当前位置：
房地产“以房抵债”现象背后的法律问题浅析
作者：刘唐寅
发布时间： 16:26:28
论文提要：
&&& 随着我国城镇化建设水平的不断提高，房地产市场的深层次问题逐渐凸显，特别是以房抵债现象的层出不穷，给房地产市场交易的有序进行造成了较大困扰，如今，以房抵债已经成为一种新常态，涉及以房抵债的纠纷呈现逐年上升趋势。尽管我国关于该类纠纷相继出台了一系列法律规范，但关于以房抵债的行为性质认定，仍然没有统一的定论，各地的司法实践中关于以房抵债的结论认定也出现了不同的观点。本文主要以相关案例中涉及的以房抵债问题，对以房抵债现象背后的效力问题及性质认定等法律问题提出一些个人观点，以有助于应对房地产行业交易中涉及的难题。特别是近年来，因涉及民间借贷等债权债务纠纷引发的&以房抵债&类新型民事诉讼案件不断增多，该类案件既涉及到如何保护债权人的合法债权获得清偿的问题，又涉及到如何维护好房地产二级市场及三级市场的交易安全问题，因此，在当前没有细化的法律框架内如何办理该类型案件，正是办案人员应当思考和解决的难题。
&&& 一、以房抵债的概念及存在环境
&&& （一） 概念的理论层面认知
&&& 以房抵债，即以物抵债的一种，其中的&房&即为抵债房，是房地产正常交易市场中的特例，该类房屋普遍低于市场正常价格。以房抵债的概念最早出现在房地产二级市场的交易中，是施工单位、材料商等建筑企业与房地产开发企业之间价值交换的产物,即房地产企业不能向上述企业支付工程款、材料款等欠款时，其以该项目所开发的房产抵偿欠款的交易，即使后续交易过程中会发生各种阻碍交易的事由，但作为债权人的建筑企业为了及时实现对房地产企业的债权，这未免不是其为解决房地产企业拖欠欠款问题的最有效的常用方法。由此也引发了后来在房地产三级市场的交易中出现了民间借贷过程中债务人以房产抵偿所欠债务的情形，这对解决涉及民间借贷类债务危机也是一种有效的途径。
&&& （二） 概念的法律层面体现
&&& 以房抵债，并无一个法律上的准确概念，它只是以物抵债范围中的一种，涉及以房抵债的协议包括包含债权债务法律关系和房屋买卖法律关系。&以物抵债&可以归纳为债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。据此得出的以房抵债的概念可以指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。因此，以房抵债最明显的特征就是要物性，即以行为的完成为生效要件，与以房抵债协议的签订时间或税费的缴纳时间均无直接关系，此时，若抵债方反悔，被抵债方仅能依债权请求权提起违约责任诉讼，而不能依物权绝对权提起侵权责任诉讼，这对债权人的权益救济力度的程度差异是显而易见的。
&&& （三）以房抵债存在的土壤环境
&&& 以房抵债作为一种比较特殊的由债权人买受债务人房屋的方式，特别是在民事调解和强制执行过程中之所以较为常见，就在于这对于解决双方债权债务无疑是比较捷径的通道，因为当前我国法律并未禁止以房抵债，且债务人既可以保证债务的履行，又可以房屋进行融资，更可以有效的规避税费等政策性规定，甚至可以起到转移责任财产，逃避其它法律义务的目的。特别是在房地产二级市场交易中，若债权人能找到合适的第三方购买房屋，不仅能减少一次税费的缴纳，还可以保证自己的债权得到最大限度的实现，因此以房抵债现象最早起源于房地产二级市场，之后向房地产三级市场迅速发展。
&&& 二、以房抵债的效力认定及司法实践
&&& （一）以房抵债约定的情形认定
&&& 以房抵债协议的达成一般在债务履行期满前及债务履行期满后两个阶段，不管是哪个阶段，因为以房抵债协议具有要物性原则，该协议即使依法成立生效，一旦发生债务人未按照协议的约定交付该抵债房时，债权人若向法院起诉要求债务人按照协议履行交付房屋义务的，均不会得到法院的支持。因为此时协议双方的原债权债务关系并未消灭，债务人违反协议约定，未履行以房抵债协议约定的，债权人仅有权请求债务人履行原合同关系下的债务。此时，站在债务人的角度来看，该协议可以理解为选择之债的协议，即债务人可以选择继续履行原债权债务关系，也可以选择履行以房抵债的法律关系。且从选择之债的法理意图来看，一旦选择履行其中一个协议，另一个协议中的法律关系也就消灭了。因此，债权人为了使债务人能够履行偿还义务，双方仅达成债务人因履行不能时，债务人以房屋抵偿的意思表示，显然是不够的，双方还应办理房屋的登记备案等公示手续，以防止出现债务人一房二卖、第三人善意取得或因房屋存在抵押等第三人权利而不能实现对债务人权利的情形发生。因为以房抵债的最终目的在于实现债务的清偿，只有现实的提出和受领了物的给付，原来的债权债务关系才会因实际履行而归于消灭。对于双方当事人仅仅达成了&以房抵债&的合意，但并没有实际的履行，则原债权债务的法律关系并不能消灭。所以从&以房抵债&的目的出发， &以房抵债&应具有实践性，用以验证以房抵债这一行为是否真正完成。
