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专家讨论房价应该稳定在怎样的合理水平
　　房价，应“稳定”在怎样的“合理水平”
　　《中国经济周刊》特约撰稿人 沈晓杰()
　　“房改新政”对商品房或市场房的调控目标，从以前的“抑制过快上涨”微调为“稳定房价”，并明确房价的责任主体是地方政府。温家宝总理在今年的全国“两会”上，谈到加强房价监管和调控时，特别提出要使房价“保持合理的价格水平。
　　那么，各级政府究竟该如何作为，才称得上是“稳定房价”？还有，什么样的房价才是“合理的价格水平”？
　　其实，这个看上去较为复杂的问题并不难，国际上有一个通行的计算模式，这就是看一个城市的房价收入比究竟是多少。
　　“房价收入比”，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于考察居民的购房能力。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3、6或4、6。
　　对于目前动辄每平米上万元的中国城市房价来说，按人均30平米的“初级住房小康标准”来算，每户90平米的住房也要人民币一百万元左右，而相比于家庭年收入10万元左右、甚至不到10万元的水平，房价收入比基本高于10，该数据显然大大高于国际惯例。
　　更重要的是，在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，不仅人均面积要比我们大得多，而且标准还是“使用面积”，而非我们的加上公摊面积的“建筑面积”，另外，他们的房子大多也不是我们这种需要大笔装修费的毛坯房。当然，他们的房子还附带大花园。
　　不仅地大物博的欧美国家如此，就连人口密度和生活费用远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民收入攒六年才能买得起房。在首都首尔地区，需要将个人收入存7.7年才能购买住宅，其他大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75-80平米(相当于我们90-100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，外加停车位，房屋售价为3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。因此，在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比仅为4.5-5左右。
　　当然，并不是每个国家和城市的房价收入比都能让居民满意。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和东京，以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。
　　这项调查还给出了一些判断标准：
　　当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；
　　当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；
　　当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
　　相比之下，目前中国一些城市高达10、甚至20以上的房价收入比，表明房价水平确实离谱，“民怨沸腾”也不难理解，而政府重拳出击也是合情合理、迫不得已。
　　有人认为，国务院这次讲“稳定房价”，就是要把房价“控制”在现在的水平之上。这至少在理论上是一个极大的误解。众所周知，早在2003年建设部起草的18号文取消了普通市民购买经济适用房的权利后，中国的房价就一路暴涨。四五年暴涨的积累，致使今天中国的房价“升级”为“世界一流”的不合理水平。如果在这样的情况下讲“稳定房价”，不仅默认了要老百姓承担房价调控失败的后果，而且也纵容了某些开发商集团对公众利益的侵害。
　　因此，把房价和收入水平“钉”在一起，不仅符合国际上的惯例，而且也便于老百姓对房价的合理性作出简单判断，以及对地方政府的行政作为给予观察和监督。当然，也可以使各地政府在房价调控中，更易操作，更具有科学性。
　　(配文)解决“有房住”比解决“有住房”更重要
　　吉林大学商学院院长 张屹山 ★翟岩
　　8月13日，国务院公布的24号文的第一句话――“住房是重要的民生问题”，明确肯定了中国的房地产市场发展是为了改善居民的基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根本。这充分说明，党和政府深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求在不懈地努力，体现了其始终把改善人民群众的居住条件，使他们能拥有最基本的生存权作为自己的职责和经济社会发展的根本方向和目的。
