条件/经营性物业贷款
1、在银行开立基本账户或一般账户, 具有&(卡),且无不良信用记录；2、在银行的在BB以上（含），原则上不高于70%；3、经营和良好，具有还本付息能力；4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；5、 董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为；6、书面承诺物业经营所产生的、代收代付等在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。
特点/经营性物业贷款
1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的 租金作为还款来源的的贷款。2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过规定比例以上的资金。3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估。
优势/经营性物业贷款
（1）灵活。经营性物业抵押贷款解决了贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。
（2）长。普通的，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。
（3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到银行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。
（4）操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。
风险分析/经营性物业贷款
一是把握市场风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。因此要真实客观地评估抵押物市场价值，严格贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为。二是把握客户和项目风险。贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。三是把握利率风险。关注通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入的影响。四是把握贷后管理风险。经营行要及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，确保按期偿还贷款本息，有效控制和化解贷款风险。
案例/经营性物业贷款
2009年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行 质押860万元。经 尽职调查后，评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷，因此设计和实施了如下解决方案：先以860万元帮助其从典当行解压股权，再以该房产作为抵押物帮助其从 银行贷款1300万元。
担保方式/经营性物业贷款
1、经营性 物业 贷款必须以借款项下的经营性 物业 抵押作为担保方式，抵押率应控制在70%（含）以内。如有需要，可追加其他担保。2、借款人可根据要求将经营性物业投保 商业保险，保险期限不得短于 贷款期限，保险中不得有任何损害我行利益的限制性条款。
提供资料/经营性物业贷款
1、申请人和担保人各自的《企业（法人）营业执照》、《经营许可证》（如有）、《组织机构代码证》、企业（公司）章程、《贷款卡》；2、法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件；3、三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表；4、抵（质）押物清单、产权证明(原件)和有处分权人同意抵（质）押或保证人愿意提供保证的有关证明文件；5、产权证书、租赁协议及承租方资料；6、董事会同意以经营性 物业抵押的决议。
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对股份制银行个人经营性贷款业务的调查与思考
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& 　　近年来，在国家支持小微企业信贷需求的政策引领下，山东省内股份制商业银行纷纷发力个人经营性信贷服务领域，大力发展个人经营性贷款已成为各行战略转型和业务竞争的重点。但与此同时，银行内控制度及执行层面的风险管控薄弱问题也逐渐暴露。因此，如何进一步规范个人经营性贷款业务的发展，使其真正成为服务于小微客户、服务于实体经济的快捷便利的信贷产品，充分发挥对实体经济的促进作用，是当前亟需解决的问题。&
　　一、个人经营性贷款业务发展现状及特点&
