京籍人口住房超一户一套 外来人口4成工资交房租
北京本地城镇户籍居民的住房数量已超过一户一套，基本达到一人一间的水平。但由于租金连年上涨，外来常住人口住房压力越来越大，住房状况甚至恶化。
昨天，北京工业大学、中共北京市委社会工作委员会（北京市社会建设办公室）和社会科学文献出版社联合发布了《社会建设蓝皮书（2013）》。报告称，8成以上北京户籍城镇居民家庭居住条件在二居室以上；而绝大多数外来常住人口没有能力在京购房，只能选择租房居住。以2011年平均工资计算，即便房子租在昌平，房租也要占到工资的4成。
户籍人口住平房不足10%
报告援引北京市2012年国民经济和社会发展统计公报的数据称：当年全市城镇居民人均住房建筑面积29.26平方米。总体来看，绝大多数北京户籍城镇居民家庭住房质量较高，空间可以满足基本需求，部分家庭居室宽敞。这份报告认为，除了部分无房户，北京城镇居民住房问题的基本需求大体得到满足，大多数城镇居民正处于追求住房质量的阶段。
81.3%的城镇居民家庭居住二居室、三居室、四居室或者独栋住宅，大多数家庭房间基本够用，达到一人一间。
按照住房类型分，89.6%的居民居住在成套住宅里，只有0.8%的居民住在普通楼房里，9.6%的城镇居民住在平房或者其他住宅里。
“限购”让外地人购房降2成多
与此同时，外来人口中的私营企业负责人和部分专业技术人员在北京购买了商品房，其中有很多老板购买了多套住房。
但“限购令”让外省市人口在京购房人数减少了2成以上。报告称，北京对外来人口限购住房以前，商品房的1/3被外来人口购买。限购令施行以后，外来人口买房比例大大下降——2011年，外省市个人占期房购买者的比例只有10.1%，当年外省市个人在北京购房仅有21948套。
逾8成新移民工人多数租“蜗居”
不过绝大多数外来常住人口没有能力在京购房，只能选择租房居住。蓝皮书强调，由于北京住房租金逐年上涨，外来常住人口住房压力也越来越大，住房状况甚至恶化。
2011年，北京租赁市场成交142.8万套，首都功能核心区和城市功能拓展区住房平均每套月租金达3100元，全市住房月平均租金49.1元/平方米，同比涨幅11%。
报告举例说，2011年北京人均工资为56061元：如果在东城区租一套房子，需要付租金40896元，是平均工资的72.9%；在朝阳区租一套房子，要付租金37200元，是平均工资的66.4%；即使在昌平区租一套房子，租金也要达到平均工资的43%。
报告称，能租赁成套住房的住户大体是外来人口中的精英群体，即其中的企业负责人和专业技术人员。但占外来常住人口比例84.4%的新移民工人，大多数只能选择租住“城中村”的农民住宅、地下室、工棚以及群租房等非正规住房来安身。
住房水平落后经济发展
北京城镇户籍居民开始改善住房质量，而大量的非正式移民和新正式移民还未满足基本的需求。新正式移民住房负担沉重，住房质量较低；非正式移民即外来人口的住房条件低劣。
报告表示，2012年北京的人均P已经达到13797美元，但北京住房总体上还相当于西方国家20世纪60年代的水平，住房数量问题还未解决。有部分人开始追求住房的质量，而另外一部分人住在地下室、城中村等非正规住房里，还有部分人选择群租住房，使得北京大量的正规住房非正规化。北京常住居民的收入落后于经济增长，北京住房发展水平远远落后于经济发展。
本文来源：新京报
作者：郭少峰
责任编辑：NF016
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评论:保障性住房建设可成调节收入分配突破口
　　以市场化为基础，政府提供最基本的住房保障，只鼓励一户一套的住房制度。用法律和政策限制以投资为目的的购房，要增大投资者的持有成本。要把保障性住房建设作为国家宏观调控的工具，中央政府要制定一个总的规划，并把这一规划分解到地方。　　近期网上一则盘点十年房价的微博引发人们热议，十年间全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元，十年上涨143％，一线城市更是疯涨：　　北京2003年一手房均价4456元／平方米，2012年涨到20700元／平方米，涨幅365％；　　上海2003年一手房均价5118元／平方米，2012年涨到22595元／平方米，涨幅341％；　　广州2003年一手房均价3888元／平方米，2012年涨到14044元／平方米，涨幅261％；　　深圳2003年一手房均价5680元／平方米，2012年涨到18900元／平方米，涨幅233％。　　