&&& （二）约定履行程度的效力分析
&&& 以房抵债的约定可能发生在原债权债务履行期届满前，也可能发生在履行期届满后。而对于债务履行期届满前即约定了以房抵债协议的，依据我国物权法第186条关于禁止流押、流质条款的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这与我国担保法第40条规定的&订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时．抵押物的所有权转移为债权人所有。&的禁止情形相同，我国物权法是在担保法颁布的12年后出台的，可见我国关于禁止流押、流质的立法主张是一贯坚持的。
&&& 而对于债务履行期届满后约定的&以房抵债&，实际上是当事人事后达成的新的债务清偿协议。此时，以房抵债是否能够达到清偿债务的目的，关键在于以房抵债行为是否履行完毕。正如上述所说，&以房抵债&应具有实践性，只有坚持&以房抵债&的实践性，才能权衡好债权人和债务人的利益切合点，在达成以房抵债的合意后，实际交付抵债房前给双方当事人一个评估利害关系的机会，在债务人实际交付房屋前若反悔，不履行过户登记手续，即意味着债务人认为这种以房抵债行为对自己不利，此时债务人仍可按原来的债务履行，债务人的这种行为并未增加债务人利益，也未损害债权人的利益，因此，此时债权人起诉要求债务人继续履行以房抵债协议，将抵债房办理产权过户的诉讼请求并不能得到法院的支持。此时，若按&以房抵债&处理，不仅可能会因请求办理过户手续时的房产市场价值的升值或贬值造成双方利益的失衡，还有对案外人利益造成损害的潜在可能性。因此，即使债务人反悔而有失诚信，但这种不诚信的行为尚未损害社会公共利益或他人的合法权益，反而在某种程度上是为了实现自身利益的最大化，其结果也是符合社会秩序价值要求的。若当事人已经完成了以房抵债行为，办理了房屋的物权转移手续，此时的&以房抵债&应为有效，一方反悔，起诉要求认定以房抵债协议无效的，人民法院应不予支持；当然，如果存在当事人一方认为抵债行为具有可变更、可撤销情形的，可以依法请求予以变更或撤销。
&&& 从以上分析可以得出，不管是债务履行期届满前还是履行期满后达成的&以房抵债&协议，在当事人未履行房产过户登记手续之前，应认定为&以房抵债&不成立，这不仅可以从诉权的角度避免&以房抵债&被虚假诉讼所利用，造成司法资源的浪费，还能使法院案件分门别类，减少法院案件审查工作的环节。
&&& （三）我国现行裁判规则及司法实践
&&& 对于债务履行期届满前当事人即约定了以房抵债协议的，我国司法实践中一般都认为该以房抵债的合意名为以房抵债，实为债权的担保。在债务履行期到期前，当事人双方约定了债务到期后若债务人无力清偿债务的，则以房屋作为抵债物清偿原债务的。学术观点一般认为尽管双方之间并非直接明确地约定了将抵债协议中的房屋作为原债的担保，同时抵债协议中约定有抵债房屋的价格，也满足房屋买卖合同的形式要件，但透过现象看本质，债权人与债务人在达成以房抵债合意时的本意是债务到期后履行原债务，而不是将房屋直接作为抵债物进行代物清偿。因此，基于上述对于我国物权法第186条的理解，我国法律禁止双方当事人在债权到期前达成未经抵债物清算程序，直接将抵债物所有权转移至债权人的约定。若当事人在债务清偿期届满前达成以房抵债的合意，并约定债务清偿期届满后直接转移所有权的，存在以房抵债协议违反上述法律规定而无效的风险。因为在上述情况下达成的以房抵债合意的真实目的是债权人为了保证债权的实现，而在债务人无力清偿到期债务的情形下未经价值评估等程序直接将房屋所有权归属债权人的约定与物权法禁止流抵条款的约定内容是一致的。若当事人在债务清偿期届满前达成以房抵债的合意，并约定债务到期后的清算方式的，该以房抵债协议有效，但仍然不能否认其作为债务担保的性质，又因不动产抵押的公示效力以办理不动产抵押登记为准，因此该以房抵债协议仅对当事人双方有约束力，不得对抗第三人。
