买房人未及时过户，卖房人将房屋抵押，法院认定房屋买卖协议有效并驳回原告过户申请
原告严某与被告沈某于2003年5月1日签订房屋买卖协议，约定被告将位于某花园的一处房屋卖给原告，房屋总价款为16.4万元。协议签订后，原告付清全部房款，被告亦将房屋交原告居住。2006年9月22日，被告沈某为他人的45万元借款提供抵押担保，将包括涉诉房屋在内的两处房屋抵押给第三人某银行泰州分行，并办理了房产及土地的抵押登记手续。后因他人未履行还款义务，第三人起诉并就达成的民事调解书申请强制执行。今年5月6日严某涉讼，要求法院确认房屋买卖协议有效，并判令被告沈某协助办理房屋过户手续。
在审理过程中，原告严某声明愿意在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押的法律责任。但第三人不同意办理房屋过户手续。
法院审理后认为，原、被告双方的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，原告按协议付清房款，被告将房屋交原告居住并使用至今，房屋买卖协议应为有效，对原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持。原告关于被告协助办理过户手续的诉讼请求，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，第三人的担保物权有效并有优先于原告基于合同产生的债权的效力。原告虽表示在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押给第三人的担保责任，但第三人作为抵押权人不同意转让抵押财产。故原告要求办理过户手续的诉讼请求，法院不予支持。
根据物权法第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。
近日，江苏省泰州市海陵区人民法院作出判决，认定房屋买卖协议有效，并驳回原告买房人要求办理房屋过户手续的诉讼请求。
（人民法院报商品房买卖案例选）
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于增华律师介绍
&&&&于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师，中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问，为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务，具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准，在处理案件过程中，能权衡利弊，最大限度维护当事人的利益，细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评！
诉讼领域：处理过大量房产诉讼案件，商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
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房屋未过户，买卖协议有效吗，对方反悔怎么办
来源：互联网 作者： 时间：
　　【基本案情】
　　父亲卖房为母亲治病，两个女儿却称不知情。
　　为给妻子治病，丈夫蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇。为了符合政策的规定，双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇。可是，五年期满后，蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户周先生夫妇的名下，声称父亲瞒着她们将房子卖掉，房屋买卖合同是无效的。为此，周先生夫妇将父女三人告上了法庭，要求三被告将房屋过户至他们的名下。
　　结果：房屋买卖协议被判有效 判决对方协助过户
　　认为，蔡先生的妻子已去世，其在《房屋转让协议》中的权利义务由三被告继承;协议为蔡先生一人所签，该案的争议焦点在于蔡先生代其他权利人与原告签订的协议是否有效;房屋买卖系家庭重大财产交易，且蔡先生出售房屋系为家人筹集医疗费用，其女儿对于其母亲治疗费用的来源应当知晓;蔡先生称妻子不同意出售房屋，但其妻子在协议签订及履行过程中从未向两原告提出异议，应视为对该协议的认可，其女儿在随后这几年的时间内也未提出异议，应视为对协议的认可;协议约定的房屋价款在签订时并无明显不合理，价格方面亦未侵害房屋权利人的合法权益。据此，法院认为系争《房屋转让协议》应为有效，被告父女三人应协助将系争房屋产权登记过户至原告名下。
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出售方违约不肯出售房屋，法院判决继续履行合同并过户
文/ 奚正辉|律师
远闻（上海）律师事务所 主任、高级合伙人
阅读提示：
2016年由于房价快速上涨，出售方反悔不肯出售房屋的案例频发，出售方往往会借口涨价、不配合买受方办理银行贷款、不肯过户、不肯交房等。这时，买受方如何诉请继续履行买卖合同，并要求过户呢？每个案例都会有所不同，要具体案件具体分析。奚律师最近有三个胜诉判决，分享给大家，希望给读者一点参考。