随着房价的攀升，房地产越来越同财富效应挂起钩来。一些学者在2004年做过一个统计，当时的住房价值占平均家庭财富的48％，我们估计现在可能要达到60％以上，因为房地产最近几年升值比较快。还有人计算过，如果1998年在一线城市投入30万元购买房产，到现在房产已变成了500万元。　　这十年来，城镇住房价格的快速攀升，在有房者和无房者之间制造的财富鸿沟，是城镇居民贫富差距过度拉大的主要原因，并不是工资收入分配改革所能弥补的。住房是重要的民生问题，政府想依靠市场简化它比较困难。原本大多数人可以享受的适中价格购房，到现在只有少数低收入家庭才有申请的资格，将大多数购房需求者扔在了疯涨的房产市场上。房价上涨本来是一个正常的市场现象，但是房价过快上涨产生的问题就不是单一的价格问题，它影响了社会方方面面，影响到了各个群体的切身利益。随着房价的上涨，房地产的购买力成为衡量财富持有及增值的重要标杆。在以房产为门槛的财富拉力赛中，普通居民与投资者之间的收入鸿沟加速变宽，加剧了“贫者愈贫，富者愈富”的社会经济分层态势。　　住房兼具经济性和社会性，正是住房的社会属性，决定了它不能作为普通的商品，而是需要考虑其社会影响采取适当的政策加以干预。如果过度沉迷于经济性，国外的经验表明，迟早将付出代价。一段时间以来，由于政府缺乏有效的需求调节政策，住房市场一度投机投资气氛浓厚，非理性的住房消费也不断膨胀。为此，中央政府近年来出台一系列调控政策，起到一些作用，但效果还是不能令人满意。党的十八大为房地产市场发展明确了路线图，要求建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭的基本需求。这给新进入城镇的、住房困难的、想买买不起的这部分群体一点希望。　　我们认为，保障性住房建设可逐渐调节市场房价过高的问题，可有效调节由于房产占有产生的财产过度集中问题。　　在一些人看来，政府保障性住房建设是房价调控长期难见成效的一种备选方案，或者理解为房价泡沫破灭后的一种保底、补救措施，使房地产投资不至于大跌萎缩而影响经济增长速度。但我们更愿理解为责任政府的一项制度安排。保障性住房提供的人群，既有购买经济适用房的中等收入阶层，也有入住廉租房的中低收入者。按照中央政府保障性住房建设的总体规划，最终受众将占城镇居民的20％，以后逐步增加。如果新一届政府能有效推进这一目标，那么中国城镇低收入者和中低收入者住房问题就有希望得到解决。无论怎么讲，都是这个社会最大人群享受到最大规模的公共福利。当这个社会最大人群不必为市场高价住房而大量支出的时候，他们的实际财富总量份额就会明显上升，国家就能实现收入分配的调节。　　我国收入分配问题近年引发各方关注，国家三部委《关于深化收入分配制度的改革的若干意见》近日得到国务院批转，虽然只是一些方向、原则方面的意见，但值得我们重视。在公布的若干意见中，对于加快健全再分配调节机制有专门章节。　　在收入分配中，总体而言，初次分配和再分配都需要兼顾公平和效率。保障性住房建设属于再分配的领域，主要由政府作为调节主体依据法律和政策来具体实施，其主要手段为税收、社会保障和转移支付方面的制度安排与运行机制。对于一个社会的最终收入分配结果而言，其合理、合意与否，当然与初次分配、再分配都有关联，但在政府作为空间上弹性相对较大的，主要是再分配。设计并有效推进再分配制度，不仅体现公平正义，而且有利于全体人民共享改革发展成果。现在的房地产市场，更多的是让已富裕起来的家庭、占有更多住房资源的那部分人分享改革成果，无房者分得少而又少。如果共同富裕还是我们这个社会的共同理想，那么切实有效地推进保障性住房建设，就应设计成为收入分配调节的突破口。　　当前，我们需要这样的住房保障制度：以市场化为基础，政府提供最基本的住房保障，只鼓励一户一套的住房制度。用法律和政策限制以投资为目的的购房，要增大投资者的持有成本。投资不是说不合理，但是要在政策上使这部分人买的晚一点，等供求有一定的趋缓再放开。限购是一个纯粹的行政干预，市场不能总是靠行政干预来维系。要多研究一些经济手段，使得房地产市场不再回到投机者的乐土。　　要把保障性住房建设作为国家宏观调控的工具，中央政府要制定一个总的规划，并把这一规划分解到地方去。在这一点上人们存在明显的分歧，一些人认为，如把保障性住房建设上升为国家宏观调控的工具，那会助长地方政府继续追求GDP的增长，会造成土地、资金等各种资源严重浪费，并建造出许多质量低劣的住房，使得整个保障性住房建设处于粗放之中。