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农村宅基地新政策：宅基地买卖有3个原则
来源：房天下 &&发布时间：
农村首先要经过相关部门的审批才能进行变更登记，另外，购买方资格限制比较大，购买方一定要注意，要不然损失上几十万是在所难免的。本文先为你提供一个宅基地转让损失60万的案例，然后再为您提供宅基地买卖3个基本原则，希望你在买卖宅基地买卖的时候多做注意，别造成个人损失。
案例：农村宅基地买卖纠纷 10年前，何先生以14000元（双方协商）买下仲先生104㎡的二楼二底房屋（宅基地）。但随着城市开发和各项惠农政策的实施，钟先生想要将房屋通过经济补偿收回房屋，并申请新的宅基地，但何先生不远归还房屋，除非对方补偿60万元。由于房子已经破旧不堪，最终双方以55000元的价格，双方达成和解。 我国法律规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予审批”，所以钟先生想要重新申请宅基地是不可能被允许的。因而农村村民在进行宅基地转手时还是要三思而后行。 农村宅基地买卖3大原则 1、农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记 《宅基地使用证》和《使用证》是农民合法取得的重要凭据，如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权（使用权主体发生变化），应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记。 需要注意的是宅基地房屋买卖，除了要到房屋管理部门办理产权登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。
2、宅基地购买者的资格有限制 宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者（受让主体），有资格限制。 宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。 3、转让后原则：“一户一宅” 《》明确规定，宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖是，应该满足这个标准的限制。 如果宅基地数量超标，以后进行分户建房或现有、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，超过部分需归还集体经济组织。
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按Ctrl+Enter发送城里人禁买农村宅基地 购买行为违法无保障
学者表示，城里人去农村买宅基地，喜欢住平房，觉得平房接地气，城里污染多；或者有些人小时候是在农村长大的，喜欢田园生活，“按照法律规定这是违法的，但因为没人计较、也没有产生纠纷就没人管，一旦发生纠纷法律上是不认可这种交易关系的。”
中新网3月3日电 (财经频道 汪洁)近日，国家公布33地县市试点农村土地流转相关草案中规定，宅基地流转仅限在村集体组织内，这令一些想感受田园诗意的都市人黯然神伤，不少来自农村的网友则表示留在农村的房子承载乡情，不会卖。但在新规出台前，已有网络平台充当买卖农村宅基地信息中介。专家认为，城里人购买宅基地按照法律是违法的，一旦发生纠纷交易关系不被法律承认，但目前市场确实存在一定需求，建议未来政策上能逐步开放。承载乡情的宅基地可以流转了 网友：一定要守住自家一亩三分地刚刚过去的春节，上海大学博士生王光磊的一篇回乡手记火了，回不去的乡愁引发诸多共鸣。在文中他写道：过年回家，似乎就意味着得“衣锦还乡”，妻子、房子、车子都不可少。现在农村人娶老婆要房子两套：一套在家里，一套在县城，正是这两套房子让老一辈操碎了心。