厂房要拆迁但土地是国有土地出让合同没出让

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-20 22:37 标签： 国有土地出让管理办法
厂房拆迁，承租人有无权利要求补偿？ - 知乎2被浏览862分享邀请回答0添加评论分享收藏感谢收起谁的厂房谁的地 大连现个人强拆
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谁的厂房谁的地 大连现个人强拆
　　晏耀斌 许浩
　　大连市农业生产资料公司李店仓库租赁人田勇认为，自己租赁的厂房不在拆迁范畴之列，之所以被违法拆除，“根源在于普兰店市国土资源局未履行土地拍卖前的财产登记造册和赔偿等法定程序。”
　　而实施拆迁的当地民营企业家单世健认为，自己先买了厂房后又买了土地，拆除自己土地上的个人所有厂房，合理合法。
　　一起并不复杂的拆迁案件，因法定程序缺失，暴露出当地土地出让过程中的种种乱象。
　　拆迁权争议
　　拆迁过去一年多以后，2011年5月中旬，田勇见到《中国经营报》记者时，依然心有余悸。“真不明白个人怎么可能对我合法承租的厂房实施拆迁。”
　　田勇所说的合法承租的厂房位于大连市农业生产资料公司（下称“大连公司”）李店仓库，厂房面积2320平方米。
　　资料显示，李店仓库由三个部分组成：一部分是属于大连公司的2320平方米厂房；另一部分是属于普兰店市农业生产资料公司（下称“普兰店市公司”）的8318平方米厂房；还有一部分则是外来租户与普兰店公司通过协议等方式自行投资搭建起来的厂房。其中只有属于普兰店市公司的厂房有产权证，其他厂房因历史原因并未办理产权证。
　　由于普兰店市公司将厂房抵押给当地获得贷款，因无力还贷，农业银行于2007年向法院申请拍卖厂房，当地企业家、大连金事达塑料集装袋有限公司总经理单世健以510万元的价格获得8318平方米厂房。
　　三年后，即日，单世健通过挂牌的方式获得李店仓库的土地使用权。同年6月25日，单世健以个人的名义发出并张贴了《迁出通知》，要求李店仓库所有人限期搬出。
　　单世健告诉记者，他通过拍卖获得了包括大连公司2320平方米在内的厂房的所有权，他认为：“个人的财产，自己随时有权利拆除。”
　　根据田勇与大连公司签订的租赁合同显示，大连公司拥有李店仓库2320平方米厂房的所有权，田勇在大连公司改制时承租该厂房。租赁合同中的租赁期限是2003年1月 1日至日。
　　普兰店市公司总经理王勇凤在电话中接受记者采访表示，大连公司的确有2320平方米的厂房，但普兰店市公司抵押给农业银行的厂房应该不包括这部分。“没有产权证，也不可能抵押。”
　　据此，田勇等人认为单世健无权对他租赁的这部分厂房实施拆迁。但是，日，在田勇等人未来得及搬出农资材料等货物的情况下，厂房在普兰店市警方的介入下被夷为平地。
　　土地部门法定程序缺失
　　长期关注拆迁问题的王令律师认为，此案中，单世健于2007年通过法院拍卖程序取得的厂房是合法的。问题出现在单世健以挂牌方式获得李店仓库土地使用权的过程中。
　　2002年5月，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，其中规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。“采取挂牌的方式出让土地的前提是，先将该块土地通过征收变为国有土地。此项工作由各地土地储备机构来完成。”王令告诉记者。
　　根据相关法律规定，各地土地储备机构的工作实际上由两个步骤组成：第一步是，土地储备机构依据政府的决议收购土地，然后按照土地利用总体规划，对土地进行前期开发整理与储备；第二步，将这些土地通过招、拍、挂等程序，出售给房地产开发商用于商业开发。这意味着原则上，土地储备机构只有先完成土地征收以及对土地的整理储备，才可能有后来的出售。
　　而土地储备机构如果要对土地征收，首先要进行确权程序。按照《关于印发普兰店市国有土地储备交易程序规定的通知》（普政发[2007]26）规定，国土局土地储备交易中心应对拟储备土地的权属、利用现状和面积等进行调查、评估、测算。此外，土地储备交易中心还应与原使用土地单位或个人洽淡，签订《国有土地使用权收回、收购合同》。合同应写明土地的基本情况；收回或收购土地的位置、面积、房屋所有权情况；补偿费及支付方式、期限等内容。一般情况下，在完成确权、补偿后，土地储备中心才会安排拆迁。
　　但是，田勇告诉记者，没有任何单位或者个人在李店仓库土地挂牌出让前，来厂房对所有权进行登记，也没有人来跟所有权人协商补偿。“我们只看到单世健个人张贴的一张搬迁通知。”记者曾多次前往普兰店市国土资源局以及土地储备交易中心要求采访，均遭到拒绝。
　　按照上述法律规定，只有土地储备机构在土地开发整理中有权进行拆迁。单世健虽然通过牌挂方式取得了该块土地的使用权，但显然他是无权进行拆迁的。
　　“目前单世健与被拆迁人之间的矛盾，属于民事纠纷，应该先进行协商，协商不成再通过仲裁或者民事诉讼方式解决。”王令建议说。
　　土地出让乱象
　　虽然田勇等人四处申诉，但普兰店市并没有做出任何回应。目前，李店仓库所在地的商业住宅开发进行得热火朝天，12栋住宅打桩工程已基本完成。
　　李店仓库所在的普湾新区是大连市于去年4月9日正式挂牌的一个新区，由普兰店市部分区域组成。在本拆迁案的背后，折射的是当地土地出让中的种种乱象。
　　王勇凤告诉记者，李店仓库所属的8318平方米厂房所占的土地是以接近480万元底价的价格成交的。根据王勇凤介绍，普兰店市公司向农业银行的贷款数额是3750万元，而后来的拍卖结果显示，8318余平方米的厂房仅仅拍出了510万元。
　　按照当时相邻地块的地价5000元/平方米来计算，该块地也应该在4200万元左右，即使按2007年的价格3000元/平方米计算，地价也在2500万元左右。田勇认为：“即使低于市场价格，至少能够卖到1500万元以上，绝对不是510万元那么少。”
　　当地知情人士表示，单世健拿地后已私下以7500万元的价格将土地转让给一开发商进行商业住宅开发。但单世健向记者否认了土地转让一事。
　　有知情人士向记者解释说，拍卖一方面让3750余万元的银行贷款以不良资产勾销；另一方面低价出售的厂房又留下了巨额利润。一片厂房、一个地块，通过拍卖等方式操作后，为何会存在如此巨大的收益差价，对此，普兰店市相关部门均无人回应。
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