对合同履行地中的“接收货币一方”的解析
——重庆荣昌法院裁定刁某诉卢某等合同纠纷管辖权异议案
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裁判要旨&法院在考虑合同纠纷立案地点或者应对管辖权争议时，应当从当事人的诉讼请求、事实和理由等，判断争议标的的具体内容，来确定管辖地点。&&&&案情&&&&2014年5月，被告卢某因投资建立的公司周转资金不足，于日向原告刁某借款人民币100万元，并由被告余某作为担保人。上述借款由被告向原告出具借条。该借款没有约定还款时间。刁某多次催促被告还款，其仍不履行还款义务。由于双方当事人在借款时并未约定发生纠纷时该如何处理。原告选择向合同履行地法院对被告提起诉讼，请求判令被告履行还款义务。&&&&裁判&&&&重庆市荣昌县人民法院经审理认为，本案属于合同纠纷，可由被告住所地和合同履行地法院管辖，合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；由于本案诉讼标的是还款义务，合同履行中接受货币一方当事人在荣昌县境内，合同履行地应为荣昌县的行政区域。原告选择在合同履行地对被告提起诉讼，符合相关法律规定，荣昌法院对该案件依法享有管辖权。因此，裁定驳回被告余某对本案提出的管辖权异议申请。&&&&裁定发出后，双方当事人均未在法定期限内上诉，现该裁定已经生效。&&&&评析&&&&根据2015年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民诉法解释）第十八条对合同履行地进行了详细的规定：合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。&&&&笔者认为，在今后的合同纠纷管辖争议中，将不再先入为主地根据合同权利义务内容判断合同性质，而是根据当事人的诉讼请求、事实与理由等内容，判断当事人争议标的的具体内容，从而确定管辖地点。尤其是对“争议标的是给付货币的，以接收货币一方所在地为合同履行地”对“接受货币一方”的理解，紧紧抓住争议标的这个关键点来确定案件的管辖问题。&&&&1.合同履行地的确定标准&&&&民诉法解释中对于合同履行地的定义与合同法的有关规定相似。在此之前，有学者和实务界人士曾建议将民事诉讼法中的合同履行地与合同法中的规定做统一定义，即按照合同法第六十二条第（三）项确定合同履行地并作为管辖依据。但是该项规定是根据合同义务类型来确定履行地的，对于双务合同或者多务合同，可能出现两个以上的履行地点，可能会导致合同纠纷的管辖连接点变得不确定，反而给管辖的确定带来困难。民诉法解释第十八条巧妙地解决了直接套用合同法第六十二条第（三）项的可能产生的问题，规定合同对履行地点没有约定或者约定不明确时，以“争议标的”的内容确定履行地点，从而确定合同履行地和管辖权。根据该条规定，合同履行地的确定不再根据合同性质判断，而根据当事人争议或者案件纠纷所针对的合同项下的某项特定义务确定履行地。例如，在买卖合同纠纷中，当事人未约定履行地点，如果当事人因价款支付产生争议，该争议标的内容为给付货币，应当以接收货币的卖方所在地为合同履行地；如果当事人因交货迟延发生争议，该争议标的属于“其他标的”，应当以履行交货义务的卖方。&&&&2.关于“接收货币一方”的理解&&&&根据民诉法解释第十八条规定，争议标的是给付货币的，以接收货币一方所在地为合同履行地。对于这一问题，在实践中会产生的分歧在于是不是今后所有的合同纠纷，只要诉请对方支付金钱，都可以在接收货币一方所在地起诉？&&&&笔者认为，不能简单地得出上述结论，因为民诉法解释第十八条的规定是针对“合同履行地”的确定，所以该条文中的“给付货币”是指在履行合同约定的给付货币义务，而不是诉讼请求中支付金钱的内容。当事人在合同纠纷中要求对方支付金钱，其依据可能是要求支付价款，也有可能是要求承担违约责任。而在违约之诉中，既包括因履行金钱债务导致的违约之诉，又包括因履行非金钱义务产生的违约之诉。对于后者，当事人发生的争议并不是针对合同中“给付货币”义务，而是针对其他义务。在这种情况下，不能简单地以诉讼请求当中有支付金钱内容为由，将管辖地确定为原告所在地。司法实践中应该抓住“当事人争议标的”这一标准来确定管辖地。&&&&本案案号：（2015）荣法民管异初字第00005号&&&&案例编写人：重庆市荣昌县人民法院&陈&莉