　　“住房”二重性要求协调政府与市场两种力量
　　我国目前的住房问题，不是一个单纯的经济现象，而是一个有着复杂社会根源、与社会财富分配相关的社会问题。因此，均衡财富的分配，并适时地调整发展战略，使发展成果更多地惠及占人口绝大多数的中低收入家庭，让普通民众享有基本的居住权，这不仅是关系到国民经济运行和基本民生的问题，更是关系到保持社会稳定的重大问题。
　　吃、住是人类生存的基本保障，当个人无力解决的时候，只能依靠政府。因此，保证人人“有房住”的“房”是公共物品，需要由政府来提供。但是，希望家家“有住房”的“房”是带有产权性质的商品，通过市场来调节而不是政府干预，实际效果会更加理想。
　　住房的二重性表明，无论是单靠市场“看不见的手”，还是单靠政府 “看得见的手”，都难以解决全部问题。因此，中国的住房政策应以国情为背景，既要依靠市场自身的力量，又要依靠政府的政策供给和公共服务来完善和调控，并把政府与市场两种力量有效地协调、融合起来。
　　上述这一切都需要政府制定住房政策或制度来实现，需要强调的是，住房政策本身就是政府提供的一种公共物品。政府在提供这样的公共物品时，必须考虑到它与经济政策或市场政策的兼容性。这是制度安排是否成功的关键，否则就会事与愿违，或者在现实中无法操作，或者不但没有产生有益的社会效用，反而加大了社会成本，造成了资源的重复浪费。
　　应严格区分“有房住”和“有住房”
　　《意见》表明，党和政府审时度势，判断出社会对“有房住”的需求是解决当下“住房”问题的关键。也就是说，不能把广大市民对“居住”的整体需求都看成是对商品房的需求，而要把对“住房”的投机性、投资性和理财性需求与对“居住”的需求区别开。这显示出了其宏观决策的科学性。
　　实际上，解决“有房住”比解决“有住房”来得更为重要。一个虽然屡遭诟病但不可否认的事实是，世界上最发达的美国也有30%多的居民没有产权属于自己的住宅，对于中国这样一个拥有13亿人口的发展中国家来说，让居民都拥有产权属于自己的住房显然更不现实。强行要求90平米以下的小户型不得少于70%，笔者也认为是治标不治本的方法。因为两个连着的小户型也可以变成一个大户型，行政限制既违背了市场经济规律，又起不到预期作用。
　　因此，政府在解决广大人民群众极为关心的住房问题过程中，关键要弄清楚在市场条件下自身的职能。具体地说，政府不能直接干涉竞争性商品的市场定价，但可以通过制定游戏规则和宏观调控政策间接干预。例如，通过大力兴建小户型甚至超小户型的廉租房，以解决最贫困人口的最低生存需要。这种廉租房租出后，既不能空置，更不能挪为他用，也不可转租，否则政府应立即收回。再如，制定“直售”规则，以减少中间环节，避免层层加价，降低交易费用，从而达到降价房价的目的。还有，通过税收政策限制一户拥有多套住房，税率的多少以绝大多数人承受不了为标准。因为土地是人类生存所必需的稀缺资源，所以每个人都不能过多地占用。若将此类所得全部用于廉租房建设，既平均了贫富，又减轻了政府负担，同时也可有效地抑制房地产投机，使房价迅速降下来，可谓一举多得。《中国经济周刊》记者 牛建宏 特约撰稿人 沈晓杰
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你说中国房价能稳得住吗？
&&& 本文首发于微信公众号：正和岛。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
　　【警告：不用太久，你一定会抱怨卖房难】(,)副总裁李迅雷警告说，当前大家都在讨论如何赚钱，却很少有人讨论如何避险。但经济下行已成长期趋势，意味着投资回报率和全社会收入增速下降。
　　估计未来五年内，大家讨论的热门话题将是如何减少亏损。“国人投机心理太强，价格双轨制下的全民经商，通胀年代全民抢购，90年代初全民，如今的全民抢房，连核泄漏都会导致中国部分城市的全城抢盐，你说，中国房价能稳得住吗？如今大家都抱怨购房难。相信不久的将来，大家一定会抱怨卖房难。就像去年股灾，最后不得不要求国企不卖股票，上市公司增持股票……因此，当我们在谈论过去观念如何被颠覆时，一定要想好今天你认为不会变化的观念，今后也同样会被颠覆。”
　　一个朋友，他儿子吃花生，闲的无聊，把花生弄到鼻子里去了。朋友弄了半天就是弄不出来，没有办法，去了医院。医生一会儿就弄出来了。
　　回到家，朋友就纳闷啊，为什么我弄不出来呢？于是自己又试了一下……嘿嘿……医生我又来了……那画面自己脑补。
&&& 文章来源：微信公众号正和岛
（责任编辑：邓益伟 HN006）
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[这是马甲ftwg]:
感谢您的支持.
