正确理解房地产抵押价值
【摘要】虽然我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低，截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款（包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款）余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况相比还存在较大差异。但近几年，商业银行为确保贷款的安全收回，选择减少信用放款，加大抵押担保贷款比重，尤其是房地产抵押贷款逐年增多。随着银行贷款风险防范意识的不断增强，房地产抵押贷款已成为主要贷款方式，从表面上看贷款的第二还款来源更有保证，但实际上也不能完全地保障贷款的绝对安全，仍存在着很大的潜在风险，致使商业银行沉淀了较多的以土地使用权、房产为抵押的不良贷款，并且还面临很大的变现风险。因此，对于银行业来说，防范房地产抵押贷款风险的最好方式就是应该将风险控制工作放在前端，即在贷款审批时对房地产贷款的押品价值要有一个正确的认识，格外重视房地产抵押价值的审核工作。笔者从事房地产估价工作十余年，接触了很多类型物业的房地产抵押估价，拟在本文中与各位同仁交流如何正确理解房地产抵押价值。
关键词&&&房地产抵押贷款&&&房地产抵押评估&&&谨慎原则&&&房地产抵押价值&
一、房地产抵押的概念
&&&&&按照《城市房地产抵押管理办法》的规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。那么对于银行业的房地产抵押就是借款人为获得银行贷款，而将其合法的土地使用权或房产抵押给银行作担保的一种抵押形式。当借款人到期不能清偿贷款时，银行(贷款人)有权处分借款人(或第三人)抵押给银行的土地使用权或房产权。
二、房地产抵押评估发展历程
&&&&　从二十世纪九十年代开始，国家先后颁布和施行了一系列法律、法规、政策，从房地产抵押主体、客体、抵押当事人的权利、义务、房地产抵押登记机关、登记效力、登记文件的要件以及登记异议处理方式等均进行了规定和规范。其中将房地产抵押评估植入到房地产抵押贷款环节中对银行防范贷款风险起到了关键性的作用。
&&&&1、&1995年5月23日建设部、中国人民银行联合下发了《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估工作的通知》(建房第152号文)，其中第二条：抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。该文件的颁发，首次正式地将房地产抵押评估植入到房地产抵押贷款环节中。事实证明，房地产抵押评估在房地产抵押贷款环节中在一定程度上起到了保护抵押人和抵押权人的合法权益，发挥了一定的积极作用。&
&&&&&2、1997年5月9日建设部颁发了《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第56号），其中第二十二条：设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。
3、中国人民银行1998年5月9日颁布了《个人住房贷款管理办法》第八条：贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。
4、2004年9月2日，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，该《指引》要求商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估。&&
5、二○○六年一月十三日，中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部委联合发布了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕8号），同时还颁发了有关于房地产抵押估价的规范性文件即《房地产抵押估价指导意见》。
从上可以看出，房地产抵押评估逐步得到银行业的认可，房地产抵押评估自发布《房地产抵押估价指导意见》后也逐步走向规范化和专业化，相信房地产抵押评估为银行业控制信贷风险发挥的作用会越来越大，将渗透更多的领域如贷后风险评估等。
三、正确理解房地产抵押价值
要正确理解房地产抵押价值，还应该从房地产抵押估价过程中应遵循谨慎原则说起。
1、谨慎原则
《房地产抵押估价指导意见》首次提出房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，谨慎原则作为估价原则中的一个特殊性原则也第一次进入估价师的视野。那么什么是谨慎原则？是不是说评估房地产时对房地产价值进行保守估价，评估价值越低就是遵循了谨慎原则呢？笔者以为不妥。