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警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
&引言：网签之后，卖房人的债权人【民间借贷的债权人、或金融借款的债权人、或其他买卖合同的债权人、或侵权行为的债权人、或不当得利的债权人、或无因管理的债权人等】因为卖房人不履行金钱给付义务，而起诉卖房人并申请法院查封卖房人的房屋的，会对买房人带来什么风险？如何预防？ &房屋买卖合同网签之后，如果卖房人再把房子卖给其他人，在撤销前一次网签之前，房产交易中心是不允许办理第二次网签的（这也就是网签防止一房二卖的作用所在）。从法律上讲，只要买房人没有违约的行为，就可以起诉卖房人按照合同约定交付房屋并办理过户手续。但是，是不是买房人只要办理了网签并无违约就一定能够拿到房子呢？不一定。因为在房屋买卖合同网签之后，还可能发生房屋被查封并被司法拍卖的情形，继而可能产生司法拍卖等不受买房人控制的情形。&一、网签后房屋被查封的可行性对于网签后的房屋的查封手续，房产交易中心一般都会办理【即房产交易中心在收到法院的保全裁定书和协助执行通知书后，一般都会协助法院查封相关房屋的】。&二、网签能否阻却司法拍卖？不能。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款的规定【金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。】根据该条规定，“房屋系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋”是阻却司法拍卖的唯一事由，但是该阻却事由也要受到三种限制（即符合上述三种情形的就可以拍卖）。其中，第三种情形为司法拍卖开了绿灯。比如，只要申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，就可以拍卖该已经被查封的房子【如果这套房子是国家级文物除外】。网签，是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关相关部门进行备案，并在网上予以公布，以防止“一房多卖”的情况发生。根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件。但是网签只是一种行政管理的手段，而非一个严格的合同法、物权法、担保法等民事法律上的概念。网签不会导致物权的变动，也不能阻止司法拍卖。&三、司法拍卖的后果是什么？司法拍卖之后，拍得房屋的人可以依据法院的裁定书、拍卖成交的材料等去房地产交易中心办理过户手续，房产交易中心会协助拍得房屋的人办理过户手续（过户到拍得房屋的人名下），这个时候“网签”也没有阻却拍得房屋的人办理房屋过户的作用（通俗的讲，就是“网签”在法院的裁判文书面前就没有任何效力了）。而且买房人也不能以房屋已经网签为由对已付房款主张优先受偿的权利（从拍卖房屋所得价款中优先受偿）。这样，买房人可能在付了部分房款，并且办理了网签，并且没有任何违约的情形下拿不到房子，买房人只能起诉卖房人承担违约责任。但是，如果卖房人在房子被拍卖后没有其他可供执行的财产，买房人可能要面对“房钱两空”的尴尬局面！&四、买房人应该怎么办？1、起诉并申请法院保全房屋。如果合同约定的过户时间已经到了，那买房人应该抓紧起诉卖房人并申请保全房屋。那如果房屋买卖合同约定的房屋过户时间还没到，买房人可以去起诉卖房人协助办理过户手续吗？严格从法律上讲，是不能的。但是：1、买房人可以依据预期违约的法律规定（《合同法》第94条第二项）诉请解除合同并主张违约金；2、有些法院立案庭对立案材料不从实体上进行审查（有些法院会严格审查），这样的话买房人也可以先去立案并申请保全房屋，等到开庭的时候，房屋过户的时间也应该到了（这个要具体情况具体分析，需要买房人根据离过户的时间还有多久来判断是不是可以这么做）。2、如果已经进入了司法拍卖阶段，那么，买房人就应当积极参与竞拍。如果买房人拍得了该房屋，那么，就可以依据其与卖房人之间的房屋买卖协议，以及自己付款并且无违约的事实，向法院申请从拍卖价款中扣除自己已经支付的房款。这样，买房人既拿到了房子，也基本不会多花钱。