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2015论文3-资租赁合同若干问题研究
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关于融资租赁若干问题的研究
最高法院《融资租赁合同司法解释》出台后，对融资租赁合同纠纷的解决起到了极大的规范引导作用，也有效的促进了交易的健康发展。但是该司法解释中依然不乏不足之处，如何引导融资租赁公司及中小企业开展融资租赁业务，避免行业风险，
【关键词】融资租赁 动产登记 公示 善意取得 保险
融资租赁是由传统的租赁形式演变而来，最早出现在19世纪50年代英国伦敦东部地区煤矿主对机车的租赁方式。现代融资租赁则发源于20世纪50年代的美国随着经济全球化和跨国公司的发展壮大融资租赁被引入到欧洲。
我国合同法规定融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，租赁物件所有权归出租人所有。
实践中，随着市场经济的发展需要，融资租赁的形式根据租赁物的大小、功用、性质、物权属性等演化出回租融资租赁、厂商租赁、联合租赁、转租赁、委托租赁、跨境租赁、项目租赁、杠杆融资租赁、经营性租赁、国际融资转租赁等模式。
但是就融资租赁合同的本质而言融资租赁法律关系由买卖合同与租赁合同关系构成，交易一般由出租人、承租人、出卖人三方达成。
笔者近年代理了相当数量的工程机械类融资租赁案件结合司法实践就融资租赁合同纠纷中存在的一些问题思考如下以进一步探索融资租赁合同争议纠纷的风险防范解决机制我国尚无单独的融资租赁法律，相关的法律法规的规定由合同法、物权法等法律和中国人民银行银监会的有关行政法规规章规定。日为适应新形势下的融资租赁合同争议纠纷案件的审理最高人民法院出台了《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《融资租赁司法解释》），进一步明确了融资租赁纠纷案件的审判工作方向，但在司法实务中，笔者发现该司法解释仍有部分规定具体和明确甚至部分条在实际运用中产生了一定的分歧有待进一步和明确
一租赁物的质量瑕疵责任与承租人给付租金义务的矛盾与对策
1、融资租赁合同法律关系的分析
从表面上看，租赁物的质量责任应当由出卖人承担，承租人应当直接向出卖人主张质量责任，以质量问题抗辩迟延支付租金并无依据。但实际上，因为融资租赁法律关系的复杂性，看似简单的问题，存在如下几个矛盾：
（1）承租人在法律上并无对租赁物的所有权，且购买人为出租人，则承租人直接向出卖人主张质量责任无法律依据，也违背了合同的相对性原则，所以根据买卖合同的相对性原则，应当由出租人向出卖人主张质量责任才符合法律精神。
（2）出租人作为租赁物的名义所有权人，应当对租赁物的质量承担保证责任，根据租赁合同法律关系，承租人因租赁物存在质量问题抗辩应当符合法律的规定。
（3）因租赁物是由出租人直接指定的，若排除《融资租赁司法解释》第六条关于
虽然《合同法》第二百三十九条承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利但是该法第二百四十条出卖人不履行买卖合同义务时，由承租人行使索赔的权利的前提是出租人、出卖人、承租人有约定，这就归结到了当事人意思自治的情况实践中大量的融资租赁合同法律关系往往并不是在一份合同中进行三方约定的而是通过两份合同约定即由出租人与出卖人签订的买卖合同出租人与承租人签订的融资租赁合同两份合同约定的在此种情况下出卖人也往往以不知融资租赁合同的存在及买卖合同的相对性进行抗辩不认可承租人关于质量瑕疵责任的权利主张而此时承租人也就只剩拒不支付租金来维护自身的
可见，在出卖人不能承担责任或拒不承担责任的情况下，特别是在其破产时，出租人实际上成为了租赁物质量瑕疵责任的真正承担者。这对出租人显然是显失公平的。另外法律虽明确规定租赁物有质量问题，出租人一般不承担责任，但上述分析的情况一旦发生时直接导致承租人利益受损。如果承租人依靠租赁物作为租金来源的，租赁物无法正常工作，承租人就无力支付租金，就法律而言虽然承租人应当承担责任，但就债权的实际实现而言出租人面临很大的风险。