王光磊笔下的“家里的那套房子”日前被正式提到政策层面。全国人大常委会25日审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区、天津蓟县等33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。其中，宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部。“防止城里人到农村买地建房，导致逆城市化问题。”国土资源部部长姜大明在解读草案时如此强调。这则新闻引发了众多网友的关注，如“潮汐车道”在微博里乐观地表示，允许集体土地、农村宅基地入市，是实现国民国土平等待遇的第一步，是剁下高房价的利刃，双手赞成；网友“姜成旺”表示，土地流转方便了，看来有人要来农村收地皮了，安徽金寨都松动了，隔壁还远么？我一定要把我家的一亩三分地守住；网友“应柏森”则认为，城市居民不能去农村买宅基地，农民没办法进城。部分离开家乡“漂”在异地的白领认为，宅基地承载着乡情，不可“抛弃”。如在北京从事金融业工作的小高对中新网财经频道表示，他老家在河北衡水，几年前全家几乎花光了所有继续在石家庄买了一套二手房，老家的宅基地就闲置了，虽然多年不住，也不想流转出去，“顶多是出租给同乡，卖是不可能的，这是我从小长大的地方，有太多的回忆了。”持小高这种想法的不在少数，在深圳从事文秘工作的黄女士老家在湖北荆门，她表示，她家里有一处200多平米的宅基地，虽然家人早在2010年搬到武汉市了，但家人不想卖掉老家的房子，“一是老房子熟悉亲切，另外虽然在城里有房子，父母还是想回老家居住，老家比较清静，可以种种菜。”城里人欲购农村宅基地养老休闲 购买将违法无保障不仅是一些离开农村的人想重归，生活在城市里的人也对乡下生活有向往之心。在武汉工作的周先生对中新网财经频道表示，他从小在湖北的一个县城里长大，但对农村生活有向往。早在2011年他看中了离县城主城区20分钟车程的一处宅基地，随后花了20多万从农户手里买了下来，“那处宅基地的主人早就搬走了，房子空置了，周边环境不错，有山有河，适合养老休闲。”他透露，当时购买宅基地只花了8万元，另外交纳了2万元村集体土地出让金、 9至10万元的国家土地出让金，“国家土地出让金是按照城区的价格来算的。在农村买块宅基地钱不是问题，重要的是没土地指标，国家指标都让大开发商和政府项目占了，这就涉及到送礼。我那块宅基地至今手续还没有全部拿到手。”网站上也有多则求购农家小院的消息，如在农村土地资源网上有人发布消息称“7万求购蓟县城附近小院一个”，并标明其用途为“养老种菜”。在该网站上，中新网财经频道发现多则出售宅基地的信息。如“北京顺义区李遂镇个人宅基地500平米出售”，显示更新时间为2012年10月，其对要售卖的宅基地描述为“2010年初新建的房，建筑面积200平米，其中附属厢房40平米，永久出售，签永久协议。”这则信息中提到，“不会牵扯纠纷，因为全村都没宅基地使用证(红本)，以后办理红本，使用者就是你的名字，完全可以居住也可以投资，如有需要可另出租耕地，可供种植，售价95万。”另外一则于日更新的“大兴区采育辛庄村宅基地出售”信息显示：老宅基地，带证，土地为民房建设用地，已经建设好1300平米，5600元一平米出售，此地域为拆迁规划范围内，规划图已出，3年内拆迁，欲一次性出售，也可出售一半。”此外，其他多地分站点如福建、蓟县、佛山等地都有这样的宅基地流转信息。如天津蓟县站早在2011年就有人发布的这样的信息：本人有蓟县附近多处农家旧房，农家院，农村房、再建房手续、土地等，可以重新建筑也可继续使用，位置在黄崖关长城、九山顶、梨木台、八仙山等景区附近。可短租、长租、转让等方式。土地可流转年限标为30年。上述宅基地流转信息中只有北京大兴区和天津蓟县区近来才被批准为试点地区，且按照规定，宅基地出售或者出租限定在本村集体组织内部。