她白手起家 如今身价过亿 打得一手“海外置业”的好牌
来源：嘉丰瑞德
&　　上周六的从业资格考试真的是好大一场戏啊！李冰冰、黄晓明、任泉、胡海泉&&还有逾3万名私募大佬都来了，这规模、这声势，分分钟走红毯的节奏，有木有！
　　于是上周明星们的微博是这样的。
　　明星圈外的微博是这样的。
　　现在考试完了，小编想问一句，草根如你，碰到身家千亿的江湖大咖了吗，名片、简历带了没有？
　　但这一切之外，有一个人在偷偷地笑，网友猜测也许她在做足疗呢。没错，这个人就是江湖人称小燕子的老燕子赵薇。
　　都没什么可准备的，因为人家已经考过了。
　　随着胡润“白手起家”富豪榜中赵薇夫妇以66亿登榜第31位，赵薇的隐形富豪身份也随之曝光。今天小编就跟大家来聊一聊这个女富豪的海外置业版图。
　　先来看一组图↓↓
　　稳稳的人生赢家的感觉，有木有！
　　说起赵薇的海外置业版图，其实人家早在2009年就规划好了，那些眼光独到的投资人总是快于市场一步，抢先占好了领地。
　　2009年赵薇和黄有龙在新加坡购入了一栋价值3000万港元(约合人民币2400万元)的海景洋房，打算让女儿以后在当地读书时入住。
　　后来，赵薇夫妇觉得香港教育比新加坡好，又产生了去香港的想法。于是，2012年1月，赵薇夫妇先后购入香港皇璧两个复式“鸳鸯楼”，总价约1.1亿港元(约合人民币8700万元)。
　　赵薇曾说过，“买房最重要的就是选好地段，虽然好的地段会贵一点，但是你想把它卖掉的时候，就会有人排队想买。”
　　所以在2011年赵薇和老公一起签购了法国著名波尔多右岸圣爱美浓产区的Chateau Monlot酒庄。这个酒庄面积不大 ，但是交易价格超400万欧元。赵薇的大手笔引起美国、法国、中国等国家媒体的普遍关注。
　　Chateau Monlot酒庄比邻著名的柏菲酒庄，Monlot在法语里是“我的珍宝”的意思，其前身卡佩庄园最早为路易十三所拥有。酒庄还有客房对外出租，其中一间65平方米的套房，每晚房价130欧元；5个从12平方米到25平方米面积不等的房间，每个房间每晚价格80欧元至98欧元不等。
　　酷爱买房的明星不仅只有赵薇，许多明星都是海外买房的投资达人，比如成龙、范冰冰等。
　　对此，国内知名第三方财富管理公司嘉丰瑞德理财师认为，明星热爱海外购房与市场成熟度密切相关，随着美国经济的复苏，以及人民币贬值压力的砝码加重，越来越多的富人选择海外购房，以实现资产保值、增值。
　　所以，明星的投资风口其实就是中国富人投资风口的一个缩影，只不过他们顶着明星的光环，更容易引起关注。海外置业就是最近几年的投资风口，但是目前市场上海外的基金数量少之又少，大多以美元认购，而且门槛较高，而优质海外地产基金1期则是中的明星产品，不仅以人民币认购，而且对于投资项目是进行资产配置的，保证了收益的稳定性。
　　和明星一样海外置业，只要购买一款产品就可以轻松实现。所以不要以为这是别人家的投资，别人家的生意，其实，你和明星只有一款产品的差距。
(责任编辑：曹萌)
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摘要：在纽约、迈阿密和洛杉矶拥有百万美元房产待售的房地产中介都有一个共同点：它们都有中国客户。对于那些在海外寻求第三套住房的富裕的中国购房者而言，美国位居十大海外置业国家之首。据居外网估计，根据网站搜索量和交易量，澳大利亚紧随美国之后。
对于那些在海外寻求第三套住房的富裕的中国购房者而言，这几座城市是他们在美国的首选。相比其他国家，美国位居中国购房者热门投资国家之首。
在纽约、迈阿密和洛杉矶拥有百万美元房产待售的房地产中介都有一个共同点：它们都有中国客户。