《融资租赁司法解释》第十一条规定承租人在因出卖人的原因致使融资租赁合同的目的不能实现的的情况下有权解除融资租赁合同，无需继续给付租金。但实践中，承租人从何时开始无需支付租金，承租人解除合同是否以起诉或仲裁的提起为要件，何时为解除合同之日，均未在《融资租赁司法解释》中予以确定，也导致法院无法确定统一的裁判尺度。
在前述情况下，还存在如果承租人
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在房屋租赁合同被认定为无效后，合同双方的权利义务关系并非就此终止。本文以一则典型案例为引，从双方所持不同观点过渡到相关法律适用，并且详解了法官对此类案件的审理思路，以期得出一个不失偏颇的善后解决方式。
　　【基本案情】
　　甲将未经建设规划许可擅自建造的房屋出租给乙，双方约定对房屋现状知悉，按年租金若干万元的租金标准由乙承租9年，为鼓励乙招商，甲给予其6个月的免租期。后甲在过程中提起诉讼，认为乙存在未按约支付租金的违约行为，故请求乙按约向其支付租金，并不得免除免租期内的租金。乙应诉答辩称因租赁标的物系违法建筑故双方签订的无效，根据有效处理的原则，应当在扣除免租期后按实际租用期间参照合同约定的租金向甲支付房屋使用费。
　　对于乙的抗辩，甲认可租赁合同无效，但认为免租期系其为鼓励乙积极履约而给出的优惠，现其拒不履行合同且请求确认合同无效，由于合同无效导致相关约定自始无效，因此乙也无权再援引失效的免租期约定来主张部分免除占有使用费，故价格应当包括免租期的租金。
　　【双方观点】
　　关于的效力，因违反法律、行政法规禁止性规定，而归于无效。对此，双方均无异议，故不属于本案争点问题。
　　关于房屋占有使用费的问题，在本案中双方各持一词，也各有比较充分的理由，故有必要作进一步的展开。
　　甲认为：1.合同应认定无效，故乙不得援引合同所约定的免租期主张相应免租权利。2.如按照合同约定结算房屋占有使用费，由于乙的不履行行为，导致其重大损失，故不应支持乙主张免租期内不交占有使用费的请求。
　　乙认为：合同虽然应认定无效，但应当根据合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，而合同约定了免租期，显然属于合同租金标准的相应条款，因此当然可以援引适用。
　　分析：
　　1.如果支持甲的观点，则在合同无效的情形下，甲在乙实际承租期间内所得收益反而超出合同约定的租金，乍一看觉得甲因为无效的违法行为而获得了超出合法行为的预期利益，似乎有违合同正义的基本要求。
　　2.如果支持乙的观点，则在合同无效的情形下，表面上乙在实际承租期间内所支付的使用费与合同约定的相符，但实际上却也免除了乙继续承租的合同义务。如果涉案房屋除合法性问题之外，并没有任何实质性影响乙继续承租的障碍，则将合同约定的未实际履行的剩余租赁期间产生的费用作为甲的可期待利益，甲就单方面丧失了这部分利益，明显如此做法又有违诚实信用原则。
　　【适用解析】
　　两种主张各有合理性，但又均有偏颇之处。先别忙着下结论，我们有必要回归所涉规定的本源上来作立法层面的考察。《》第五十八条系处理合同无效或被撤销后的善后问题的法源，该条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本条规定，在合同无效或者被撤销的情形下，当事人仍应负如下几种：
　　(一)返还财产
　　适用于已经做出履行的合同，该合同交付了财产的当事人对已交付给对方的财产享有返还，而已经接受财产的当事人则负有返还财产的义务。这里又会有一个问题，就是涉合同的房屋为缺少行政许可的建筑，由于非意义上的合法财产，故承租人是否需要返还、向谁返还可能会引发争议。
　　1.未经规划许可的建筑是否需要返还，向谁返还?
　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁解释》)第九条关于租赁合同无效下相关添附物的折价归属的规定可知，最高法院原则上持由承租人将租赁物归还出租人的态度，如此，亦有利于民事责任和行政责任主体与非法建造行为主体相一致的处理。
　　2.出租人利用未经规划建筑收取的租金是否需要返还?