北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，城里人去农村买宅基地，现实生活中确实存在这样的需求，比如有的人喜欢住平房，觉得平房接地气，城里污染多；或者有些人小时候是在农村长大的，喜欢田园生活，“按照法律规定这是违法的，但因为没人计较、也没有产生纠纷就没人管，一旦发生纠纷法律上是不认可这种交易关系的。”政策防小产房疯涨走向逆城镇化 专家：建议未来逐步放开城镇居民购买农村宅基地早在试点启动前已经悄然出现，此次规定能够多大程度上防止逆城镇化？《中国产经新闻》2月27日的评论称，对于宅基地的相关规定，老百姓必然拍手雀跃，可是实施过程中，不难想象，问题也必然多多，尤其是在土地问题管理一直粗线条的情况下。中国社科院学部委员张晓山表示，这将遏制部分地区通过剥夺农民宅基地使用权，来获取“土地财政”的情况，保障农民合法权益。保证农民的宅基地不会成为各个利益相关者都要吃的‘唐僧肉’。”《北京青年报》2月28日的评论称，此次农村土地流转试点最有可能形成操作滥觞的是城里人通过各种非法手段购买农民转让的宅基地，出现旧的“小产权房”未及消化，新的“小产权房”以更大规模“疯涨”蔓延，使城镇化走向“逆城市化”之反面。董藩认为，宅基地只允许在农村集体内流转，确实有政策上的出于维护社会稳定的考虑，“但是现实生活有市场需求，所以政策开了个口子，建议未来政策逐步放开。”
本文来源：中国新闻网
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈农村宅基地确权新政策，属于这三种情况农民的申请将不予批准
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农村宅基地确权新政策，属于这三种情况农民的申请将不予批准
宅基地是农民的安身立命之地，一直备受广大农民的关注。在农村土地确权政策出台之前，农民想拥有自己的宅基地是很简单的一件事，只需要是自己承包地即可。如今随着农村宅基地确权新政策的出台，农民必须需要通过申请审批才能拥有自己的宅基地。随着农村宅基地确权工作的开展，国家对农村宅基地的审批将会越来越严格，以后属于以下三种情况的农民申请宅基地将不予批准。1、一户多宅农村宅基地新政策的基本原则是“一户一宅”，但是由于历史遗留的原因，造成农村很多地区都出现了“一户多宅”的现象，属于一户多宅这种情况的农民不能够申请新的宅基地；2、将原有的住房或宅基地出卖、转租、赠与他人，申请不予批准农村宅基地新政策的基本原则是“一户一宅”，农民将自己原有的住房或宅基地出卖、转让、赠与他人的，这是由于自身情况造成的，申请宅基地时将不予批准；3、已经转为城市户口的农民，申请不予批准农村宅基申请的对象为当地户籍的农民，对于已经进城买房并落户城市的农民，不再属于当地的农民了。因此，这部分人的申请也不予批准。本文为头条号作者发布，不代表今日头条立场。
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城里人买“农村房”小心空欢喜
来源：时代商报
365地产家居网
因为房价低，空气好，很多城里人热衷到农村买房。马宏罡 摄
&现在农村房子是抢手货，城里人很热衷到农村买房。&一位中介老板说，农村房子价格一路上涨，10年前买一套农村土房也就1万多元钱，现在价格翻了不止10倍。&
近两年，沈阳市各级法院审理城市人到农村买房纠纷案件十余起，城里人作为购房者，几乎都会败诉，不得不将居住多年的房屋返还原房主。&
出于对农民基本生存条件保障的角度出发，我国严格禁止农村宅基地进入市场流通领域，所以打算投资和居住的城里人都要慎重，防范经济风险。&
昨天，记者从沈阳市中级人民法院了解到，近两年，沈阳市各级法院审理城市人到农村买房纠纷案件十余起，房屋买卖都是发生在多年以前，有的甚至是十多年前。案件的起因多是因为房价上涨，或者涉及动迁补偿，现房价已经远远高于当初的买售价格，原房主因此对当初的卖房行为反悔，想要追回房屋。&