对于那些在海外寻求第三套住房的富裕的中国购房者而言，这几座城市是他们在美国的首选。相比其他国家，美国位居中国购房者热门投资国家之首。据中国房地产门户网站居外网称，美国仍然是中国投资者购房的首选之地，其中很多人因受政策限制而无法在中国购买第二或第三套住房。二套房交易的房产税和最低首付比例较一套房提高，使交易成本大幅增加。对于个人而言，第三套房就更不可能了，只能成立有限责任公司并归入不同的人名下。在美国的中国购房者同样如此，他们在看完居外网待售房屋的相关信息之后，有时不看房子就直接买下。
纽约房地产经纪公司Rutenberg Realty经纪人马丁·珀塞尔(Martin Purcell)说，“我见过中国购房者都没实地察看就花1,300万美元在Baccarat购房。”Baccarat是位于曼哈顿西53街的豪华酒店及公寓大厦。
全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)称，加州由于在地理位置上靠近中国，因而成为中国购房者在美国的首选目的地。
据居外网估计，根据2014年第一季度的网站搜索量和交易量，今年，澳大利亚再次紧随美国之后。以下是中国富人寻求购房的主要目的地：
居外网发现，今年上半年，意大利和德国已不再是中国购房者关注的主要国家。
“意大利真是诸事不顺，”泰勒说，“虽然这里的生活方式令人向往、城市优美且房价低廉，但还是掉出了前十。在意大利看房的中国人比去年多了，但由于经济低迷且缺乏有吸引力的新
2、澳大利亚
作为中国海外移民的最主要目的地之一的澳大利亚，仍是中国人海外置业的热点地区之一。
和加州一样，因就在太平洋(601099,股吧)对岸，以及与中国商务关系的日渐紧密，加拿大汇聚了不少人气。温哥华自然是最佳之选，不过泰勒说，中国购房者也开始在多伦多购买投资性房地产。
今年上半年，英国和加拿大对调了排名，不过这并不意味着它失去了吸引力。中国投资者热衷于国际知名城市。泰勒说，“我相信，到2016年，中国购房者将超越新加坡，成为伦敦最大的海外购房团。”而越来越多的中国购房者也开始将目光投向伦敦以外的小市场，比如纽卡斯尔和曼彻斯特。在伦敦，汇聚中国购房者最多的三大社区是布伦特福德、贝尔塞公园和温布尔登。
今年新西兰人气暴涨。去年，它排名第十。泰勒说，“中国人对新西兰的兴趣日渐浓厚。”当地的行业数据显示，中国购房者占该国所有外国购房者的25%。全美房地产经纪人协会称，在美国，这个比例为17%。
虽然泰国政局不稳，但仍在今年上升了两个名次。芭堤雅度假村是中国投资者的首选地。泰勒说，“这种浓厚的兴趣说明，在‘家门口’购买度假屋的渴望盖 过了对泰国政局的短期担忧。”考虑到中国有望在三年内成为泰国的第一大贸易伙伴，中国投资者在泰国的房产交易的增长与两国贸易关系的增进并驾齐驱。泰勒指 出，泰国、印尼、菲律宾、马来西亚和越南等东盟(ASEAN)国家的贸易协定意味着，一位在泰国拥有一处度假屋和一间工厂的中国企业家，所面对的将是一个5亿人口的东南亚市场。
新加坡在今年的榜单中下滑了两个名次，原因是，该国新出台了限制海外买家购房的措施，尤其是针对中国投资者。
葡萄牙首次上榜，主要是因为该国出台了一项新的投资者移民签证政策，其中80%的申请者为中国人。国外投资者花50万欧元在当地购房，便可获得在葡萄牙居住、去欧盟国家旅行的权利，六年后可申请葡萄牙国籍。这为那些商务人士和学生等开启了方便之门，泰勒说。
西班牙在去年上半年的排名也是第九。只要在伊比沙岛度过一周，你就能明白其中的原因。
10、马来西亚