所谓谨慎原则，就是指在房地产抵押估价过程中充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。不高估市场价值不等于就是要低估市场价值，将市场价值评估得越低越好，不低估知悉的法定优先受偿款不等于要高估知悉的法定优先受偿款，将一些不属于法定优先受偿款的款项也纳入其中。在房地产抵押估价过程中估价人员应该正确地把握谨慎原则，虽然不可置否评估价值相对保守对银行信贷资产能起到保护作用，但是市场经济形势之下，各商业银行开展信贷业务也处于白热化竞争阶段，各商业银行之间为了占领贷款业务市场也是要想方设法拉拢客户。如果身为商业银行委托的评估机构和估价人员没有正确认识谨慎原则，以为评估价值越低对银行信贷资产越安全，就会在一定程度上导致商业银行在发展信贷业务时失去竞争优势。
另外，我们从房地产抵押估价原则排序来看，抵押估价应遵循独立、客观、公正、合法、谨慎原则，可以看出房地产抵押估价原则将独立、客观、公正原则放在首位，而将谨慎原则排在最后一位，其用意是比较明显的。同时从另一个角度来看，如果一味地认为评估的市场价值越保守是更好地遵循了谨慎原则，那也意味着你在房地产抵押估价过程中就没有更好地遵循独立、客观、公正的原则。因此作为估价而言，一定是要秉承独立、客观、公正原则，否则再谈什么谨慎原则也是多余的。
2、房地产抵押价值
&我们知道，银行及金融机构在具体操作抵押项目时，是根据押品价值和抵押贷款成数来确定其放款额度。&即：放款额＝房地产抵押价值&抵押贷款成数，因此银行发放贷款额度取决于房地产抵押价值和抵押贷款成数二者。我们先来谈谈房地产抵押价值，抵押贷款成数放在变现风险中分析。
根据《房地产抵押估价指导意见》，&房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。即房地产抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值—房地产估价师知悉的法定优先受偿款。其中法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。笔者以为，笼统讲，房地产抵押价值实质上就是债权人能够真正行使债权的价值。
关于法定优先受偿款，中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强博士于2006年3月在上海估价师培训中对《房地产抵押估价指导意见》的解释和讨论中曾提及过。他认为法定优先受偿款分一般优先权和特别优先权利，在房地产抵押估价指导意见中的法定优先受偿款，仅指特定不动产优先权利，即仅考虑与不动产相关的债权人就债务人的特定不动产的价值优先受偿的权利。主要包括：不动产保存人优先权，不动产修建人优先权，不动产出卖人优先权，不动产资金贷与人优先权，共同继承人就补偿金对其他继承人取得的不动产之优先权，共有物分割人就补偿金对原共有的不动产之优先权，等等。在抵押评估中也就是指法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额等。&而处分房地产的费用以及税金是一般优先受偿权，在抵押估价报告中不与考虑。
然而在深圳，因历史原因，以前商业银行确定贷款额度时是以评估净值作为参考据，而评估净值是假定在估价时点上抵押权实现价格扣除相应的转让税费（个别银行还增加了拍卖费、诉讼费等）后的余额，因此承袭以前的观念，在《房地产抵押估价指导意见》颁布以后，深圳市估价行业普遍将处理房地产过程中产生的转让费用纳入到估价师知悉的法定优先受偿款中考虑。
&且不论是否将处理房地产过程中产生的转让费用纳入到估价师知悉的法定优先受偿款对与错，基于谨慎原则和出于深圳商业银行操作习惯，将处理房地产过程中产生的转让费用纳入到估价师知悉的法定优先受偿款中考虑还是有一定的合理性。但是笔者以为，目前深圳估价行业对“房地产抵押价值=市场价值-预计转让税费”的处理还是存在一定的欠妥地方。
早前估价行业倡导金融机构以评估净值来作为参考依据，是基于假设押品在估价时点时实现抵押权，实现抵押权的价格与市场价格相当，于是扣除转让方（信贷资产出现不良后，银行有权处分押品，相当于行使转让方权利）所应缴交的税费后余额是真正有效行使债权的部分。其实不然，笔者以为早前估价行业并没有正确理解房地产抵押权实现的特殊性。房地产抵押权实现的方式普遍是通过拍卖方式变现处理，而深圳房地产拍卖市场特征是由竞得人承担拍卖过程中买卖双方的税费、应补交地价、权利人拖欠的物业管理费、水电费等。所以作为银行来说，有效行使债权那部分价值实质上就是房地产拍卖成交价扣减应支付给房产交易中心的拍卖费和相应的诉讼费等后的余额，与转让方应缴交的税费没有关系。
那么应如何正解地确定房地产抵押价值呢？笔者以为可以按照如下程序予以确定，为了方便说明，以例示之。