记者采访的此类纠纷案件中，城里人作为购房者，几乎都会败诉，不得不将居住多年的房屋返还原房主。&
城里人投资购买农村住房是否理性？能否得到法律保护？未来政策是否会有松动？记者对市场进行了一次调查走访，并请法官、律师、专家从各个角度为读者进行分析和解读。&
城里人买农村房没&断&过&
3月17日，记者走访于洪区、沈北新区一些房产中介发现，农村房子房源很多，很多特意强调是&农村&平房。&
在于洪区一中介，一条售房广告宣传得很直接：康平东关农村大院出售，正房3间、厢房5间、菜园3亩，交通便利，空气新鲜，是城里人儿种植、养殖、养老的好地方！&现在农村房子是抢手货，城里人很热衷到农村买房。&一位中介老板说，农村房子价格一路上涨，10年前买一套农村土房也就1万多元钱，砖瓦大院也就4万多元钱，现在价格翻了不止10倍。虽然农村房屋价格上涨，但相比城市住房价格还是低很多。一套位于兴隆镇古洞岗子村的平房，带前后院子，总面积300平方米，房屋居住面积100平方米，售价16万元。&城里人买农村房也过不了户，还有人买吗？&对此中介老板表示，&从来就没断了买过，国家不让买，但想买的人还是会买。&然而城里人买农村房引起的相关纠纷也从来没有断过，记者从沈阳市各级法院了解到，仅去年一年此类案件就审理了十余起。&
多数卖家反悔往回要房&
在沈阳市各级法院审理的城里人买农村房屋纠纷案件中，绝大多数案件都是当初的卖方反悔，起诉至法院要求认定当初的房屋买卖合同无效，往回要房。其主要原因有两个，一个是原房屋近年升值较大，远远高于当初受让价格，另外一个就是房屋要动迁，土地补偿款是当初卖房款的数倍，这让原房主心有不甘。&
&相关案例&
房屋动迁物归原主&
沈阳和平区居民孙某于1987年在原长白乡沙岗子村购买了一处农村平房，当时70多平方米的房子才花了1万元钱。2004年长白乡划归和平区，因为涉及到原来的农村土地征用动迁，孙某买的房子也将被拆迁并获得补偿款。此时，孙某突然成为被告，原房主起诉至法院，称由于孙某是城镇居民，房屋买卖又未经有关部门批准，违反了法律规定，诉讼要求确认房屋买卖合同无效，孙某应将房屋返还给原告，原告退还孙某购房款1万元。&
和平区法院审理此案后判决购房合同无效，房屋返还原房主。&
法官说法：&
孙某购买的是农村宅基地房屋，由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。孙某作为沈阳市城镇居民，并非是沙岗子村村民，不能取得农村宅基地使用权，因此根据国家有关法律、行政法规的规定，被告不得购买农村宅基地房屋。&
败诉的基本都是买家&
记者在采访中了解到，买方几乎都是败诉一方。一位法官表示，&只要是城市户口者购买农村住房引起的诉讼，我们肯定是要判决买卖合同无效的，而后可能根据实际情况再考虑买方、卖方各自的错误以及承担的责任酌情审判。&此类案件中，绝大部分都是原房主胜诉，有的买方甚至在农村实际居住10年以上，但被起诉后买卖合同照样被宣判无效。&
&相关案例&
住了10多年的家没了&
老陈离退休后想和身体多病的老伴到农村养老，2000年，两位老人在于洪区买了一处住房，入住后他们将房屋翻建。十几年过去了，房价涨了很多，老陈当初购买房屋时才花了8万元，现在这套房子已经升值到25万。原房主因此后悔，于是将老陈告上法院，要求法院确认两人之间房屋买卖合同无效，称当初只是租房给老陈。法院审理此案时，老陈甚至当庭流泪：&我和老伴在这个房子已经住了12年，这里就是我们的家，失去这个房子我们无家可归。&尽管如此，法院还是依法判决老陈败诉。&
法官说法：&
审理此类案件，不管买方是出于何种目的购买，是用于居住还是出租，只要是不符合相关法律规定，只能认定买卖行为无效。原告诉讼请求依法有据，必须支持。&
三种情况买卖行为有效&
