动迁安置房
动迁安置房
范文一：海人张汉升（化名）是个“50后“知青，眼看着儿子正在快速“奔三”，却因自己一家三口至今蜗居在闸北区一处50平方米老公房内而难觅对象，张汉升和妻子便合计着咬咬牙给儿子在上海市郊买套房子。老夫妻挑中便宜安置房2009年年中，眼瞧着上海房价又出现了一轮暴涨，老夫妻俩便加速寻觅合适房源，然而即使把目光集中到宝山、嘉定等上海郊区，以老夫妻俩微薄的收入和家底，想要买套90平方米的新建商品房，依然不轻松。无奈之下，他们依然在等待着低于市场价的“割肉急抛房”的出现。恰巧，此时一家留有他们联系方式的中介了解了他们的情况后，给他们打来了推销电话：嘉定区金园一路上一套2007年新建的动迁安置房，房主近期基于卖房套现，但又限于国家政策，未满5年的动迁安置房不得交易，因此便委托中介愿意以低于市价10%的价格将房屋出售：具体操作办法是先私下签订房屋买卖合同，等到产证满5年后再去房地产交易中心进行过户。尽管无法立刻过户的情况最初也让张汉升夫妇俩有所犹豫，但到现场看过80多平方米的新房后老夫妻俩和儿子都觉得挺满意的，又了解了房东愿意作价70万元出手（当时类似房屋市场价接近80万元），正在张汉升犹豫时，中介反复提醒这样的房子一旦错过再要找到就难于上青天了，在中介的怂恿和诱导下，张汉升当即决定买下这套房子。日，张汉升夫妇和动迁房的房东刘国栋（化名）、刘国梁（化名）兄弟两在该中介处签订了所谓的《安置房抵押合同》。该合同中约定：由于买卖双方拟交易房屋未满五年不能交易过户，所以卖家同意将该房屋作价70万元抵押给卖家，待将来可办理产权转移手续时再签订正式的买卖合同并进行过户。该合同虽然名义上是抵押合同，但实质上就是一份房屋买卖合同。合同签订后，张汉升夫妇按约向被告支付了第一期房款60万元，剩下10万元等到将来房屋正式过户时支付，而卖家需要在房屋可交易后的15个工作日内配合买家完成房屋过户手续，否则属于违约。几天后，刘国栋便将房屋钥匙交付张汉升，张汉升拿到钥匙后立刻开始装修新房，同年12月，张汉升的儿子结婚，并于2010年3月入住这套新房。张汉升也为了却了心头一桩大事而欣慰不已。值得注意的是，2010年8月，刘国栋兄弟两又以父亲病重，急需资金救命为由，向张汉升借款4万元，并同意将这笔钱在房屋余款中抵扣。考虑到将来过户还需要他们配合，不想面子上难堪，张汉升便同意了。过户时方才发现房屋遭冻结时光飞逝，转眼到了2012年6月，即当时双方约定的房屋满5年后需要履行过户手续的时候，然而当张汉升夫妇按约定到嘉定区房地产交易中心查询房屋信息时，惊讶地发现自己的儿子媳妇已经住了2年多的房子居然在3个月前因名义上的房屋产权人（刘国栋兄弟）存在恶意欠债而已经被法院查封，房屋已经冻结，无法过户了！当张汉升了解了这一情况后，立刻打电话质问刘国栋，对方无奈之下才道出了实情：原来兄弟俩过去几年合伙投资经营的服装生意周转不灵才想起了作价卖房以筹集资金，然而过去几年内，服装生意依然不见起色，以至于他们后来想出了用多张信用卡套现以维持经营的办法，然而2012年年初，服装生意最终宣告失败，而他们所欠的多家银行的信用卡欠款也已无力偿还，银行启动了司法追讨程序后，法院便将这处动迁房给查封了。后来张汉升多次致电对方讨要说法，对方索性直接关机，以至于张汉升无法再联系到对方。无奈之下，张汉升夫妇便将刘国栋兄弟告上法庭，要求两被告协助其办理该房屋的产权过户手续。房屋过户梦想终成泡影在法庭上，原告张汉升夫妇提交了房屋房产证、抵押合同、定金收据、银行转账凭证等相关证据，以证明原被告买卖房屋一事的真实性，而被告刘国栋、刘国梁未到庭作辩。法院审理后发现，当初两原告与两被告签订的《安置房抵押合同》中，除了对房屋交易步骤进行了明确约定外，还约定了违约责任： 即双方签订抵押合同后，待该房屋产权证满五年后，被告不得出售给他人，也不得以房价涨跌或其他任何原因要求加价出售或拒绝履行合同。如果被告违约导致本合同无法正常履行，被告应无偿让原告居住五年，除退还已收的60万元抵押款，还需赔偿原告重新购置同等房屋的房款差价部分和赔偿原告全额装修款，并按银行同期利息的四倍支付原告购房款的利息损失。法院认为，从原告提供的材料看，原被告间的《安置房抵押合同》虽名为抵押合同，但其实质是一份房屋买卖合同，原、被告之间实质上是房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，应当认定合法有效。然而该房屋因被告原因已被法院查封，导致双方无法继续履行。在此情况下，原告仍坚持其诉讼请求，要求两被告协助其办理产权过户手续，具有法律上的障碍，故法院难以支持。2013年3月，嘉定法院做出一审判决，驳回原告诉讼请求，本案受理费80元由原告负担。理财金手指：安置房买卖要当心在上述案例中，法院在审理时已向张汉升夫妇多次释明：由于该房屋已被司法查封，因此存在极大的诉讼风险，建议原告撤诉，然而或许原告始终无法接受自己的血汗钱买下的房屋就这么丢失了获得产权的机会，还是坚决要求诉讼，最终依然落得败诉下场。因为《城市房地产管理法》第三十八条明文规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。事实上，当初张汉升夫妇贪便宜买下这套动迁安置房时，就已经为今天的纠纷和损失买下了隐患。