百姓一旦觉醒,从经济到政治,恐怕中国都要经历一场劫难了.
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回头看看，终于收敛了一点。愿是民族之幸的开始、、、不要毁在它们手里
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这样的贴子在理性缺失的现实社会里注定是少有关注的。如我的签名，“大厦将倾，莫之能拯”，以此语作为此帖的结束语吧。再次感谢各位的支持！如有留言，请到如下链接地址：
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历朝历代的灭亡&&&最根本都是亡于偏差的土地政策上&经理过两次国内土地革命战争取得政权的执政党不会不懂这个道理&可是割舍不下的制度上体制上的既得利益是不会顾及这些的&从哪里得来的回哪里去&历史的规律就是这样&&新的土地改革政策(土改)不推出&&&就不会安宁
重圆月影光
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喜欢LZ的贴！有深度和说服力！
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感谢你的支持！历朝历代的灭亡&&&最根本都是亡于偏差的土地政策上&。——这是因为古代是农业社会，土地是百姓养家糊口的基础。&&&&现在转化为两点：一，同上；二、城市平民的居住权。中华民族源远流长，泱泱大国，朝代更替，司空见惯。实质即在于是否给百姓留了条活路。[丁巳]( 14:07:29)历朝历代的灭亡&&&最根本都是亡于偏差的土地政策上&经理过两次国内土地革命战争取得政权的执政党不会不懂这个道理&可是割舍不下的制度上体制上的既得利益是不会顾及这些的&从哪里得来的回哪里去&历史的规律就是这样&&新的土地改革政策(土改)不推出&&&就不会安宁
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感谢你的支持！当之有愧，期待你精彩的见解、理念和支持！[重圆月影光]( 16:04:17)喜欢LZ的贴！有深度和说服力！
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今天《对话》很明显是在和前几天《经济半小时》唱反调——要稳定房价接着套牢百姓。——但能稳定得了吗？就目前情况分析一下：1，通货膨胀（因非金本位，是最隐蔽的掠夺方式）致使物价飞涨，按理房价也要涨，&&&——但工资不涨就意味着消费能力进一步降低，还买什么房啊？2，经过几年（尤其是2007）多方勾结和忽悠，房价对普通百姓已是天价，真的买的起吗？值得吗？&&&看部分网友倾尽积蓄买一30多平的小房继续月供沾沾自喜，我都感到一阵辛酸。&&&这就是生活的意义吗？这就是我们推崇的共产主义？3，目前来看，租金根本不可能抵月供，哪来的投资回报？都不如存银行啊。&&&再富人之间的击鼓传花和博傻能维持多久？4，几个砖家谈到中国的城市化进程，你以为进城的农民在可遇见的将来能买的起房吗？&&&这也能算钢性需求？5，计划生育的执行结果是人口以50%的速度递减，造那么多房子买给谁？6，砖家谈到了中国的购房传统，问题是：不是百姓不想购房，是根本购不起。&&&一旦百姓觉醒，社会能稳定吗？这肯定不是ZF和我们所期望的。今天表演的砖家每位年纪都不小了，做点积德的事儿多好，整天瞎折腾！
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好贴，顶。。。
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严重支持,好帖,收藏了.中国的这一代会不会是垮掉的一代.
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感谢[风色幻想X]、[天天乐520]的支持！抛砖引玉而已，期待各位精彩的言论、、、、、、
ZF应该稳定房价2
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你想反政府?你是汉奸还是美国网特?[黑色风景]( 11:21:10)对地方未必是失控，对中央应该是．如中央默许房价高位运行，加上现在不合理的户籍制度，则可能只有两种结果：暴乱，或者硬着陆而重创经济乃至民族复兴的元气．[苍烈急驱](&14:05:07):失控?&未必吧.
