买地建厂房和仓库能否合建仓库投资前景怎么样？还是投资商铺更好？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-29 17:29 标签： 求租仓库厂房
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商铺回报高 旧厂房前景更好
车公庙地铁商铺受到部分投资者的青睐。深圳商报记者 姜志强 摄
车公庙片区是目前深圳市科技企业和白领高度聚集的商业区之一，在这个方圆不到1平方公里的地方，有超过8000个各类企业。深南大道的两边肩并肩地汇聚了19栋高档写字楼和3座星级酒店，企业办公面积300多万平方米。地铁1号线和42条公交线路经过这里，这里日均客流达到近50万人左右。随着丰盛町、东海商务中心等项目的崛起，以及旧工业区和周边道路的改造，车公庙片区涌现出前所未有的投资商机。其中，以商铺和旧厂房两种投资品较热。近日，记者采访了部分业内人士，对该片区的商铺投资和厂房投资进行了收益比较。
投资回报率较高
近日，唐先生终于把位于车公庙的一间地铁商铺租了出去。虽然等待的时间有点长，但是，出租单价如愿以偿地达到了他所要求的每月800元／平方米。去年初，他购买这间商铺的价格是10万元／平方米，物管费是每月60元／平方米，（按照投资回报率＝月租金－每月物业管理费×12／购买房屋总价的方法算下来），他的年投资回报率达到了9％。如果能够一直按照这个价出租，意味着11年左右，唐先生就能收回投资成本了。唐先生只是车公庙这一片区众多商铺投资者当中的一员。据了解，其他商铺投资者的回报率能够达到9％以上的人也不在少数。
赵先生上个月刚刚在这一片区的工业园买了半层旧厂房，然后就出租了，但是，他的资金回报率可不怎么高。他的购买价是1．5万元／平方米，出租价是75元／平方米，物业管理费是5元／平方米每月。按照同样的公式计算，他的投资回报率是5．2％。如果照这样的价格租下去，他可能要近20年才能收回成本。跟唐先生相比，他的投资是不是失算了呢？赵先生自有如意算盘。
产权面临价值跃升
其实，赵先生并不是很在意目前的投资回报率，他的着眼点在于这是一栋将要被改造的旧厂房。如果改造规划正式出笼，他所购买的旧厂房的产权将面临巨大的价值跃升。
赵先生了解到，车公庙旧工业区改造已经被列入全市首批旧工业区改造试点。改造工程总投资为数十亿元，天安数码城西区厂房和将被改造为服务业为主的高新产业园，形成一座融高科技企业、金融、物流及其配套于一体的科技城，成为该区最重要的高科技产业发展区和“总部经济”聚集区。赵先生一直在留意这里的厂房出售信息，他经常打电话到多家中介去了解旧厂房买卖的市场动态。也正因为改造利好，升值在即，业主也很少愿意放盘出来。正好上个月，有栋厂房出了一批房源，价格又在预料之中，赵先生就当机立断抢到了半层楼，共1140平方米，总价1700万左右。
赵先生期待着拆迁补偿和产权升值。他预料，无论是功能改变还是拆毁重建，这里的物业必将升值，只是升值的幅度大小不同。如果是拆毁重建，按照目前普遍的赔偿标准是1．2倍，他将获得1368平方米的新房。现在周边写字楼的单价在3万左右，照此计算，他的投资将获利1．4倍以上，而且还将伴随着拆迁期内的补偿以及改造完成后租金的上涨。
相比之下，唐先生的商铺投资，则只能期待缓慢的租金收益，以及铺位自然升值。
个体投资要注意不确定风险
中国综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁教授认为，车公庙片区商业的发展和改造规划具有很好的投资前景，无论是商铺投资还是购买旧厂房似乎都是有利可图，只是盈利的模式不太一样。但是，作为个体投资者，不仅要考虑回报率和未来升值空间，更要区分商铺和厂房在投资属性方面的差别，注意防范不同投资方向所带来的不确定风险。