因为动迁安置房没有房产证，无法过户，造成买方付了房款，但却无法取得房屋的产权，买方的权益处于一种不确定的状态。而近年来，随着房价的飞速上涨，购买有限制过户时效的动迁安置房产生的纠纷屡见不鲜。除了被法院查封外，房价上涨过快导致买家反悔，卖家家庭关系不和（如作为共同权益人的兄弟反目、夫妻离婚等）导致合同无法履行、卖家一房多卖，恶意欺诈等各种意外情况都可能会出现。因此建议购房人尽量避免购买此类房屋，如果一定要购买，在付款前也需对卖家家庭情况、信用状况、房屋产权信息等进行全面摸底，并在合同中签订较高的违约赔偿金额，以尽可能规避自己的买房风险。原文地址：海人张汉升（化名）是个“50后“知青，眼看着儿子正在快速“奔三”，却因自己一家三口至今蜗居在闸北区一处50平方米老公房内而难觅对象，张汉升和妻子便合计着咬咬牙给儿子在上海市郊买套房子。老夫妻挑中便宜安置房2009年年中，眼瞧着上海房价又出现了一轮暴涨，老夫妻俩便加速寻觅合适房源，然而即使把目光集中到宝山、嘉定等上海郊区，以老夫妻俩微薄的收入和家底，想要买套90平方米的新建商品房，依然不轻松。无奈之下，他们依然在等待着低于市场价的“割肉急抛房”的出现。恰巧，此时一家留有他们联系方式的中介了解了他们的情况后，给他们打来了推销电话：嘉定区金园一路上一套2007年新建的动迁安置房，房主近期基于卖房套现，但又限于国家政策，未满5年的动迁安置房不得交易，因此便委托中介愿意以低于市价10%的价格将房屋出售：具体操作办法是先私下签订房屋买卖合同，等到产证满5年后再去房地产交易中心进行过户。尽管无法立刻过户的情况最初也让张汉升夫妇俩有所犹豫，但到现场看过80多平方米的新房后老夫妻俩和儿子都觉得挺满意的，又了解了房东愿意作价70万元出手（当时类似房屋市场价接近80万元），正在张汉升犹豫时，中介反复提醒这样的房子一旦错过再要找到就难于上青天了，在中介的怂恿和诱导下，张汉升当即决定买下这套房子。日，张汉升夫妇和动迁房的房东刘国栋（化名）、刘国梁（化名）兄弟两在该中介处签订了所谓的《安置房抵押合同》。该合同中约定：由于买卖双方拟交易房屋未满五年不能交易过户，所以卖家同意将该房屋作价70万元抵押给卖家，待将来可办理产权转移手续时再签订正式的买卖合同并进行过户。该合同虽然名义上是抵押合同，但实质上就是一份房屋买卖合同。合同签订后，张汉升夫妇按约向被告支付了第一期房款60万元，剩下10万元等到将来房屋正式过户时支付，而卖家需要在房屋可交易后的15个工作日内配合买家完成房屋过户手续，否则属于违约。几天后，刘国栋便将房屋钥匙交付张汉升，张汉升拿到钥匙后立刻开始装修新房，同年12月，张汉升的儿子结婚，并于2010年3月入住这套新房。张汉升也为了却了心头一桩大事而欣慰不已。值得注意的是，2010年8月，刘国栋兄弟两又以父亲病重，急需资金救命为由，向张汉升借款4万元，并同意将这笔钱在房屋余款中抵扣。考虑到将来过户还需要他们配合，不想面子上难堪，张汉升便同意了。过户时方才发现房屋遭冻结时光飞逝，转眼到了2012年6月，即当时双方约定的房屋满5年后需要履行过户手续的时候，然而当张汉升夫妇按约定到嘉定区房地产交易中心查询房屋信息时，惊讶地发现自己的儿子媳妇已经住了2年多的房子居然在3个月前因名义上的房屋产权人（刘国栋兄弟）存在恶意欠债而已经被法院查封，房屋已经冻结，无法过户了！当张汉升了解了这一情况后，立刻打电话质问刘国栋，对方无奈之下才道出了实情：原来兄弟俩过去几年合伙投资经营的服装生意周转不灵才想起了作价卖房以筹集资金，然而过去几年内，服装生意依然不见起色，以至于他们后来想出了用多张信用卡套现以维持经营的办法，然而2012年年初，服装生意最终宣告失败，而他们所欠的多家银行的信用卡欠款也已无力偿还，银行启动了司法追讨程序后，法院便将这处动迁房给查封了。后来张汉升多次致电对方讨要说法，对方索性直接关机，以至于张汉升无法再联系到对方。无奈之下，张汉升夫妇便将刘国栋兄弟告上法庭，要求两被告协助其办理该房屋的产权过户手续。房屋过户梦想终成泡影在法庭上，原告张汉升夫妇提交了房屋房产证、抵押合同、定金收据、银行转账凭证等相关证据，以证明原被告买卖房屋一事的真实性，而被告刘国栋、刘国梁未到庭作辩。法院审理后发现，当初两原告与两被告签订的《安置房抵押合同》中，除了对房屋交易步骤进行了明确约定外，还约定了违约责任： 即双方签订抵押合同后，待该房屋产权证满五年后，被告不得出售给他人，也不得以房价涨跌或其他任何原因要求加价出售或拒绝履行合同。如果被告违约导致本合同无法正常履行，被告应无偿让原告居住五年，除退还已收的60万元抵押款，还需赔偿原告重新购置同等房屋的房款差价部分和赔偿原告全额装修款，并按银行同期利息的四倍支付原告购房款的利息损失。法院认为，从原告提供的材料看，原被告间的《安置房抵押合同》虽名为抵押合同，但其实质是一份房屋买卖合同，原、被告之间实质上是房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，应当认定合法有效。然而该房屋因被告原因已被法院查封，导致双方无法继续履行。在此情况下，原告仍坚持其诉讼请求，要求两被告协助其办理产权过户手续，具有法律上的障碍，故法院难以支持。2013年3月，嘉定法院做出一审判决，驳回原告诉讼请求，本案受理费80元由原告负担。