　　既然承租人返还了出租人提供的租赁标的物，承租人已经交付的房屋租金出租人是否需要返还呢?显然，根据《房屋租赁解释》第五条第一款&房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持&的规定，出租人尚有请求房屋占有使用费的权利，自然，对于以收取的实际占用使用期间的租金当不需退还，但如果收取的租金所涉租赁期间尚未履行或尚未全部履行的，则未履行部分的相应费用应予退还。
　　3.出租人未专门提出返还出租标的物的请求，人民法院是否应当释明，要求增加诉讼请求?
　　很多情况下，出租人在法院认定租赁合同无效或者解除租赁合同时，并未及时提出返还租赁物的诉讼请求。如果机械地运用不告不理原则，貌似法院不进行释明与指导也无所谓，自然就事论事，直接按照原告的诉请进行审理并作出裁判即可。但是，像请求宣布合同无效或者解除、变更合同的确认之诉最终的诉讼目的还是要回归到给付之诉上来，如果不在一案中一并处理，不仅会增加当事人诉累，还会额外地继续增加当事人履行和善后费用，此外，再次因善后问题引发的诉讼也会极大浪费本已捉襟见肘的司法资源。
　　笔者认为，当人民法院认定合同无效、合同被撤销或被解除，且当事人未主动提出返还财产、赔偿损失的诉讼请求，法官应当对相关善后问题能否一并处理、是否便于合并审理进行评估，如果适合，应当向当事人释明。理由有二：一是根据《合同法》第五十八条、第九十七条的规定，合同无效、被撤销或被解除后，法律直接规定了返还、清算和损失赔偿等，也就是说相应的法律关系或被确认后，当然同时产生了相应的法律后果，两者密不可分；二是根据《最高人民法院关于的若干规定》第三十五条关于&人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求&的立法精神，在涉及到当事人重大权利认定问题时，法官有权利行使的提示义务。由此，提示一并处理更为恰当。
　　(二)折价补偿
　　财产不能返还或者没有必要返还的，为了达到恢复原状的目的，就应当折价补偿对方当事人。显然，除非租赁物灭失，否则并不发生折价补偿的法律后果。
　　问题：
　　1.当事人提出返还财产的诉讼请求同时能否再行提出如果查明财产无法返还的，要求折价赔偿?
　　这个问题其实在之前诉讼请求与诉讼的类型问题上已经有过专门论述，当事人提出的这个诉讼请求本质上并不是两个同时并行的、矛盾的诉讼请求，而是必须根据人民法院对案件事实审理主要是对相关财产是否具备返还的客观条件基础上进行的选择。对此，法律亦有明确规定，并非非此即彼的矛盾请求。
　　2.消费合同因经营者欺诈或者商品存在质量不合格、不安全的情形而被撤销或解除的，是否必须返还所购买的消费品?
　　答案显然不是肯定的，而应当视具体案情特别是消费商品的性质和消费的情况而定。譬如：消费者受经营人而购买的食品，现查明经营者不仅构成欺诈，所售食品还不符合国家食品安全标准，此时已经食用或部分食用的消费者当然不需要将该不符合食品安全标准的食品返还经营人，甚至即便尚未食用的，也应在法院的监督下妥善销毁，从而防止继续流入流通领域的可能。
　　(三)赔偿损失
　　1.租赁双方对合同无效或合同被撤销的过错如何界定?
　　考察合同双方在前后的各自主观状态是确定双方是否存在订立过错的主要依据。在合同被确认无效或者被撤销后，一般都会产生损害赔偿的责任。凡是因合同的无效或者被撤销而给对方当事人造成的损失，主观上有故意或者过失的当事人都应当承担赔偿。而在合同无效情况下，很多情形都是双方在无效合同订立时都有过错，并且都有财产或者财产利益的损失，这时双方当事人可以相互请求赔偿。
　　2.损失折抵的一般操作原则?
　　司法实践中，相当部分法官为了解决精细计算各自损失所带来的复杂程序(很多损失存在继续举证甚至需要通过鉴定或审计得出)和令人伤透脑筋的折算，在双方各自过错无法区分且无明显差异的情况下，采用各自损失各自负担的原则来便宜处理损失折抵问题；当然，在过错并不相当或者各自损失存在畸轻畸重的情形时，也会采用精细计算各自损失，然后对双方相同损失的数额进行折抵之后，对所余部分按照过错比例进行赔偿。
　　【审理思路】
　　1.意思表示
　　审理此类案件可能首先要有针对性的查明双方订立合同的过程特别是承租人对涉案标的物是否知晓的相应事实。该事实不仅可以还原合同相关约定的真实意思，更是判定无效合同的订立双方在订立时的各自主观状态，由此可以确定各自过错。
　　譬如：
　　(1)出租人、承租人是否为商主体身份?
