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二手房交易常见纠纷处置（买方篇）
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　　前面两期我们集中分析了二手房交易中卖方反悔的五种原因，这期分析的是买方反悔的五种原因及对策。 　　一、买方因缺少支付房款能力而对房屋反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。 　　观点：签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，这应当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，首先要对购买房屋的品质和环境做认真的考察；其次，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。如果确实履行不能，要勇于承担违约责任，尽快解除房屋买卖合同，防止陷入债务泥潭而无法自拔。 　　二、以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。 　　律师观点：根据上海市高级人院相关的司法文件，房屋买卖合同的卖方应就买卖标的物向买方承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。 　　对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任；但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。 　　由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同往往举证不能，因为民事欺诈诉请撤销房屋买卖合同的主张难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息，必要时聘请专业人员陪同看房，做到心中有底。 　　在合同里，要约定卖方对其交付的房屋如果出现质量问题应如何承担法律责任。比如要求卖方保证房屋无渗漏，无违章搭建等情况；保证管线畅通，设施完备；房屋出现质量瑕疵，由卖方进行修复，并承担赔偿责任等内容；如果房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用，买方可以解除合同，并要求卖方赔偿损失。 　　三、房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋产权证期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。 　　律师观点：《》第14条规定：&不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。&所以，房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的，不发生所有权转移，在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人，买方仅对房屋享有债权，法院仍然有权查封卖方的房屋。 　　如果卖方故意隐瞒房屋交易已被限制或者将要被限制的事实，导致买方无法办理过户登记，无法实现购房目的时，买方可根据《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。如果已签订买卖合同的，该买卖合同无效，双方互相返还已付财产，赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失，包括直接损失和预期可得利益损失（注：预期可得利益损失主要是指房价涨跌损失）。 　　关于房价涨跌损失的确定，上海市高级人民法院规定可参照以下方式：（一）、双方协商确定的，从其约定；（二）、双方不能协商确定的：（1）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房价涨跌损失；（2）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房价涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施，防止损失扩大等因素。 　　在二手房买卖过程中，买方应要求卖方加快交易节奏，尽早配合办理房屋过户手续；并且采用安全的房款交割方式，利用本市各区、县交易中心的二手房交易资金监管平台，以维护自己的合法权利。如果在房屋过户中发生法院查封情况，应要求卖方提供担保，将被查封房屋置换出来，尽快办理过户，避免经济损失。 　　四、因贷款政策变化原因导致买方无法买房。二手房市场贷款政策先是银行提高贷款首付额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。 　　律师观点：国家调整贷款政策是为了对房地产市场进行宏观调控，但并非全面禁止贷款。买方向银行申请贷款，本身是欲与银行建立借贷法律关系，而银行是否愿意向买方提供贷款，通常是在考虑其资信情况、贷款是否存在风险等因素后再作出主观判断，客观上存在同意发放贷款和不同意发放贷款两种可能性。买方在决定通过贷款方式支付房款时，应当预见到银行可能拒绝发放贷款。因此，买方在买房前应向银行咨询贷款政策，了解自身资信，防止贷款不能，无法支付合同价款的违约行为发生。 　　房屋买卖合同约定用贷款支付房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，通过其他合理途径筹措资金也是买方避免贷款不能风险应当考虑的问题。 　　五、因限外政策原因导致买方无法买房。境外人士作为买方在我国大陆购房受到严格限制，必须要在我国大陆居住或工作满一年时间，且严格禁止购买第二套房屋，如果买方不符合条件就可能导致对卖方的违约。 　　律师观点：日，国务院六部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定在我国境内的境外人士工作、学习时间超过一年的，可以在境内购买自用、自住房。 　　实践中，境外人士在上海购房，首先需出具承诺书，保证其购买的是唯一的一套自住房，否则应当承担相关的法律责任；其次，需提供其和用人单位签订的原件；最后，还需要用人单位或者学校出具买方已经在我国大陆工作或者学习满一年的证明，否则，房地产交易中心不办理房屋过户登记手续。 　　对于该项&限外&政策，作为境外人士的买方应当须知，如果买方置该规定于不顾，在和卖方签订二手房买卖合同后，又以国家限制购房为由提出毁约，那么，买方就应该承担相应的违约责任。所以，在签订房屋买卖合同之前，买方应该至房地产交易中心详细了解自己是否符合在大陆购买房屋的条件，以及需要准备哪些材料，防止因对政策的错误解读导致行为违约。（作者为上海市德尚律师）
