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业主委员会的诉讼主体资格
业主委员会的诉讼主体资格&&
【要点提示】我国物权法、物业管理条例、民事诉讼法并未对业主委员会的诉讼主体资格作出明确规定，但业主委员会在履行日常管理职能、进行民事活动过程中，不可避免地会出现各类纠纷乃至引发仲裁或诉讼。由于立法的滞后性，法院应发挥司法能动性，基于现实需要及诉讼效率，应认可业主委员会的诉讼主体资格。
日，呼和浩特市光彩市场业主委员会（以下简称光彩市场业委会）与郭青方签订了承包经营合同，将位于呼和浩特市玉泉区的光彩市场租赁给郭青方经营使用。合同约定：合同权利义务及于郭青方将设立的公司。签订合同当日，光彩市场业委会将光彩市场交付郭青方接管。郭青方与他人成立了呼和浩特市昕泰坤商贸有限公司（以下简称昕泰坤公司），该公司承接了郭青方在光彩市场中的合同权利与义务。之后，光彩市场业委会认为郭青方以及昕泰坤公司未按照合同约定履行支付租金义务，遂依据双方签订的承包经营合同中仲裁条款，向呼和浩特仲裁委员会申请仲裁。呼和浩特仲裁委员会于日作出[2012]呼仲裁字第140号裁决，驳回了光彩市场业委会的仲裁申请。光彩市场业委会不服该仲裁裁决，向呼和浩特市中级人民法院申请撤销仲裁裁决。
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院经审查认为，根据法院查明的事实，本案申请人光彩市场业委会由光彩市场业主大会于2009年4月选举成立，并向呼和浩特市玉泉区大南街街道办事处及呼和浩特市玉泉区人民政府物业管理办公室申请了备案登记。呼和浩特市玉泉区人民法院与呼和浩特市中级人民法院作出的民事判决均将申请人列为诉讼当事人。根据民事诉讼法第四十八条以及最高人民法院[2002]民立他字第46号及[2005]民立他字第8号复函，申请人可以作为其他组织申请仲裁或参加诉讼。但仲裁庭从实体上对申请人的资格进行了审查，认为业主委员会是由业主选举而产生，而业主是物业的所有权人；本案所涉及的柜台所有人只是取得了柜台的经营权，不是房屋的所有权人，因而不具备物权法中业主的地位，由其成立的业主委员会，虽名为业主委员会，实质上不具备业主委员会的性质，而且业主委员会只能就物业管理范围内的共有部分和物业共同管理权利范围的事务行使管理权，对业主专有部分的权利不能行使管理权；本案柜台出租、经营的权利是柜台所有人的专有权利，其他人未经授权不能行使，即使有授权，也必须以柜台所有人的名义行使；本案申请人所主张的权利是柜台所有人的专有权利，申请人不能越权行使，从而作出申请人不具备民事主体资格，因而不具备申请仲裁的主体资格的认定，从程序和实体两方面否定了申请人的主体资格，显然仲裁违反了法定程序，因此申请人此项申请撤销理由成立，法院予以支持。
呼和浩特中院依据仲裁法第五十八条、民事诉讼法第一百五十四条第一款第（九）项之规定，裁定撤销呼和浩特仲裁委员会作出的[2012]呼仲裁字第140号裁决。
由此，光彩市场业委会的民事主体资格已确定，其依据合同约定的仲裁条款可申请仲裁，仲裁委员会应受理裁决。
本案争议焦点为光彩市场业委& 会在合同纠纷中是否具有诉讼主体资& 格。法院主要有两种观点：一种观点& 承认业主委员会的诉讼行为能力，但& 涉及仲裁或诉讼时，认为应经业主的& 授权，形成委托代理关系方可申请仲& 裁或参加诉讼；另一种观点认可业主委员会的独立诉讼主体地位，准其作为合同纠纷仲裁或诉讼的当事人。笔者赞同第二种观点，具体分析如下：&&&
一、业主委员会的民事主体资格在我国，无论是2007年出台的物权法，还是2003年公布并于2007年修订的物业管理条例，对业主大会与业主委员会的法律地位并未明确予以规定，成为实践中众多争议的根源所在。
首先，依据物权法，业主委员会由全体业主选举产生，是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。物业管理条例规定了业主委员会执行业主大会的决定事项。可见，业主委员会是业主大会的执行机构。
其次，物业管理条例第三十五条规定，业主委员会的职责之一是与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，即业主委员会可以作为物业服务合同的一方主体。但业主委员会是作为业主大会的执行机构，遵照业主大会的意思表示，自身并无独立的意思表示，这一条款只能进一步印证业主委员会执行机构的地位，不能得出业主委员会是独立的民事主体的结论。
二、业主委员会的诉讼主体资格&&&
首先，物权法为业主委员会诉讼主体资格的认定提供了一定依据。根据该法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。上述规定并未明确规定业主委员会可以通过法定程序提起诉讼以保护全体业主的合法权益，亦未明确指出业主委员
会在侵害业主利益的纠纷中能否充当被告。但依据&无救济即无权利&的原则，应认可业主委员会的诉讼主体资格，况且司法实践中已有法院认可了业主委员会的诉讼主体资格。
