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三四线楼市去库存 寄希望于“热传导逻辑”不靠谱
来源：每日经济新闻
“金九银十”在上一周期的楼市繁荣期，各线际城市是共享房价高企的市场蛋糕。
“金九银十”，是楼市传统热销。但是不同线际城市呈现出不同的风景——传统的一线城市，北京楼市持续高位；上海新房却只够卖5个月；广州楼市热点区域供应充足；深圳“金九”首周遇冷。
年内房价涨幅过高的厦门、武汉、南京、苏州、合肥则忙着实施楼市调控，有的限贷有的限购。沈阳忙着去库存——对于农村大中专毕业生购买商品住房，鼓励开发企业给予“首付分期付”等，鼓励金融机构给予购房贷款优惠利率等。
“金九银十”在上一周期的楼市繁荣期，各线际城市是共享房价高企的市场蛋糕。但是在去库存的市场环境下，中国楼市则出现了严重的分化现象。一线楼市一直热得发烫，不得不启动第一波的楼市调控。而在这种热传导下，周边卫星城市开始热起来，随后就是实施新一轮楼市调控的二线热点城市。除此之外，还有其他的慢热型二线城市楼价也跟着逐涨。譬如中原经济区的郑州市，伴随着新一波的自贸区获批，一些楼市将掀开新的市场涨价潮。
但是大部分城市，例如，东北的沈阳等三四线城市，去库存依然是年内最严峻的任务。具体来看，上半年，70个城市中有44个城市库存出现了同比下跌现象。另有26个城市的库存规模不降反升。从未来的库存去化周期来看，截至6月底，70个城市新建商品住宅存销比为11.0，说明市场需要用11个月的时间消化这些库存。
应该说，去库存的政策释放还是有效的。但从楼市的市场态势看，顶层设计的去库存，应该调整为因城施策和一城一策。楼市去库存，不再有通用的“药方”。
一线城市，不存在库存压力，政策面和监管层要对这些城市的量价做好全流程的监控。既要保障供给，又要维持合理的价格定位，还要遏制引发楼市泡沫化风向标的地王出现。而对于热点二线楼市来说，除了先期的5个城市开始推出限购限贷的措施以外，不排除还会有更多的其他热点城市会跟进。像这类城市，搞楼市的宏观调控不一定是为了将房价降下来，而是将房价控制在市场合理水平，防止出现新一轮的楼市泡沫。
三四线城市，当然也包括像沈阳这样的二线城市，受制于宏观经济的低迷，而且也没有更多的概念性政策引导刺激。因而，去库存依然是这些城市的重要任务。而相对于热点城市限购限贷，当然是鼓励和放开购房限制，并在信贷方面给予购房者更多优惠措施。但这要建立在这些城市有足够的购房消费诉求的基础上。
正因如此，去库存不要寄望于今年楼市的热传导逻辑——一线城市限购带热卫星城，卫星城限购限贷又带热二线热点城市。但是，二线城市楼市限购限贷并不一定传导至三四线城市。即使能够传导，也是传导至一般的二线城市，更多的二线城市也存在着库存消化问题。因而，从上游城市过来的热传导，到了普通的二线楼市已经遇冷。所以，三四线城市的楼市去库存，靠市场传导不靠谱。
更重要的是，当前一二线城市楼市的热火，一定程度地存在不正常的投机资本参与其中的现象。而这从年内流动性没有释放到实体经济上可窥端倪。
投机资本进入一二线城市的楼市，是因其楼市已经虚热，有利可图。但是对于三四线城市的楼市，投机资本缺乏兴趣。
“金九银十”对分化的楼市而言就像是一个传说。即使有，一线和二线热点城市也需要降温；而对于大多数三四线城市的楼市而言，则更可能是一个遥远的幻象。()位于三亚市鹿岭路27号（鹿回头公园旁），总占地面积近5000亩，起价30000元/㎡，均价37000元/㎡。乐居咨询热线：400-606-()位于君悦酒店中轴景观的两侧，项目仅35栋亲海别墅，现推出一套特价房，3800万/栋，特惠房源仅为开盘前认购。乐居咨询热线：400-606-()位于海棠湾北部组团核心区域，可将海棠湾尽收眼底。规划有品质酒店，低密度住宅、商业街等多种建筑形态、公寓价格约38000元/平米。乐居咨询热线：400-606-()位于三亚市水城路28号，由六栋特色住宅和社区组成。价格约23000元/平米，一次性付款92折，银行按揭付款98折，按时签约99折。乐居咨询热线：400-606-()位于三亚市榆亚大道绿地悦澜湾，项目新品认筹期，1万认筹最高可享18万抵房优惠！免费登岛，项目报销往返机票。乐居咨询热线：400-606-()位于三亚市天涯区红塘湾大道，项目一期开发9栋12层正南正北板式洋房，独有6米层高的mini墅、空中海景墅，买一层含一层可拓展空间。乐居咨询热线：400-606-()位于海南省东方市滨海北路和二环北路的交汇处，项目一房一价，价格约8500元/平米，一次性付款9折，按揭98折。乐居咨询热线：400-606-