理财金手指：安置房买卖要当心在上述案例中，法院在审理时已向张汉升夫妇多次释明：由于该房屋已被司法查封，因此存在极大的诉讼风险，建议原告撤诉，然而或许原告始终无法接受自己的血汗钱买下的房屋就这么丢失了获得产权的机会，还是坚决要求诉讼，最终依然落得败诉下场。因为《城市房地产管理法》第三十八条明文规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。事实上，当初张汉升夫妇贪便宜买下这套动迁安置房时，就已经为今天的纠纷和损失买下了隐患。因为动迁安置房没有房产证，无法过户，造成买方付了房款，但却无法取得房屋的产权，买方的权益处于一种不确定的状态。而近年来，随着房价的飞速上涨，购买有限制过户时效的动迁安置房产生的纠纷屡见不鲜。除了被法院查封外，房价上涨过快导致买家反悔，卖家家庭关系不和（如作为共同权益人的兄弟反目、夫妻离婚等）导致合同无法履行、卖家一房多卖，恶意欺诈等各种意外情况都可能会出现。因此建议购房人尽量避免购买此类房屋，如果一定要购买，在付款前也需对卖家家庭情况、信用状况、房屋产权信息等进行全面摸底，并在合同中签订较高的违约赔偿金额，以尽可能规避自己的买房风险。
范文二：随着房价的不断攀升，拆迁安置房悄然进入房产买卖流通市场，购买需求和供应市场一拍即合，形成了目前市场上大量的拆迁安置房交易存在的现状。那么同时很多人也有疑问：拆迁安置房是否能够进入市场进行买卖呢？买卖交易后，我们的买房者是否能够顺利办理产权过户、拿到写着自己名字的房产证呢？很多抱有疑问、也有人直接加以肯定或者否定，那么拆迁安置房到否能够进行买卖呢？
拆迁安置房能够进行买卖是不能一概而论的。一、 首先从土地性质开始解释。（一）、土地根据所有权可以划分为两类，一类是国有土地，一类是集体土地。（二）、 取得建筑用地使用权的方式有两种：划拨和出让。1、国有土地出让是指：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地划拨是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等，通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。2、通过国有土地出让取得国有土地使用权的方式有协议、招标、拍卖。通过国有土地划拨取得国有土地使用权需要通过征地获得。划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。3、《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”根据此条法律规定，集体土地使用权原则上不允许出让、转让或者出租。二、接下来我们分析拆迁安置房的性质。（一）、所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。（二）、 根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：1、一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。2、另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。这两类拆迁安置房是否可以买卖的规定是不同的。（三）、拆迁安置房是否能够进行买卖，要看该拆迁安置房是否具有全产权。1、房产一般有两证，房产证和土地证，房产证简单的说就是表示这房子归你所有，如果建筑物没了，你想再在原土地上兴建，必须经相关部门批准。 土地证表示此土地归你所有，无论建筑物是否存在，别人是无权在你的地盘建东西的，这就是侵犯你的权益。2、我们经常听到“小产权房”，那么什么是小产权房呢？国家不发产权证的叫“小产权房”。第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。（四）、具有完全产权的拆迁安置房是可以进行买卖的。拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，是可以上市交易的，房屋权属证书（房产证）是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。其它任何房产证不具有同等法律效力。不管是什么性质的房屋只有在取得房产证后才可以进行二次交易，没有取得房产证是禁止上市交易的。
范文三：办案手记：拆迁安置房，想爱你不容易！最近处理的几个案子都和拆迁安置房有关，办案之余，想对买房人提个醒：购买拆迁安置房，法律风险大，如果一定要买，防范措施要做到十分充足！随着城市化的发展，城市的规模的扩大，城市拆迁的速度也在加快。于是拆迁安置房也就有了市场。相对于商品房而言，拆迁安置房的价格十分实惠，质量也不会差到哪里去。如果是回迁房，地段一般都比较好。因此拆迁房在二手房市场上十分抢手。供求关系决定了买家不会有充分的时间考虑，很多人看房过后没两天就下单了。买家带着信任和喜悦买下房子，买家满足地数着钞票，等到时过境迁，双方争端顿起，各自都懊悔不已，大呼头疼。从法律上看，拆迁安置房有哪些风险呢？一、权属复杂，难以查清拆迁安置一般以户为单位进行，拆迁安置房就要涉及到被安置人究竟是几个，对房子有权利的人有哪些。并且，各地的拆迁安置政策不同，拆迁安置房大多没有房产证。