&&& 但如果双方当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债的合意，并完成房产变更登记手续的，该以房抵债行为当然有效。如果存在侵害第三人合法权益的情形，我国法律也给予了当事人及案外人的救济途径，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更合同内容或者撤销该合同，根据我国合同法第五十四条规定，对于合同一方当事人在对合同内容有重大误解的情况下或合同内容对一方当事人显失公平的情况下以及合同一方当事人通过欺诈、胁迫或乘人之危等手段或方式致使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，该合同为法律上的可撤销合同，根据该条规定，若债权人与债务人在履行以房抵债过程中存在上述情形的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。另外，若第三人认为债务人与债权人的以房抵债存在恶意串通，以虚假合同故意转移债务人财产，损害其合法权益的，也可以请求人民法院确认债权人与债务人之间履行的以房抵债行为无效或撤销其已完成的以房抵债行为。当然，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》）第二十四条第二款的规定，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。因为我国法律并不禁止以房抵债行为，最高院认为在执行过程中，如果执行人与被执行人达成代物清偿的合意，法院可以认可在不经过拍卖或者变卖程序直接将抵债物的所有权转移至债权人。当然对抵债房依照公平原则进行价值评估，通过折价或者拍卖、变卖等方式处置抵债房。
&&& 当然，在早期的司法实践中，也存在以房屋买卖合同形式存在的以房抵债协议协议不违反我国物权法第186条规定的案例，其中最为典型也是引用最多的案例当属朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案件经山西省太原市小店区法院一审后，经过二审及二次再审程序，最终最高院认定双方基于一笔款项的借款合同和买卖合同均属有效，且借款合同中关于以房抵债协议的约定并不属于我国法律禁止的流押条款。该案中存在当事人之间基于同一款项同时成立了商品房买卖和民间借贷合同，约定借款人未按期偿还借款，对方通过履行商品房买卖合同取得房屋所有权，该约定是否有效的关键问题。最高院公报认为双方当事人基于同一笔款项先后签订了《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定了如借款到期清偿，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期不能清偿，则履行以房抵债协议。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同 时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。同时．借款到期，借款人不能按期偿还借款，对方当事人要求并通过履行 《商品房买卖合同》取得房屋所有权的，不违反我国担保法第40条和物权法第186条有关禁止流押条款的规定。据此，最高院裁判案涉的14份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。《借款协议》约定的《商品房买卖合同》的解除条件未成就，故应当继续履行《商品房买卖合同》。因为最高院认为《借款协议》并未约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，所称抵押物所有权转移为朱俊芳所有，而仅约定债务人到期履行买卖合同，不符合流押条款的内容，《商品房买卖合同》实际上是为《借款协议》提供担保，即借款合同为主合同，房屋买卖合同构成从合同，而此时所担保的债务显然是嘉和泰公司的借款返还义务。合同签订后，双方并未办理房产抵押登记，而是对案涉商品房买卖合同进行了备案并开具了发票。债务到期后，债务人未能偿还债务，债权人要求履行商品房买卖合同并办理过户。