马来西亚首次上榜。居外网联席CEO安德鲁·泰勒(Andrew Taylor)说，“如果你想了解中国购房者的动向，只需要关注中国房地产开发商的项目所在地即可。”随着中国开发商碧桂园和广州（楼盘）富力将房地产资产组合拓展到马来西亚，中国购房者也纷纷涌入该国。和加州一样，中国房地产开发商绿地控股(600606,股吧)集团正投资逾32.5亿美元，在马来西亚建设两个多用途住宅项目。产品，增势远不及那些上榜国家。”
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　　“不要把鸡蛋全都放在一只篮子里。” 这是 1981 年诺贝尔经济学奖得主詹姆士&托宾（James Tobin），提醒投资者要分散投资最为知名的名言。
　　近年来，随着财富的增长，越来越多的中国高净值人士坚信这样的逻辑，将自己的资产分散投资到海外，最重要的投资标的包括海外房地产。这样的安排被认为是最为安全的资产配置手段之一。
　　可是，最近大成律师事务所王芳家族办公室美国税务专家冯骜遇到的一个案例，却给热衷海外置业的高净值人士提了个醒，由于购房者不懂海外的税收和法律，最终教训惨痛。
　　大概情况是这样。一位民营企业家，生前在美国购置了别墅等 20 套高档房产。在他去世后，子女继承这些房产却遇到了房产税难题，并面临高达可能 40% 的遗产税。
　　税务专家冯骜表示，在海外置业要慎重考虑让谁去持有这些房产，如果这位企业家当年在美国置业的时候，在当地成立信托，并通过信托去持有这些房产，同时将这些信托植入美国境外公司中，这位企业家百年后，就可以通过赠与儿子境外公司股权的形式，绕过美国高额的遗产税。
　　海外投资即大量置业
　　本案例主人公之一，王君（化名），是中国某银行的私人银行客户，家中独子，现年 36 岁。作为家族企业二代的继承人，王君在初中时便赴美国求学，两年前回到中国，此后一直没有稳定的职业。
　　王君的母亲为全职太太，王君的父亲则是东部地区某市知名的民营制造业企业主。2009 年开始，生意还较为红火的王君父亲先后在美国多个州购置别墅等房产 20 套，并以王君之父自己的名义持有这些房产。这些房产包括加利福尼亚州（California）10套；夏威夷州 (Hawaii)6 套外加一艘豪华游艇；纽约州 (New York State)2 套；马萨诸塞州（Massachusetts）2 套。但是王君之父并未在美国生活和管理这些房产，而是回国继续经营企业。
　　王君一家均为中国居民，并没有获得美国绿卡。
　　天有不测风云。2012 年，因为订单减少和资金链断裂等多种原因，王君父亲的企业惨淡经营一段时间后破产倒闭了。由于欠下巨额债务，王君家庭在国内的房产和存款等资产均被查封抵债，仅剩下王君母亲多年积攒下的少量资金用于日常生活。
　　破产后郁郁寡欢的王君父亲近日因病去世。
　　在家里的国内资产化为乌有后，王君想到去美国继承父亲生前购买的20 套房产。但海外资产的继承也并不顺利。
　　“拦路虎”之一房产税
　　王君遇到的第一个“拦路虎”就是房产税。
　　王君到了美国，才发现这些房屋全部空置了很久。更让他惊讶的是在纽约州和马萨诸塞州的房子已经被别人住上了。
　　他很纳闷，自己的房子怎么会让别人入住？
　　冯骜表示，说起这个问题，先要普及个小的知识要点。在美国，房产税的征收已经有 200 多年的历史了，住房缴房产税是天经地义的事情。对于房产税怎么征收，不同的州有不同的规定，有的按季度缴，有的按月缴，在加州是每年需要缴两次。每个县政府都有专门的缴地税网站，在全球都可以缴纳。