　　如果是商主体身份，所涉房屋出租、承租的目的系用于商业经营的，则应当根据相关商主体的相应市场风险评估与防控能力来确定出租人的披露义务和承租人的注意义务。
　　(2)具体问题主要包括：
　　出租人有无披露情况、承租人有无要求出示产权凭证或者到相关职能部门查询合同所涉房屋的产权登记或准建规划情况、承租房屋与市场价格相比是高还是低等。
　　由此，为法官在判断双方订立合同的主观状态，特别是对房屋未经批准建造的非法性质是否知悉、是否以此作为合同履行租金的一个考量因素奠定良好的判断基础。
　　2.提起否定的主观状态
　　很多租赁合同履行过程中存在这样的情况：在合同双方对租赁房屋的准建问题明知的情况下，由于承租人经营情况不善而非房屋审批手续的原因导致租赁或经营不能继续，承租人利用出租人权利瑕疵或者存在违法问题为由主张合同无效，以此来免除自身继续承租的合同义务。由此，对于无法继续经营的客观原因也可以作为我们查明的基本案件事实之一，并进而确定具体的损失承担方法或承担比例的精细调整。
　　3.各自损失的确定
　　如果判定双方在订立合同时均存在过错的，则需要将双方各自的损失纳入到合同被判令无效后引发的损失之中；当然，如果判定仅是一方过错的，则仅需要考察无过错合同方的损失。在房屋租赁中，出租方损失大概包括：期待的租金收益、恢复出租物原状的费用等；承租方损失大概包括：停业损失、搬迁损失、装饰装潢损失及可期待的利益等。
　　4.房屋占有使用费的标准
　　根据《房屋租赁解释》的规定，出租人在租赁合同因规划等问题被确定无效的，可以向承租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。这里，最高人民法院无疑采用了诚信原则作为租赁合同无效后双方据实结算的首要原则，也就是说即便出租人用来出租的房屋存在违法情形，但也不免除承租人据此受益而应当支付的对价。具体而言，房屋占有使用费应当作以下两方面的考量：
　　(1)承租人有效占有、使用的期间
　　如果承租人确因相关行政主管部门等职能部分行政管理权力而客观上无法正常使用租赁物的，即便仍是占有状态，在非因己方原因处于的非正常承租状态的期间的占有使用费，应当酌情减免；当然，如果未有证据证明存在上述非己方因素导致未正常使用的，承租人占有期间均应当支付相应的占有使用费。
　　(2)合同约定的租金标准可以根据合同所有的与结算相关的条款统筹考虑
　　乍一看，合同的租金似乎有着非常明确的规定，譬如第一年n万元，第二年开始每年按照5%比例递增，免租期n个月等，这里，免租期单单在第一年租期中扣减并以此作为年租金标准的话，单个年度里的租金标准与正常年度水平而言就会行使存在较大差异。因此，放入双方预期的合同履行的总期间内考察就更为妥当。
　　【相关规定】
　　《合同法》
　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　(三)以合法形式掩盖非法目的；
　　(四)损害社会公共利益；
　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
　　第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
　　第五十七条 合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
　　第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　第九十七条 后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
　　第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
　　第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
　　第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
　　(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
　　(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
　　《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
　　第三十五条 诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
　　当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。
　　(原标题：房屋租赁合同无效的善后问题探析)
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租房，很多在外工作的朋友都有遇到。租房一般需要签订租赁合同的，合同的重要条款之一就是违约金问题。那么房屋租赁合同违约金应当如何约定？我国法律有哪些规定？下文为大家详细介绍。
如果要与他人签订民事合同的，需要对合同的标的物享有处分权。如果要将房屋租赁给他人的，需要有房屋的所有权，或者取得房东的同意，那么，无权处分的租赁合同的效力是怎样的呢?