要查清楚房子的权属对于普通人而言，不是容易的。二、办证时间长，需要卖方配合拆迁安置房和一般的商品房不同，且动拆迁安置房买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要卖方配合办理，这就为以后的纠纷产生留下隐患。如果卖方把钱都拿走了，却不配合办证就麻烦了。三、价格上涨，卖家反悔房地产蓬勃发展，绝大多数拆迁安置房都在飞速涨价，即使在金融危机下，二手房依然坚挺，尤其是拆迁安置房，由于起价低，地段好，价格仍然上涨。涨价之后，卖家后悔，想到巨大的差价，就一纸诉状告上法庭，也不管合同是不是签过，购房款是不是结清。只要没有过户，就敢把房子要回来。很多纠纷就是这样来的。四、房子已出租，买家难处理另外，由于很多安置人获得了多套拆迁安置房，多余的房子上一般都有出租。从法律上，买卖不破租赁，房子易主了，租赁关系依然有效。在租客不愿协商解约的情况下，对于买家而言，如何处理租客是个难题。这些风险，极易导致纠纷，形成诉讼。但是，并不能说，拆迁安置房就不能买了。在充分调查核实的基础上，签订完备的合同，配以其他法律措施，规避风险， 拆迁安置房还是二手房中不错的选择。
范文四：特别告知一、本合同系根据《合同法》、《担保法》及有关规定制定的示范文本，印制的条款系提示性条款，供双方当事人预购动迁安置商品房时采用；括号内为并列选择项，不选择的划除。二、本合同中出售方接受买受方预购其已取得《房地产权证》的动迁安置商品房。三、合同中的出售人要有签订合同的主体资格，包括该房屋《拆迁安置合同》中被安置的所有的人员都要签字，防止遗漏权利人，导致未签字人主张权利而导致本合同无效。 ………上海市动迁安置商品房预购合同立合同人甲方：乙方：甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。第一条 甲乙双方协商一致，由乙方预购甲方拆迁安置配购房屋（以下简称房屋），房屋具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；(二)房地产座落在上海市＿＿＿＿＿区＿＿＿＿＿＿＿路＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿弄《＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿》＿＿＿＿＿幢（号）＿＿＿＿＿层＿＿＿＿＿室（以下简称房屋）。房屋类型：＿＿＿＿＿＿＿；结构：＿＿＿＿＿＿＿；……..甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿预购该房地产。第二条 甲乙双方经协商一致，乙方预定该房屋总价款为人民币＿＿＿＿＿＿＿元（大写：＿＿＿佰＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿＿仟＿＿＿佰＿＿＿拾＿＿＿元整）。第三条 乙方同意签订本合同后三日内，支付预购房款人民币＿＿＿＿＿＿＿元，作为甲、乙双方当事人订立《上海市房地产买卖合同》的担保，待甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后，乙方支付的预购房款转为房价款，余款人民币＿＿＿＿＿＿＿元，甲乙双方约定通过下述第＿＿款内容处理：………
范文五：动迁安置房的风险有哪些？第一，房价上涨容易诱使卖方违约。按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房 的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得 房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方 也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款 应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。第三，易受不确定因素影响。交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议， 认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问 题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也 将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。 本文来源：法帮网（）