　　2010年以来，山东省内股份制商业银行个人经营性贷款迅速增长。截至2012年12月末，山东省内银行业金融机构（不含青岛）个人经营性贷款余额已达3669.13亿元，其中，股份制商业银行个人经营性贷款余额由2010年初的23.47亿元发展到2012年末的323.55亿元，增长了近13倍，占股份制商业银行各项贷款余额的7.28%，占全辖银行业机构个人经营性贷款的8.82%。据统计，在个人经营性贷款业务中，向个体工商户和个人企业主发放的小微企业贷款占比达到85%左右，较好地满足了小微企业的融资需求。&
　　（一）业务营销模式转型，批量开发渐成主流&
　　经过近几年的实践探索，股份制银行个人经营性贷款业务营销模式由最初的单打独斗、散户开发，发展为现阶段的规划先行、批量开发，并逐渐成为个人经营性贷款营销的主要模式。民生银行实施以有形商圈（批发市场）、无形商圈（各商会、社团）以及核心企业为主导的产业链及其上下游相关产业链的&两圈两链&开发策略，以规划指导营销，分期分批分层批量开发，累计开发了省内各类商圈、产业集群200多个，基本覆盖了省内主要基础加工制造实体和商贸流通行业。&
　　（二）业务流程逐步优化，&信贷工厂&模式日渐成熟&
　　针对个人经营性融资需求&短、小、频、急&的特点，各股份制银行积极探索优化业务流程。光大银行依托自身操作平台，采用&信贷工厂&运营模式，实现了操作流程的标准化、集约化和电子化。民生银行应用自动审批流程处理标准化授信申请，将贷款操作流程标准化，为个人经营客户提供从贷款咨询、业务受理、柜面操作到售后等一系列服务，实现小微业务的&化繁为简&和综合开发。&
　　（三）信贷产品不断创新，品牌效应逐渐显现&
　　各股份制银行针对个人经营性客户的信贷需求特点，进行有针对性的信贷产品创新，打造了一批个人经营性贷款品牌。光大银行以&阳光助业&品牌为核心，推出了个人经营助业快速贷款之&链式快贷&和&房抵快贷&两项标准化产品。民生银行大力推广&商贷通&品牌，积极谋求担保方式的创新突破，开发提供抵押、联保、互保、共同担保及专业机构担保等11种担保方式。招商银行发布了&生意一卡通&，集融资、结算和生活于一体的个人经营专属金融服务工具，为经营者搭建全面、便捷的金融服务平台。&
　　（四）组织架构不断完善，业务条线化管理完善&
　　目前，各股份制银行普遍将个人经营性贷款业务纳入零售银行条线管理，有的银行单独设立了专营机构，设置了个人经营性贷款专项授信规模，建立了专业的营销团队并配备专职审批人，实施从业人员资格准入制度，建立了专门的贷后管理团队。民生银行分别设置了零售银行授信评审部和售后服务部，零售银行授信评审部内设评审、放款两个中心，售后服务部内设风险监测、服务管理、资产保全三个中心，较好地实现了贷中审查与贷后管理的有效分离和相互制约，提升了各环节风险管理的专业化水平。华夏银行将个人经营贷款纳入小微企业贷款进行管理，实行独立的信用评级标准和信贷审批系统，审批采用专职审批人加风险总监的审批模式，实行一般授信&2+1&，特别授信、优质客户授信&1+1&的审批模式。&
　　（五）业务向基层延伸，企业融资成本降低&
　　随着股份制银行机构向地市和县域延伸，业务触角向个人经营性信贷领域拓展，打破了过去城商行和信用社对县域个人经营性贷款的垄断，激活了当地个人经营性信贷市场，降低了企业融资成本。一些股份制银行进驻后，当地个人经营性授信利率平均降低了20%&30%；它们利用自身的产品优势和信息科技平台，为客户提供高效便捷的结算服务，大大降低了客户结算费用。&
　　二、存在的主要问题及风险&
　　（一）业务监管制度尚存空白&
　　目前，监管部门尚未出台针对个人经营性贷款的指导意见或管理办法，商业银行开展个人经营性贷款业务普遍参照执行《个人贷款管理暂行办法》。在实际操作中，部分股份制银行往往简单地将部分企业贷款归入个人贷款的范畴，按个人贷款的标准和条件发放企业贷款，变相放松对借款人的审查，降低贷款准入门槛和条件；个别行既对企业发放对公贷款，又对企业主发放个人经营性贷款，未将企业主贷款纳入对企业的统一授信，变相放大了贷款额度；个别行对单户个人经营性贷款没有规定金额上限，借个人贷款之名行公司贷款之实，不符合相关要求。&
　　（二）业务风控体系相对滞后&
　　一是尚未建立较为完善的个人经营性贷款制度体系，未建立个人借款客户综合授信制度，同一借款人可以通过不同业务品种多渠道获得贷款，也可以对同一企业的多个借款人和企业同时进行授信，容易造成对单一客户的过度授信。二是贷款&三查&制度执行不到位。主要表现为授信评审和贷后管理岗位人员配备普遍不足，兼岗现象较为严重；对个人经营性贷款贷前调查不够全面、深入，特别是对借款人申请材料的真实性核查不够；贷款审批、发放不够审慎，向部分不符合条件的借款人发放贷款；贷后检查流于形式，绝大多数银行将个人经营性贷款的贷后管理等同于一般个人贷款，只要不逾期一般不给予特别关注，贷后检查记录内容高度雷同。三是信贷管理系统存在缺陷。个别银行由于系统原因不能及时将个人经营性贷款客户信息录入人民银行征信系统，不利于客户信息在同业间共享。四是贷款五级分类不审慎。目前各行基本是按照逾期时间划分个人经营性贷款风险分类，而未能根据借款人还款能力变化及时准确地反映贷款风险变化状况，影响贷款分类结果。五是对中介机构管理不规范。部分担保公司存在对借款人过度担保的风险，个别与银行合作的评估公司存在不符合其总行准入条件的现象。
