”：1，1/2，1/3，1/4，1/5……??譬如说，在海滩礁石上的生物统计。占统治地位的生物数量，是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍…………??譬如说，美国大城市的人口，第一名的纽约，是825W，第二名洛杉矶385W，第三名芝加哥287W…………??同样道理。在体育明星，和高管薪酬中，也满足幂定律。第一名明星运动员的收入，会是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍…………哪怕他们运动水平差不多。??其具体的解释，是人们宁可花10.99美元，去看一场最棒的比赛。也不用花9.99美元，去看一场次棒的比赛。于是赢者通吃。??有兴趣的读者，可以自己去找些文献。譬如:http://blog.ecocn.org/archives/656??幂定律不是万能的。如本节开卷就写的，他并不精确，只能作为估算使用。??在同一个区域之中，“首位”要比第二名贵一倍。就好像上海要比杭州贵一倍。??而在同省之中，这又是排位。“首位”杭州要比宁波再贵一倍。??再到地级市里面，“宁波”要再比象山贵一倍。??虽然大家GDP都差不多的。??再次重申一边，幂定律毫无依据。纯粹是一种混沌科学。??我们只想跳过来直接说我们的结论，“只有大城市，才有房地产”。??五、结论??我们的结论是，“只有大城市，才有房地产”。??根据我们的思考，美国，日本，香港，都是GDP接近三万美金的成熟市场。但是他们的房地产市场结构，完全不同。??我们认为，房价，和GDP并没有太大的关系。??房价之所以凌驾于GDP之上，房价反应的，其实是一种“集聚”效应。??只有当一个城市，反应出了“集聚”效应后，才会产生房地产的溢价。譬如上海杭州宁波象山，他们的经济发展水平相当，但房价是8:4:2:1.??所以，上海北京的房价，就该是工资的45倍。你如果不满意，你可以住到象山去。??从目前的情况下，中国九百六十万平方公里，集聚成一个中心，似乎可能性还不大。??中国暂时华北以北京为中心，华东以上海为中心。??如果要去外省投资房地产，不是不可以。但切莫照搬北京上海的例子。??我们要时时刻刻记着，只有人潮集聚的地方，产业集聚的地方，房子才能卖得超过1500元/㎡，产生“钢筋水泥”溢价。??否则，哪怕GDP高如日本，人口稠密如日本，越前越後，备前备后，很多土地也是空置着，房子白送人都没人要。??只有大城市，才有房地产
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