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过去，各房企跨区域布局，追求规模扩张的时候，人才十分重要；现在，房企开始多元化布局，人才更加重要！
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限购碾过三四线楼市 本轮楼市繁荣还能维持多久
来源：腾讯株洲房产网 &&发布时间：
限购的潮水漫过一二线城市后，正向三四线城市席卷而来。3月15日，、、同日升级或出台限购。而在这之前，三月以来，河北涿州、浙江嘉善、安徽、海南等市、区已相继出台或升级限购、限贷政策。限购范围从一线和核心二线城市扩大到三四线城市，其背后是三四线城市销售的火爆。当一线冲顶、从严后，资金迅速外流到三四线城市。此番景象与2011年三四线城市房价上涨的往事何其相似。但2011年的三四线城市上涨行情中，房企转向三四线城市布局且此后多年为毛利率下降而头疼，三四线城市的房价也在随后出台的限购政策中偃旗息鼓。日空之下无新事，在限购蔓延的态势下，本轮三四线城市楼市的繁荣能维持多久？限购降临三四线城市据记者不完全统计，从3月起截至3月15日，出台或升级措施的城市已有十个，除了赣州、南京、青岛外，还有涿州、涞水、、崇礼区、嘉善、滁州、三亚等七个城市。疾风知劲草。在3月之前，2017年1月、2月，三四线城市销售崛起。3月14日，国家统计局发布的数据显示，月，全国面积达14054万平方米，销售金额达10806亿元，同比增速分别为25.1%、26.0%，增速较2016年12月提升了13.8个百分点，超过市场预期。分区域数据显示，今年1～2月份，全国中部、西部销售面积同比增速明显高于东部，中部为33.0%，西部为36.2%，而东部仅为15.9%。国家统计局新闻发言人、总经济师盛来运介绍月份国民经济运行情况，指出从1～2月份情况来看，三四线城市去库存的进程在加快。证券分析师竺劲在研究报告中指出，全国商品房销售增速的提升主要因为三四线城市的销售带动。原因是，一二线城市主要分布在东部，而东部地区销售面积的增速逊于中西部。竺劲认为，销售结构已经起了变化，高房价的一二线城市占比下降，低房价的三四线城市占比增长，三四线城市的销售带动了整体销量的提升。对三四线城市而言，这是一场迟来的盛宴。在过去1～2年，尤其是2016年，政府提出去库存大计，但在信贷宽松、政策释放红利的大环境下，仅火了一线和核心二线城市。在去年第四季度，全国多城出台密集的政策后，告别一二线城市后，去库存政策需在三四线城市发光发热。2017年，暂停或放缓土地供应、调整普通住宅标准、降低、优惠、鼓励人才购房、买房落户等方面的措施仍在多数三四线城市推行，直至3月针对三四线城市的限制政策出台。部分城市已经不需要“救市”了。阶段性上涨限购政策的出台会是三四线城市此轮行情的转折点吗？在预测未来之前，讨论三四线城市楼市繁荣的逻辑不可避免。这并非三四线城市头次出现上涨行情。2011年，因一二线城市调控严格，而三四线城市政策环境宽松，、购房者资金流向三四线城市，三四线城市的房价涨幅一度超过一二线城市，成为新的楼市热土。专家对记者表示，从逻辑上分析，今年三四线城市的上涨行情与2011年具有一定的相似性。在一线城市和核心二线城市限购后，资金溢出叠加资产荒下的投资需求效应，把部分购房需求驱赶至三四线城市，形成了三四线城市的阶段性繁荣。“区别在于，过去政府没有明确提及去库存，但现在三四线城市是有去库存导向的。”严跃进称，三四线城市的供地节奏没有过去快了，库存只减不增。