范文六：动迁取得的安置房屋如何确权与分割来源：sallina：日期：房屋动迁后家庭内部因为对动迁款分配不均或者安置房屋分配产生争议，很多人都希望尽快用法律手段维护自己的利益。但起诉的时机往往要根据不同的案件情况作出正确的选择，这样才能事半功倍，减少诉讼成本，最快地实现诉讼目的。通常拆迁时每户都会选择期房安置，如果开发商尚未办理出期房的大产证，即房屋的面积、地址均不明确的情况下，一般不能处理房屋的确权与分割。因为不动产物权尚未明确，过早处理可能会使法律文书与将来房屋物权登记产生冲突，反而造成生效法律文书无法执行的后果。除非所有安置对象对讼争期房的归属或者价值能够协商达成一致，且房屋实物已经建造完毕，才有可能预先处理。而如果本户所有安置人员对安置房屋的归属能够达成初步一致的，则对于多余的货币补偿款可以尽早进行处理。很多人担心不尽早起诉确权或分割，会导致己方取得安置房屋的权利受到损害，比如安置房屋被擅自登记在被拆迁人或者承租人名下，初始登记时同住人的权利被否认等等。但实际并不需要多虑，在开发商取得大产证至办理初始登记即小产权证之间还有一个过程，此时完全可以起诉确认房屋权利或者析产。即使在房屋已然办理了产权登记之后，如果觉得产权被侵，认为不动产物权的登记和归属有错误的，仍可以随时起诉确认自己对房产所拥有的权利。而且由于房屋本身的特殊属性，只要通过确权实现了自身的权利，就能恢复对权利的行使，通常不会造成财产损失的不可逆后果。而且通常认为物权诉讼不受诉讼时效的影响。而如果安置房屋的物权尚未明确，不能对房屋本身进行处理时，还有一种变通的办法，即先行确认各个安置对象在拆迁补偿安置协议中所占有的份额，通过确认此份额，在将来可以办理产权登记时，依据各自的动迁款份额折算成安置房屋的出资额，从而获得相应的房屋产权。当然这样的处理可以使拆迁后发生的家庭内部的激烈纠纷暂时解决，如果各方服判息讼，且将来自觉履行的，不会再发生争议。而如果将来有一方拒不配合的，仍有可能重新产生一次确权的诉讼。张峥嵘，上海房产专业律师，十余年从业经验，法院工作经历，党员律师，诚信执业，广受好评。专业网站，众多成功案例供参考。动迁取得的安置房屋如何确权与分割来源：sallina：日期：房屋动迁后家庭内部因为对动迁款分配不均或者安置房屋分配产生争议，很多人都希望尽快用法律手段维护自己的利益。但起诉的时机往往要根据不同的案件情况作出正确的选择，这样才能事半功倍，减少诉讼成本，最快地实现诉讼目的。通常拆迁时每户都会选择期房安置，如果开发商尚未办理出期房的大产证，即房屋的面积、地址均不明确的情况下，一般不能处理房屋的确权与分割。因为不动产物权尚未明确，过早处理可能会使法律文书与将来房屋物权登记产生冲突，反而造成生效法律文书无法执行的后果。除非所有安置对象对讼争期房的归属或者价值能够协商达成一致，且房屋实物已经建造完毕，才有可能预先处理。而如果本户所有安置人员对安置房屋的归属能够达成初步一致的，则对于多余的货币补偿款可以尽早进行处理。很多人担心不尽早起诉确权或分割，会导致己方取得安置房屋的权利受到损害，比如安置房屋被擅自登记在被拆迁人或者承租人名下，初始登记时同住人的权利被否认等等。但实际并不需要多虑，在开发商取得大产证至办理初始登记即小产权证之间还有一个过程，此时完全可以起诉确认房屋权利或者析产。即使在房屋已然办理了产权登记之后，如果觉得产权被侵，认为不动产物权的登记和归属有错误的，仍可以随时起诉确认自己对房产所拥有的权利。而且由于房屋本身的特殊属性，只要通过确权实现了自身的权利，就能恢复对权利的行使，通常不会造成财产损失的不可逆后果。而且通常认为物权诉讼不受诉讼时效的影响。而如果安置房屋的物权尚未明确，不能对房屋本身进行处理时，还有一种变通的办法，即先行确认各个安置对象在拆迁补偿安置协议中所占有的份额，通过确认此份额，在将来可以办理产权登记时，依据各自的动迁款份额折算成安置房屋的出资额，从而获得相应的房屋产权。当然这样的处理可以使拆迁后发生的家庭内部的激烈纠纷暂时解决，如果各方服判息讼，且将来自觉履行的，不会再发生争议。而如果将来有一方拒不配合的，仍有可能重新产生一次确权的诉讼。张峥嵘，上海房产专业律师，十余年从业经验，法院工作经历，党员律师，诚信执业，广受好评。专业网站，众多成功案例供参考。
范文七：转让方:xxx(以下简称甲方)受让方:xxx(以下简称乙方)经甲乙双方协商,甲方愿将xx二期工程超迁安置卡搬安字(2005)第xx号安置房转让给乙方.一:转让价格:每平方900元,按实际平方计算.二:门窗.水电及光纤不计价.天然气费用由乙方负责.三:甲方尽可能在国土局交房前将户头转给乙方,经努力,实在转不了户头就形成买卖关系所产生的费用,按规定甲乙双方各承担自己的缴纳费用.四:付款方式:乙方在日向甲方缴纳二万元整,8月10日缴纳二万元整,作为该房定金.在2006年10月低付房款四万元整,余款在交房时一次性付清.五:违约责任:乙方不能按本协议第四条按期履行付款,所缴纳四万元定金作为违约金,赔偿给甲方.甲方在国土局交房后一月内未将该房交给乙方,甲方将乙方所缴纳四万元定金退给乙方,并再赔偿四万元违约金给乙方.六:本协议经甲乙双方签字生效.七:本协议一式四份,甲乙双方各两份.-------出卖人 ： （甲方） _______________以下简称甲方身份证号码：______________________________（房屋共有产权人）身份证号码__________________________________________（房屋共有产权人）身份证号码 ；以上______人是本合同中所述房屋的共有产权人。买受人（乙方）：_______________以下简称乙方身份证号码：___________________________ 甲方原有位于 的房产一套，属于 区的拆迁人，甲方与 区拆迁指挥部签订的安顿补偿协议，根据协议，甲方对原房产可得到安置房面积 平方米，甲方自愿将其中 平方米出售给乙方。