此时，《借款协议》并非直接约定债务人到期不能偿还借款，房屋所有权即转移为债权人所有，而是只能通过履行商品房买卖合同来实现，案件也表明，当事人有通过履行合同来达到&以房抵债&的目的。本案中，债权人也只是请求确认商品房买卖合同的有效性，而非直接获得房屋所有权。另外，禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平，而本案中的约定并非法律上禁止的流押条款。从合同选择履行的角度看，债务人实际上只是享有了选择履行的主动权。本案中的&流押条款&并未损害债务人的利益；相反，如不履行买卖合同，债权人的借款得不到按期偿还，用来担保的房产也因为约定违反法律而无法用来补偿，反而会造成对债权人的不公平。为了平衡双方当事人的权利义务，即便以房抵债约定实质上能达到与流押条款同样的效果，最高院仍认定该以房抵债协议的有效性。该案例也对我国司法机关既要注重债权人的债权获得清偿的权利，又要维护债务人的正当利益，同时维护市场交易善意第三人的合法利益，从而有效地维护社会的稳定和交易的安全方面做出了指引方向。
&&& 但后来的一些司法案例却做出了不同的性质认定，特别是2015年《民间借贷规定》的出台，第二十四条明确规定了&当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。&该规定从双方当事人达成的以房抵债协议的本意出发，明确出借人仅能依据借款合同主张权利，而对买卖合同的效力问题不予审查，即出借人不能要求按照买卖合同的内容对标的物主张债权请求权，只能将标的物作为出借人的概况性财产，通过拍卖程序，对拍卖所得的变价款项受偿，当然对于没有第三人对该拍卖物主张权利的情况下，不管是在《民间借贷规定》出台前还是出台后，对双方当事人的影响并不大。
&&& 以房抵债涉及的法律问题不仅只是前文所述内容，关于法院出具的裁判文书中以房抵债的内容是否具有完成债务清偿的效果及执行程序中关于以房抵债内容的执行方式问题等仍仍具有探讨和研究的意义，相信随着该领域的深入研究，关于以房抵债的一系列问题终将等到比较一致的解决。
来源：中国法院网常德鼎城法院
责任编辑：湖南高院管理员
地址：湖南省长沙市芙蓉区东二环二段320号电话：1传真：邮编：410000买卖合同纠纷中以房抵债,是否属于流押无效_中华文本库
第1页/共3页
最高法院公报案例：买卖合同纠纷中以房抵债，是否属于流押无效？
案例来源：最高人民法院公报，2014年第12期：“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”(2011)民提字第344号
最高人民法院公报2014年第12期，讲解了一个从2007年到2012年先后经历四级法院审理的案子。一笔牵涉民间借贷与商品房买卖的款项，到底是无效的流押条款，还是有效的合同约定? 且看最高人民法院如何说理以房抵债与流押条款的区别。
申请再审人：(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人) ：朱俊芳
被申请人：(一审被告、二审上诉人、原申诉人) ：山西嘉和泰房地产开发有限公司
日，朱俊芳与嘉和泰公司签订15份《商品房买卖合同》，主要约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套商铺。同日嘉和泰公司将该14份合同办理了销售备案登记手续，并于次日向朱俊芳出具两张总额元的销售不动产发票。
日，朱俊芳和嘉和泰公司签订一份《借款协议》，主要约定：嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，期限至日; 嘉和泰公司自愿将其开发的上述14套商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为何朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票; 如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据) 退回，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。该合同签订后，朱俊芳向嘉和泰公司发放了1100万元借款，嘉和泰公司出具了收据。至日，嘉和泰公司未能偿还该借款。
