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& & 误将查封房产办理过户，房管局行政侵权被判赔偿
房屋登记办法案例
房地产权属管理
误将查封房产办理过户，房管局行政侵权被判赔偿
【发布日期】
　&&& 1995年10月，B公司与A公司签订某市场的《建筑工程施工合同》，由B公司承建土建、采暖工程。工程于日开工，次年5月31日竣工。A公司拿到该市场的房产证后，于1997年3月开张营业。然而，A公司因经营不善，市场始终运作不起来，拖欠B公司的工程款无力偿还。日，A公司与C公司签订了《房地产买卖契约》，将该市场房屋转让给C公司。同年10月16日，法院在执行银行与A公司的民事判决时，向房管局送达了“停止办理A公司的房屋产权转移手续”的协助执行通知书。11月3日，C公司向房管局申请办理房产证，房管局审核后，于日给C公司颁发了房产证。后C公司将市场房屋作抵押，先后从银行贷款380万元。B公司见索款无望，遂将A公司告上法庭。法院审理此案后，于日判决A公司支付给B公司所拖欠工程款。法院鉴于房管局在发放房屋所有权证时，将被法院依法查封的房产办理了房屋过户手续，于日，给房管局送达了司法建议书，建议“注销A公司与C公司的交易过户手续，注销发给C公司的房产证，使该房屋恢复到法院查封时的状态”。房管局于日作出行政决定，注销了C公司房屋所有权证。&&　& C公司认为房管局没有尽到注意义务，登记产权后又以A公司在办理过户手续时“隐瞒事实真相，侵犯他人权利”为由，认定C公司与A公司的民事交易行为无效，注销了双方所签产权变更合同，并注销了C公司的产权，属越权行政行为。故于2001年4月，提起了行政诉讼，将房管局告上了法庭。&&&　 2002年7月，法院作出了维持房产局注销C公司房产证的判决。C公司不服，提出了上诉。&&&　 2002年12月，经法院审理，判定房管局作出的行政行为属于越权行政行为。但对原判中关于房管局注销产权证的行为予以确认。日，C公司又提起了行政赔偿诉讼。&&&　 C公司称，其在办理房屋产权过户手续时，在尽了自己应有的注意义务后，有权利相信经房管局公示的房屋是无瑕疵的，作为善意的有偿取得该宗房产的第三人，C公司在此次交易中无任何过错。而正是由于房管局的过错，才造成了C公司缠入诉讼，停产停业，房管局应对其违法行为做出赔偿。&&& 　房管局认为，A公司在办理房屋产权过户手续时隐瞒了A公司法定代表人已经变更、该房屋已被法院查封的事实，致使房管局将已经被查封的房产办理了转移登记手续，给C公司发放了产权证。此后房管局依据法院发来的《司法建议书》等法律文书，注销了C公司的产权证，并认为该行政行为没有给C公司造成直接经济损失，C公司的损失是因其与A公司的买卖合同无效而造成的；C公司的行政赔偿请求与房管局的具体行政行为无关，不应赔偿。&　&& 法院认为，A公司在与C公司进行房地产交易时，向C公司隐瞒了其房地产被人民法院查封、扣押的事实，加之房管局审查不严，导致了房管局错误登记行为的发生。但是，房管局的错误登记行为并不是导致C公司权益受到损害的唯一原因，房管局的违法登记行政行为和A公司的民事侵权行为的共同加害才导致了最后的损害后果。因此，法院判决房管局赔偿C公司财产直接损失160.43万元的40％即64.17万元。一审宣判后，C公司不服，提起上诉。省高院认定一审判决认定事实不清，证据不足，将此案发回重审。&&& 　根据国家赔偿实行法定赔偿的原则，对财产权造成直接损害的，应根据责任大小给予赔偿。据此，法院认为：C公司提出的各项诉讼请求中，只有购房款属于房管局错误颁发房屋所有权证对其财产造成的直接损失，而其他各项支出均属其购房后的正常经营活动，不是直接损失，不予支持。另依据《合同法》的规定，C公司在签订《房地产买卖契约》时，未审查A公司的主体资格和法人代表，由此造成房管局错误登记行为的发生。因此，C公司对购买房屋所造成的经济损失，也应承担一定的过错责任。据此，法院以原告的损失并非全部由被告造成、A公司在此案中负有一定责任为由，作出认定：原告应当向A公司追偿部分损失；房管局仅对& 因自身的失职行为给当事人造成的经济损失承担相应的赔偿责任。日，法院作出终审判决，判决房管局赔偿C公司财产直接损失160.43万元的60％即96.26万元。