　　（三）贷款用途不实现象突出&
　　在对银行开展的现场检查中发现，个人经营性贷款资金的实际用途与合同约定不符的情况较为突出。一方面，由于个人经营性贷款未能实现随借、随用、随还，使贷款额度与借款人的实际资金需求不匹配，借款人在贷款后往往将部分闲置资金用作其他投资。另一方面，资金中介往往帮助不符合贷款条件的借款人通过制作虚假信息套取银行贷款，或联合多人从银行套取贷款。此外，个人经营性信贷资金被转作银行承兑汇票保证金、用于归还他人贷款、流入投资担保及典当公司账户或直接回流借款人或借款人公司账户，潜藏较大风险隐患。&
　　（四）小微企业先天不足阻碍业务发展&
　　由于小微企业管理不规范，财务制度不健全，财务报表不真实，企业管理者个人征信记录滞后，银企信息不对称问题比较突出，加之经济处于下行周期，小微企业生存环境进一步恶化，经营利润下降，融资渠道变窄，部分小微企业涉足民间融资，甚至以诈骗手段恶意套取银行信贷资金，风险苗头不断显现，银行不良贷款率上升，给小微企业信贷管理带来较大压力。银行出于风险管控的审慎考虑，对于个人经营性贷款业务发展由激进逐渐转向谨慎，在一定程度上会影响对小微企业的信贷支持。&
　　三、对策建议&
　　（一）建立健全相关监管制度&
　　建议监管部门出台专门的个人经营性贷款管理办法或指导意见，明确该业务的准入条件、授信审批、资金支付、贷后管理等相关问题，为个人经营性贷款业务提供总体指导，规范商业银行个人经营性贷款的发展。&
　　（二）建立完善小微信贷管理组织架构&
　　不同于城商行和农村信用社扎根于城市社区和农村村镇的情况，股份制银行长期以来依托于大中型客户，尚未建立起一套完善的适合小微信贷业务特点的风险管理架构，缺少相应的机构网点和熟悉小微企业主、个体工商户经营特点和潜在风险的客户经理以及风险管理人员队伍。因此，股份制银行要尽快建立完善小微信贷风险管理架构，制定适合小微信贷特点的风险管理流程，根据小微商户、商圈的分布适度增设机构网点，引进精通小微信贷业务管理的专业人才，尽快培养一批熟悉业务、责任心强的客户经理和风险经理队伍，为小微信贷业务发展打下基础。&
　　（三）不断完善业务风险管控体系&
　　股份制银行应针对小微客户户数多、金额小、风险大的特点，完善个人经营性贷款业务内控制度和流程设计，根据小微商户的特点，创新风险管理的技术手段，建立快捷高效的审批通道，明确不同行业、不同区域、不同信贷产品的贷款审查和贷后检查重点，把控实质性风险；提升信贷管理的电子化水平，充分发挥科技信息技术对业务发展的支撑促进作用；加强内部检查监督，相关业务部门、合规部门以及内审部门要根据各自职责分工开展业务检查、监督和指导，及时纠正业务发展中的问题。&
　　（四）努力提高信贷管理精细化水平&
　　股份制银行应认真落实授信尽职要求，提高个人经营性贷款贷前调查的有效性、授信审查的合规性和贷后管理的针对性；加强资产质量真实性管理，细化分类标准，坚持实质重于形式原则，审慎划分个人经营性贷款风险类别；进一步完善岗位设置和人员配备，加强信贷队伍建设和培训，注重合规文化教育和职业道德教育，防范道德风险，提升信贷队伍的整体素质。&
　　（五）加强对资金流向的监督管理&
　　股份制银行应加强对个人经营性贷款借款人的研究分析，了解客户真实的资金需求和用途，提高信贷资金与客户需求的匹配度；严格执行受托支付规定，加大对借款人交易行为的审查，确保贷款用途真实合规，真正投向实体经济；丰富创新监测手段和方式，确保信贷资金用于经营活动，对于脱离主业、参与民间借贷的，要及时采取风险处置措施直至收回贷款。&
本文出自：http://www.starlunwen.net/jinrongxindai/179920.html
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交通银行个人经营性物业抵押贷款受青睐
近日，记者从了解到，该行新近推出的个人经营性物业抵押贷款受到客户青睐，其额度高、期限长的特点为部分客户提供了一种新的融资途径。个人经营性物业抵押贷款，即自然人以其个人或其经营的企业拥有的经营性物业作为抵押物，且物业运营情况良好，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的贷款。只要业主购置、装修、大修理经营性物业或其他生产经营活动需要资金支持，即可向交通银行申请此贷款品种，且手续简便、额度高、期限长、审批快。王先生是一家小型企业的经营业主，在市区中心有一处大型物业，经评估价值5000万元。该物业目前已出租给本市一家知名经营酒店的管理公司，每年租金收入两百多万元，同时王先生在市内还有多处物业出租，每年有可观的固定租金收入。近期王先生旗下的企业为了扩大经营，有2500万元的资金需求。 王先生找到了交通银行，客户经理了解情况后，向王先生推荐了该银行近期推出的产品——“个人经营性物业抵押贷款”，通过对其本人的资信、负债、企业经营、租金收入等情况进行综合评估，最终贷款2500万元，此笔贷款期限长达10年，既可缓解王先生一次性还款压力，同时又满足了他事业发展的资金需求。
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