愿上天保佑
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为了一己私利，揣着明白装糊涂的所谓多军，必将成为历史的罪人！
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请各位喜欢造谣说深圳全市均价跌到07年初、甚至06年中的网友进来看看真正的数据深圳07年全年一手住宅均价为13369.62元/m2&&日&11:43:42&中财网　　昨日，深圳市国土房产局在官方网站上公布了深圳去年1-12月的预售商品房统计数据。整个2007年，深圳的商品住宅销售面积为500.4万m2，销售住宅50598套。一手房住宅均价为13369.62元/m2.　　从不久前深圳市国土房产局公布的一组曲线图上可以看出，深圳去年一手商品房均价由1月的10872元/m2起步，随后一路上涨，到了去年10月份达到了全年的最高点17350元/m2.而到了11、12月，则出现了小幅回落。其中，11月份的均价为15069元/m2，12月份为15648元/m2.受最后两个月市场极度冷清影响，全面的一手商品房均价保持在13369.62元/m2的水平。　　截至昨日，在深圳市国土房产局网站上房源成交公示系统上显示，全市目前一手住宅待售房源尚有50922套。与去年全年仅销售一手住宅50598套相比，即使从目前开始，开发商不再推出新盘，全市余下的待售房源也足够销售一年。(李斌)附表年深圳市预售商品房均价&&第一财经日报&(06/22&23:59)&　　资料来源：深圳市国土房管局　　年份&均价&福田区　　2003年&　　2004年&　　2005年&　　2006年&　　月&11906&—　　单位：元/平方米
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1。本人从来不主张工薪阶层买房。2。本人坚决反对奸客忽悠网友去东莞惠州买房。3。本人一贯认为买房这样的任务交给投资者完成，工薪人士租房最好，千万不要做超出自己能力范围的事。4。在通货膨胀阶段，穷人会越来越穷，富人则会越来越富。所以工薪阶层千万不要买房，安心租房。---参加下文且看本人批驳XXXX同志的理论。&望各位网友指正本人理论。只会谩骂意淫的粪空勿进，谢谢！XXXX(&23:48:46)如果一个人在一个地方上班，他租的房子在其他地方，那么在租的房子每天上下班的时间成本还有车费成本超过他的工资纯收入，那么他就不会发任何钱去租这样的房子，最准确的说话，房租只会与社会能够接受的房租为准，跟房价的成本论毫无关系。假如一个地方理论上有N个人要租房子，那么市场上刚好有与它相对应的房子要出租，就是市场相对平衡，如果出租方哪天想出个成本论，通俗点意思就是我房子是多少钱买的或则我可以卖多少钱，那么我就要租多少钱一个月我才会收回最基本的投资收益。那么市场就会马上予以回击，其反击过程完全是种最原始的市场经济理论，大致情况是这样：如果我的工资是10000元一个月，那么我仅仅能够承受3000元一个月的房租，如果那天房东跟我说是因为某某原因他的房租要涨到6000元，那么我的第一反映就是换房子，要不马上找一个与我一样情景的人合租，每个人出3000元，这样我才能够维持房东6000元一个月的房租，这样原先租与出租的平衡马上被打破，社会上在短时间内出现大量等待出租的房子，根据供需的关系，房租马上又会回到原先的水平。如果一个城市因为房子实在太少了，而导致房租长期处于高水平，而工资收入却长期未能够跟上，那么大量租房子的人会选择一个最现实的选择就是换城市工作。所以说一个城市的房租是不可能超过其收入水平能够承受的范围，相反，会因为一个地方的房子相对于租房的人太多，而致使房租下跌。------------------xxxx同志，照你的理论，猪肉上涨了100%，你每天吃肉量少了50%。大米涨了60%，你每天吃饭少了40%？通货膨胀，现金缩水，饭量也跟着缩水？还房租上涨了跟人合租，跟谁合租？人家愿意跟你一床睡？人家上班地点时间合你刚好匹配？人家个人习惯和你相同？人家女朋友愿意和两男共处一床？通货膨胀期间，工薪阶层无可避免的被剥夺！面对通货膨胀，工薪阶层只可能被迫增大支出，减少储蓄。注意这点：工薪阶层只可能被迫增大支出，减少储蓄！！不要妄想房租、食品等会降！当然工资会增加，但赶不上通货膨胀率。这也正是本人一贯建议的：工薪人士不要买房，因为你每月净收入会不断减少！