&&& 　一、房管局收到协助执行通知书后应停止办理房屋转移登记&&　& 《城市房地产管理法》第三十七条第二款规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房地产不得转让。本案中争议的房屋属于查封状态，依法不能转让。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第三十八条规定：“被执行人无金钱给付能力的，人民法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施。裁定书应送达被执行人。采取前款措施需有关单位协助的，应当向有关单位发出协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达有关单位。”第四十一条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。”本案中，在房管局为C公司申请办理房屋产权过户前，法院就向房管局送达了“停止办理A公司的房屋产权转移手续”的协助执行通知书，因此房管局应停止给A公司办理房屋产权转移手续。&&&　 二、房管局注销给C公司颁发的房屋所有权证是正确的&&&　 《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条规定，“申报不实的或因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的”登记机关有权注销房屋权属证书。本案中A公司蓄意向房管局隐瞒房屋已被查封的事实，房管局也没有按照法院发出的协助执行通知书停止办理A公司的房产转让手续，双方在登记发证的过程中都存在错误，应依法予以注销。&&& 三、房管局因疏忽办理转移登记应承担相应的责任&&& 　由于房管局的疏忽，在法院向其送达了“停止办理A公司的房屋产权转移手续”的协助执行通知书后，仍给A公司的房产办理了转移登记，该行政行为存在明显过错。送达协助执行通知书的目的，就是为了防止因办理产权过户手续而造成财产转移，从而损害第三方的利益，而房管局的这一做法恰恰损害到了第三人的合法权益，因此应承担相应的责任。&&　& 四、A公司隐瞒房屋查封事实应承担相应责任　　A公司在办理房屋产权过户手续时隐瞒了其法定代表人已经变更、房屋被法院查封的事实，存在重大过错，根据民事过错归责原则，应承担赔偿责任。C公司购买房屋时未对A公司法人代表及所购买房屋的状况做深人了解，自身存在过错，也适用过错归责原则。所谓民事责任是指民事主体违反民事义务而依法应承担的民事法律后果。它有过错归责原则、无过错归责原则、公平责任归责原则之分。过错原则是指行为人因故意或过失造成他人损害的，应承担赔偿责任，有主观过错和客观过错之分。它以行为人的过错作为责任的构成要件，加害行为人主观上具有故意或过失才承担责任；它以行为人的过错程度作为确定责任范围、责任形式的依据。本案中，A公司和C公司在办理房产过户时都存在主观上的过错，应适用过错归责原则。房管局在办理登记时违反法律规定，未尽审查职责，适用行政违法归责原则。一般来说，行政赔偿或国家赔偿归责原则主要有过错加违法或不法原则、过错归责原则、违法归责原则三种。我国采用的是违法归责原则。所谓违法归责原则是指国家机关及国家机关工作人员执行职务违反法律侵犯公民法人合法权益并造成损害的，国家承担赔偿责任。《国家赔偿法》第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”即国家只对违法行使职权的行为才承担赔偿责任，如果行使职权的行为是合法行为，国家不承担赔偿责任。违法归责原则是客观的，避免了过错原则在主观认定上的困难，它以职务违法为承担赔偿责任的前提，有效区分了国家赔偿和国家补偿责任。综上，本案中A公司、C公司的混合过错行为和房管局违法过错导致了最后的损害后果，三者都要承担相应的责任。所谓混合过错是指对于损害的发生，不仅加害人有过错，而且受害人自也有过错。其特征是加害人的过错行为与受害人的过错行为均为受害人损害发生的原因。由于在混合过错的情况下，受害人的损害既不是完全由加害人造成的，也不是完全由自己造成的，因此，必须确定并比较加害人和受害的过错程度，并据此确定责任的承担和责任的范围。如果一方的行为对损害结果的发生起主要的作用，那么他应承担主要责任，另一方承担次要责任；如果双方过错相当或过错程度难以辩别，则平均承担责任。A公司在办理房屋产权过户手续时隐瞒了其法定代表人已变更、房屋被法院查封的事实，自身存在严重过错，应该承担主要责任。C公司购买房屋时未对A公司法人代表及所购买房屋的状况做深人了解，存在过错，应承担次要责任。法院判决房管局赔偿C公司财产直接损失的60%，依据不充分，责任划分不明，房管局违法颁发房屋所有权证对C公司财产造成的直接损失只应承担次要责任。根据《民事诉讼法》第一百零二条第六款的规定，“人民法院对拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”房管局工作人员对已被查封的房产办理转让登记，工作中存在明显过错，应按照该条规定处理。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十四条规定，“被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。”因此，A公司要承担相应的赔偿责任。
&&&　 提示：申报不实或因登记机关工作人员工作失误造成权属登记不实，登记机关可注销房屋产权证。是否有查封等禁止流转的情形是登记审查中的重要环节，登记机关未尽审查职责应承担相应的赔偿责任。