实践表明，保障性住房建设，当前如果没有硬性压力，是不好安排下去的，地方政府有很多借口不进行或少进行这项工作。　　当然，我们也不要希望建造保障性住房能够在短期内解决城镇中低收入居民的住房问题。从一些经验来看，香港人口700万，新加坡人口300万，它们都花了60—70年时间才建成当前的保障性住房体系。我国作为一个14亿人口的大国，又有大量的农民要进城，因此，中国要建立起香港那样的住房保障体系没有一定的时间根本就不可能，要建立起现代住房保障体系是一个长期过程。但是，在实践中也不要被 “住房市场两条线”所迷惑，即“保障归保障，市场归市场”，中低收入民众进入保障性住房体系，而商品房市场价格可以自由炒作，并让炒得过高的房价顶在天花板上。而是要考虑到绝大多数居民的住房仍然是要通过市场化的方式来解决。　　为此，对于保障房建设，我们提出如下建议：　　建议一：加快制定《住房保障法》。住房保障是一项长期工作，需要体系完善的法律法规的调整才能稳步有序推进。现在我国住房保障的法律、法规建设较为滞后，尚未制定《住房保障法》，只有国家有关部委及地方政府的一些规章，远远不能满足住房保障发展的需要。这也是住房保障制度改革推进缓慢、难以持久、保障水平偏低、运行管理体系混乱的根本原因之一。在保障性住房政策执行中之所以出现地方利益高于全国利益，部门利益高于群众利益，商品房建设投入重于保障性住房投入等现象，根源就在于没有高层次立法的硬性约束，导致住房保障在民生建设中的重要地位无法得到足够重视。　　建议二：创新完善保障房的建设模式。政府直接建设模式和房地产企业代建模式，都需政府承担整个项目的建设运营成本，未能有效吸引社会资本参与保障性安居工程建设，未能发挥财政资金的杠杆作用，容易形成新的地方政府债务，加大我国系统性财政金融风险。一些城市探索的配建模式能较好地解决保障性住房建设中存在的一些难题。在我国“十二五”规划后期，应大力推行在普通商品住房建设中配建保障房的做法，并将配建数量、面积、户型、价格、质量等要求作为土地出让的前提条件。　　建议三：研究好保障性住房建设对经济发展拉动作用。 “十二五”期间开工3600万套保障性住房，如此大规模的投资必然会给我国各个产业及宏观经济带来巨大影响，特别是在政府加大对房地产行业调控力度的背景下，保障性住房建设能否部分弥补商品房投资下降对经济的负面影响，形成新的经济增长点，是我们要好好研究的问题。保障性住房建设并非与所有的上下游产业都有相同的关联程度，也就是说它对经济的带动是有侧重的。因此，量化保障性住房建设的直接、间接及引致经济效应，找出与其关联度较大的产业并实施有针对性的产业政策，对于促进经济发展具有重大意义。　　（作者为国家行政学院经济学教研部副教授、博士后）
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我国需要什么样的住房保障制度
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你可能喜欢沪楼市组合拳一户限购一套
　　据新华社电 （记者叶锋）上海7日出台楼市调控细则，在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房），积极做好房产税改革试点的各项准备工作，并按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率。
　　　首付比例认真执行最新规定
　　　上海市政府7日批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》要求，加强土地增值税征管，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
　　　《意见》还要求，各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
　　　保障性住房不低于70%
　　　此外，为增加普通商品住房供应，上海此次还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）的允许交易期限，由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。
　　　《意见》还明确，着力推进住房保障工作：逐步放宽廉租住房准入标准。今后5年新增保障性住房100万套。土地方面，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。