现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条、房屋的基本情况： 甲方拆迁安置房屋座落在_____________________________，安置房屋面积为______平方米，房屋用途为住宅。现尚未选房和安置。第二条、本合同中所述房屋为甲方拆迁安置房，是甲方的家庭共同财产。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第三条、上述房产的交易房屋面积和价格： 买卖房屋面积为__ ____平方米，按 元/每平方米计价，共计人民币_______元整大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整，但实际安置房屋不足或超过 平方米，按实际面积 元/平方米计算总房款，多还少补。第四条、付款时间与方式： 甲乙双方同意首付款人民币贰拾万元整交付甲方，首付款在签订合同当日支付。尚欠房款分三期付清：第一期在选房后三日内付 元；第二期在交付房屋和钥匙付 元；第三期在办理产权过户手续三日内付 元。 甲方的银行帐户：开户行 户名 账号 。乙方可现金支付给甲方也可将购房款存入甲方上述的帐户。第五条、房屋交付： 甲方应配合乙方凭安置选房顺序号证办理选房。待通知交房后五日内，甲方将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方，由乙方所有。第六条、关于产权登记及过户的约定： 对本房屋以后需要办理房屋产权证，土地证等其它手续，经甲乙双方协商，按以下约定进行。 1、买卖房屋办理到甲方名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担。办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起五日内，将领到的产权证书交由乙方。 2、在已办理到甲方名下房屋产权证，土地证等其它手续之后，自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户哀求之日起 30 天内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所须相关费用（包含双方交易费、营业税等）全部由乙方承担。甲方应该提供一切与之有关的手续及资料（原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意出售的书面意见等），不得用任何方式拒绝阻挠。第七条、补偿费和建筑差价的享有和承担 1、根据甲方和 市城 区拆迁指挥部签订的安置补偿协议，指挥部应给付给甲方的临时安置补助费，每平方米每个月 元，由乙方享有，从最后一期乙方的支付房款中扣除。 2、安置房应支付给指挥部的建筑差价全部由甲方承担。第八条、违约责任条款： 1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期达到一个月的，甲方有权解除本合同，乙方首付给甲方的房款归甲方所有，其余款项退回给乙方。 2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继承履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。 3、甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整。 4、乙方根据本合同第五条的规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30 天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元。第九条、本合同发生争议的解决方式： 双方本着友好协商，公平合理的原则签定本合同，签定本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意通过法律方式解决纠纷。第十条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定由甲方，乙方共同协商解决，与本合同同具法律效力。 本合同在双方签字之日（ 年______月______日）起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。本合同一式_____份，甲方产权人共持一份，乙方一份，留存备查。甲方（签字生效）： 乙方（签字生效）：年 月 日 年 月 日
范文八：动迁安置房买卖合同根据《中华人民共和国合同法》之有关规定，甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。第一条甲乙双方协商壹致，由乙方购买甲方拆迁安置配购房屋（以下简称房屋），房屋具体状况如下：1.房屋系
建造，属个人产权。2.房屋位于营口市市政府西邻中天尚品小区，
。3.房屋面积
平方米(M)。初始房东（动迁房归属人代表）：
；身份证号码：
；联系电话：
；联系地址：
【以下简称甲方】购 房 者：
；身份证号码：
；联系电话：