2008年度文章库昔日的贫困村，如今已成为“世外桃源”。
迄今世界最长跨海大桥――港珠澳大桥主体将全线贯通。
声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
　　一、案情简介
　　2008年6月王某、谈某（赠与人）与儿子王小某（受赠人）签订《房屋赠与合同》一份，并对该《房屋赠与合同》予以公证。一年后，谈某与王某相继去世。此后，谈某与王某的其他法定继承人因与王小某就涉案房产继承事宜产生纷争，并诉至法院，要求涉案房产由王小某及其他四个合法继承人继承分割。法院认定赠与合同有效，判决驳回了其他继承人的诉讼请求。判决生效后，王小某持该份判决书及公证的《赠与合同》去登记机关办理变更登记，但遭到登记机关不予办理变更登记的答复，登记机关告知王小某，必须提起民事诉讼要求该房屋的其他合法继承人予以协助，方可办理变更登记。
　　二、行政机关不予办理变更登记，该如何处理
　　针对上述案例中，涉案房屋的其他法定继承人不予协助，王小某可以采取以下民事和行政两类救济途径：
　　1. 王小某另行提起民事诉讼，要求其他继承人予以协助办理变更登记。
　　提起民事诉讼要求其他继承人予以协助办理变更登记，是大多数人的选择，也是登记机关最希望权利人采取的方式。另行提起民事诉讼，其实就是二次确权或排除相关人权利的过程。只要人民法院受理了该案，根据先前法院做出的判决及经公证的《赠与合同》，法院一般就会判决要求其他继承人予以协助办理变更登记，登记机关就可以依据法院的生效的判决书直接办理变更登记，从而省去了登记机关依法合理审查的义务，并使登记机关的行政行为趋于零风险。
　　2. 向上一级行政机关或同级人民政府提起行政复议
　　《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条：&因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书&。因权利人王小某提供了经公证的《赠与合同》和已生效的判决书，故该市房管部门依法应当予以办理变更登记而不予办理的行为，显然是行政不作为，故权利人王小某可依据《中华人民共和国行政复议法》第六条第八款：&认为符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项，行政机关没有依法办理的&之规定，依法可向该市人民政府提起行政复议，要求予以办理变更登记。但需要注意提起行政复议的时效，权利人自知道行政机关作出具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。
　　3. 提起行政诉讼，要求行政机关办理变更登记。
　　上述案例中的涉案房屋既有公证的赠予合同，又有法院认定赠与合同有效的判决，显然是已经确权的房屋，登记机关对于产权清晰的不动产应予以登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第14条及最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条之规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。因此，该案例中王小某可以对登记机关不予办理变更登记行为提起行政诉讼。
　　笔者认为，相对提起民事诉讼，采取行政救济途径的方式更为可取，理由如下：
向人民法院另行提起民事诉讼，要求其他法定继承人履行协助办理受赠与房屋产权变更登记的义务并没有事实和法律依据。其他法定继承人享有的继承权是一种资格，只有在法定事由发生后，该法定继承权才会兑现，由资格转化为实体上的继承权，而权利和义务是相统一的。上述案件中，赠与人将争议房屋赠与给权利人并办理了赠与公证，且人民法院对该赠与合同予以认可并确认其效力，故其他法定继承人的实体继承权就已确定不可能会发生。换言之，其他法定继承人已无权对权利人受赠与的房屋主张物权，故本案中《赠与合同》约定应由被继承人承担的义务，应在其他继承人继承权利的范围内承担相应的义务，本案其他继承人并未享有相应的权利，理应不承担协助的义务。因此，要求其他继承人协助办理变更登记没有依据。另，权利人提起该民事诉讼以该房屋实际价值缴纳诉讼费，增加了其诉讼成本，而行政机关也逃脱不了转嫁行政职能风险的嫌疑。
权利人提起行政诉讼更符合法律规定和立法原则。法律依据有：登记机关的登记行为是行政确权行为，登记机关对权利明确的房屋进行登记是其应尽的义务，无法定理由不予登记的，属于行政不作为，该具体行政不作为依法属于行政诉讼可诉范畴，故行政相对人王小某（权利人）有权依法提起行政诉讼，要求行政不作为的登记机关履行法定作为义务即予以办理变更登记。另，行政诉讼更能减轻当事人的诉讼成本，符合高效便民的基本原则。
　　三、因不动产物权纠纷提起行政诉讼应注意的若干问题
　　1. 可直接提起行政诉讼的不动产物权纠纷的类型
因登记机构过失而导致的登记错误损害案件.