在此类房屋买卖纠纷官司中，买家胜诉的情况也有，但都是特殊情况。一种是买方已经办理房屋过户，并实际在农村居住多年的；一种是买方当初是城镇户口，但后来已经变成农村户口的；还有一种就是买方虽然是城市人，但所购买房屋实际落在农村户口的亲属名下，并且所买房屋是得到村委会授权同意的。&
&相关案例&
迁入农村户籍保住住房&
张某于2003年在东陵区郊区购买了一处农村住房，当时价格才1万元，如今此处涉及到动迁，张某的房屋动迁补偿款高达30多万。2012年3月，原房主起诉到东陵区法院要求判决与张某之间的房屋买卖合同无效。&
法院在审理此案时了解到，张某在购买东陵区农村住房时确实是城市户口，但后来，张某户口转入了所在农村，已经成为农村集体经济组织成员，且其房屋买卖当初也是得到了该村农村集体经济组织同意。根据这些情况，应当认定双方之间的房屋买卖行为有效。&
法官说法：&
张某从城镇户口转为农村户口，不管其是通过什么渠道和方式，但结果是其已经变身为农村人，本案系争房屋的转让已经属于发生在同村村民之间，根据相关规定，其转让应为有效。&
买卖无效情况下谁损失大&
购买农村住房无论是用于居住还是投资，一旦买卖合同无效，遭受损失较大的就是那些想长期居住在农村的买家，他们已经在原建筑上进行了翻建、装修等投资，这个投资成本很难收回，尤其关键的是城市房屋价格几年来翻倍增长，他们已经错过了早期低价的最佳购买期，很多人无力购买城市住房。&
&相关案例&
村民也要为自己过错担责&
1998年，沈北新区农民李某将自家房屋2万元卖给城市居民薛某。双方签订买卖房屋协议，又请乡邻作证自愿达成协议。之后，薛某在宅院内新建了厕所、仓库等。近日，李某诉至法院，向薛某索要房屋。薛某认为：如果法院判决买卖协议无效，李某不仅仅是返还自己购房款，还应当赔偿房屋及宅基地升值部分的损失共计30万元。&
法院依法委托评估公司对诉争院落及土地的区位补偿价进行评估，评估结论为：房屋翻建后价值5万元，附属物价值1.5万元，宅基地区位补偿价38万元，总价值为44.5万元。&
法院经审理后最终判决：双方1998年签订的房屋转让协议无效；李某返还薛某购房款2万元；薛某将房屋及院落腾退给李某；李某赔偿薛某经济损失26万元。&
法官说法：&
对于被告损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值所获利益，以及被告因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。因此，原告应根据评估所得的涉案房屋的重置成新价和区位补偿价对购房人给予一定的赔偿，具体赔偿数额考虑双方的过错程度由法院酌定。&
新城新市镇建设炒热农村住房&
在今年全国两会的政府工作报告中，有关城镇化的建设再次被强调，各路专家学者纷纷就新城新市镇发展建言献策。&
这样一个消息引起了某一部分投资者的高度关注，新城、新市镇的开发建设，让很多农村住房成为投资热点。&
尽管我国土地法早已经明确规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。但这也没能阻挡一些城市人到农村投资购房的热情。除了农村的低房价、低养老成本、没有污染的环境因素之外，更多的吸引是做投资，低价买进城市周边农村住房，等待动迁升值。&
2010年，辽宁省政府推出的新城新市镇建设规划，以沈阳为核心，抚顺、铁岭、辽阳等7个相关城市沿着5条城际连接带，规划建设33个新城镇，就让很多人看到了赚钱的商机，在规划范围内的农村住房价格一度被炒高。&
严禁城镇居民炒卖农村房&
很多城里人不能理解，既然农民因为各种原因自愿卖房，为什么要限制城里人购买？&
沈阳市中院民事庭李妍法官说，从我国农村土地政策的根本宗旨考虑，我国的土地政策是农村土地归集体所有，作为集体经济组织成员的村民只能拥有一处宅基地，其是村民生活的基本生存条件，因此，出于对农民基本生存条件保障的角度出发，严格禁止农村宅基地进入市场流通领域，防止有些人利用农村房屋进行炒卖赚钱。&