；联系地址：
【以下简称乙方】 2第二条甲方即房屋的共有人，明确表示并保证该物业全部产权人均同意将房屋所有权转让给乙方。甲方必须在进户前，交齐面积补差费（补到62 M）。房屋开发商补贴的2租房费归甲方所有。第三条
款项交付1.交款金额。乙方应付给甲方购房款共计190,000元(拾玖万圆整，房款186,000,有线、煤气、暖气费用4,000）。分两次交齐。第壹次支付180,000元(拾捌万圆整)（以下称购房款壹）第贰次支付10,000元(壹万圆整)（以下称购房款贰）2.交付时间。乙方在签署本协议后，向甲方交付购房款壹；与此同时，甲方把拆迁安置协议书和甲方的身份证明及其它一切购房手续交给乙方。在甲方将该房屋过户于乙方名下后，即房屋所有权确属乙方，乙方向甲方支付购房款贰。第五条
费用承担1.交易过程中产生的交易税由(
)方承担。2.办理房屋登记及转让的费用由(
)方承担。3.不可预料的费用由甲乙双方均摊。第六条 违约责任当甲方在乙方交齐购房款壹后，因房屋价格上涨或其他任何原因，欲撤销交易需退还所有乙方已交的购房款并补上与当时房价的差额，另交违约金8,000元(捌仟圆整)。乙方若反悔，不执行本协议，甲方可不返回定金4,000元(肆仟圆整)。第七条 责权关系明确：1.乙方无论分到什么样的房子，均与甲方无关。2.当房屋因城市规划再次面临拆迁安置时，拆迁补偿款归乙方所有。3.当出现因继承、赠与或其他涉及房屋产权所有人变化时，新的产权所有人承担甲方全部责权，甲方不再与该房屋发生任何责权关系。第八条
过户期限当此房满足办理房屋所有权证条件时甲方应在10(拾)个有效工作日内办妥双证（《房屋所有权证》、《土地使用权证》）。甲方须确保双证办出后，无条件的配合乙方办理过户手续。具体办理方法为：在甲方接到相关部门回迁通知之日起算，计
20(贰拾)日内，甲方须将该房屋过户于乙方名下，否则视为甲方违约，并独自承担法律责任。第九条甲、乙双方在确认均已清楚了解合同条款的内容及含义，并自愿接受合同条款的约束的前提下方可签字、按指纹。第十条本合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，各份具有同等法律效力。
补充协议：甲方及共有人签字、留取指纹：姓名：
身份证号：
；指纹留取：姓名：
身份证号：
；指纹留取：姓名：
身份证号：
；指纹留取：日期：乙方及共有人签字、留取指纹：姓名：
身份证号：
；指纹留取：姓名：
身份证号：
；指纹留取：姓名：
身份证号：
；指纹留取：
范文九：动迁安置房买卖合同出卖人 (甲方)：买受人 (乙方)：甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商壹致订立本合同，以资共同遵守。第一条甲乙双方协商一致，由乙方购买甲方拆迁安置配购房屋（以下简称房屋），房屋具体状况如下：1.房屋系
建造，属个人产权。2.房屋位于营口市西市区南海小区8号楼2单元1楼
号。3.房屋面积
M2。已交纳进户费，未装修。第二条甲方即房屋的共有人，明确表示同意将房屋所有权转让给乙方。第三条乙方应付给甲方购房款共计
（以下称购房全款）分叁次交齐。第壹次支付
元（以下称购房款壹）
第贰次支付
元（以下称购房款贰）
第叁次支付
元（以下称购房款叁）乙方在交购房款壹时，甲方把拆迁安置协议书和甲方的身份证明交给乙方。乙方在交购房款贰时，甲方应将交款收据，房屋契税证书，房屋测绘图，入户通知单，维修资金交款证明，水煤两气设施交换证明，物业费交款证明（以下称房屋所有权证书办理要件）壹并交给乙方。待甲方协助乙方办理房屋所有权证书更名过户后，即房屋所有权确属乙方，乙方向甲方支付购房款叁。第五条费用承担：1.办理买卖合同公证时产生的费用由乙方承担。2.交易过程中产生的交易税由甲方承担。3.办理房屋登记及转让的费用由乙方承担。4.不可预料的费用由甲乙双方均摊。第六条违约责任：当甲方在乙方交齐购房款贰后，因房屋价格上涨或其他任何原因，欲撤销交易需退还所有已交的购房款并补上与当时房价的差额与装修补偿款，另交违约金
元。第七条变故：1.当房屋因城市规划再次面临拆迁安置时，拆迁补偿款归乙方所有。2.当出现因继承、赠与或其他涉及房屋产权所有人变化时，新的产权所有人承担甲方全部责任。当此房满足办理房屋所有权证条件时甲方应在贰十个有效工作日内办妥双证（房屋所有权证和土地证）取得双证后，甲方无条件的配合乙方办理过户手续。如不予配合将独自承担法律责任。第九条本合同壹式贰份，甲方（签章）：身份证号码：地址：电话：甲方（签章）：身份证号码：地址：电话：甲方（签章）：身份证号码：地址：电话：甲方（签章）：身份证号码：地址
乙双方各执壹份，各份具有同等效力。
乙方（签章）：
身份证号码：
乙方（签章）：
身份证号码：
乙方（签章）：
身份证号码：
乙方（签章）：
身份证号码：
地址：甲、
范文十：成功地为两公房同住人追回房屋动迁安置款案情介绍