租房签合同五个地方疏忽不得某市场研发中心从确保租赁安全、如何租房省钱、租赁合同签约细节等三大方面，为消费者总结了租房过程中的注意事项，希望能为消费者提供帮助。以下是租房签约时，不能疏忽的五个方面。
租赁合同到期后，租客应该主动找房东进行续签，如果不续签就应该即刻搬离，不续签也不搬离的需要缴纳违约金吗？
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详解房屋租赁合同常见的20个常见问题｜法律参考
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‖互联网，欢迎作者认领　　房屋租赁是日常生活最常见合同，但房屋租赁产生的纠纷也越来越多。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于日起实施生效，房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据。根据解释的精神整理出以下问题类型，以供在解决此类纠纷时有所参考。　　1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式?　　《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。　　因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同。　　【提示】　　①口头房屋租赁合同风险较大。　　当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明。　　②法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式。　　租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同。　　2.什么是定期房屋租赁合同?　　定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同。　　定期房屋租赁合同包括以下形式：　　(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的;　　(2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的。　　3.什么是不定期房屋租赁合同?　　不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。　　不定期房屋租赁合同包括以下形式：　　(1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。　　【提示】当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的，不论是否有证据证明，一律视为不定期租赁合同。　　(2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。　　【提示】当事人未明确约定租赁期限的，视为不定期租赁合同。　　(3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。　　【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同。　　①承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同;　　②出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限。　　4.房屋租赁合同最长期限是多少年?　　《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”　　因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。　　【提示】　　①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。　　②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。　　③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。　　5.房屋出租人有哪些义务?　　(1)交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。　　(2)出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。　　(3)出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。　　A.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修：　　B.出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担;　　C.因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。　　【提示】　　房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件：　　①以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件;　　②以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件;　　③租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的;　　④当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。　　(4)、出租房屋权利瑕疵担保义务.　　出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。　　①因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。　　②因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。　　【提示】　　①出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵，且为承租人不知情的权利瑕疵。　　②出租房屋交付后才存在的权利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵，则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。　　【提示】　　出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人可采取以下补救办法：　　根据合同法，出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的，承租人享有减付、不付租金的权利;根据《解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：　　①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;　　②租赁房屋权属有争议的;　　③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。　　(4)、出租方对出租房屋的安全担保义务;　　(5)、法律规定的其他义务。　　出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。　　【提示】　　违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权，该解除权不因任何事由受到影响。　　6.承租人对出租房屋的使用有哪些义务?　　承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。　　(1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;　　(2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;　　(3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。　　【提示1】　　承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：　　①约定使用方法(首要标准)：　　A.房屋租赁合同约定的使用方法;　　B.双方补充协议约定的使用方法;　　C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。　　②出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。　　【提示2】　　承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。　　《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 因此，承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。　　《解释》第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的规定处理。　　【提示3】　　承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。　　(4)、承租人对出租房屋承担保管义务。　　承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。　　【提示】　　承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任。　　(5)、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意。　　《合同法》第224条第二款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”　　《解释》第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”　　【提示】　　房屋转租存在两个房屋租赁合同：　　A.原租赁合同：继续有效。　　B.次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。　　【提示】　　《合同法》第224条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。　　《解释》第16条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”　　【提示】　　出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租。　　(6)、房屋承租人有何支付租金的义务。　　①承租人应当按照约定的期限支付租金。　　②对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议;无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。　　③按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：　　a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付;　　b.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。　　【提示1】　　承租人延付租金，出租人有以下补救办法：　　(1)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。　　(2)《民法通则》第136条规定，“下列的诉讼时效期间为一年：…(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年。　　①出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限。也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。　　②出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。　　【提示2】　　因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有以下救济权利：　　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求的合理期限内仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租赁合同。　　