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什么是小区业主委员会 如何选举产生
来源：吉屋网络整理 &&发布时间：
在小区中的是什么意思？有什么概念呢？如何产生业主委员会呢？现在，小编就来为大家解答：什么是业主委员会和如何选举产生！委员会，是指由区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。（《物权法》第七十五条）业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（《物权法》第七十八条）同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（国务院令第504号《物业管理条例》第十条）业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。（国务院另第504号《物业管理条例》第十五条）
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交房8年，小区业委会至今“难产” 业委会成员定后又推翻遭质疑
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业主的担心并非没有道理。黄荣华告诉记者，2012年，福星新城曾经筹划成立业主委员会，当时开发商也参与了开会讨论。但在最后阶段，却不了了之。记者问起那次计划不幸“流产”的原因时，黄荣华说：“当时本来已经快要成立了，突然又出来了另一批人也要成立业主委员会，但一个小区只能有一个业主委员会，所以最后也就没成立起来。”
原标题：交房8年，小区业委会至今“难产” 业委会成员定后又推翻遭质疑让大家始料未及的是，就在公示期间，5月16日，小区内再次出现了一张新的公告，上面写到：“由于福星新城业主委员会委员候选人的报名居民大量增加，现经过筹备组讨论决定重新报名。”■业主担心此次筹备成立业委会，恐将再度“流产”小区很多业主对这张公告提出了异议。黄荣华告诉记者，他找到了筹备组的成员沈逸琴，沈逸琴表示，她并不知道这件事，筹备组并没有开会研究“重新报名”这件事。随后，热心业主自发在5月起草了一份“征求意见”，并请同意成立业主委员会及同意公示业主代表名单的业主签名。记者在这张“征求意见”后的附件中看到，有八百多户小区业主签名。业主的担心并非没有道理。黄荣华告诉记者，2012年，福星新城曾经筹划成立业主委员会，当时开发商也参与了开会讨论。但在最后阶段，却不了了之。记者问起那次计划不幸“流产”的原因时，黄荣华说：“当时本来已经快要成立了，突然又出来了另一批人也要成立业主委员会，但一个小区只能有一个业主委员会，所以最后也就没成立起来。”■记者探访巧遇业主报警电瓶被盗，小区管理存在诸多问题6月22日，记者来到福星新城小区。小区门口并没有登记处，所以记者很容易进入了小区。福星新城以小高层为主，写着“消防通道，请勿停车”的告示牌在小区内随处可见。记者看到，很多这样的告示牌都已经是锈迹斑斑，其中有一块甚至是由前后各一块石头来固定住。而在这些写着“请勿停车”的告示牌旁边，赫然停着好几辆车在消防通道上。同样锈迹斑斑的还有小区周围的铁门。记者发现，在小区的公共绿化区域内，杂草丛生，很多枯叶在绿化带里都铺上了满满的一层。在小区的西大门处，还有一堆建筑垃圾以及空酒瓶等杂物堆放着。在记者探访时，恰巧遇到小区13幢楼的一户业主正在报警。这位不愿透露姓名的业主告诉记者：“我的电瓶车放在地下车库，21日晚上电瓶被偷了。”记者看到，正对地下停车场处有一个监控探头，但保安却“义正言辞”表示：“这个探头是没有用的。”这位业主随后又告诉记者，小区内的偷盗事件其实常有发生。记者又随机走进了一幢楼，从一楼开始，几乎每一层的墙面上都遍布小广告。记者在这幢楼里随机敲了一户业主家的门。业主刘阿姨对物业有颇多抱怨：“小区夜晚的路况很不好，我们年纪大的人晚上都不怎么敢走，到处坑坑洼洼，照明也不好，以前有一次我在小区内走路还摔了一跤，脚都摔肿了。”