申请人和登记机构有意思联络共同侵权的错误登记案件，受害人可以提起行政诉讼。
执行违法的行政强制措施导致错误登记的；
受害人不服登记颁证行为，要求撤销颁发给申请人的产权证，并请求申请人承担民事赔偿责任的，可以通过行政附带民事诉讼解决。
已经确权的不动产物权，登记机关不予变更或更正登记的。
　　2. 关于行政诉讼时效
　　《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条，最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释四十一条四十二条的规定，行政诉讼时效分以下几类：
直接向法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
法人或者其他织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。
行政机关作出具体行政行为时，未告知行政相对人起诉权利或期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。
复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。
　　3. 关于行政诉讼过程中能否一并解决民事争议
　　《物权法》第1条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
　　新近修订的《行政诉讼法》第61条第1款也规定，涉及登记的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。行政附带民事诉讼的审理方式应当谨慎。根据上述立法及司法解释的规定并结合错误登记案件本身的特点，以下情况可以适用行政附带民事诉讼：受害人不服登记机构的登记颁证行为，要求撤销颁发给申请人的产权证，并请求申请人承担民事赔偿责任。
　　综上，根据法律的规定，可以一并解决民事争议，但前提是当事人在行政诉讼中申请一并解决，法院已经受理的情形，法院不会主动进行审查并予以解决。
　　4. 关于登记错误提起行政诉讼能否请求国家赔偿问题
　　错误登记行政案件在实体上的处理方式则可以是两种：一是可以判决撤销错误登记的房屋所有权证，并可以判决被告重新颁发房屋所有权证。二是可以判决被告向原告承担行政赔偿责任。
　　根据《国家赔偿法》第9条和第14条之规定，赔偿请求人要求赔偿，应当先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出。赔偿义务机关在规定期限内未作出是否赔偿的决定，赔偿请求人可以自期限届满之日起三个月内，向人民法院提起诉讼。因此，在错误登记行政案件中，原告如果只是请求行政赔偿，则应当先向赔偿义务机关提出申请，其后才能转入行政诉讼程序。如果原告在提起行政诉讼时一并提出行政赔偿，则可以不受&赔偿义务机关先行处理&的限制。而错误登记民事案件中，原告可径行起诉，不需要任何前置程序。
　　笔者试图从行政法的角度阐述不动产物权纠纷的救济途径，但目前不动产纠纷行政与民事诉讼交叉的案件审判大量存在，存在很大的缺陷，增加了当事人诉讼成本，也浪费了司法资源。因此，笔者希望通过本文激发更多的法律人士不动产纠纷更好的解决途径，以保护公民的合法权益，有效实现司法公证与行政高效便民。
　　政府与行政法律事务部
　　中世律所联盟&豫章律师事务所具有稳定的政府法律顾问客户，长期从事涉及政府的法律事务，积累了扎实的涉及政府法律事务的知识、经验、技能。该部专注于重大、疑难、复杂涉及政府类法律事务，以法律服务于政府行政全过程、以专业技能介入涉及政府的纠纷解决，为政府依法行政建言献策、为维护行政相对人合法权益提供专业服务。
　　― 业务领域 ―
　　政府规章、规范性文件制定过程，政府行政执法过程，政府进行争议解决活动等相关法律服务；政府经济建设中相关项目、合同等法律事务处理；行政复议、行政诉讼、国家赔偿案件原告、被告、第三人代理，接受行政机关或行政相对人、第三人委托，作为委托代理人参加行政复议、行政诉讼、国家赔偿案件审理；涉政府类民商事、仲裁案件代理。
　　来源：中世律所联盟&豫章律师事务所