买房这样的任务还是交由投资者完成，你们只需记住对房东感恩就行了！注：日本租房必须给房东无偿赠送1-2个月房租作为感恩费！/newbbs/dispbbs.asp?boardid=1&star=1&replyid=&id=1737221&skin=0&page=1在日本租房子需要交纳感恩费和押金，感恩费交给房东，押金在退房的时候，根据损毁程度，退还一部分，同时还要交给不动产1个月的房租作为手续费，所以租房子的时候&一般都是2个月房租感恩费、2个月房租押金，一个月房租不动产中介费，一个月的前房租。&这时，你一定会跳出来，脸红脖子粗的质问：为何通货膨胀期间，投资者就不怕每月净收入减少？问得好！比起那些6、70年代出生，专科型大学毕业的IT民工，至今还买不起房却成天怨天尤人的粪空来说，你智商确实高一点点。举例说明如下：工薪阶层月薪5000，租房1000，水电气管理费垃圾费上网费通行费等500，伙食费按每天两个快餐30元，早餐5元，一月1000元。交通费、服装、医疗、应酬等算500每月剩下2000元。（估计很多人还存不下来。本例排出泡妞人士）从去年开始，房租两年上涨50%，食品100%。其他本人无数据，按持平计算。月薪按2年增加20%计算。照此推论，2年后。工薪阶层月薪6000，租房1500，水电气管理费垃圾费上网费通行费等500，伙食费一月2000元。交通费、服装、医疗、应酬等算500每月剩下1500元。每月净收入减少33%。投资者按出租房产月收入5万计算，租房0，水电气管理费垃圾费上网费通行费等5000，伙食费一月1万元。交通费、服装、医疗、应酬等算5000每月剩下3万元。通货膨胀后按出租房产月收入5+5X50%=7.5万计算。租房0，水电气管理费垃圾费上网费通行费等5000，伙食费一月2万元。交通费、服装、医疗、应酬等算5000每月剩下4.5万元。每月净收入增加50%。看明白了吗？现在知道为何越是通货膨胀，高收入者越有钱，豪宅越贵，低收入人士越穷吗？模型相对简单，抛砖引玉而已。你还提到了市场经济理论，看来比孤陋寡闻的专科型大学毕业生好点，知识面宽点。不过要真学习市场经济理论，建议看看芝加哥大学的学者的理论，如果你看得懂的话。那才是真正的经济学理论。
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首先根据事实构建一个数学模型：假定1&社会上共有100人，其中投资者1人，工薪人士99人。假定2社会上共有100套房子假定3投资者能买得起100套房子，工薪人士每人一套都买不起。投资者看法：现在房源太少，才100套，我一个人都可以买完，房价估计要涨。工薪人士看法：房子100套这么多，房价却这么高，只有1%的高收入人士才买得起，我周围的同事朋友都买不起。开发商只卖得掉1套，其他99套，他不降到5000谁买？房价估计要跌。模型相对简单，抛砖引玉而已。大家发表意见，谁对谁错？&
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房价会跌？这是空军们始终了解不到的问题，也正是我总说空军智商太低的根据。任何东西，都会有涨有跌。对不对？对，但这是相对于房产的价值而言，而不是相对于房产的纸币价格而言。比如，一套房子，现在卖100万，用货币衡量，100万元。用工资衡量，100个月工资（假设每月工资一万元）。用米来衡量，100万斤米（假设米价1元一斤）现在通货膨胀，米涨到2元一斤，工资也涨到2万一个月。如果房价跌50%，该是多少钱？用工资衡量，是50个月工资；用米来衡量，是50万斤米；但是用货币来衡量，是50个月工资X2万/月=100万；是50万斤米X2元/斤=100万。可见在通货膨胀情况下，哪怕房价降了50%，它的货币价格仍然没降。要记住，你今天买房，用的是纸币。是一堆纸！
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感谢[ZF应该稳定房价2]的参与！你很幽默，谢谢&
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感谢[愿上天保佑]&、[东方红1]&的支持！期待各位精彩的言论、、、
静态帖子，不能回复。
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