其次，民事诉讼法第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。如前所述，业主委员会不属于公民或法人范畴，根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第40条中规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。就业主委员会而言，作为业主大会的执行机构，由业主大会选举成立，并向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，符合依法成立这一要件；业主委员会一般都有一定面积的物业管理用房供其开展日常活动，有的还通过出租商业用房及业主集资等方式获得一定数量的活动经费供其日常运转；在民事责任承担方面，业主委员会对外的法律责任最终将由全体业主共同承担，因此，业主委员会符合其他组织的构成要件。& &&再次，在司法解释方面，对业主委员会的诉讼主体资格，一般只作有限规定。如最高人民法院[2002]民立他字第46号复函认为，金湖新村业主委员会符合其他组织条件，可以自己名义提起诉讼。[2005]民立他字第8号复函认为，业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。最高人民法院于2009年公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了业主委员会可以作为原告起诉的几种情形。总体而言，司法解释肯定了业主委员会的有限原告和被告资格。这就需要法官在具体的司法实践中，发挥司法能动性来认可业主委员会的诉讼主体资格。
三、业主委员会诉权之界限&&适格当事人与诉的利益
适格当事人是指在特定诉讼中可以作为原告或被告的当事人，它是抽象的当事人能力在特定诉讼中的具体化。从上文的分析可以得出，业主委员会具有诉讼主体资格，但适格当事人之诉讼要件要求业主委员会在特定的诉讼中具有诉的利益，这可以从业主委员会的性质、宗旨与职责方面进行考量。业主委员会的宗旨在于维护全体业主的利益，因此，涉及全体业主共同利益的事项，与物业管理有关的事项，可以纳入业主委员会诉的利益范围。就合同纠纷而言，如果涉及全体业主的共同利益，应认可业主委员会的诉讼主体资格；相反，不涉及全体业主共同利益，只涉及个别业主利益的事项，应当认定业主委员会不具有诉的利益而不是适格当事人。如物权法第八十三条第二款后半句规定业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，即从反面限缩了业主委员会提起诉讼的范围。
总之，程序法先行一步确立业主委员会的诉讼主体资格，符合诉讼效率的要求。业主委员会以自己名义起诉、应诉，可以实现纠纷处理和业主维权之最大效率。若否认其诉讼主体资格，将所有业主列为当事人，在操作上并不现实况且所有的业主要形成共同意思表示也是难以实现的，效力价值的追求必然要求承认业主委员会的诉讼主体资格。
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业主委员会作为业主自治管理组织，其诉讼主体地位由于我国法律和司法解释态度模糊、没有明确规定，导致司法领域各地法院在业主委员会诉讼主体资格的认定上分歧较大，为了解决法院在司法实践中对于该类案件是否受理而进退两难的困境，本文在综合分析了法律、法规和司法解释对业主委员会诉讼主体资格的相关规定后，探讨了业主委员会成为诉讼主体的法理依据和现实可行性，在此基础上提出了完善业主委员会诉讼主体资格的两种模式。
　　一、诉讼主体资格问题的产生
　　《草案》中曾经明确规定业主委员会享有诉讼主体资格，但最后正式颁布的《物权法》中又删除了该条款。从《中华人民共和国物权法释义》中，我们可以看到立法者删除该条款的立法考虑：&立法部门经调查研究认为，业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的机构，业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都是要落在业主身上，目前许多小区没有成立业主大会或业主委员会，业主大会或者业主委员会提讼、申请的权利以暂不作规定为妥；对侵害业主共同权利的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼&。
　　而为了回应现实问题，2008年6月最高法发布的《关于审理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第13条又开始尝试规定业主委员会的诉讼主体资格。但是，日最终发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中却又只字未提。