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房地产错误登记行政案件赔偿责任辨析
作者：吴行
　　【案　情】
　　原告郁娟。
　　被告上海市住房保障和房屋管理局。
　　第三人王卓、倪敏。
　　本市崇明县城桥镇江山新村48号602室房屋为第三人倪敏丈夫蔡俊所有。2005年1月，经倪敏提供蔡俊身份证原件，第三人王卓伪造了照片为其本人、其余信息为蔡俊的假身份证，又以校友关系找到崇明县房地产交易中心工作人员袁程斌，以做生意急需资金，朋友蔡俊愿将其房屋为王卓作抵押贷款为由，请袁程斌帮忙。袁利用职务之便，明知王卓并非蔡俊本人，却受理了王卓补办权利人为蔡俊的房地产权证申请，并通知王卓领取了补办的房地产权证。同时，原告郁娟经人介绍，在未事先实地查看涉案房屋的情况下，即与王卓签订了《上海市房地产买卖合同》，约定购房总价为人民币25万元，合同的签署日期填写为日。次日，袁程斌为王卓办理了将该房屋出售给原告郁娟的房地产登记受理手续，并出具了收件收据。原告郁娟亦向王卓支付了购房款人民币25万元。同年2月1日，原告郁娟取得了上述房屋登记日期为日的房地产权证。日，原告郁娟又与第三人王卓、倪敏签订了房屋租赁协议，约定系争房屋由蔡俊、倪敏继续租赁居住。在上述房屋买卖交易的过程中，第三人倪敏与王卓冒充夫妻关系参与办理了房屋买卖的相关手续。系争房屋由蔡俊、倪敏继续租赁居住。日，崇明县人民法院一审判决王卓犯贷款诈骗罪、诈骗罪，数罪并罚，决定执行有期徒刑18年，并处罚金55000元。另责令王卓退赔原告郁娟25万元。上海市第二中级人民法院于日终审维持了该刑事判决。日，经蔡俊起诉，崇明县人民法院作出系争房屋归蔡俊所有的判决。日，崇明县房地产交易中心将系争房屋的产权人由郁娟更正为蔡俊。日，郁娟向崇明县人民法院提起行政诉讼，要求确认原市房地局向其颁证的具体行政行为违法。期间，杨浦区人民法院于日作出判决，认定袁程斌犯滥用职权罪，判处拘役6个月。郁娟认为，鉴于杨浦法院的生效刑事判决已确认被告工作人员行为的违法性，遂撤诉。日，原告郁娟向被告邮寄行政赔偿申请。因被告未予答复，原告于6月4日向黄浦区人民法院提起行政赔偿诉讼，要求被告赔偿购房款人民币25万元。案件审理期间，原告郁娟于日就刑事判决确定王卓退赔25万元的义务向崇明县人民法院申请执行，崇明县人民法院于日，以王卓目前无可供执行的财产，案件不具备继续执行的条件为由，裁定中止执行。
　　【审　理】
　　黄浦法院经审理认为：依照《中华人民共和国国家赔偿法》的规定，国家机关和国家机关工作人员违法行使职权，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照该法规定取得国家赔偿的权利。相关生效刑事判决确定，袁程斌系受国家机关委托代表国家机关行使房地产登记职权的上海市崇明县房地产交易中心的工作人员，其因滥用职权，致使公民的合法权益遭受重大损失而受到刑事处罚。该违法的房地产登记行为，业经被告通过更正登记予以纠正。原受害人蔡俊的损失通过民事诉讼获得救济后，其损失已转移给了原告。因此，相关生效刑事判决确定的受害人郁娟依法具有取得行政赔偿的权利。关于被告应当在什么范围内对原告承担赔偿责任的争议。法院认为：根据本案查明的事实，造成原告郁娟经济损失的原因具有多重性。其一，第三人王卓以非法占有为目的，虚构事实，诈骗他人财物系造成原告损失的主要原因；其二，被告工作人员袁程斌在履行职务过程中，未依法正确履行职责，滥用职权违法办理产权转移登记，是造成原告损失的原因之一；其三，第三人倪敏向王卓提供蔡俊的身份证件，陪同王卓冒充夫妻关系办理买卖交易手续，也是造成原告损害结果发生的原因之一；其四，原告郁娟在购买房屋之前，未实地查看房屋，详细了解房屋的状况，其自身对交易安全的怠于关注亦系造成损害后果发生的原因之一。综上，在多因一果的刑事责任、行政责任和民事责任并存的情况下，造成了原告损害结果的发生。故由法院根据违法具体行政行为在损害结果中的原因力比例酌定被告应当承担的行政赔偿责任。被告在向原告承担了赔付责任后，可依法向负有退赔责任的王卓行使追偿权，也可以依法向负有直接责任的工作人员追索。