&五、补充说明及对卖房人的提醒需要补充说明的是，网签之后的房子是不能办理抵押登记的（房地产交易中心以已经网签为由不给办抵押登记，而且这种不给办抵押登记的行为符合《物权法》及《房屋登记办法》的规定）。退一步讲，即便由于某些房产交易中心操作不规范，给已经网签的房屋办理了抵押登记，买房人也可以通过诉讼的方式撤销该抵押登记。【这不是本文的重点，不展开，如有疑问可以和我联系】需要提醒卖房人的是，不要试图通过虚假诉讼的方式【如找一个好朋友签订一份假的借款合同，让朋友起诉自己并保全自己的房子，之后通过拍卖等方式将房子过户到朋友名下】规避向买房人交房，因为这样做的法律风险很大。
馆藏&12992
TA的最新馆藏对被执行人唯一住房执行的程序构建
来源：中国法院网
作者：浙江省台州市黄岩区人民法院执行局局长 林森
　　黄岩法院受理申请人张某申请执行被执行人李某欠借款12万元一案，在执行中查明，被执行人李某无其他固定收入，但有一处坐落在黄岩某小区的房产，建筑面积为120平方米，为李某唯一的一处住房。法院查封了该处房产，但对拍卖该房产中，李某提出该房产为其必需居住的房产，人民法院不应拍卖，但又不积极履行债务。而申请人张某认为李某居住的房屋已超过其生活所必需，要求法院拍卖该房产来清偿债务。
　　本案的执行就涉及到被执行人唯一住房的执行，而唯一住房的执行从根本上来说，存在着实现申请人合法权益与保护被执行人的基本生活保障的冲突。最高院于日出台《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（下称抵押房屋处理规定），对被执行人所有设定抵押的房屋进行处置作出了程序性的规定，而对其他没有设定抵押权的唯一住房执行未作出程序上的规定，各地法院也做法不一，这也成为当前被执行人财产难处理的一个执行难点。因此，为有效破解这种有财产难以执行的局面，我们必须在执行中探索并构建一套行之有效的对执行人唯一住房的处置程序，平衡申请执行人与被执行人的利益冲突，以求法律效果与社会效果的统一。
　　一、对被执行人唯一住房的认定
　　被执行人的唯一住房是指在执行过程中，经查证属实，被执行人为个人，只有一处住房，该房产表现为多层房屋中的一套或立地结构的一间房屋，且难以分割或分割后大大降低价值的，归被执行人所有的房产。被执行人唯一住房，一般要具有房产证和国有土地使用权证的城镇房产，因农村房屋涉及到农村集体土地的处置，不在本文中阐述。
　　二、对被执行人唯一住房可处分性的分析界定
　　依照《民诉法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。那么，被执行人所有的唯一住房，首先是属于被执行人应当履行义务的财产范畴，这在执行中财产控制上不存在法律障碍，人民法院可以实施查封。其次，被执行人的唯一住房也属于被执行人及其所抚养家属的生活必需品，人民法院在处分上是必须要保留被执行人所必需居住的房屋。为对该法律规定在实务上具有操作性，最高院在日出台的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称查封规定）司法解释中对此作了细化：1.必需居住的房屋可以查封，但不得处分。该《查封规定》第6条明确了对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。2.超过必需居住的房屋，在保障最低生活标准后可以处分。《查封规定》第7条，人民法院在保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋后，可予以执行。看来，能否执行被执行人的唯一住房，关键看被执行人唯一住房是否属于被执行人及其所扶养家属所必需居住的房屋。那么对被执行人的唯一住房是否属于可处分范畴如何进行分析界定呢？笔者认为唯一住房作为不动产，其价值除了本身具有的居住功能外，还有存在着房屋面积大小、地段、品质不同的影响因素。在执行实践中，就普遍存在着被执行人看似唯一住房，但面积超大，甚至拥有豪宅规模；或者该唯一住房虽面积不大，但地处城市黄金地段或优质小区，其价值不可小嘘。被执行人拥有的这些唯一住房，如得不到有效处理，就会引发申请执行人的不满，也使社会对法院执行的司法公信力产生影响。因此，我们在界定被执行人唯一住房的可处分性时，应当优先考虑房屋的面积、地段及其品质的因素，其次还要考量其他如抵押、处置费用等因素。