　　由于业主委员会的产生时间较短，各方面都不成熟，如果此时赋予业主委员会诉讼主体资格，可能会出现物业纠纷急剧膨胀的现象，不利于社会的和谐稳定。立法者曾经有赋予业主委员会诉讼主体资格的意图，但最终还是予以否定，应该是出于以上的现实考量。这一做法虽然趋于保守，但还是符合我国当前国情的，在一定时期内也是合理的。
　　然而随着房地产业的迅速发展，不断增多，业主委员会作为业主自治管理组织，其诉讼主体地位由于我国法律和态度模糊、没有明确规定，导致司法领域各地法院在业主委员会诉讼主体资格的认定上分歧较大，甚至同一地方不同法院态度也不一样。以业主委员会作为原告起诉的案件有的被驳回，有的获支持，而法院面对业主委员会作被告的起诉更是左右为难。业主委员会的尴尬诉讼地位，致使广大业主维权困难，合法权益得不到有效保护。因此，准确界定业主委员会的诉讼主体资格迫在眉睫。
　　二、业主委员会在诉讼中现有地位的法律规定
　　(一)《民事诉讼法》的有关规定
　　《民事诉讼法》第四十九条规定：&公民、和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。&而业主委员会要想成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织。法人必须符合以下四个条件：1、依法成立；2、有必要的财产或者经费；3、有自己的名称、组织机构和场所；4、能够独立承担。而业主委员会没有自己独立的财产，也不能独立承担民事责任，其法律后果只能由业主来承担。
　　其他组织是指非法人组织，最高人民法院《关于适用&民事诉讼法&若干问题的意见》第四十条规定：&民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。&主要包括私营独资企业、合伙组织、、、的分支机构、个人独资企业和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。有的法院据此认为业主委员会如果要具有诉讼主体资格，应该符合该条第(4)项的规定，即经民政部门核准登记并领取社会团体登记证。而法律规定业主委员会应当向房地产行政管理部门办理登记，并不是向民政部门办理登记，据此认定业主委员会不属于社会团体，因而不具有诉讼主体资格。但是，《关于适用&民事诉讼法&若干问题的意见》第四十条除了详细列举&其他组织&的八种具体类型外，还有一项兜底条款，即第(9)项&符合本条规定条件的其他组织。&那么，业主委员会只要符合依法成立、有一定组织机构、有一定的财产这三个条件，就可以算作&其他组织&。
　　(二)《物权法》中关于业主委员会诉讼主体资格的规定
　　《物权法》第六章&业主的建筑物区分所有权&对业主委员会的设立、决议的效力及其职能进行了规定。第75条规定了业主委员会的设立，第76条规定了由业主共同决定选举业主委员会，第78条规定了业主委员会决定的效力及业主对业主大会或业主委员会作出的侵犯其合法权益的决定享有的救济方式，第83条规定了业主委员会的职能，&业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。&但是，这些规定都了业主委员会是否享有诉权，是否具备诉讼主体资格，能否独立提起诉讼等问题。
　　(三)《》中关于业主委员会诉讼主体资格的规定
　　2007年新修订的《物业管理条例》(以下简称&条例&)对&业主委员会&有较之《物权法》更为详细的规定，但对其法律诉讼能力这一关键问题仍未作出明确规定。新《条例》取消了2003年《条例》第15条规定&业主委员会是业主大会的执行机构&的表述。执行机构在法律上没有独立的法律地位，立法的这一变化似乎依然回避了业主委员会的诉讼主体资格，实际上为业主委员会具备独立诉讼地位留下了空间。同时规定，业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的职责，可见，业主委员会并非物业服务合同当事人。此外，《条例》第67条规定：&违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。&进步一验证了业主委员会虽然与物业公司签订了《物业服务合同》，但物业公司就业主不缴纳物业费而提起诉讼时，只有欠费的业主可以成为被告，而不是代表业主签订合同的业主委员会。
　　(四)司法解释或地方性规章中的相关规定
　　前文已述，日最终发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对业主委员会的诉讼主体资格并未提及，只是在最高法给地方法院的两条答复中涉及此内容。
　　一是日最高法在给安徽省高院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请求一案的复函》中答复：&金湖新村业主委员会符合&其他组织&条件，对单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼&。
