限购限贷对楼市有什么影响
& & 人生就是一场修行，挑水劈柴、皆是悟道，地产行业的种种工作也是。
& & &史上最严限购令&在过去的2周里持续加码，限购限贷政策之外，还有对广告的限制、对开盘蓄客的限制，等等。明源君最近听过很多地产人的倾诉，各有各的痛苦，甚至有人开始怀疑自己的职业选择。这些痛苦，都是因为没有想清楚地产江湖的本质。
& & 明源君认为，地产江湖，和《西游记》中的神魔世界很类似。
& & 无拘无束的时代，孙悟空和群妖一起乱舞，纵然曾经赢得&齐天大圣&的名头，却也有官无禄；即使偷得蟠桃仙丹，也终究被压在五行山下。然而，自从戴上那个金箍，一切都不一样了，他走上了成佛的道路，而且绝不会失败。
& & 实际上，每个地产人也都是孙悟空，&限购&是地产人的金箍，戴上这个金箍就能成正果&&
& & 孙悟空和地产人的5个相同之处
& & 孙悟空是观音选定的取经使者，沙僧和八戒也是，其他妖精没有这个资格，无法和他们竞争。
& & 就个人而言，地产行业一直都是大浪淘沙，&剩者为王&，行业每次下行都有人出场。
& & 就房企而言，马太效应日趋明显，限购会加快这种兼并重组，循规蹈矩、不断练内功的企业一定能活下去，活得好；走野路子的则未必。
& & 明源君认为，能活过本轮调控的，将在地产下半场拥有整个世界，这本身就是一次挑选。
& & 戴上金箍后，孙悟空不再困惑于道路的选择，他的道路非常明确，就是向西走，去西天取经。
& & 严厉政策下，蓄客、广告都受影响，很多楼盘的赠送面积也被拆了，地产人可以玩的野路子越来越少。明源君认为，最后就剩下一条绝对没错的路：做好产品----积累口碑-----做好产品----积累口碑。这是一条单调的路，但绝对是走向成功的康庄大道。
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房价料降一成
　　10月7日起，东莞正式启动首次限购政策，居民家庭最多只能购买2套一手房；并且重启房价备案制度，要求新房成交价格不得高于备案价；对一二手房进行限贷，并在几天后升级加码，对二套房购买144平方米以上的非普通住房的商业贷款首付提高至6成以上。
　　虽然限购政策已经执行了几天，但是不少购房者对于限购、限价、限贷政策并不十分了解，本报记者采访了市场情况后，请来业内专家一一解读，为您提供最全东莞限购解读及楼市走向版本。
　　文/广州日报记者蒋幸端 图/广州日报记者石忠情
　　新政四问
　　一问为何要出台限购政策？
　　房价上涨过快，土地市场火热
　　在深圳、广州、珠海连续加码及重启限购政策后，微信公众号“楼三姐”就“谁将是广东下一个限购城市”进行问卷调查，在参加调查的290名网友当中，有78%的网友认为下一个限购城市将是东莞，不过只有25%的网友认为，东莞会全市执行限购政策。
　　显然东莞的首次限购，调控的强度出乎许多人的意料，而在业内人士看来，这一切又早有迹可循。东莞中原介绍，今年以来众多外来品牌房企看好东莞房地产发展前景,紧张的土地供应引发本土和外来等多家房企疯狂争抢，9月连续拍出7块商住高价地，楼面价全部破万, 溢价率均在 378%~689%之间，迅速推高市场预期。
　　同时，房价上涨过快也引起了相关部门的关注，东莞市住建局多次表示将适时出台相关政策维持东莞楼市的稳定发展。据东莞中原地产统计数据显示，2014年之前两年东莞房价走势相对平稳，进入2015年后房价加速上涨，全年累计涨幅15%，而2016年东莞各镇区房价全面飞涨，今年前9个月全市住宅均价累计涨幅高达47%。
　　在土地市场火热的带动下，大量深圳投资客涌入东莞炒房，东莞房价高位风险加剧。
　　东莞中原地产市场研究部分析认为，东莞此次出台新政的目的是为了抑制投资及投机需求，明确支持合理的居住需求，给市场降温；同时打击恶意推高房价的行为，稳定市场预期，从而抑制房价过快上涨。
　　二问深圳客还会来投资炒房吗？
　　深圳客退潮，临深片区影响较大
　　东莞中原地产市场研究部还提醒，开发商不宜对后市过于乐观。东莞“限价+限购+限贷”组拳出击，对市场影响还是比较大。目前东莞房价上升至高位后,市场成交大部分以投资居多，尤其近期高价地出炉后，市场投资需求高达50%以上，临深区域投资客集中较多，预计临深区域受影响比较大，深圳投资客退潮会比较明显。
　　此外，该研究部相关人士还表示，市场预期发生转变，观望情绪会逐渐加浓，加上东莞二手市场以及惠州市场的分流，后市形势逐显严峻，尤其临深区域目前价格高位，出货压力更大，因此理性定价才是王道。
　　天为地产市场研究中心认为，新政将遏制深圳投资客炒房，受限购、限贷楼市调控政策的影响，市场观望情绪加重，东莞房价有望出现下调。
　　三问房价会下降吗？
　　成交量下降，房价最少降10%