　　不少初到美国的购房者，由于不清楚或不重视房产税的缴纳，在现金付清房款之后以为就可以一劳永逸安心居住了，却不知道税是跟着房子的，世世代代居住，世世代代缴税。此外，房产税是地方政府的重要收入来源，医疗、安保、消防、教育等公共服务费用来源很大一部分都有赖于房产税，所以漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为，政府甚至有权没收并拍卖房产。
　　作为美国税务专家，冯骜表示，王君的父亲持有上述房屋多年，却没有过来居住，也没有安排当地中介负责照看经营，结果房子欠缴房产税被政府拍卖了。这才出现了上述 “鹊巢鸠占”住进了别的家庭的情况。
　　更让王君吃惊的是，王君父亲当年有一套房子买在了纽约州和马萨诸塞州的边境上，当地的税务机关认定，这套房子一半的房产税交到纽约州，另外一半需要交给马萨诸塞州。两个州税务机关发现房主拖欠多年的房产税，早已经忍无可忍，把房子拍卖处理了。
　　遗产税或高达 40%
　　除了因为拖欠房产税房子被拍卖，王君想要成功继承父亲的房产，还有一个障碍就是需要缴纳高额的遗产税。中国的遗产税尚未出台，所以很多人没有这方面的税务筹划意识。
　　在加州，王君找到当地律师，着手办理继承手续。王君的打算是，之前其父亲欠下的房产税可以自己筹钱补交上去，把房子继承到手才是王道。然而，另一个意外降临了：美国遗产税。
　　冯骜表示，因为王君父亲是中国国籍，没有美国绿卡，而且常年生活在中国大陆，他去世后，留下的美国房产被视为王君父亲的美国遗产，面临缴纳美国的遗产税问题。
　　遗产税主要是针对富人，虽然税率较高，但征税的起点也比较高。根据美国的联邦税法规定，美国人（通常是指，拥有美国国籍或者美国绿卡的持有人）的遗产税免税额度在 2016年高达 545 万美元 / 人。然而王君父亲不是美国人，因此他父亲面临的美国联邦遗产税免税额度只有可怜的 6万美元 / 人。而且美国的联邦遗产税也高得吓人，高达 40%。
　　面对这么巨额的资金，王君几乎是欲哭无泪。父亲留下的海外房产是仅有的资产，他应该去哪儿筹集这高达 40% 的遗产税呢？
　　说到这里，王君已经没有信心去夏威夷州了。因为根据法律，王君父亲夏威夷州的房产和游艇不仅仅要面临美国联邦遗产税，还要面临夏威夷州遗产税，2016 年夏威夷州遗产税税率高达 16%。
　　三个可解策略
　　面对王君家庭遇到的继承难的困境，有没有什么解决办法呢？税务专家冯骜提出三个解决策略。虽然可以成功继承父亲的遗产，但是由于缺乏提前筹划，王君仍需要支付高额的税费。
　　办法一，与IRS（美国国内税 务局）和州税务机构沟通，先尽量支付一部分欠缴税款， 和 税务机构签订付税协议（Tax PaymentArrangement）。冯骜解释称，作为美国的税务机构，收钱的事情是可以商量和沟通的，可以根据纳税人的偿还能力，个性化地设计还款时间、还款进度。王君现在手里没钱，根据美国法律规定，缴纳遗产税的钱必须是合法的资金来源，向银行贷款借款的钱是不能缴遗产税的，因此只能通过分期的方式逐步缴税。
　　方法二，利用税收协定豁免全部 或者部分美国遗产税。但是，不幸的是中国和美国的税收协定中没有此项规定，美国只跟 16 个国家的税收协定中，规定了遗产税豁免条款，这其中并没有中国大陆。以下是与美国签订此项规定的国家列表。
　　方法三，履行美国遗产认证流程， 王君申请成为父亲遗产的管理人，出售其父亲的所有美国房产，缴纳完他父亲的美国遗产税后，如果还有剩余归自己。
　　第三个方法虽然无奈，却是王君现在情况下，一种比较好的并且可行性操作办法。冯骜表示，这种操作方式需要通过专门的遗嘱验证法院（Probate Court）进行验证，并且聘请美国当地州的律师进行遗产认证（美国的律师是按州执业的，比如加州的遗产，需要找加州的律师介入参与）。这样做的缺陷是，王君还会面临高额的美国加州律师费用和旷日持久的遗产执行流程。
