公司名义公司买房税费计算怎么计算

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-05-04 19:15 标签： 公司买房税费计算
公司名义购房全攻略（优缺点，持有成本，税费计算，实际案例）
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公司名义购房全攻略（优缺点，持有成本，税费计算，实际案例）
1、公司购房的适用人群
不具备“家庭”购房资格： 北京户籍家庭名下已拥有两套以上住房 在北京纳税或缴纳社保已满5年以上的非北京户籍家庭名下已拥有一套住房 在北京纳税或缴纳社保不满5年以上的非北京户籍家庭 拥有私人公司： 单一股东的私人公司比较合适 购买力较强，可承受一次性付款
2、购房手续及贷款问题 购房流程：基本与个人购房流程一致。 购房需准备的资料： 公司营业执照副本复印件加盖公章 组织机构代码证复印件加盖公章 税务登记证副本及公司公章 公司开具法人身份证明加盖公章（如用组织机构代码证购买则无需提供） 公司法人身份证复印件 公司法人如非本市户籍要同时出具暂住证 如公司法人不能亲自到场签字，需要做委托公证；同时提供受托人的身份证复印件。
3、贷款 以公司名义购房（住宅）不能做，只能一次性付款。
4、税费分析 客户对于采用公司购房的最大犹豫之处在于担心税费过高，增加购房成本。通过仔细分析，采用公司购房不见得必然增加税费，在某些方面较个人购房更加优惠。 在购买过程、持有过程及转让过程中，公司购房与个人购房的税费差异见下表：
暂无需缴纳
核定30%-60%
企/个所得税
1%（或差20%）
案例分析 案例一：公司购房后销售给其他人（投资行为） 假设某客户以公司名义购买一套面积200平米，单价3万元/平米，总价600万的房屋；该客户持有房屋4年后销售给其他人，则其所交的税费包括：
购买环节： 公司购买契税：600万×3%=18万 个人购买契税：由于所屋面积为200平米，属于非普通住宅，其契税标准为3%，也是18万。 因此，购买环节的税费是完全一样的（契税）。
持有环节： 房产税：每年600万×0.84%=5.04万 房产计提折旧抵扣企业所得税：假设按照10%的房屋余值，以直线折旧法折旧20年，每年的折旧额为27万元，可节省企业所得税6.75万元，大于每年所交的房产税。 因此公司购房，在房屋持有期间，可为公司节省税费，而不是增加税费。未来，若北京也开征房产税，大于200平米的将很有可能每年缴纳0.84%的房产税，与公司购房一样。而公司购房缴纳房产税能抵扣成本，计提折旧，其避税效果将更加明显。 转让环节：假设持有4年后公司将该房产出售，出售价格为4万元/平米，总价为800万元。 营业税 公司购房:按照房款差额缴纳5.5%的营业税=（800-600）×5.5%=11万元。 个人购房：由于为非普通住宅，且购房不满5年，营业税按照房款全额征税=800×5.5%=44万元。 因此，公司购房较个人购房在营业税方面能节省33万元。 土地增值税 公司购房：房屋增值额为800-600=200万元，增值比例为200/600=33%。增值比例<50%，其土地增值税的适用税率为30%。土增税的扣除项目=房屋原值+营业税=611万元。土地增值税=（转让价-扣除项）×适用税率=（800-611）×30%=56.7万元。 公司购房较个人购房其土地增值税要多缴纳56.7万元。 企业/个人所得税 公司购房：企业所得税=（800-600-11-56.70）×25%=33万元 个人购房：（800-600）*0.2=40万元。 公司购房较个人购房其所得税要多缴纳33-8=25万元（或者33-40=负7万）。 综合计算： 公司：营业税+土地增值税+企业所得税=11+56.7+33=106.7万 个人：情况一：营业税+个人所得税=44+40=84万 综述：每年的成本节约和最终销售，对于公司来说，可以承担。
案例二：公司购房后转让给股东（自住行为） 假设某客户成立一个私人公司，购买一套200平米的房屋，总价600万元。购房后1年内注销该公司，房屋转让给股东。其所交的税费包括： 购买环节：3%的契税，约18万元，与个人购房相同。 持有环节：由于持有时间不够1年，房产税忽略不计。 注销/清算环节：公司清算，因无其他债务及收入，房屋按照市场评估价转让给股东。假设评估价为600万，则无需缴纳营业税、土增税和企业所得税。对于股东个人，由于购买该公司房产，需缴纳3%契税，约18万元。
因此，若以成立公司再注销公司的形式买房，个人所多支付的税费仅为契税。 另外客户需花费成立公司及注销公司的部分费用：目前成立一个注册资本金最低的3万元投资咨询公司，其成立公司的代理费约为6000元，注销公司的费用在5000元以内，成本很低。
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