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款、《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、第四条第(四)项、第二十五条第一款、第二十八条第(七)项，《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十九条之规定，法院判决被告上海市住房保障和房屋管理局应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告郁娟人民币5万元整。判决后当事人未上诉，现案件已生效。
　　【评　析】
　　本案的审理主要从房地产错误登记行政赔偿的法律依据、刑事诉讼附带民事赔偿方式与行政赔偿方式的选择、行政赔偿标准、赔偿责任份额四个方面进行分析。
　　一、房地产登记部门是否应承担行政赔偿责任
　　行政赔偿的法律依据是《中华人民共和国国家赔偿法》。根据国家赔偿法的规定，国家赔偿责任的构成，必须具备三个要件，一是公民、法人和其他组织的合法权益遭到损害的事实客观存在；二是国家机关和国家机关工作人员违法行使职权的行为；三是违法行为同损害结果之间存在因果关系。三要件缺一不可。本案中的情况满足以上三个要件。
　　1、损害事实已发生且确实存在
　　行政赔偿中的损害，必须是已经发生的、确实存在的现实损害，尚未发生的、不确定的损害或人身权和财产权以外的其他权益，不发生国家赔偿责任。在本案中，原告郁娟实际已向王卓支付购房款人民币25万元，并办理了房屋过户手续，获得房屋产权。该违法的房地产登记行为，后经被告以变更登记的名义予以了纠正。原告在丧失房屋产权后，其损失为之前已支付给王卓的购房款人民币25万元，且该损失为原告受法律保护的财产权的现实损害。至于因办理过户手续后登记在原告名下的房屋，在市场经济中升值或者降值部分，与原告受损害的范围无关，即房子价值的期待权不属于本案行政赔偿中的损害事实。
　　2、被诉房地产登记行为是违法行使职权的具体行政行为
　　房屋产权登记是不动产物权登记的一种，房地产登记机关的工作人员通过严格审查申请人提交的申请材料，以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础，确保产权登记的准确性和唯一性。虽然物权法已颁布实施，其第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，该条中对登记机构到底是何种行政管理体制未做明确，交由法律、行政法规做进一步规定。但相关规定尚未出台，目前实践中房产登记仍由房地产管理部门实施，该登记行为应属于行政机关的具体行政行为。而关于登记错误所承担的赔偿责任属于何种性质，国家赔偿法，其第二条第一款规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”，故行政机关及其工作人员违法行使职权行为及其相应的赔偿责任，都被纳入国家赔偿法的调整范畴，登记机构错误登记的赔偿责任应适用国家赔偿法的规定，登记机构赔偿责任的性质为国家赔偿责任。本案中，被告的工作人员袁程斌利用职务之便，明知王卓并非蔡俊本人，于1月14日受理了王卓补办权利人为蔡俊的房地产权证申请，并于18日通知王卓领取了补办的房地产权证。嗣后，袁程斌又为郁娟办理了房屋过户手续，违法作出房地产登记行为，在登记过程中具有明显的过错，该违法行为的后果应由被告承担。
　　3、违法具体行政行为与原告的损害之间有因果关系
　　考察违法具体行政行为与损害后果之间的关系，一般有两类情形：一类是违法具体行政行为是引发损害后果的直接、根本、唯一的原因，此种关系为直接因果关系。一类是违法具体行政行为，只是其中一个引发条件。此时的直接原因有可能是行政机关以外的侵权行为，包括民事侵权或刑事犯罪行为，这种关系为间接因果关系，具有特殊性。本案即属于间接因果关系。如果将判断因果关系的标准严格界定为原因与结果之间直接的、&
根本的、& 引起与被引起的关系，&
则间接因果关系必然不能被纳入上述狭义的因果关系范围之内，由此得出第二种情形的违法具体行政行为由于缺乏因果关系而不承担相应赔偿责任，&
但该结论不利于保护相对人的合法权益，&