　　前车之鉴应分散风险
　　王君家庭海外置业的案例给我们留下了深刻的印象，怎么才能避免这样的遭遇呢？
　　冯骜认为，中国高净值人士购买 境外房产的时候，要慎重考虑谁去持有这些房产。这个案例中，王君父亲在美国置业的时候可以在当地成立信托去持有这些房产，并且将这些信托植入美国境外公司中，王君的父亲担任这些境外公司的董事。通过这样的一系列筹划，王君的父亲百年后，通过赠与儿子境外公司股权的形式，绕过美国遗产税。子女继承的时候也不会面临美国遗产税和美国遗产继承的漫长流程。
　　其次，在冯骜看来，如果这位 民营企业家，当时真的领会了“不要将你的鸡蛋全都放在一只篮子里”的真谛，就不应该拥有房产崇拜，把主要的财富都放在境外的房地产上。而是可以通过多种金融工具的组合，达到科学合理配置资产、分散风险的目的。具体的做法比如利用大陆的人身保险、公证遗嘱、民事他益信托等工具巧妙地安排财富传承。如果方方面面可能的问题都想到以后，即使王君家庭面临家族企业破产、父亲因病去世等多种家庭变故，这些多元化配置的资产，仍旧可以保障其家庭成员较为富足的生活。
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金融小故事，有趣又有料近年来，随着国内经济环境的变化及投资机遇的增多，国内的投资群体为寻求资产的保值和增值，引发了新的海外投资潮。2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达300亿美元，是2014年的两倍；今年1-5月，相较于去年增长了62%。马来西亚，作为东盟中与中国最友好的国家之一，位于“一带一路”战略的重要节点，占据新加坡旁极佳的地理位置，受到广泛关注。除吸引如华为、中兴、阿里巴巴、碧桂园等一大批知名企业的进驻外，个人投资者也成为其房产投资市场的主力军。事实上，房价尚处于低点且租金回报率排全球第9位的马来房产，确实值得投资。据悉，从年，从年，马来西亚的房产价格分别飙涨47%及46%，其增值潜力不可估量。在2020年“大吉隆坡”计划下，再借着中国“一带一路”的东风，马来西亚将于2020年如期进入先进国家行列。目前，首都吉隆坡地区房价正飞速增长，双子塔周边商住宅单位的单价一路飙升，直逼国内一线城市北京、上海等地的房价。与此同时，隆新高铁开通后，来往吉隆坡和新加坡单程只需90分钟，大吉隆坡地区和依斯干达经济特区将会完全联通。届时马来西亚首都吉隆坡和依斯干达经济特区的房价势必会迎来新一轮的快速上涨。由此可见，投资马来西亚吉隆坡及依斯干达经济特区房产已刻不容缓。值得欣慰的是，国内不少投资者凭借他们敏锐的商业嗅觉，已开始着手布局。这一点在8月13日、14日，由明良海外举办的马来西亚优质房产专场品鉴会上体现得淋漓尽致。活动现场气氛热烈到极致，近七成嘉宾现场直接刷卡下订，抢占投资机遇。8月13日深圳站 森林城市活动现场8月13日北京站&star活动现场8月14日广州站 森林城市活动现场8月14日上海站 star活动现场如果您已错过了8月上半月精彩活动，那么也别觉得遗憾！8月下半月明良海外将持续为您带来马来西亚最优质、销售最火爆的楼盘，为您的资产保值增值助力。碧桂园森林城市森林城市，新加坡旁免税岛，同时是广东省“一带一路”建设十大标志性项目之一。投资超2500亿元，位于新马唯一经济特区，占地近20平方公里，打造可容纳几十万人口的生态智慧之城。