刘阿姨情绪激动地表示：“家里的通话视频只有在2006年搬过来的时候用了两个月，此后就一直不能使用，维修人员来看后也没有及时更换，小区的电梯摇摇晃晃，有时甚至进去5分钟电梯都不动。”记者随后又在小区内随机找了两名业主，均表示对小区的物业管理不满意。记者了解到，福星新城小区于2006年交房，总共有21幢楼，现在已经入住1100多户，物业费是按每平方米1.5元缴纳。记者随后在一份“联名信”中看到，热心业主罗列了小区内的安保问题、消防问题和绿化卫生等问题要求物业整改，并有八百多户业主联合签名。也正因为小区内存在这些种种的问题，业主们迫切想成立小区业主委员会，监督物业管理的状况，维护业主的正当权益。■物业表示他们也有委屈，其实保安24小时不间断巡逻，公共设备每天检查3遍针对这些问题，记者找到了天晟物业福新新城物业管理处，而物业的说法却和小区业主的说法南辕北辙。“我们真是为了小区尽职尽责，但是不能保证做到十全十美，肯定会有部分业主对我们是不满意的，”物业处的工作人员郭来喜也很委屈：“去年我们在小区内装了200多个探头，但没多久就被别人撤掉了40多个。”记者又询问物业是否有加强安保时，郭来喜表示，小区的保安都会在24小时不间断地巡逻，小区内的公共设备每天都会检查三遍，并向记者讲述了去年抓小偷的经历。记者又询问是否知道小区内有种菜和乱停车现象时，郭来喜表示物业保安也多次管理了此事，但都没有效果。之后，郭来喜找出小区2012年的物业收支明细给记者看，并表示物业收支明细都会在每年的12月底张贴在小区的大门门口。■再起波澜又来一张公告：有4幢楼的居民并未产生业主代表，不符合业委会成立程序，因此“重新报名”正当居民们还在质疑“重新报名”公告是否符合程序时，6月16日，小区内再度张贴出7号公告，公告上写着“发现公告中业主代表的结构分布不合理、广泛性不够，特别是10幢、16幢、18幢、19幢，这四幢楼没有产生出业主代表”、“经研究决定，将再次组织10幢、16幢、18幢、19幢的业主报名”。记者看到，在此前业主代表的公示中，这四幢楼确实没有产生业主代表。友新街道工委副主任顾卫明解释说，此前的一张2号公告中，筹划组的人共同决定：“若有个别幢数没有业主报名候选人而未能产生业主代表的，由该幢目前入住的全体业主书面签名弃权。”所以友新街道处还是按照工作流程继续进行下去。但随后住建局方面要求，每幢都必须产生业主代表，否则不能成立业主委员会。顾卫明还告诉记者，如果等到这次的四幢楼报名结束，依然有异议，还是需要重新再来。福星第一社区居委会副主任沈鸿表示：“现在重新报名的只有那四幢楼的业主。”沈鸿同时还承认，四幢楼没有产生业主代表是他们工作的漏洞，并告诉记者，他们也支持成立业主委员会，“但其实业主委员会很难成立。”■律师说法如果有部分居民楼因各种原因选不出代表，不能成为无法成立业主委员会的理由江苏华为律师事务所倪志涵律师表示，根据相关物业管理条例，住宅小区成立业主委员会的程序一般是：业主（代表）大会筹备组组织成立业主（代表）大会、由业主（代表）大会产生业主委员会。筹备组的职责是按照规定组织完成首次业主（代表）大会的成立、召开。其中之一就是按照规定程序提出业主委员会委员的候选人选。首次业主（代表）大会应就小区物业各项重大公共事务作出决议并公告。如：确定业主（代表）大会的议事规则;确定业主委员会工作规则；选举产生业主委员会委员；其中，业主（代表）大会是小区物业自治管理的权利机构，业主委员会只是大会的执行机构。按照现行住宅小区物业管理相关规定，组织首次业主（代表）大会召开的筹备组是由所在街道（社区）组织牵头。倪志涵告诉记者，如果前一次报名在程序上有问题的话，也只能重新报名纠正。市对于小区成立业主委员会的规定，的确是要求小区内每幢楼都要有业主代表产生，但从法理上是说不通的，权利可以放弃，如果有部分居民楼因各种原因选不出代表，不能成为无法成立业主委员会的理由。实习生 杨洋 本报记者 周晓青
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48小时点击排行小区业委会作用大，想成立却不易
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小区业委会作用大，想成立却不易