1、双方是民间借款还是商品房买卖合同关系。
2、《借款协议》中“到期不能还款用抵押物顶借款，双方之间互不支付对方任何款项”的约定是否违反了法律的强制性规定。
一审法院认为：
1、《商品房买卖合同》有效;2、嘉和泰公司应当按照该《商品房买卖合同》的内容履行合同。
第1页/共3页
寻找更多 ""乔澎与大连五洲混凝土有限公司房屋买卖合同纠纷二审判决书关联公司：关联律所：相关法条：上诉人（原审被告）乔澎。委托代理人苏波，系律师。被上诉人（原审原告），住所地大连市甘井子区南关岭西洼东路196号。法定代表人孙宝建，系该公司总经理。委托代理人徐跃峰，系公司职员。委托代理人陶成立，系律师。上诉人乔澎因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第3585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审原告在一审中诉称，原告从处抵顶一套位于星海湾富华杰&#x-19-5号商品房，为了尽快收回房款，原告将该房屋以450万元的价格出售给被告，双方于2013年5月31日签订了《购房协议》。根据该协议约定，被告用该房屋办理按揭贷款200万元，并在该笔贷款放贷后直接支付给原告，余下&#x万元被告应向原告供应等额材料抵顶。协议签订后，原告履行了约定的义务，配合被告办理了房屋过户手续。原告收到了被告贷款部分的房款200万元，但是余下&#x万元被告并未按照协议给付货物，所以原告请求判令被告给付原告房款250万元并支付利息68229元（自2013年5月31日起至判决确定之日止按中国人民银行同期贷款利&#x%的标准计算）。原审被告乔澎在一审中辩称，依据被告与原告签订的协议，被告应以250万元的材料抵房款的方式向原告履行付款义务。如果以材料抵顶房款，被告在买卖材料的过程中还能挣得利润，这意味着被告购买房屋的价格将低于450万元，因此原告要求被告支付房款就应该降低房屋售价。在实际履行以材料抵房款的过程中，被告已经向马顺波支付了货款25万元，但是由于其他的原因马顺波现在拒绝再向被告提供材料，合同约定的以材料抵房款这一项已经无法实际履行。原告要求付款是单方变更付款方式，原告应当尽通知义务，但是至今被告并未收到原告的通知。原告要求被告立即支付250万元的房款，没有事实依据，其主张利息没有法律依据，所以被告不同意原告的诉讼请求。大连市沙河口区人民法院一审查明，案涉房屋位于大连市沙河口区星海二街36号19跃20层5号，建筑面积220平&#x年9月27日，、大连富华与原告签订《以房抵债协议书》，三方就用大连富华开发的“杰特”项目商品房（案涉房屋）等额抵付欠原告的工程款达成协议，房款总价为5401000元，等额抵付工程款5401000元。同日，与原告签订《抵债协议》，约定原告保证&#x年11月27日前落实商品房落名人，原告应在通知规定时间内指定落名人在开发商处签订商品房合同&#x年5月31日，原告与被告签订《购房协议》，约定原告将从取得的位于星海湾的富华杰&#x-19-5号房屋，面积220平方米，单价24550元／平（包含装修费4500元／平），房款合计5401000元的房产，以总房款450万元的价格转让给被告，被告将该房屋落户到本人名下。被告用该房按揭贷款，贷款金额为200万元，该笔贷款放贷后直接支付给原告。余下&#x万元，被告为原告供应等额的原告需要的马顺波供应的超细粉，单价为215元／吨（包含运费），被告要为原告开具超细粉材料发票，即以材料抵房款。被告不得退房，被告应在原告通知时间内在开发商处签订商品房合同。合同还约定了双方的其他权利、义务。合同签订后，被告的妻子高杰于2013年6月7日与大连富华签订《商品房买卖合同》，约定由高杰购买案涉房屋，房屋总价款为5401000元，首期房款3401000元于合同签订之日起支付，余款以按揭贷款方式支付。同日，该合同在大连市房地产交易登记中心备案&#x年7月5日，被告以案涉房屋向抵押贷款200万元，并将该200万元支付给原告。案涉房屋现登记于高杰名下并由被告占有使用。在本案庭审过程中，被告提供马顺波收款5万元的收条一张用以证明其向马顺波支付了货款25万元用于购买超细粉，原告否认在案涉合同签订后收到马顺波基于案涉合同约定而提供的超细粉。被告陈述其现在无法按照合同约定的以马顺波供应的超细粉抵顶房款这一方式向原告支付购房款。