　　（一）房屋面积的大小因素
　　应该说，被执行人拥有唯一住房的居住面积是区分是否属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋的重要因素之一。房屋既是生活必需品，也是属于消费品，房屋面积的大小当然与居住的舒适度有关。被执行人未履行人民法院生效法律文书确定的给付义务，就应当在消费品的使用上对他们作出限制，《查封规定》也在保障上采取最低生活标准来确定，最高院出台的关于限制被执行人高消费的规定如出一辙。因此，被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋应当与其居住的面积相适应，且只能是基本的居住面积。《抵押房屋处理规定》第四条规定，处置被执行人抵押房产时，对被执行人提供的临时住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租房屋管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定，人均为15平方米。被执行人有扶养家属的，居住面积按扶养家属的人口数相乘，确定被执行人的最低居住面积。那么被执行人现有的唯一住房面积如果超过上述面积标准的，可认定被执行人所居住的房屋超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，应当属于可处分的房屋。
　　（二）房屋所处地段、品质的因素
　　被执行人的唯一住房，在不同地段、不同的小区产生的价值很不相同。以台州市黄岩区为例，在新开发的商业街地段，优质小区的房屋单价接近18000元/平米，而在老城区外缘的老小区的房屋单价仍处于5000元/平米。以60—100平米的房屋计算，价值相差78—100余万元。因此，即使被执行人的唯一居住房产的居住面积在基本生活保障内，但因其本身拥有的超值因素，仍应作为执行的考量范畴。只是，这种考量因素应当与房屋的地区平均价格结合在一起，差别不大的，无执行必要。笔者认为，考虑到处置费用等因素，房屋因地段和品质的产生的房价高于地区平均房价50%以上的，可以认定为超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，应当属于可处分的房屋。
　　（三）其他因素
　　1.设定抵押因素。被执行人唯一住房设定了抵押，而被执行人对抵押债务仍按约履行的，抵押权人自然不会申请对被执行人的抵押房屋进行处置。然而作为被执行人已实施抵押的一套房执行，就要考量处置此类唯一住房是否属于有益执行？如果被执行人的唯一住房处置后仅能清偿抵押债权，剩余的也只能给予被执行人基本生活保障的，显然属于无益处置，我们在执行中不应提倡。因此，对于被执行人抵押的唯一住房，我们就要优先调查该抵押债务的大小，初步计算房屋现有的价值清偿抵押债务后，再除去被执行人的安置费用，是否还有清偿本案债务的可能。如果计算后有执行价值的余值，那么我们可以认定该唯一住房也属于人民法院可处分的房屋。
　　2.处置费用因素。在处分被执行人房产时，必然要产生一定的费用，如评估费、公告费、拍卖佣金以及交易产生由出卖人承担的个人所得税，还有其他执行费用，这些税费依法应由被执行人承担，并且在房产处置所得中优先加以扣除。因此，我们计算被执行人唯一住房是否适合可处分条件时，应当将这些处置费用加在被执行人基本生活保障上予以考量，否则也会使最终处置成为无益执行。
　　3.其他居住人因素。被执行人唯一住房还涉及到居住在内的被执行人所扶养的家属，这些家属中有些对该居住房屋享有永久居住权的，如被执行人所赡养的父母；有些家属包括被执行人本人患有严重疾病，正在卧床休养的，这些因素势必导致人民法院不宜执行被执行人的唯一住房。
　　4.另外还有被执行人的收入状况产生的因素。有些被执行人虽然只有一处属于其基本保障的居住房屋，但该被执行人有一定的固定收入，人民法院如不执行其固定收入，其收入所得足可以采用租赁的方式解决其基本居住的房屋。因此，对此类被执行人唯一住房也应纳入可处分的范畴。当然，被执行人如没有固定收入的，应不宜将被执行人的唯一住房予以处置。
　　三、当前唯一住房执行的利弊分析
　　探索被执行人唯一住房的执行，各地法院有不同的做法，但归结起来主要有二类执行方法，一是置换执行，二是保留租金执行。笔者针对这二种做法作个利弊分析。