　　二是日最高法在给安徽省高院的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中认为&业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼&。
　　这两个复函都认为业主委员会具备诉讼主体资格，可以作为诉讼当事人参与诉讼。但这两个复函都是针对个案的指导意见，不属于司法解释，不具有普遍适用效力。
　　然而，有些地方立法在关于业主委员会的诉讼主体资格问题上已经先行一步。如2003年1月重庆市实施的《重庆市业主自治机构管理办法》第17条规定：&业主委员会履行下列职责：&&10、根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。&；2006年浙江省出台的《浙江省物业管理条例》第17条规定：&业主委员会在物业管理活动中为了维护物业管理区域内业主共同权益，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。&；2007年5月，广州市颁布了《业主委员会法人资格试点工作方案》(草案)，并请市民代表讨论，受到社会各界广泛关注和好评。
　　三、赋予业主委员会诉讼主体资格之必要性和可行性
　　(一)业主委员会成为诉讼主体的法理依据
　　业主委员会成为诉讼主体在法理上存在可能。《民法通则》第二条规定，&中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。&可见，我国民法上的两个民事主体为公民和法人。而我国《民事诉讼法》则规定民事诉讼的主体为公民、法人和其他组织。也就是说，民事诉讼主体资格的范围要比民事主体资格的范围广。这一立法模式清晰地告诉我们：与诉讼权利能力是可以分离的。不享有实体权利义务的&其他组织&，同样享有民事诉讼主体地位，其通过民事诉讼获得的权利和承担的义务，最终由相应的民事主体来承担。
　　此外，我国关于当事人能力的&实体当事人学说&中的&权利保护人说&认为，为保护他人权益而起诉或应诉的人也可以获得当事人的地位，将那些依据法律规定对特定财产权益享有管理权或的人纳入当事人范围，赋予其起诉及应诉的资格。该学说可以很好地解释业主委员会可以成为诉讼主体，为其提供了有力的法理依据。
　　(二)赋予业主委员会诉讼主体资格是对现实的回应
　　近几年来，随着新建小区的不断增多，业主委员会因涉及业主公共利益而作为原告出现的案件越发普遍。这些纠纷往往人数众多、涉及面广，且业主一般又处于弱势地位。当业主公共利益受损时，如果选择以代表人诉讼的方式提起诉讼，可能出现一部分业主主张诉讼，一部分业主因种种原因不愿意参与诉讼，从而造成&打官司难&的局面。赋予业主委员会诉讼主体资格，由业主委员会参与诉讼比业主自己参加诉讼具有优势，拥有较为明显的便利性，有利于维护业主的合法权益。
　　基于现实的需要，各地法院在实践中，为了减少诉累，节约诉讼资源，对一些典型的案件也进行了受理，并承认业主委员会的诉讼主体资格。例如，2004年1月北京市高级人民法院试行的《关于审理物业管理纠纷案件的意见》第7条规定，&业务委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：1、物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；&&4、其他损害全体业主公共权益的情形。&又如广州市翠湖山庄业主委员会诉广州恒和物业管理有限公司移交物业管理权纠纷一案，广州市中院在判决中认为：&业主委员会是一个固定的、有具体法定职责的组织，经业主大会授权，能够提起民事诉讼，具有民事诉讼主体资格&。
　　由此可见，由业主委会直接起诉，是目前最科学、最有效、最便利的业主维权方式，赋予其诉讼主体资格不仅是现实的需要，也是审判实践的成功经验。
　　四、完善业主委员会诉讼主体资格的建议
　　业主委员会在近期尚不具备完全诉讼主体资格，由于法律规定的模糊和司法解释的回避，以致审判实践中各地法院对此认识不一，对于是否受理进退两难。随着物业纠纷的不断增多，通过业主委员会代表全体业主进行维权是一种必然的趋势，法律和司法解释应该进一步明确其诉讼主体地位，以解决司法实践中的困境。
　　对此，结合以往的立法经验和审判实践，对于赋予业主委员会诉讼主体资格可以选择两种模式：第一，业主委员会经过业主大会的授权成为诉讼当事人，在业主大会的授权范围内于诉讼上和诉讼外主张权利；第二，在法律上明确规定业主委员会诉讼主体资格的范围。诉讼主体资格的范围应包括所能代表的主体范围、客体范围和诉讼权限范围。我们认为，业主委员会的诉讼主体资格限于作为业主身份的物权所有人在物业管理过程中所享有的合法权益因其他主体的行为而受到损害时，业主委员会才可能为了保障业主的合法权益而取得诉讼法上的诉讼实施权。
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