被告亦陈述在其无法履行以材料抵顶房款后与原告进行过协商，双方未最终确认付款方式。被告至今未将佘款250万元给付原告。另查，大连富华于2013年7月2日更名为。大连市沙河口区人民法院一审认为，原告与被告于2013年5月31日签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。在签订该协议后，被告的妻子与案涉房屋的开发单位大连富华签订了《商品房买卖合同》并已取得案涉房屋，被告应该按照协议的约定向原告支付购房款。被告已经向原告支付房款200万元，余款250万元双方约定以材料进行抵顶。虽然被告主张给付过案外人马顺波货款25万元，但其未提供证据证明原告收到了等值的超细粉。在协议履行过程中，被告已经无法按照协议的约定向原告提供由马顺波供应的超细粉，以超细粉抵顶房款的付款方式已不具备继续履行的条件。在被告以材料抵顶房款的付款方式无法继续履行的情况下，原告要求被告给付剩余房款，并无不当。被告亦未能履行给付原告剩余房款的义务，属于违约。故原告要求被告给付房款250万元的诉请，具有事实和法律依据，予以支持。关于原告提出被告应自2013年5月31日起按中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付250万元的利息一节，一审法院认为，双方约定的以材料抵顶房款的付款方式无法继续履行的原因不在于原告。在双方协商未果的情况下，原告作为债权人可以要求被告直接向其支付房款，被告也应及时给付原告房款。原告于2013年11月4日提起诉讼，被告应自原告起诉之日起向原告支付未付款250万元的利息。一审法院对原告的该项诉请支持为被告自2013年11月4日起至判决确定之日止按中国人民银行同期贷款利率标准给付原告250万元的利息。关于被告提出原告单方变更付款方式未履行通知义务、如果原告要求其支付房款应该降低房屋售价的抗辩意见，一审法院认为，原、被告双方在合同中已经明确约定房屋的价格为450万元，并约定了房款的支付方式。付款方式与房屋价格没有必然的联系，至于被告在与案外人马顺波的交易过程中能否获利，与原告无关。被告已经占有使用案涉房屋，在知晓以材料抵顶房款的付款方式无法实现后，被告理应给付原告剩余房款。故被告的该抗辩意见，缺乏法律依据，不予采纳。综上，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告乔澎给付原告房款250万元；二、被告自2013年11月4日起至判决确定之日止按中国人民银行同期贷款利率标准给付原告250万元的利息；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述具有履行内容的条款，均于判决生效之日起二十日内履行。案件受理费27350元（原告已预交），由原告负担1510元、被告负担25840元，给付时间同上。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。宣判后，乔澎不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，依法改判。其上诉理由为：一、被上诉人取得案涉房屋后欲将案涉房屋低价抵债给为其供应超细粉的马顺波，马顺波在不愿意接受案涉房屋的情况下为被上诉人联系了上诉人乔澎，正是被上诉人提出用自己需要的马顺波供应的超细粉抵&#x万元的房款才促成该房屋买卖，实施以材料抵顶房款的好处是可以给上诉人带来销售材料的利润和分期投入资金可减少资金压力，如果被上诉人单方改变了以材料抵顶房款的付款方式必将给上诉人带来损失，所以上诉人提出减少房款有事实依据和法律依据。二、马顺波是被上诉人的供应商，为被上诉人供应超细粉，其并非是一个品牌，其供应的超细粉都是外购的，厂家也不固定，购房协议以材料抵房款就是约定用马顺波供应超细粉抵偿上诉人乔澎欠被上诉人的房款，在签订购房协议时，马顺波也在场未表示反对。嗣后，上诉人又向马顺波支付了28万元的购超细粉的货款，马顺波也一直为被上诉人供货，但结账时出现分歧，导致以材料抵房款无法继续履行，发生这样结果与上诉人无关系，马顺波应作为无独立请求权的第三人参加诉讼。三、被上诉人欠上诉人乔澎138000元，上诉人主张债务混同而相互抵销，但判决中没有提及关于双方债务的问题。