　　　■ 解读
　　　“房产税成悬在楼市头上一把利剑”
　　　专家称对投资投机需求形成一定威慑力，暂停三套房公积金贷款具有新意
　　　本报讯 （记者张晓蕊 袁h）作为“楼市风向标”的上海楼市面临进一步调控。昨日，备受关注的上海楼市调控细则“水落石出”。
　　　限购措施与北京相似
　　　新政策规定，暂定上海及外省市居民家庭，只能新购一套商品住房。昨日，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，不管一个家庭以前有几套房产，也不管以前买房子是贷款还是全款，以一个家庭为单位，新政后，都只能新买一套住房。这一条是落实国家“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”此条政策与北京和厦门已施行的政策相似，但不如深圳的限购严厉。
　　　新政暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。杨红旭认为，上海具有新意的是：住房公积金贷款政策也作相应调整，这在一定程度上也能抑制三套及以上的信贷需求。
　　　房产税年前推出可能性不大
　　　杨红旭认为，大家最关注的房产税没有出来，但提到“积极做好房产税改革试点准备工作。”这说明国家已同意上海试点，只是出台还要等待时机。他认为，若现有政策能使市场明显降温，则房产税将有可能较长时间内暂不推出；若无法抑制房价上涨，则必然会推出。
　　　杨红旭表示，尚未出台的房产税，则成为悬在楼市头上的一把利剑，对投资投机需求形成一定的威慑力。
　　　中国社科院研究员杨志勇表示，房产税更重要的意义在于制度建设，在中长期来看是势在必行的政策。
　　　财经评论员叶檀表示，从技术手段上讲，上海已经做好了出台房产税的准备，但普通大众接受房产税的心理来讲还没有准备好，估计年前推出的可能性不是很大。
　　　北京联达四方房产经纪公司总经理杨少峰表示，北京市场接下来未必会有继续跟进的细则，因为从今年4月开始，北京政策一直较为严厉，是执行较为彻底的地区。
　　　■ 亮点
　　　1 停止三套住房公积金贷款
　　　各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
　　　2 一个家庭限购一套住房
　　　暂定上海及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
　　　3 积极做好房产税试点准备
　　　发挥税收在调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的要求，上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
　　　4 动迁安置房提前上市交易
　　　为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。
　　　5 放宽廉租房准入标准
　　　着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。
　　　6 保障性住房不低于总量70%
　　　继续增加居住用地供应总量。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。
　　　■ 背景
　　　北京深圳厦门“限购令”
　　　4月30日,北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，“同一购房家庭”是指购房人、配偶及未成年子女，即一对夫妇和其未成年的子女。限购的商品住房既包括新房，也包括二手房。购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
　　　9月30日，深圳出台规定，从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：深圳户籍居民家庭限购两套住房，非深圳市户籍居民家庭限购一套住房。
　　　9月30日，厦门公布文件，暂时限定家庭购房套数，从10月1日起，同一购房家庭只能再新购一套商品住房。
　　　本报记者 张晓蕊
进口商品吸收国内“纯购买力”，恰恰有利于抑制通胀。
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