同策咨询研究核心总监张宏伟告诉第1财经记者，近两年来，部分三四线城市以消化存量用地的方式解决“去库存”，以江苏为例，在同策咨询监测的16个三四线城市中，截至2016年年底，商品住宅的平均存销比为6.79个月，已无去库存压力。然而，一家华南房企的投资负责人认为，“目前三四线城市的销售数据仅仅兑现了短期预期，中长期而言，城市房价的上涨逻辑依然由产业和人口所决定。”关于三四线城市的去库存问题，中国住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受第1财经记者采访时表示，三四线城市地方政府对城市、土地的规划影响到地方库存，新型城镇化发展过程中，产业和人口能否提供支撑仍是关键。繁荣迷局中长期内，市场发展与调整的广度和深度依然难以预测。假如三四线城市本轮销售上涨，并非由内在的发展力量作支撑，而仅仅因一二线城市限购得到的外溢需求刺激，那么销售繁荣将难以持续。历史或许能说明问题。在2011年的三四线楼市的上涨周期中，万科、恒大、绿地等开发商转往三四线城市布局，但它们很快就后悔了。随着全国超过40个城市的住房限购落地，三四线城市房价应声而落。而进入三四线城市的开发商，如华润置地，其于年间在三四线城市密集布局，使得整体毛利率从2011年的39.5%降至2014年底的30.6%，近年来，为提升毛利率，华润置地进行战略纠偏回归一二线城市。历史轮回，在2014年、2015年相继解除限购的城市，已有部分重新受限，然而，2017年三四线楼市的表现会重蹈2011年的覆辙吗？专家认为，三四线城市限购说明其进入了“去库存”和“控房价”双轨并行的模式，但对于三四线城市来说，去库存是核心要务，限购政策主要是针对局部区域的，不会盲目地全面限购。张宏伟表示，目前调控针对的是环、环、环南京的三四线城市，从调控的目的来看，首先是保护本地的首套自住需求及改善型需求，其次，是为了进一步限制环北京、环上海大都市圈的楼市投资、投机性需求，为过热的三四线城市降降火。中国综合开发研究院旅游与地产研究核心主任宋丁有相近的观点，“2017年的三四线城市限购不会跟2011年一样大水漫灌，只会针对个别的有涨价迹象的城市，而去库存压力大的城市将继续实行去库存政策。这是深度的分类调控、因城施策的表现。”3月10日，在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。宋丁对第1财经记者表示，“银行将通过三四线城市的定向宽松推进城市去库存，三四线城市的阶段性行情仍将持续。”同样，与分类调控、因城施策所对应，上述多名受访人士均认为，三四线城市不会出现普涨行情，机会将出现在大都市圈的局部城市。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。楼市调控变“空调” 三四线城市去库存遥遥无期
每日经济新闻网
今年供给侧改革的五大任务中，楼市去库存是政策面关切的重点之一。但接下来就要进入第四季度，楼市去库存的实际情况可能和年初的计划已经有所不同。市场的反应也未能按照政策设计的节奏走，这凸显中国楼市积累的深层次矛盾太多，调控难度太大。这也难免让市民回想起以往楼市调控常常变成“空调”的尴尬来。从去年开始，各地开始陆续松绑楼市，如解禁多套房限购，在商贷和公积金贷款利率、首付方面实施宽松政策等举措。目的是以此催化楼市消费热潮，消化掉多年来积累的楼市库存。然而，政策性宽松的市场效果是，一二线城市先后出现楼市热销的场面，但是三、四线城市库存难以消化的局面依旧未能出现大的改观。至此，房地产市场已经呈现出诡异的风险乱象：没有库存压力或压力较小的一二线城市可能走向失控的虚热；存在库存压力的三四线城市依然背负着难以解套的压力。政策所设计的剧本，何以到了市场上会演绎为荒腔走板的剧情？显然，各地还是没有把准楼市的脉搏，没有贯彻中央“因城施策”的决策，也就没有根据不同线际城市的特点来实施有针对性的楼市去库存之策。7月70个大中城市的楼市价格变化，也凸显今年剩下几个月去库存的任务依然艰巨。楼市出现两极分化现象，让政策面两头难顾，热点楼市要降温，其他楼市要升温。如何把因城施策做实？热点楼市可以通过严苛的限购来解决，但地方政府基于自身利益的考虑，未必一定能够限购到位；而对于三四线楼市，要想让市场温度升起来，则更为困难。