四、合同法规定变更合同内容需双方协商解决，被上诉人单方变更房款支付方式也需要双方协商解决，并非被上诉人享有单方变更的权利，上诉人按购房协议履行了相关义务，是由于被上诉人与马顺波的原因导致合同无法继续履行，上诉人主张继续按购房协议履行合同。退一步讲即使被上诉人能够单方变更房款支付方式也必须尽通知义务和给上诉人合理的准备时间。五、被上诉人要求上诉人支付利息与事实不符。被上诉人表示服从一审判决。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。另查明，2014年1月7日，案外人马顺波出具《付款明细》一份。该《付款明细》内容为：“因乔澎欠五洲混凝土有限公司购房款若干，五洲混凝土欠马顺波矿粉款，经协商由乔澎替五洲混凝土支付矿粉款如下：2013年8月25日，支付50000元承兑；2013年9月19日，支付200000元承兑；2013年乔澎两次送给万年混凝土砂子款30000元。协商抵给马顺波作为房屋还款，以上款项合计为：（贰拾捌万元整），特此证明。”被上诉人在该《付款明细》上加盖了财务专用章，对此予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，上诉人与被上诉人签订《购房协议》时双方对“余下&#x万元以材料抵房款”一事没有约定履行期限。对于该条款的履行，上诉人在一审庭审中称“在马顺波拒绝向被告供货后，被告多次与原告进行过协商，试图采用其他货物抵顶房款，但原告不接受。原告也向我表示过要求支付现金付款……”，上诉人已经自认了在其不能继续履行该条款后被上诉人实施了要求上诉人履行合同的通知义务。在被上诉人履行了通知义务后直至被上诉人起诉，甚至到目前，上诉人仍然没有履行供应超细粉的义务，即没有履行以材料抵顶房款的义务，显然上诉人构成违约。由于上诉人已自认“马顺波拒绝向被告供货”、“履行不了了合同约定的第二项”，出现了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况，在这种情况下如果继续按照原约定方式履行的话，显然对被上诉人不公平，更何况，供应超细粉仅是双方房屋买卖过程中支付房款的一种方式，因此，被上诉人提出变更履行方式并无不妥，一审法院支持了该项诉请是正确的。关于欠款数额，二审中上诉人提供了马顺波出具的《付款明细》，被上诉人认可《付款明细》中记载的28万用于抵顶等额的房款，上诉人欠付被上诉人房款的数额应为222万元。至于上诉人提出的欠其货款138000元并主张债务混同而相互抵消一节，因上诉人没有提供相应证据证明该债权债务的存在，且该债权债务与本案系两个法律关系，因此，在本案中本院不予考虑，当事人可以另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第3585号民事判决第三项；二、变更大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第3585号民事判决第一项为：乔澎给付房款222万元；三、变更大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第3585号民事判决第二项为：乔澎自2013年11月4日起至本判决确定之日止按中国人民银行同期贷款利率标准给付222万元的利息。上述具有履行内容的条款，均于本判决生效之日起二十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费27350元（已预交），由乔澎负担24560元，负担2790元；二审案件受理费27350元（上诉人乔澎已预付），由上诉人乔澎负担24560元，被上诉人负担2790元。本判决为终审判决。审判长　赵　虹审判员　丁大勇审判员　王　鹏二〇一四年三月十二日书记员　耿　艳邀请赢奖 收益排行榜排名用户名收益(元)1181****5252?713102186****0023?431403132****6936?112804182****1831?80705188****4341?6720置顶反馈APP微信全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局版权所有：北京金堤科技有限公司(C)2015 JINDIDATA 京ICP备固定电话：400-871-6266地址：北京市海淀区知春路63号中国卫星通信大厦B座23层京公网安备 95号