&&每一个商品房小区交付入住后，业主都会期望成立业主委员会。而对于金沙角小区的业主来说，成立业主委员会的路却走得有些艰难。半年前，业主代表按流程组织业委会选举大会，并将投票结果递交至柳州市城中区住房和城乡建设局（下称“区住建局”），可事到如今区住建局仍未批准其成立业委会。究竟问题出在哪一环节？记者就此事进行调查。
（多原因限制，柳州部分小区成立业主委员会的道路走得有些艰难）
业主渴望成立业主委员会
&&&&“我们成立业主委员会是合理合法的要求，为什么到现在还成立不了呢？到底卡在哪一环节了？”日前，金沙角小区多名业主向记者爆料，他们已于今年5月召开业主大会，在街道办、社区等工作人员的监督下，选举产生相关的业主代表，并向城中区住建局提交相关资料备案。然而大半年过去，业委会依然停留在业主口中的“筹备工作阶段”，业主们始终不明白个中缘由。
&&&&业主马先生表示，由于整个小区的交房数超过80%，许多业主都希望成立业主委员会，以便出面解决小区里出现的一些问题。“由组织出面的话，解决问题相对好些，个人的力量太薄弱了。”马先生说。
&&&&为此，今年年初，业主代表征集556位业主签字成立业主大会筹备组，经过3个月时间、约26个步骤的筹备，首届业主大会顺利召开，共取得3059张有效选票。据代表统计，该票数占小区总权数的73.92%，在整个柳州市的小区业主普遍参与度不高的背景下，金沙角业主渴望成立业委会的决心则十分强烈。
材料递交半年无明确答复
&&&&由于这是金沙角小区首次成立业主大会选举业委会，因此在筹办、组织投票、统计票数等方面经验不足，筹备组在经过三次延期后才顺利召开业主大会。
&&&&虽说“好事多磨”，但随着递交相关资料到区住建局的时间已过去大半年，相关部门要么没有明确表态，要么就是解释含糊不清。
&&&&业主代表黄女士表示，业主们也了解了成立业主委员会的相关条件。根据《物业管理条例》对于业主大会成立条件的规定，一是首批物业交付满两年以上，入住率30%以上；二是入住率50%以上，只要符合其中一条，就可以成立业主委员会。“我们已经满足入住率50%以上这一条了。”黄女士说，至于投票结果，也有7名参选人符合法律规定的业主“双过半”同意通过。
&&&&那为何他们的要求一直没有回复呢？马先生猜测，这是不是因为开发商从中作梗，怕业委会成立后会经常找开发商“麻烦”。
业主委员会成立卡在哪？
&&&&为何该小区成立业委会如此之难？记者来到城中区住建局调查了解，工作人员给出的答复是：“由于参选委员中只有4人‘双过半’，离最低要求的5个人还差1人，因此不符合成立条件。”当记者追问为什么与业主大会投票结果不一致时，该工作人员表示双方统计方式有出入。对此，有人指出，这可能与业主大会未将小区地下室、车位的面积和户数计入投票权有关。“这样一来我们大半年的努力都白费了。”业主韦女士十分沮丧。
&&&&对于业委会成立之难，有业主总结了“六宗罪”：相关规定过死，限制了大部分业主的权利；物管充分利用“不按时交纳物管费”这一规则进行阻止；街道办指导人员对成立流程不熟悉且不作为；住建局指导作用不明显；住建局、街道办、社区三级部门难协调；业主积极参与度不高。
&&&&部分街道办和社区的负责人则认为，业委会成立难大部分原因还是归结于小区业主不热心、不积极，导致在选举时没有超过法定票数，最终导致“流产”。
首次成立业主大会选举业委会流程如下：
&&&&业主联名提交要求成立首次业主大会的报告（物业实际使用的建筑面积达到50%以上的，应有10名以上的业主联名提出申请；物业实际使用的建筑面积达到30%以上不足50%，但使用已超过1年的，应有20%的业主联名提出申请）&成立业主大会筹备组并开展筹备工作&召开首次业主大会选举产生首届业主委员会（应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，获得专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主同意且获得占总业主人数1/2以上的业主同意）→向城区建设局备案&业主委员会成立公告。
&&作者：黄璐
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