　　（一）置换执行
　　置换执行就是对可处分的被执行人唯一住房，先由申请执行人提供保障被执行人基本生活居住的房产，采用以小换大、以次换好的方式，与被执行人居住的房产进行置换，再将置换的被执行人房产予以处置的执行方式。此执行方法优点在于：（1）执行一步到位。由于已对被执行人提供了保障的基本居住房屋，对被执行人的一处居住房产处置后，无后续保障的后顾之忧。（2）方便搬移出屋。因被执行人在搬移原居住房屋时，人民法院已责令申请人为被执行人提供了可以永久居住的房屋，被执行人不会因无处可搬而拒不搬迁。但此方法也存在一定的弊端：（1）加重了申请人的负担。因申请人在未得到债权实现时，就要为被执行人提供一套价值不菲的住房，很显然为申请人增加了一笔较大的经济负担，申请人对此不具有积极性，特别是申请人为银行等单位，因受财务制度的限制，更不愿接受先为被执行人提供住房的做法。（2）提供保障房的产权不明晰。申请执行人为被执行人提供的保障房，不可能直接登记在被执行人名下，而是登记在申请人名下。申请人对此享有产权，却让渡了使用权，而被执行人享有了使用权，却失去了产权。这样，申请人与被执行人之间会有在产权的归属上产生争执，另被执行人也会对申请人提供的保障房的地段、品质有“挑刺”的情形，而申请人也会因被执行人的“挑刺”产生怨言，这些都会制约唯一住房的有效执行。
　　（二）保留租金执行
　　保留租金执行就是对被执行人的唯一住房处置后，在分配时优先提留一部分执行款作为被执行人在一定时期内的租金费用。在执行实践中，有些法院在处置被执行人房产后，根据所在地城镇的房屋租赁情况，留取2-5年的租金作为被执行人的基本生活保障。此执行方法优点在于：（1）执行简单。省去了先为被执行人提供保障房的前置程序，为申请人提供了执行方便。（2）实行了债权最大化实现。由于2-5年的租金相对为被执行人提供基本居住房来说，金额较小，可以留取更多的执行款用来清偿债务。但这种方法也产生很大的弊端：（1）搬移出屋困难。由于在执行被执行人唯一住房时，没有为被执行人提供可搬移的居住对象，被执行人往往会拒绝搬移。即使人民法院实施强制搬移，也会陷入无处安置的尴尬境地，并且容易使群众怀疑法院执行工作人性化的不足。（2）被执行人的基本居住权得不到有效的保障。留取2-5年的租金只能是留给被执行人短期内的居住保障，其目的是不使被执行人失去唯一房产后无处安置，这对享有固定收入的被执行人或许能够产生保障，但对于无固定收入的被执行人来说就会产生在一定时期内无处安身的可能，也极易产生信访，给社会带来不稳定的安全隐患。
　　由此可见，对被执行人唯一住房执行，采用置换执行和保留租金执行均有各自的优缺点，但综合起来看能否有效平衡申请人与被执行人的利益冲突。在甄别被执行人唯一住房属于可执行范畴后，执行中真正要解决的是以下几个难点：1.对被执行人基本居住权如何保障；2.能否将被执行人顺利搬移出屋；3.安置费用如何处置。
　　四、对被执行人一处房产执行的程序构建
　　针对被执行人一处房产的执行存在的难点，笔者结合执行实践，认为在执行被执行人一处房产的程序构建中首先应遵循以下几个处置原则。
　　（一）申请人申请在先原则
　　因为处置被执行人的唯一房产，具有执行的特殊性和处置的不确定性，且申请人与被执行人之间本身具有利益的相对性，如果没有申请人积极主动介入，人民法院很难为被执行人提供过渡性的住房，也就很难再将被执行人一处房产的拍卖程序启动下去。因此，对于申请人提供了被执行人的房产线索或人民法院在执行中查明的被执行人房产，人民法院应当进行审查该房产是否属于被执行人一处房产。如确属被执行人一处房产的，应当将情况书面告知申请人。如申请人要求对被执行人一处房产申请拍卖的，应当向人民法院提交拍卖申请书。
　　（二）提供过渡居住在先原则