　　10月6日晚上，东莞业内人士连夜解读东莞限购新政。业内人士普遍认为，东莞楼市新政比较合理，既保护了自住刚需，又抑制了投资投机需求，楼市将回归理性！
　　东莞中原地产市场研究部表示，限购、限贷、限价，三重政策叠加，新政一出，市场预期转变，近期带来浓厚观望气氛,预计成交出现明显萎缩。投资客受政策影响较大，改善需求受首付提高也会大幅缩减，买卖双方博弈加剧,最终导致价格下调，房价预计调整幅度超过10%。
　　合富辉煌（中国）东莞公司发展研究中心总监李兴旺认为，东莞限购新政执行差别化信贷政策，精准地保护了刚性需求，抑制了投资需求；东莞楼市将不可避免进入观望期，成交热度将得到降温。
　　东莞中原地产策略研究总监车德锐也表示，东莞限购新政考虑周到，非常合理。重点在于抑制投资及投机需求，也明确支持合理的居住需求；同时更考虑到了莞深融城对东莞城市发展的重要性。车德锐认为，东莞楼市将由投资性逐步回归自住性，投资客退潮，房价滞涨，然后逐步回归理性。
　　四问什么时候会降价？
　　年底至明年初，品牌房企或会带动房价回归理性
　　天为地产市场研究中心认为，进入第四季度，随着市场供应量加大，需求减弱，部分开发商将会作出调价反应，特别是前期没有走量,需要资金回笼的开发商，将可能率先作出调整，以价换量。不过该研究部认为，东莞目前市场存量不大，经过长达一年时间表的行情之后，很多开发商的房源已大部分被释放，流动资金充足，可能不会大幅降价，或许会稍微让利，预计未来一年, 市场交易活跃度会受到一定程度下降。
　　东莞中原则表示，近期市场处于政策消化期及观望期，市场买卖双方处于僵持胶着阶段，明年将出现高位分化调整。东莞中原地产市场研究部分析，明年随着新增供应大幅上市，投资预期转淡而导致深圳投资需求减弱，而莞深自住需求则受到高房价抑制，后市需求不足，库存持续回升直至供求关系逐步趋向平衡；同时各大品牌房企冲刺新高的业绩目标，以价换量。
　　该研究部表示，部分品牌开发商、货量充足有比较大出货压力的开发商、国企、低价地项目的售价会领降市场,率先理性回归，带动整体市场价格回归理性，高位分化调整是明年的主调。
　　东莞楼市新政最全解读手册
　　政策解读:“三限”并举
　　限购仅限于一手新房领域
　　1.在东莞本市行政区域内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房;
　　2.对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。
　　解读:这是东莞首次启动限购政策，这次限购仅局限于一手新房领域，未涉及二手房。东莞中原认为，这反映政府主要针对新房市场过热采取限购政策, 同时叠加“一房一价”政策，打击推高房价行为。
　　限价 实际成交价格不得高于备案价
　　1.10月9日，东莞市发布《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》，重启房价备案制度。要求新建商品住房项目到住建部门办理预(现)售前，需先到发改部门办理销售价格备案，备案价格在网上公示，取得预售证(或现售备案证书)后，在房管部门办理建档时备案价格将被锁定。
　　2.实际成交价格不得突破备案价，下浮幅度不得超过15%，房价一经备案两个月后方可调整。
　　解读:早在日东莞政府就出台东莞版的“一房一价”政策，在2011年8月东莞又发布《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》，规定新建商品房实际成交价格不得突破备案价,下浮幅度不得超过15%，否则自动锁定交易。东莞中原介绍，事实上当年该政策出台后收到了一定的调控效果，因此此次重新启用该政策，要求开发商对预售房源实行明码标价，一房一价，并明确实际成交价格不得高于备案价，降价幅度不超过15%，即在备案价的基础上，最多可以打8.5折。
　　限贷 2套及以上住房停贷
　　1.对面积低于144平方米的普通住房，居民家庭购买首套住房申请商业性个人住房贷款时，最低首付不得低于30%；
　　2.无房有贷款纪录或有1套房但没有贷款纪录或已结清贷款的，再次购买普通住房时首付不得低于30%；
　　3.有1套住房且没有结清贷款的普通住房，二套房首付不低于40%。
　　4.对于144平方米以上的非普通住房，有银行认定购买首套、二套首付比例不得低于60%，也有银行认定仅二套购买非普通住房时，首付比例不得低于60%，不同银行执行不同的标准。
　　5.拥有2套及以上住房的停贷。
　　解读：限贷政策针对一二手楼市，影响范围更广。记者了解到，受到新政的影响，在9月成交的楼盘当中，东莞有不少新房的认购无法签约，具体情况要看开发商如何协商解决。
　　根据东莞中原地产统计的数据显示，今年前9个月一手住房144平方米以上占比为13.04%，新增供应144平方米以上为22.23%，库存144平方米以上的占比37.07%。按照首套买豪宅也要首付6成计算，这意味着，未来将有近四成的货量受到新政影响，打击面颇大，改善需求也中枪。预计大户型豪宅接下来的走货将变慢。
