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?最佳容积率原来是这样出来的,绝对需要学习!
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阅读，只需一秒。精彩，尽在掌握！一、基本概念1、建筑密度:某一基地范围内,所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率,一般按百分比(%)计算.由定义可以看...
一、基本概念1、建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比——如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。2、绿化率：某一基地范围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。 3、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 4、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝CoH，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，由于占地面积是一定的，地价确定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 5、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 6、对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 二、容积率与物业类别充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。注：按《高层民用建筑设计防火规范》：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。 三、容积率与物业类别的综合运用1、各类物业面积计算与容积率：通过各类物业容积率范围建立不等式方程求解即可计算出每类物业的最大或最小面积。2、参考地段位置，结合开发商特点与市场情况选择物业配置。 四、最佳容积率的相关理论模型1、理论基础在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积——容积率决定了总面积，也决定了单价，而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)，因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。 2、土地增值模型在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。 物业类型参考容积率 模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1、2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1、5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0、5。那么多层住宅每平米土地增值=（-25-42-42-220-302）*1、5-元别墅住宅每平米土地增值=（0-36-60-60-340-468）*0、5-元别墅与多层住宅费用简表通过计算机可以算出容积为1、2，别墅与多层用地比例为0、3:0、7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。 3、求解步骤首先，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。第三步，确定合理的容积率。最后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。 4、相关运用提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。 A、不改变容积率，但改变物业类型在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率1、73，建筑密度仅13、8%，使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。
B、降低容积率由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发，针对的多为高端客群，其对售价不敏感，但注重居住品质及良好的生态环境。如北京CLASS——建于果岭的上层建筑，其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议，但其开盘二十天就取得了6、5个亿的销售记录，证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。实现利润最大化是企业追求的目标，但是如果能够多从消费者角度出发，多考虑消费者的需求与利益，企业就能有更好地发展，实现更大的、更长期的利益。
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导语：建筑容积率是建筑行业中的一项十分重要的技术指标，不管是对开发商还是对居民来说都有重要意义。
很多打算买房的人在查看楼盘资料时，都会看到有的的相关数据。虽然这个词听起来很熟悉，但是要说出它具体的意思，对于非行业专业人士来说还说有困难的。所以今天小编就来为大家讲解购房专业术语——容积率。建筑容积率是什么意思，容积率计算公式是什么，容积率大好还是小好，一起来看。什么是建筑容积率：建筑容积率简称容积率，又称毛密度，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物&(构筑物)所占面积、运动场地等等。容积率怎么算：要想知道容积率怎么算，那么首先就要掌握容积率计算公式。容积率计算公式如下：容积率=地上总建筑面积/规划用地面积我们这里所讲的容积率一般是指住宅小区容积率，但是，工业建筑的容积率略有不同。根据GB《化工企业总图运输设计规范》，容积率=(厂区建筑面积+构筑物面积)/厂区例如，总规划用地面积10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5。容积率大好还是小好：容积率大好还是小好，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，加上小区内房子越密集必然会带来高密度的居住人口，最终导致小区内居住者的生活舒适度下降。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较小，一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。通常来讲，一个良好的居住小区，住宅容积率应不超过5，应不超过2，绿地率应不低于30%。来看看容积率的相关规定和标准。容积率标准：在建筑行业中，容积率是一项十分重要的指标，一般由政府规定。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，建筑容积率分为以下标准：独立为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。容积率的影响因素：1、人口密度高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的、消防通道形成比较大的压力。在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。2、安防问题高容积率住宅居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。3、内部规划问题高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。以上是小编为您讲解的建筑容积率是什么意思，容积率计算公式的所有内容，希望对即将买房的你有所帮助。如果您还想了解更多家居知识，请点击土巴兔学装修频道，更多精彩尽在土巴兔装修网!大家了解了容积率之后，选择合适的建筑容积率，以便自己长远的居住舒适！之后买房的时候也要注意，对于钥匙入手质量检测也很必要！您可以申请土巴兔免费服务，我们提供专业的检测仪器和验房专家，验房需要检测的项目，15大项，30小项，空鼓、脱皮、漏水、裂缝等房屋质量问题一网打尽，全面检测您的房屋质量，并严格按照符合行业标准做出有效的验房结果报告。
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首先，什么是容积率?
所谓建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。由此可见，一个小区的容积率越低越好。其次，容积率的高低对于居住有什么影响?
容积率对于开发商来说，决定地价成本在房屋中所占的比例，而对于购房人而言，容积率直接涉及到居住的舒适度的问题。一个普通的居住小区，容积率的高低对于居住的影响很大。影响一：
高容积率的住宅项目将意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。影响二：
由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。影响三：
由于容积率高，居住密度大，所以出入的人会较多，小区被外来人员混入的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上。
关于容积率，你知道多少？
公汽装几十个，私家车坐几个，这就是容积率。。。。
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买房必看容积率 容积率多少的房子住起来舒适
来源：房天下 &&发布时间：
在查看楼盘资料的时候，很多楼盘都会标明是多少，虽然很多购房者听说过容积率这个词语，但是并不是很清楚容积率到底是什么。容积率实际是指一个楼盘小区的与用地面积的比率，那么容积率这个数值是大好还是小好呢? 一般情况下，容积率越小住得越舒服，的很多项目，容积率都在2.8,左右，但是项目的产品不同等等都会对容积率有一定影响，容积率数字一样的项目，给人的感觉可能差距很大。所以买房时，较好到项目现场走一圈，判断一下这个项目的，如果觉得压抑逼仄，就需要认真考虑了。
买房必看容积率 容积率多少的房子住起来舒适
容积率是城市规划中的一个重要技术指标，容积率大好还是小好，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。人口众多的地区往往较高。容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，因此不可能无限制的提高容积率，所以大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较小，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。通常来讲，一个良好的居住小区，容积率应不超过5，住宅应不超过2，应不低于30%。
容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区内居住者的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所核心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁地使用会加速这些设施的老化率，所以在购买高密度小区时应该对此保留一定的要求。
住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了。从理论上讲，对同一小区而言，容积率较小，则房价较高;容积率较大，则房价较低。对于一个楼盘的容积率大好还是小好，业界普遍认为，容积率越高的小区，居住舒适度越低。
一般情况下，楼盘的容积率在0.5~0.8之间，多层、洋房楼盘的容积率在1~1.5之间，楼盘的容积率在2.5左右，楼盘容积率大多数在4以上。
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分、联排，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目 容积率这个指标如此重要，以至于开发商会不遗余力的降低它，比如高层小区，可以增加，这样会加大，楼栋之间的绿地拿来做景观，可以让人觉得建筑密度低，很舒适，很大程度上缓解容积率的压力。或者建住宅和洋房产品，混搭起来也可以降低容积率。
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