与法律基本精神相背离，故应将因果关系的范围做一定程度的扩大。本案中，原告基于袁程斌作为工作人员为其办理房屋过户手续的职务行为的信任，将购房款人民币25万支付给王卓，后经被告变更登记，丧失房屋所有权，从而造成财产损失。虽然王卓是造成原告财产损失的直接责任人，但被告的工作人员袁程斌与王卓串通，在产权登记过程中未尽审查注意义务，未能依法履行其法定职责，其违法登记行为客观上为王卓利用虚假房产交易骗取原告购房款提供了便利条件，故与原告财产损失之间存在法律上的利害关系和因果关系。
　　4.当事人已穷尽其他救济途径而索赔不能
　　在弥补损益的救济途径中，国家赔偿诉讼提起的程序最为复杂、赔偿的条件最为苛刻、 赔偿范围最为狭窄。
因为国家赔偿制度被界定为一种最终的救济制度，只有当受害人无法通过其它救济方式或穷尽其他救济方式而获赔不能时，才能通过国家赔偿的方式取得补偿。一般而言，被害人的损害应首先通过民事诉讼途径寻求救济，当侵权人的侵权行为已构成犯罪时，
还可通过刑事诉讼附带民事赔偿途径寻求救济，而只有在穷尽所有救济途径而未获赔偿时，才能寻求国家赔偿。在本案中，原告以被告违法行使职权给其合法权益造成损害，被告的错误登记行为同自己的损失之间具有法律上的因果关系为由提起行政赔偿诉讼，符合国家赔偿法第二条之规定，能够成为赔偿诉讼中的适格主体。虽然法律作出了由王卓退赔原告损失的生效刑事判决，人民法院对原告的损失通过刑事救济程序依法给予了保护，从理论上讲，应当视为当事人的权利已经受到保护，但原告的合法权益只是以判决书的形式予以了固定，因王卓已丧失履行判决的能力，因此，原告的合法权益并未真正实现，应视为原告穷尽其他救济途径而索赔不能，可提起行政赔偿诉讼。
　　二、刑事诉讼附带民事赔偿方式与行政赔偿方式竟合时的选择
　　这里存在一个问题，当存在刑事犯罪且犯罪嫌疑人已被提起刑事诉讼的情况下，若对受害方的赔偿方式既符合刑事诉讼附带民事诉讼赔偿要件，又符合行政赔偿诉讼要件，当事人应如何选择？在生效刑事判决已明确由刑事罪犯退赔原告损失的情况下，原告是否还具有取得行政赔偿的权利？本案中即存有这样的争议。有意见认为，从法律保护来讲，应该保护真正权利人的利益，如果合法的权利人没有损失，登记部门不应该承担赔偿责任。并且原告的权利通过刑事退赔程序已获得了救济。目前虽然由于王卓无可供执行的财产，无法履行赔付义务，但一旦中止执行的情形消失，即王卓具有可供执行的财产后，原告仍可申请恢复执行。故原告又通过行政赔偿的途径寻求再次救济，于法无据。另有意见认为，刑事救济与行政救济、民事救济并不冲突。被告作出的房屋登记行为违法，且被告在登记过程中具有明显的过错，就此造成原告的损失应当承担赔偿责任。鉴于王卓目前不具备承担偿付原告损失的能力，被告应当向原告先行全额赔付，在其承担了赔偿义务之后，可以向王卓行使追偿的权利。笔者认为，
刑事诉讼附带民事赔偿的提起，并没有排除原告提起行政赔偿诉讼的程序和实体权利。&
其他行为人的民事或刑事责任不能吸收行政行为的违法责任， 两者的性质和目的不同，不能互相替代和免除。只要满足国家赔偿的三要件，
行政主体就应承担责任。 因为，刑事诉讼和行政诉讼的标的各不相同，具体行政行为一般只在行政诉讼中进行合法性审查，
并不是刑事诉讼审查的对象。行政救济与刑事救济并不发生冲突。因此，在程序上不应以已经过刑事诉讼处理为由剥夺当事人提出行政赔偿的诉权。在原告已穷尽其他救济途径而其损失赔偿不能的情况下，有必要通过国家赔偿这种最终的救济制度弥补原告一定的损失。故原告可以就违法具体行政行为对其造成的损失通过寻求国家赔偿的途径进行救济。
　　三、房地产登记部门的赔偿标准