　　购房者须知
　　1.外地户籍人士，在东莞有1套房,还可以再买吗？
　　答：可以。东莞中原介绍，只要你提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明，就可以再买一套新房。二手房不受影响。
　　2.在东莞已有2套新房,贷款都结清了，还可以买吗？
　　答：不可以。在东莞已有2套房的，本市户籍和非本市户籍都不能再购买第3套。
　　3.在外地买了一套，贷款未结清,还可以在东莞买一套吗？
　　答：可以。非东莞户口,在东莞最多可以买2套新房。东莞中原介绍，但因为你外地那套贷款未结清，你再买一套首付要4成。
　　4.在东莞如果没有连续交1年社保或个税证明的非东莞户口,名下没有房产的可以买首套房吗？
　　答：可以。非东莞户口,在东莞购买第1套房不受限制。
　　5.非东莞户口在东莞有1套房,但没有自购房之日前2年内在本市逐月连续交1年社保或个税证明,可以购买吗？
　　答：不可以。政策规定非东莞户口在东莞有1套房,必须要提供自购房之日前2年内在本市逐月连续交1年社保或个税证明, 才可以购买第2套。
　　6.在本市行政区域内,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房,如果买第3套不需要银行贷款,全额付款可以买吗？
　　答：不可以。限购政策规定本地户籍居民家庭最多只能买2套。
　　7.10月7日新政前,如果已经签了认购书交了定金但是还没有签约，首套是否可以2.5成？
　　答：可以。东莞中原介绍，只要你提供认购书及定金电子进账单原件或首付款电子进账单原件,则最低首付款比例仍按原规定执行。
　　8.新政对商业性质的公寓没有影响吧?商业性质公寓仍然是不限购不限贷吗？
　　答：不受影响。这次政策主要针对住宅市场调控，不涉及商业市场,商业性质的公寓仍然不限购限贷。
　　9.新政对二手房交易有影响么？
　　答：限价和限购政策只针对一手房,不涉及二手房市场,但是限贷政策对二手房交易有影响,主要首付比例之前提高了。
　　记者观察
　　有人抢签约 有人庆幸没“接盘”
　　10月6日傍晚，东莞限购文件出炉后，已有两套房的刘先生一家饭都没吃，就急着联系销售人员马上进行网签。刘先生告诉记者，他在东莞准备购买第三套住房，已经付了定金了，但还没有正式签约，“要是不赶在7日前签约，第三套房不能贷款，全款我们又付不起，可能定金就没了。”早在6日上午，东莞楼市就已经有东莞即将限购限贷的消息传开，不少销售人员通知购房者前去签约，这也使得当天东莞的住宅签约数据爆棚。
　　记者发现，在昨日限购政策出炉之前，网签数据只有600套左右，但到7日零时，6日的住宅网签套数达1411套，这意味着有800套住宅是在政策出炉后半夜赶签的。
　　新政出台后氛围大变。昨天下午，东莞有准业主以低于开盘价2000元/平方米转让新房。该消息称“由于资金不足，现需内部转让，开盘价1.5万元/平方米左右，现转让均价约1.3万元/平方米。” 一名购房者告诉记者，他之前以1.8万多元/平方米的价格，在东莞虎门订了一套房子，现在纠结要不要去退房。
　　有购房者庆幸自己没有成为“接盘侠”。深圳的李先生说他看上了东莞一套住宅，原本打算在十一节前交订金的，但因为房价太高犹豫了一下。“幸好没下定，不然真成了‘接盘侠’了！”李先生笑着说。
　　德融地产开启体验店新模式
　　在“互联网+”概念进入房地产市场的趋势下，日前，德融地产将位于第一国际一期东莞大道旁写字楼分行升级定位，摈弃传统的地产行业宣传及装修手法，推出东莞房地产首家智能互动屏体验店。这标志着德融置业第一国际分行进入互联网+体验店的新模式。
　　德融地产负责人表示，通过构建好线上平台，再依托完善线下平台，实现O2O完美结合，为商业地产领域实现服务效率提高与增值服务的延伸。让客户寻求写字楼变得更简单，在选择楼盘的操作上也更为便捷。
　　东莞市德融实业投资有限公司现有分公司5家，从业人员近150人。对于东莞写字楼租售市场的前景，德融有关负责人分析认为，随着莞深融城的全面进化，深圳的很多产业、技术、人才、资金、信息等将持续进入东莞，“轻轨上盖”也将成为投资者选择投资写字楼的重要考虑因素，东莞写字楼市场将迎来新的发展机遇，进入全新的发展阶段。对于投资者来说，投资城市综合体的写字楼，特别是城市中心地段的城市综合体写字楼，是未来城市的投资价值高地。目前东莞写字楼市场中，标杆项目的租金仍处于明显的洼地。不光是比很多二线城市低，甚至比中山和惠州都要低。（陈明）
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