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二手房卖家反悔抢走合同 却告买家违约
　　本来已是铁板钉钉的一桩二手房买卖，谁知就在中介公司准备在双方签好字的合同上盖章确认该合同正式生效时，卖方临时毁约并抢走购房合同，买方多次要求追回购房合同未果。卖方却以抢到手的合同为证据向法院起诉买方违约要求赔偿。
　　在买卖房产的过程中产生的诸多纠纷，都涉及到了专业的法律问题。只要关注钱江晚报“杭州房产”(微信号：qjwbdc)，或登陆购房宝网站()的专家咨询页，围绕房子的一切法律问题你都可以在上面留言提问。手机注册的读者将优先予以回答。
　　案例：
　　卖家抢走签了字的购房合同
　　还要买方赔违约金
　　再过三年，宝贝女儿即将上小学，小王夫妇一直盘算着买套好点的学区房，鉴于预算有限又不想离工作的地方太远，小王夫妇便将目标锁定在采荷一带。跑了许多家中介门店，看了不下十几套二手房，终于看中采荷新村一套50平方米左右的二手房，两室一厅的户型满足一家三口的居住需求。今年4月，经过几轮砍价后，买卖双方在中介小刘的协商下大体确定购房意向，小王夫妇愿以总价100万元购买张先生在采荷新村的二手房。
　　本以为一切都已谈妥就等着付款、过户了，谁知当小刘通知买卖双方准备在已签好字的购房合同上盖上中介公司章的时候，卖家张先生当场反悔，还将小刘准备盖章的合同文件(合同上有买卖双方的签名)全部抢走。
　　“当时买方提出了一些补充条款，卖方不同意，可能是觉得房子卖亏了。”小刘说道，当时买的时候行情不好，学区房价格也有下滑。买卖合同不在自己手上，小王越想越觉得不安心，这房子他到底算买了呢还是没买？之后一段时间，小王夫妇一直在跟中介小刘沟通，要求追回购房合同，但一直没有回音。觉得这事无果后小王夫妇准备放弃这套房子另外找其他的学区房，毕竟小孩上学时间耽误不起。
　　谁知一个月后，小王夫妇竟然收到法院传票，原来卖方张先生向法院起诉称小王夫妇不按购房合同履约购房，要求赔偿总房款20%的违约金，共计二十万元。这一举动把小王惹恼了，合同都不在自己身上还履什么约？
　　事情上升到法律层面，小王无奈只能应诉。还好当时留了个心眼，在合同被抢走第二天，小王夫妇便找了杭州消费者协会，就合同被抢事件向消费者协会投诉；事件发生后，小王夫妇还找到中介公司老总，提供相关事件的视频证据。
　　最终法院在审核相关证据及听完买卖双方、中介公司老总陈述后，特别是中介公司小刘证明了当时并未在购房合同上确认盖章，最终法院依照优势证据驳回原告张先生的诉求，本次购房合同不成立，判定买方不用支付违约金。
　　律师点评：
　　民事诉讼
　　更看重优势证据力度
　　胡增冬：浙江三道律师事务所律师
　　本案中出卖方手握双方之间的房屋转让合同，但最终法院未支持其诉请，其原因在于我国民事诉讼法的优势证据制度。当证明某一事实存在或不存在的证据的份量与证明力，比反对的证据更具有说服力，或者比反对的证据可靠性更高时，由法官采用具有优势的一方当事人所列举的证据认定案件事实。
　　本案中，由于购买人对事件发生后的一系列证据进行了采集和固定，使案件购买人成了优势一方，最终得到法院的支持。所以在此提醒购房人，在购买商品房或二手房的过程中，对一些签约、谈判过程或者卖方的描述和承诺尽量保存相关的记录，以便万一出现纠纷时，可以作为维权的依据。记者 江嘉宜
【编辑:马榕】
>房产新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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二手房买卖，卖方违约，买方怎么办
作者:杨君强　　时间:　　 　　浏览量 0　　评论 0　　　　
二手房买卖，卖方违约，买方怎么办
进入2016年以后天津房价突飞猛进，下半年尤是如此，面对暴利，大部分卖方以各种理由违约，不同意卖房。我们所每天每人接到的相关咨询电话就有三四个。
我们若是买方，该怎么办呢？
题外话，对于将买未买的人，买房之前不单单要看房子怎么样，还要看卖方怎么样。人常说，相由心生，我不肯定，也不否定。房子现在这个价格，对大部分购房人来说都是大事，我们经不起折腾，卖方人不怎么样，哪里都会是事，望慎重再慎重。当然，如果看好了，及时下手。
从法律角度分析，该怎么办呢？
我们购买房屋，多通过房屋中介，而中介提供的多为格式合同，因此签订合同时，要看清合同关于解除和违约责任的相关条款。提高违约金的金额，可以抑制一部分违约。
合同签订后，卖方违约，卖方可以要求继续履行合同或要求按合同约定承担违约损失。是不是很纠结，我来给你分析下。
1、& 如果要求按合同继续履行。
这个前提是签有有效的房屋买卖合同，此合同并非一定是在房管局签订的《天津市房产买卖协议》（俗称网签），因为网签合同仅为房管局办理过户手续时的行政备案需要，只要双方签订的合同具有买卖房屋的意思，并就房屋面积、权属等自然情况、房款、办理相关手续的时间进行了有效的约定，就可以作为要求继续履行的依据。
当然了，要求继续履行在法律上还必须排除《合同法》第110条情形“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”