　　因被执行人的唯一住房虽经甄别后属于可处分房产，但毕竟该房产处置前，需要被执行人搬移离开原居住房屋。为了不加重申请人的负担，我们无需申请人直接提供被执行人此后永久性的居住房屋，但申请人作为唯一房产处置的利益获得者，应当承担提供被执行人过渡性居住房屋的义务，使被执行人能够自愿搬移原居住房屋。即使被执行人不自愿搬移，人民法院在强制执行时可以将房屋内的什物强制搬移到过渡性住房中。这样既解决了搬移出屋的困难，也使人民法院的执行更具有人性化。当然，被执行人对过渡房有自行选择权，被执行人可以选择自行租房也可以选择由申请执行人提供的租房作为过渡房。被执行人自行租房的有困难的，可以申请法院要求申请人为其提供一定期间的租金。笔者认为，在提供过渡房时，还应注意二点：（1）提供过渡房或租金的期限。考虑到房产处置的时间性，申请人提供的过渡性租房及租金的期限应当不低于一年为妥。申请人提供的过渡性租房及租金在性质上应当属于垫付的执行费用，在房产处置后，应当优先予以提取归还申请人。（2）提供过渡房面积的大小。过渡房面积的大小应当不影响被执行人及其所扶养家属的基本生活居住为限，同样可以按《城镇最低收入家属廉租房屋管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。
　　（三）安置费用保障在先原则
　　对被执行人一处房产的处置，依照《民诉法》及《查封规定》等规定，应当保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，而被执行人对人民法院处置他们的一处房产所关心的在于对他们的基本生活保障的落实。所以，人民法院在处置被执行人一处房产之前，必须向被执行人明确保障的方式及保障的费用；对保障的费用，人民法院不得执行，以消除被执行人的对立情绪。笔者认为：保障的方式应采用货币安置方式，即在被执行人一处房产处置后的执行款中优先提留，优先拨付，由被执行人对所得的安置提留款对自己及所扶养人进行安置。保障的费用按本地区廉租住房保障管理办法所规定的人均廉租住房面积乘以上一年度二手房均价的60%-70%执行为宜（黄岩区上一年度的二手房均价为7215元）。
　　按照上述三个处置原则，对可以执行的被执行人唯一住房，笔者从执行的可操作性和合理性出发，按如下程序进行构建：1.执行被执行人的唯一住房，应当依申请执行人的申请作为前置条件。申请执行人申请要求拍卖被执行人唯一住房的，应当向人民法院出具自愿提供过渡房或垫付过渡房租金的承诺书，以及承诺如拍卖未成交，自愿以不计期限垫付过渡房租金费用及拍卖费用。2.执行员对确定拍卖被执行人唯一住房的，应当查清被执行人所扶养家属的人数，并填写拍卖呈报表，在呈报表中必需说明符合唯一住房处置的条件，并逐级审查报批，由分管院长签发拍卖裁定书。3.被执行人唯一住房准予拍卖后，应当向被执行人发出拍卖裁定书和告知书。告知书内容应当明确：（1）在房屋确定拍卖后，搬移出屋期间，人民法院已告知申请执行人为被执行人家庭提供过渡房屋，房屋面积按《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。（2）为解决被执行人拍卖期间过渡居住问题，如果被执行人愿自行租房但资金短缺的，申请执行人愿提供不低于一年的租金；如果被执行人要求提供过渡房的，申请执行人愿提供不低于一年租期的临时住房以供申请执行人过渡居住。（3）在房屋拍卖后，在拍卖款中优先提留被执行人安置费用，且在拍卖成交后优先偿付，费用按本地区廉租住房保障管理办法规定的住房面积乘以地区上一年度房产均价折价执行。（4）属于被执行人安置的费用，人民法院不得执行。另必须明确被执行人收到告知书之日起三日内向本院说明选择过渡居住问题的解决方案；逾期不向本院作出说明的，法院将视为你选择过渡房安置，并在法院公告迁移房屋后逾期不履行的，将依法强制搬移什物至申请人提供的过渡房内。4.经执行员说服工作后，被执行人拒绝搬移出屋的，执行员应当发出搬迁出屋公告，如被执行人未在公告指定期间搬迁的，执行员应当依法强制执行，组织人员将被执行人搬迁到申请执行人提供的过渡房内。5.对被执行人房产依法评估后交付拍卖。6.拍卖后对被执行人按本地区廉租住房保障管理办法所规定的人均廉租住房面积乘以当上一年度二手房均价60%-70%进行安置保障，其余分配给申请人。
　　对于本文开头的执行案件，黄岩法院经审查，被执行人李某的房产属于可处置的唯一住房，法院根据上述处置程序对被执行人李某发出拍卖裁定书和执行告知书后，被执行人李某在收到告知书的第三日即主动与申请人王某达成了执行和解，这应当得益于该处置程序的可行性和由此产生的执行威慑力。2013年，黄岩法院按此构建程序妥善处理了5套被执行人唯一住房，执结案件7件，无出现矛盾激化的情形。
责任编辑：张雨
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