对于三四线楼市、尤其是中西部地区的三四线楼市，大抵以人口净流出城市为主。这些城市对于本地人的吸引力降低，更难吸引外地人口，上一周期积累的楼市库存很难卖出去。在此情势下，降价、补贴、就地落户的城市化、以及政府购买作为经适房的努力也很难从根本上去库存。针对楼市现状，解决之道除了因城施策以外，还要警惕楼市存在的系统性风险隐患。对一二线城市而言，“地王”频现绝非利好，各地城市的限购之策还需加码加力。否则，热点楼市的虚热也可能会给下一经济周期带来库存压力。更重要的是，资本过度聚集于楼市，也使实体经济缺金少银，不利于产业转型升级。而楼市资本积累过度，也容易造成过度加杠杆并引发系统性的金融风险。对于三四线楼市，还是要摸清库存底账。对于累计过多已经很难消化的楼市库存，如果以常态办法无法消化，不妨考虑采取非常规休克疗法的可能性，该收回的土地就收回，该放弃的就放弃。这也许会导致暂时的银行呆账增加，但长痛不如短痛，为去沉疴不能讳疾忌医。中国楼市，库存要去、泡沫要控、风险要防，手段更要多元化。这是一道难题，也考验政策面的智慧与决心 。 更多资讯请关注【腾讯房产襄阳站】微信订阅号
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去库存，取消限购，多对准三四线城市
来源：搜房网综合整理 &&发布时间：
在刚刚结束的核心经济工作会议上,“化解库存”被明确提出。会议提到了多个方面的政策,包括通过加快农民工市民化、扩大有效需求、将公租 房扩大到非户籍人口、发展住房租赁市场、鼓励房地产开发企业顺应市场适当降低房价、促进房地产业兼并重组、要取消过时的限制性措施等。三四线城市库存高企已是众所周知的现实,而这些政策将如何作用于一线城市,则引发多方关注。其中,“要取消过时的限制性措施”引发坊间猜测,称 这可能意味着将取消一线城市限购政策。对此,亚豪机构市场总监郭毅对记者分析,“过时的措施”指的是不符合当前发展要求的,与已经执行的政策相冲突的措 施,在仍执行限购的“北上广深”今年销售量普遍上扬的背景下,限购的“过时”一说尚需画个问号,与此同时,对而言,住房限购的另一重意义还包括控制北 京常住人口规模。在郭毅看来,限购是否“过时”,取决于楼市未来的供需形势。据亚豪机构统计数据,以北京为例,由于出让地块中大量配建、及配套设施 用地,大幅挤占了纯商品住宅用地,2014年～2015两年,北京出让住宅用地中纯商品住宅用地的面积不过600余万平方米,而仅今年一年,北京纯商品住 宅的就接近700万平方米。这意味着,两年的供地相当于一年的市场去化,北京纯商品住宅市场长期仍然处于供不应求的形势下。郭毅指出,从北京来看,依靠新房市场的单边供给显然不足以满足北京购房需求,未来如何调动市场的流通性,将成为政策修正的要点。家住北京东四环的杨林林告诉记者,她想将现在一家三口居住的上世纪80年代的出手,在同地段换龄10年以内的二手房,但发现房源较少,很多次新房都不满五年,她自己的房子也未满两年。于是高额的税费让她放弃了换房。市场目前税负较高,虽然的减免年限“五改二”,但二手个税依然要“满五少有”才能享受税收优惠。这成了降低二手房流通效率的因 素之一。尽管如此,北京的二手房依然紧俏,刚过去的两周,不同区域的北京二手房出现不同程度的调价现象。近来北京二手房市场持续趋好的主要原因包括,政策利好信息不断,引导市场参与者的心理预期持续出现积极性调整。她 认为,虽然目前并无去化压力,但是这一利好政策从心理上影响了参与者的市场预期,客户入市积极性受到鼓舞。随着销售量持续上升,北京二手住宅市场供 需关系将进一步趋紧,预计未来北京销售均价或将出现进一步的实质性上涨。“因政策所致,人为造成二手房可售房源量的不足,在‘取消过时的限制性措施’的新方向之下,有望得以减免。”郭毅对记者表示,在此基 础上,限购虽然不会全面解禁,但为了加强二手市场的流通功能,对限购加以微调,“卖一买一”或者“卖二买一”从而腾挪,这样的政策是可以预期的。
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