买卖合同 房价上涨 出售方违约 继续履行 强制过户
案例一：案号：（2016）沪0115民初75240号，浦东法院判决日期：日
2016年7月，出售方宋某与买受方陆某签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，转让上海市浦东新区泥城镇彩云路一套拆迁安置房（满三年可以转让），约定房屋总价为110万元，双方于日前办理过户手续。买受方按约定支付首付款105万元，剩余5万元没有支付。出售方由于自己置换房屋没有成功，而且房价上涨了，明确称不出售房屋了。
由于过户期限还没有到就先行起诉，奚律师于是代理买受方给出售方做了电话录音及让中介出具证明，证明出售方已经明确不同意出售房屋。审理期间，买受方将剩余房款5万元支付到了法院。
法院判决：出售方于判决生效后10日内将房屋过户及交房给买受方。
案例二：案号：（2016）沪0116民初9340号，金山法院判决日期：日
出售方为张先生与吴女士，为夫妻关系。日，张先生一人与买受方沈某签署了《上海市房地产买卖合同》和《补充条款》，买卖合同约定房价为147万元，补充条款约定出售方实际到手价为125万元，双方做高了买卖合同的价格。双方约定的过户时间为日前，提前交房时间为日前。买受方按约定向出售方张先生支付了首付款38万元，剩余部分银行贷款支付。之后，吴女士在买受方沈某办理银行贷款时补签署了《上海市房地产买卖合同》，但是没有签署《补充条款》。日，出售方将系争房屋上的银行抵押贷款全部结清，但是抵押登记没有注销。2016年9月，买受方通过了上海农商银行的贷款审批。买受方催出售方办理交房与过户，但是出售方以房价上涨，无力购买新房屋为由，表示不愿继续出售房屋。
奚律师代理沈某收集了相关证据后，于日起诉到法院。法院审理中，吴女士认为房屋转让价格为147万，不同意125万的价格。审理期间，沈某将剩余房款87万元支付到法院账户。
法院判决：出售方于判决生效后10日内将房屋交付给买受方，且10日内注销抵押及过户给买受方，并承担逾期交房的违约责任，诉讼费与保全费全部由出售方承担。
案例三：案号：（2016）沪0109民初22043号，虹口法院判决日期：日
出售方为蒋先生及其儿子，儿子系未成年。日，出售方蒋先生并代理其儿子与买受方黄某签署了《上海市房地产买卖合同》和《特别协议》，约定房屋总价288万元，原告按约支付了首付款126万元。出售方收到首付款后用于归还了系争房屋的抵押贷款，并注销了房屋上的抵押登记。日，双方完成审税，买受方缴纳税款5万余元。办理过户时，房地产交易中心告知房屋已被出售方前妻李女士通过诉讼查封。2015年11月，李女士败诉，房屋解封。2015年12月，买卖双方再次申请房屋过户，交易中心告知未成年人出售房屋需要父母双方签字，由于李女士不配合，未能过户。后房价上涨，出售方蒋先生要求增加70万元，否则不同意过户。
奚律师代理买受方诉讼至法院，认为父亲是小孩的监护人，也是法定代理人，代为签署的买卖合同成立并生效，无须小孩母亲签署。法院审理中，买受方将剩余房款支付到法院账户，并且同意另外补偿房款15万元给出售方。
法院判决：出售方于判决生效后15日内将房屋过户并交付给买受方，诉讼费与保全费全部由出售方承担。
延伸阅读：
买卖合同纠纷中，首先要判断合同是否有效？其次要判断到底是谁违约？最后判断合同是否可以履行？房价上涨过快时，继续履行合同，可以最大限度的维护买受方的权利。
专业的房地产律师可以帮助当事人收集证据，分析案件并做出客观的判断，为客户降低损失或者争取利益最大化，及控制诉讼风险。
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未过户对农村房屋买卖合同的效力有影响吗
10:41&&来源： |
　　我是龙湾区村民，1995年经村委会同意，以我父亲名义买下了同村的两个叔叔的一间宅基地及老屋，所立的协议书上有村委会盖印，买房过程中，几个村干部作为见证人签字，如今买房款早已付清，房屋早已翻建，但由于这期间我市农村宅基地政策几经变化，过户手续异常繁杂，至今房子的过户手续还没办好，现如今我父亲已过世，母亲还健在，目前该房产只能办转给我母亲名下了，请问原来有我父亲名字（买方）的协议书还有用吗？我母亲有必要与卖方重新签写协议书吗？对方如不肯再签怎么办？请问有这方面的协议书继承履行的规定吗？如对方借此机会变卦我们应该怎么办？ 　　解答： 　　首先，这是房屋买卖协议的效力问题。农村集体经济组织成员之间买卖农村房屋为交易常态，是中国广大农村比较普遍的现象，他们可以购买别家的旧宅基地或者购买集体经济组织其他成员的其他用房用来建造房屋，因此该买卖协议依法认定有效。房屋产权未办理过户是由于政策原因，过户登记不是房屋的有效要件，未办理过户登记不影响农村房屋买卖合同的效力。 　　其次，你的母亲没有必要与出卖方重新签订买卖协议，依据先前的房屋买卖协议，你父母亲依法已经取得该房屋的实际物权。 　　再次，对方如果认为该房屋买卖协议无效，借此变卦，可以依法向法院提起民事诉讼，要求确定房屋买卖协议的效力，如果有造成你的损失，可以一并主张。协议没有继承履行一说，除非该协议中明确约定涉及到继承人的相关权益且经过继承人同意。
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