首先，商铺和旧厂房的价值构成基础不太一致。商铺需要好的路段带来充裕的客流，商家的生意才能好做，租金才能稳定在较高水平，商铺的价值自然就高。商铺还要选择合适的租客，稳定的、有较高品牌美誉度的商家进驻，对商铺价值提升有较多帮助。所以，投资商铺面临地段选择和租客选择方面的风险。而厂房则更需要周边的硬件配套更加充分，通信和道路要畅通，方便工厂对外联系和货物进出。旧厂房受周边交通和产业生态影响较大，所处的产业园区的类型和级别对厂房价值产生较大制约。
其次，商铺和旧厂房投资所需要的资金成本规模是不同的。商铺一般单价贵、面积较小，总投资额从几十万到几百万，千万以上的单个铺面较少。商铺投资风险较小，灵活多变，适合一般投资客介入，甚至适合普通置业者投资。而厂房一般都是从几百平方米到几千平方米，总价要上千万元，只适合资金实力和抗风险能力较强的机构和专业投资者购买。
最后，投资商铺和投资旧厂房最终利润实现的方式不一样。投资商铺的收益来自租金收益和铺位自然升值，会面临着租金起伏和空置期的问题。投资旧厂房的收益来自拆迁补偿以及改造后的价值飙升，但是改造方式、改造周期、功能的改变程度都会带来不确定的风险。
特约撰稿人：
深圳资深地产投资者Ａｌｌｅｎ Ｄｉｎｇ
业内人士观点：
“一铺养三代”
正经受冲击
调控政策对住宅市场的打击，令传媒和将注意力转移到商业市场来。但是，现在卖铺人都是聪明人，地产投资也已经不像五年前的情形了，传统“一铺养三代”正经受各种冲击。
商铺成了有钱人的游戏
和早些年不一样的是，深圳商业地产的投资特点已经和以前也大不一样，现在投资商铺，很多热点区域的商铺价格动不动就是10万、8万／平方米，高的20万／平方米，小区商铺也要3万出头。而一般的街铺，也谈不上黄金铺位，但也都叫到了5万以上。一个小面积的商铺，成交额动不动上百万、数百万、甚至千万以上，这些商业房产的投资，已经不是普通投资者所能介入的。
电子商务对商铺冲击大
网络商城的流行，对商铺的冲击是巨大的，类似商业中心，比如万象城、花园城、海岸城、益田假日广场之类这种一站式的消费场所也对原有的商业模式形成了冲击，集中的办公区域，诸如，ＣＢＤ、华强北、车公庙、科技园，也对规模化餐饮商业提出了更高的要求。十年前一个杂货店比现在的生意可是强多了。
高价商铺投资回报率低
现在的地产商会给大家多少的投资价值呢？我们可以看到，新开发的楼盘，很多一楼的商铺，发展商已经不卖了，如果是卖，那价格与风险，及目前的回报率也是让人难以接受。现在值得抢购的机会好像越来越少，看了之后，望而却步的越来越多。当然很多有钱人会购入，因为他们将商铺做成了现金储备的方式，对他们来说，钱总得找个地方放，不同于普通购房群体。
开发商趋于“转售为租”
发展商在整个城中村改造过程中，不仅会想如何将房产卖个好价钱，同样，发展商也会想为这个改造配套规划的购物中心，谋划更长久的收钱模式。
个别Ｓｈｏｐｉｎｇ ｍａｌｌ 生意勉强支撑
投资人不妨想想，你们所投资的商铺，属于哪一类的投资品呢？我们即使到了南山目前最大的一站式购物中心××××，我们也仍然能看到许多商家入不敷出。在如此高档的消费场所，很多餐饮商家，也是经营维艰，为了中午抢楼上白领的午饭机会，一个盒饭和嘉旺的快餐，基本是同一个价格。很多刚开张的小铺，根本挺不住。很多商家在当面交谈后，给出的一个观点可能令我们很多读者会觉得奇怪：那就是我们在这里设点，根本不赚钱，但是，这个租金我们当成了公司品牌的广告费来支出。商家在趋利的动力下，很多也是铤而走险，我们可以看看有多少商家坚持得下来，当然，盈利的商家也有，但是和租金相比，已经让很多商家望而兴叹了。业主是赚钱的，不过，你的买入价格还是关键。
总之，现在打算买铺投资的人，要打起十二分的精神，精打算盘了。
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