案例：一押品为某商场01号商铺，建筑面积2,650平方米，登记价为1,000万元，目前市场普遍认可的转让价值为16,000元/平方米，该房产的权利人甲某利用房产在某商业银行进行抵押贷款，商业银行为确定房地产抵押价值委托房地产估价机构乙进行评估。作为房地产估价机构乙应该按照下列程序操作：
①、深圳当前市场为卖方市场，转让过程中一般报价与成交价都是卖方实收价的形式，因此可以认为普遍认可的转让价值为16,000元/平方米应为卖方实收价。
②将卖方实收价转化为买方实际支付的价值，即卖方实收价+转让过程中应缴交的全部税费+交易佣金，目前商铺交易仍可以采用阴阳合同过户，因此可以规避相应的营业税（差额征收）及附加、土地增值税及个人所得税，实际应交的是契税、交易登记价、印花税等，税基为原房产证登记价。
③押品进行拍卖市场进行房地产抵押权实现过程中，作为竞得人或买受人其能承受的购买价格为房地产拍卖成交价加上转让过程中转让双方应缴交的税费、应补地价、原权利拖欠的物业管理费、水电费等的总和。房地产拍卖市场是一个典型的买方市场，因此作为买受人其能承受的购买价格也应该相当于或略低于买受人从正常三级市场购买同类似房地产应支付的代价。
④房地产拍卖市场还有一个特制即强制性，转让税费是无法通过阴阳合同来规避的，因此在拍卖转让过程中是严格按照法定标准来缴交，税基以拍卖成交价作为基础。因此我们可以设定拍卖成交价为X元，然后通EXCEL功能，反算出X来。如下表所示：
估价对象建筑面积（平方米）
原登记价（元）
10,000,000
拍卖成交价（元/平方米）
总价（元）
30,952,000
营业税（元）
城市建设维护税（元）
教育费附加（元）
印花税（元）
契税（元）
登记费（元）
土地增值税（元）
个人（企业）所得税（元）
买卖双方税费合计
12,613,606
买卖双方的税费+拍卖成交价（元）
43,565,606
买方所能接受的合理购房支出总价（元）
43,566,000
&&由此可以确定房地产拍卖市场最有可能实现的价格为11,680元/平方米，总价为30,952,000元。
⑤房地产抵押价值应该相当于押品在房地产拍卖市场上最有可能实现的价格扣减银行实现抵押权过程中应支付的诉讼费、拍卖费等后的余额，按深圳市的诉讼费和拍卖费标准计算可得出诉讼费和拍卖费合计为816,762元，则本次评估的房地产抵押价值=
30,952,000-816,762=30,135,238元。
若按目前深圳估价行业普遍认为的房地产抵押价值=市场价值-预计转让税费的方法计算出来的房地产抵押价值为23,094,258&元，两者相差7,040,980元。虽然目前深圳估价行业普遍认为的房地产抵押价值s要比正常客观的要低，在一定程度可以有助于保障银行信贷资产的安全，但笔者以为没有客观、公正、公平地反映出押品的真实抵押价值，一方面牺牲了抵押人的利益，另一方面也削弱了金融机构在信贷市场上的竞争力。作为专业估价人员应该利用自己的专业知识，尽可能去做到真实、客观地还原出押品的客观的房地产抵押价值。
四、结束语
在房地产抵押估价过程中，作为估价人员只有正确理解房地产抵押价值才能有助于银行提高信贷资产的安全，防范贷款风险，才能向客户提供真正有价值的估价服务，这有待于我们在工作过程中不断地摸索和对估价理论的更新与完善。
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房屋抵押特征包括哪些？
提供房屋的称为人，接受抵押房屋的原称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的，和的人不得设定房屋抵押。
房屋抵押特征包括：
(1)房屋抵押是原关系的，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。(2)抵押的房屋可以由保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠的行为即可实现其权利。(4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是，抵押人必须对抵押的房屋拥有，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有。(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。(6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。(7)房屋抵押权是一种。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。
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