4-6小时航程畅达中国大部分城市，常年蓝天白云，买房送移居“绿卡”，享受亚洲顶尖医疗、生活环境。全城地面都是公园，无车辆穿行，建筑外墙长满植物，犹如生活在森林里。已签约美国名校，享幼儿园到高中到国际名校教育，并签约美国第四大医疗集团，教育、养老资源丰富。森林城市与新加坡一桥之隔，房价仅为新加坡的1/4，相当于十年前的深圳。售价18000元人民币/m?起，不用100万即可享受海外资产配置。活动预告【上海站】时间：8月20日（周六）11:00-15:30地点：上海市黄浦区马当路99号新天地朗廷酒店3楼明珠厅【北京站】时间：8月21日（周日）11:00-15:30地点：北京市朝阳区东三环北路7号金茂北京威斯汀大饭店金厅+土厅▲长按上方二维码在线报名吉隆坡凯宾斯基YOO8品牌高级公寓该项目位于吉隆坡金三角地区，坐拥繁华与便利，集五大国际顶尖品牌于一身，强强联合打造传世力作。凯宾斯基提供管理服务；梁志天与YOO打造五星级室内设计；RSP著名建筑师和全世界最成功的商业建筑设计公司BENOY设计标志性建筑物；世界知名景观设计公司Trop创设空中绿色桃园和水景休闲区。现限量开售300个单位，售价4.5万元人民币/m?！活动预告【深圳站】时间：8月20日（周六）11:00-15:30地点：深圳市福田区福华三路138号四季酒店7楼玉兰厅【广州站】时间：8月21日（周日）11:00-15:30地点：广州市天河区珠江新城珠江西路5号四季酒店5楼蓝宝石厅▲长按上方二维码在线报名吉隆坡顶级投资公寓star二期该项目距首都地标建筑双子塔步行仅2分钟，占据黄金地段，等同北京国贸、上海陆家嘴地段，永久产权、无遗产税。贷款最高可至8成，贷款利率低于4.5%，租金年化收益率高至6.5%。目前star二期已劲销超7成，魅力难挡，深受投资者们的追捧。最令人惊喜的是，这样高品质的star二期，首付20万元起即可轻松享有！活动预告【南京站】时间：8月27日（周六）11:00-15:30地点：江苏省南京市鼓楼区中央路1号南京绿地洲际酒店7楼5号会议室【深圳站】时间：8月27日（周六）11:00-15:30地点：深圳市福田区福华三路138号四季酒店7楼茉莉厅▲长按上方二维码在线报名&吉隆坡高端奢华公寓ww公寓坐落于吉隆坡w酒店之上，其配置及装修风格均向w酒店看齐。w公寓与双子塔相距不及100米，周边各国大使馆、金融企业、银行、世界500强、跨国公司的精英人士汇聚，w公寓以一房、两房的小户型为主，入住率相当稳定，租金回报率高，非常适宜投资。目前购置吉隆坡永久产权的w酒店式公寓，首付仅5%。此外，开发商更是限时限量推出包租房源，包租2年，每年收获5%的纯租金回报。活动预告【北京站】时间：8月27日（周六）11:00-15:30地点：北京市朝阳区建国门外大街1号中国大饭店多功能厅2【上海站】时间：8月28日（周日）11:00-15:30地点：上海市黄浦区马当路99号新天地朗廷酒店3楼明珠厅▲长按上方二维码在线报名&明良海外诚邀您莅临活动现场咨询专线：400-606-5339私 &房 &福 &利1、分享公众号海外眼【haiwaiiyan】：领略最惊艳的海外美景，传递最精彩的趣闻轶事，品味最正宗的各国美食，寻访最神秘的历史文化。2、“海外眼”每日头条福利攻略（1）长按二维码关注“海外眼”。（2）在每日头条底部，二维码下方获取“【今日专属微暗号】”。（3）公众号底部发送当日微暗号，天天领福利。*欲知更多详情，请点击“海外眼”底部菜单“天天福利-福利抽奖”查看。海外置业(REI800)
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