&律师说法&
审理时也应考虑案件特殊情况&
近年来，在房屋价格不断上涨的推动下，农村房屋买卖纠纷案件呈现增长趋势，但对于这类合同效力的认定亦存在争议，成为审判实践中的疑难问题。&
李妍法官表示，农村宅基地房屋买卖纠纷案件，必须要严格按照法律法规的规定进行审理。在审理中会综合考虑出卖人出售房屋是否经过村集体审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素。&
北京大成律师事务所沈阳分所张薇律师认为，有些法院在审理此类案件时，以只有本集体组织成员即本村村民才能享有本村宅基地的使用权为由，认定房屋买卖协议无效，没有结合案件特殊情形予以综合考虑。应从房屋交易之时的历史背景、房屋买受人的购买目的、房屋买卖双方的户籍身份等因素予以审查。比如系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例可以考虑在7:3左右。&
上海、北京、深圳、辽宁等省市近年来由于城市开发多涉及到此类案件，所以各地都制定了相应的审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见。&
山东青岛市中级人民法院曾经有一判例，城镇居民购买农村住房案件城镇居民胜诉，理由是，被告购买房屋是为了自己居住，且购房后已居住达十年，并非炒卖房屋。现原告反悔主张房屋买卖无效，要求被告返还房屋，有悖于民事活动应当遵守诚实信用和公平的原则，不符合民法精神等。&
&专家声音&
应放开城市居民到农村买房&
有专家发出声音：建议取消城市居民不得到农村买房的限制，允许农村房屋向本集体成员以外的任何人出售。即建议城市居民可到农村买房。&
社科院相关专家认为，应启动农村房地产市场，从而起到平抑房价的作用。这个建议在很多业内人士看来，意味着城乡土地&壁垒&的破除，并将释放一个巨大的市场。按照我国现行法律、法规，城镇居民购买农村村民私有房屋是受到严格管控的，所以打算投资和居住的城市居民都要慎重。
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2017年农村户籍新政策，农村这三类人没有土地！
一色说游戏
2017年农村户籍新政策，农村这三类人没有土地！今年农村宅基地确权的最后一年，全国各地的农村都在火热的进行确权工作，很多无地农民想借此次机会能够从村集体那得到一片土地耕种，可结果往往不尽人意。不过虽然分不到耕地，但并不代表分不到宅基地！一、二轮承包分地后出生的人二轮承包期算是个分水岭，很多97年以后出生的孩子，一直到现在都没有土地，所以对新一轮土地承包期充满幻想。很不幸的是，即便是在2028年以后这些人再次分得土地的希望依然不大，因为现在进行的土地确权确权政策是长久不变，未来土地可能无明确期限了续包，所以这些人恐怕要再次失望了！二、非乡村户口的人二轮土地承揽期后，乡村呈现了这样的状况，一大批农人将户口迁走，去城市生活，想既享用城市的各种丰盛资本，又能够享用乡村的土地资本。很显然这种做法是不合理的。跟着撤销农业户口的脚步越来越近，将来比及新一轮土地承揽期之时，这些非乡村户口的农人想分地恐怕已经不可能了！三、长时间旷费的土地有些人口口声声说土地对他有多主要，但是真实具有了土地却不知道爱惜，他们取得土地也许并不是为了播种，仅仅为了占据土地，然后享受土地带来的别的收益，所以土地一向搁置，没有合理使用，这种状况国家是严峻禁止的。新一轮的承包期后，这些土地将会被小规模的进行调整，所以仍是早做计划为好！017年是农村宅基地确权的最后一年，全国各地的农村都在火热的进行确权工作，很多无地农民想借此次机会能够从村集体那得到一片土地耕种，可结果往往不尽人意。不过虽然分不到耕地，但并不代表分不到宅基地！注意：年龄未满18周岁的；与户主为同居关系或家庭人员及宅基地面积合适的；即将拆迁占地的；对于依赖父母生存和独生子女家庭，严禁分户！