原告周某、华某与被告华某财产权属纠纷一案，上海市长宁区人民法院受理后，依法由代理审判员范志奋独任审判，公开开庭进行了审理。原告周某、华某及其委托代理人李平律师和被告华某及其委托代理人窦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某、华某诉称:坐落于本市长宁支路79弄1号的房屋系由被告承租的公房，两原告为同住人。现该房屋正在实施拆迁，拆迁单位与被告达成协议，约定上述房屋应安置人口为五人 (分别为:被告及其妻子、女儿和两原告)，应安置面积为41平方米，被告及同住人应得安置款人民币184,962元。协议达成后，被告擅自领取了上述房屋全部的动迁安置款。事后，被告未将属于两原告所有的动迁安置款支付给两原告。两原告认为，被告的行为侵犯了两原告的合法权益，故要求被告返还两原告动迁安置款人民币73,984.80元。被告华某辩称:两原告户口虽在本市长宁支路79弄1号，但从不居住在内，属空挂户口，故两原告无权主张动迁安置款，要求驳回两原告的诉讼请求。经审理查明:两原告系夫妻关系，原告华某与被告系姐弟关系。本市长宁支路79弄1号房屋系被告华某承租的公房，内有一本户籍，户口5人 (即被告华某及其妻子嵇某、女儿华某和原告周某，华某）。2002年7月，因建设需要，上述房屋动迁，被告华某(房屋承租人)选择货币补偿的方式与房屋拆迁实施单位协商达成协议。根据《曹家渡地块回购方案审批表》上载明:现有本地块被动迁户华某，居住在长宁支路79弄1号，被拆除房屋建筑面积13.71平方米，协商应安置人口五人，协商应安置面积41平方米。动迁居民提出申请，要求将应安置三人的房屋，由上海佳优房地产经纪有限公司收购，收购价为105,400元，其余应安置人员按货币安置方式实施。具体项目(金额)为:回购款105,400元;货币安置款57,392元;超前速迁费5，000元;速迁费5，000元;奖励费10,000元;各类补贴2，170元(其中搬场费500元、电话费140元、热水器300元、空调400元、有线330元、煤气500元);上述款项合计184，962元。日，被告华某领取了上述房屋全部的动迁安置款，同时，华某向拆迁实施单位出具书面承诺，内容为:妻子嵇某、女儿华某、姐华某、姐夫周某同意，长宁支路79弄1号租赁人华某、同住人嵇某、华某、华某、周某的动迁安置费用由被告华某领取，今后如发生动迁安置费用的争议均由被告华某本人负贵，与动迁组无关。另查明，本市长宁支路79弄1号房屋拆迁前由被告华某及其妻子、女儿居住，原告周某、华某的户口迁入后，没有在该房屋内居住过。审理中，两原告认为，两原告系支边按政策回沪，当时因房屋小，故回沪后没有在动迁房屋内居住，但根据动迁政策，原告系安置对象，理应按份分得所有动迁安置款；被告侧认为，两原告系空挂户口，无权主张动迁安置款，原告不在动迁房屋内居住，更无权主张动迁安置款中的超前速迁费、速迁费、奖励费及其他各类补贴。由于双方各执己见，致调解不成。上述事实，有曹家渡地块回购方案审批表、被告华某出具的书面承诺、户籍资料等证据以及双方当事人的陈述为证。代理意见
李平律师接受本案两原告委托后，展开了大量的调查取证工作，取得了两原告是本案系争公房的同住人、动迁部门的安置方案、被告已领取全部动迁安置款等证据。李平律师针对被告的答辩提出如下意见：1、法律上并没有所谓“空挂户口”的说法，原告虽未在系争房屋居住，但户口早已迁入该处，属于同住人。2、根据有关规定，同住人依法应当由拆迁人予以安置，原告属于被安置对象。拆迁人给予被拆除房屋承租人的货币补偿款归房屋承租人及其同住人共有。3、本案中，拆迁人已向被告支付了全部动迁款，其中包括两原告的份额。被告占有两原告的动迁安置款，已经侵犯了原告的财产权利，被告应当返还两原告的动迁安置款。法院裁判
上海市长宁区人民法院经审理认为，根据上海市城市房屋拆迁管理实施细则的规定，拆迁人给予被拆除房屋承租人的货币补偿款归房屋承租人及其同住人共有。本案中，两原告属拆迁安置对象，且拆迁单位已按货币安置方式对两原告实施了安置，该款项已由被告领取，故两原告要求返还，于法有据，应予支持。被告认为两原告系空挂户口，无权主张动迁安置款的抗辩理由不能成立。关于返还的具体数额，(一)根据曹家渡地块回购方案审批表上记载，回购款 105,400元是安置被告一家三人的款项，两原告的货币安置款为57,392元;(二)超前速迁费、速迁费、奖励费是拆迁单位以户为单位进行奖励的，两原告作为长宁支路79弄1号房屋的同住人，要求按份分得该项费用应予支持;(三)关于动迁安置款中的各类补贴，该费用是拆迁人向居住房屋的被拆迁人支付的搬家补助、设备迁移的费用，因两原告实际并不居住该房，事实上也没有发生搬家、设备迁移的事项，故两原告要求按份分得该笔费用，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下:被告华某应于本判决生效之日起七日内返还原告周某、华某拆迁货币补偿款人民币65,392元。案件受理费人民币2，729.50元，原告周某、华某负担317.50元，被告华某负担2,412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。一审判决后，原被告双方均未提出上诉。案件评析
在实践中，动拆迁部门只和房屋所有人或公房承租人协商动迁安置方案，动迁安置款也由产权人或公房承租人领取，同住人由于在动迁谈判中无法得到及时有效的信息，其权益容易被侵害。本案中，原告只知道房子动迁了，但对具体协议、方案度无从得知。李平律师介入该案后展开了大量的调查取证工作，取得了两原告是本案系争公房的同住人、动迁部门的安置方案、被告已领取全部动迁安置款等关键证据，才为原告追回其应得财产。