《解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”　　因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制。　　7.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些?　　(1)租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。　　(2)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除：　　A.出租人有权请求次承租人腾房;　　B.负有腾房义务的次承租人逾期腾房的，出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费。　　8.未经整体验收合格的城镇房屋，当事人订立的房屋租赁合同是否无效?　　《建筑法》第61条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。　　《消防法》第10条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。?　　《消防法》第11条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。　　出租未经整体验收合格的城镇房屋，违反《建筑法》第61条、《消防法》第10条的强制性规定，但是不论是合同法还是《解释》均未将此种情形规定为合同无效情形。因此，不应当认定房屋租赁合同无效。　　【提示】　　①城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。　　②未经整体验收合格的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。　　但是，《解释》第2条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”　　【提示】　　违反建设工程规划的城镇房屋签订的房屋租赁合同无效;但在一审辩论终结前取得审批的依法有效。9.违反建设工程规划的农村房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。　　农村房屋是指乡、村规划区内的房屋。《解释》第1条第二款规定，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。　　法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定，至今适用的仍然是日国务院第116号令发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体和严格的标准。　　因此，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的农村房屋租赁合同，不因此无效。　　10.临时建筑物房屋租赁合同，是否有效?　　《解释》第3条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”　　【提示】　　非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同。　　11.房屋租赁合同未经备案是否有效?　　《房地产管理法》第54条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案”。　　《解释》第4条规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”　　【提示】　　房屋租赁合同登记备案不是法定有效要件，而是约定生效要件。　　12.房屋租赁合同无效，产生哪些法律后果?　　房屋租赁合同无效，当事人不得请求支付租金;但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。　　房屋租赁合同无效，当事人可以请求赔偿损失。　　【提示】　　房屋租赁合同无效的，出租人可以请求支付房屋占有使用费。　　13.“一房数租”情况下，如何确定承租人?　　《解释》第六条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：　　(一)已经合法占有租赁房屋的;　　(二)已经办理登记备案手续的;　　(三)合同成立在先的。　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”　　【提示】　　“一房数租”占有人优先→登记备案人优先→先成立合同优先。　　14.因房屋租赁而发生的装饰装修处理办法：　　(1)租赁合同无效时，装饰装修如何处理?　　①承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物：　　A.出租人同意利用的，可折价归出租人所有;　　B.不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。　　②承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物：　　A.出租人同意利用的，可折价归出租人所有;　　B.不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。　　(2)租赁期间届满时，装饰装修如何处理?　　①承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。　　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。　　②承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，当事人另有约定的按照约定处理。　　综上述，经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除另有约定或者可以拆除以外，承租人不得要求赔偿装饰装修费用。　　(3)、合同解除时，装饰装修如何处理?　　①承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。　　②承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：　　A.因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。　　B.因承租人违约导致合同解除，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。　　C.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。　　D.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。　　③当事人另有约定的，按照约定处理。　　15.什么是共同租赁权?　　(1)共同居住户的共同租赁权(共同居住权)。　　《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》119条第一款规定，承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。　　(2)共同经营人的共同租赁权。　　《解释》第19条规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。　　【提示】　　共同租赁权限于共同居住户、个体工商户共同经营人或者个人合伙其他合伙人。　　16.什么是“买卖不破租赁”?　　最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。　　《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。　　《解释》第20条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：　　(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”　　根据上述规定，“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。　　但是，“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制：　　①当事人另有约定除外：“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;　　②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，“买卖不破租赁”受限制;　　③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制。　　【提示】　　“买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。　　17.什么是承租人的优先购买权?　　《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。　　《解释》第22条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。　　根据上述规定，承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。　　【提示】　　①在承租人享有优先购买权时，出租人负有在合理期限通知承租人的义务。　　②“合理期限”没有明确规定。目前只有《解释》第23条“拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人”规定;《民通意见》第118条规定的“前3个月通知”已作废。　　18.哪些情形承租人不得主张优先购买权?　　《解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。　　《解释》第24条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：　　(一)房屋共有人行使优先购买权的;　　(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;　　(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;　　(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。　　根据上述规定，承租人在以下情形不得主张优先购买权。　　(1)承租人怠于行使优先购买权，视为放弃优先购买权：　　A.出租人在拍卖5日前已经通知承租人，承租人未参加拍卖的;　　B.出租人已经履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买的。　　(2)房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权：　　A.房屋共有人行使优先购买权的;　　B.出租人将房屋出卖给近亲属的。　　(3)善意但三人已经取得租赁房屋物权的：即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。　　【提示】　　承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的，承租人均不得请求优先购买权。　　19.出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效?　　《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第118条规定已经作废，“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”　　《解释》第21条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”　　根据上述规定，出租人侵害承租人优先购买权的：　　(1)出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效;　　(2)承租人只能请求出租人承担赔偿责任。　　【提示】　　随着《民通意见》第118条规定的废止，承租人无权请求法院确认违反承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。　　20.房屋租赁纠纷如何确定管辖?　　《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》(日)规定，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。　　上述规定仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见。　　(1)房屋租赁纠纷一般应由房屋所在地法院管辖;　　(2)个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。
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