　　根据国家赔偿法第二十八条的规定，对公民财产权造成其他损害的，国家只按照实际发生的直接损失给予赔偿。且国家承担的是一种补充赔偿责任，受害人只能就未实现的部分损害获得国家赔偿。由于现实情况中错误的房地产登记并不一定会造成当事人权益的实际损失，或者当事人主张赔偿的权益中包含了房屋升值力的非实际损失，因此要针对不同的案件确定房地产登记部门的赔偿范围。在本案中，由于原告郁娟实际已向王卓支付购房款人民币25万元，并通过袁程斌违法作出的房地产登记行为，使当事人对房地产权利的期待权转换成实际享有的权益。该违法的房地产登记行为，后经被告以变更登记的名义予以了纠正，此时原告郁娟受到的财产损失，不应计算为房产权益的损失，因为原告曾短暂获得过的房产权益，本就是违法行政行为之果，国家赔偿法中对于赔偿的原则是“能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状”，故原告的损失应计算为之前支付给王卓的购房款人民币25万元。原受害人蔡俊的损失通过民事诉讼获得救济后，其损失已转移给了原告。此时，对当事人因变更登记受到的实际财产损失(购房款人民币25万元)，房地产登记部门应承担赔偿责任。
　　四、房地产登记部门的赔偿责任份额
　　实践中，房地产登记错误虽然大多是房地产登记部门对申请材料未能进行认真核实(通常只进行形式审查而忽略了实质审查)而造成的，
但背后的原因却是一方或双方当事人提供了错误甚至伪造的材料。房地产交易一方当事人的欺诈行为结合房地产登记部门的错误登记行为才导致了相对人的损害后果。由于房地产登记部门负有审核申请材料真实性和合法性，保障交易安全的法定职责，未完全履行该职责而导致相对人财产损失应承担赔偿责任，不能以交易一方当事人有欺诈行为为由而完全排除房地产登记机关的赔偿责任。房地产登记部门与其他侵权行为人应当共同对损害后果承担责任。但如何确定存在其他侵权行为人的混合侵权行为中，违法行政机关和其他侵权行为人责任分担的问题，最高法院(2001)
法释第23号司法解释具有重要的指导意义。它规定：“由于公安机关不履行法定职责，致使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害的，应当承担行政赔偿责任。在确定赔偿的数额时，应当考虑不履行法定职责的行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素”。
上述司法解释，
虽针对的是公安机关不履行法定职责的违法行为，但它确定了一个按份赔偿责任制度，一定程度上补充了国家赔偿法的规定，对本文所讨论的混合侵权发生时房地产登记机关的行政赔偿问题具有指导意义。在此类赔偿中，根据违法具体行政行为在损害结果中的原因力比例酌定由登记部门应当承担的行政赔偿责任。本案中，造成原告损害的直接侵权人为王卓，其以非法占有为目的，虚构事实，诈骗他人财物的行为是造成原告损失的主要原因，被告的违法登记行为只是为王卓行骗提供了便利条件。原告郁娟在购买房屋之前，未实地查看房屋，详细了解房屋的状况，其自身对交易安全怠于关注，因此，原告对于造成财产损失负有一定责任。第三人倪敏向王卓提供蔡俊的身份证件，陪同王卓冒充夫妻关系办理买卖交易手续，也促成了原告损害结果的发生。因此，法院“在确定赔偿的数额时，应当考虑违法行政行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素”，合理确定被告的赔偿责任。一审法院判决房地产登记机关赔偿原告购房款损失的20％是正确的。有意见认为，被告作出的房屋登记行为违法，且被告在登记过程中具有明显的过错，就此造成原告的损失应当承担赔偿责任。鉴于王卓目前不具备承担偿付原告损失的能力，被告应当向原告先行全额赔付，在其承担了赔偿义务之后，可以向王卓行使追偿的权利。该意见未被采纳。笔者认为，最高人民法院(2001)法释第23号司法解释规定，人民法院在处理案件时，应充分考虑行政机关在损害发生过程和后果中所起的作用力比例，从而确定行政机关应承担的赔偿数额。该司法解释明确是由行政机关承担其应赔偿的数额，而非受害人的全部损失。另外，国家赔偿法第十四条第一款规定：“赔偿义务机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的工作人员或者受委托的组织或者个人承担部分或者全部赔偿费用”。物权法第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”因此，被告在按违法行政行为的责任向原告承担了相应的赔偿份额后，可依法向负有退赔责任的王卓行使追偿权，也可以依法向负有直接责任的工作人员追索。
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