在实践中，法院面对此种诉讼请求有诸多顾忌，需要考虑房款的给付、卖房人拥有的房屋套数及居住情况、判决的有效执行及其他的一些非法律因素，所以诉讼请求得到支持在实践中有一定的风险。所以，作为买方，需要自行克服一些障碍，如果贷款还未办理，就需要一次性付清余款，法院不可能判决某个银行向你发放贷款，庭审时，尤其要注意技巧的把握。
经本人查询，在天津要求继续履行买卖合同的有部分得到支持，比如天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初62162号民事判决书，该案中当事人之间只是在中介签订了房屋买卖合同，其他手续均未办理。当然了，也有为支持的。
法院判决继续履行，卖方到期未协助办理过户手续，买方可到法院申请强制执行，凭执行庭的协执裁定即可单方办理过户。但，在此需提醒买方，若卖方不交付房屋，这又是一场诉讼。
2、& 如果要求对方赔偿因违约造成的损失。
首先需看合同如何约定，可按照约定主张定金双倍返还或主张违约金，如果无此两项约定，或仍不足以弥补损失，可要求对方赔偿损失。
根据《担保法》规定，定金必须书面约定且实际交付才会生效，原则上不得超过合同总金额的20%。违约金的金额，如果超过实际损失的130%，违约方可申请法院降低，同样道理，如果低于实际损失，守约方可申请法院提高，当然也可不要求提高直接要求无法弥补的其他损失。实际损失，一般包括中介费等实际花销及房屋增值后的差价损失。
实践中，因房屋价格暴涨，且违约金金额要高于定金，两者又是二选一的关系，所以买方多主张赔偿违约金，大部分得到了法院的支持。差价损失部分，现尚未看到生效判例涉及，但作为守约方的实际损失，理应得到支持。
天津现在关于二手房买卖还未形成统一的意见，咨询多名法院工作人员，都是各抒己见，因此上文也是我的个人意见。上海关于二手房买卖曾于2005年出台一个解答，大家可以参照下。
上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答
第一、二中级人民法院民一庭、民二庭，各区、县法院民一庭、民三庭，浦东新区法院、黄浦法院民四庭，宝山法院速裁庭，各人民法庭：
随着本市房地产业的快速发展，相关的房地产纠纷有所增加，尤其是在“二手房”买卖纠纷中出现了一些新情况、新问题。为妥善处理好此类纠纷，统一一类案件的法律适用，我庭在调查研究基础上，广泛听取了相关法院意见，出台《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，现将该解答下发给你们，供你们审理案件时参考。执行中如发现问题，请及时向我们反映。
2005年12月16日
关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答
1、本解答的适用范围
答：本解答所涉之“二手房”买卖，系指买卖双方经合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。
新建商品房的买卖及公房使用权的转让，不适用本解答。
2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？
答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？
答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。
4、2004年4月26日“期房限转”政策出台后，一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同。该转让合同的效力如何认定？
答：高院在今年6月16日《民事法律适用问答》（2005年第1期）对此作了阐述，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。
5、当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？
答：《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中，买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后，为办理过户手续之需要，大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。
如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。
如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。
6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？
答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
7、“二手房”买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任？
答：买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
8、当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？
答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。
判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。
9、买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？
答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。
10、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？
答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。