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房屋个买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么.doc 52页
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房屋个买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么
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房屋买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么
提问者：hy
|悬赏分：100|浏览次数：1431次
我家准备买栋房子，通过中介了解他们的房产证要5年才发，签这样合同要注意什么？急！在线等！
问题补充：
更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位大虾帮小弟参考下 。他家的是拆迁房，因为家里分了好几套所以才卖的似乎是这样 ,他们要求一次付清009-7-10 11:40
1、要查看他在开发商的那里购房的原始档案，问明为何房产证要5年才发？
2、到规划部门、土管部门、房管部门、拆迁办。开发管理部门查清房产证5年后能否办下来？不要怕麻烦！
3、若1、2条没问题的话，最好让开发商出面，把卖方的原始档案改为您的名字；
4、签合同时让卖方找一个有经济能力、社会信誉较好的担保人最好！
总之，此类房屋（下证以前）的交易不受法律支持，最好不要买！
首先要看到他的原始购房合同、契税票、发票。然后拿这些到建委“查册”，验证是否真是房主。没有拿到房本以前绝对不可以付全款。
房产证要五年才发，为什么呀？你得注意了，如果只是买指标或者是别的方法的话，这种合同是不具任何法律效力的，国家是不认可的。你只能祈求你碰到的是一个好人，他没有想坑你钱的想法四
没有房产证 那怎么证明房子是他的？
所以要看他的购房合同，购房发票，契税票，身份证，然后留底去房产局去查证。
同事需要查证的是是他的房本没办下来还是都没有办下来。还有要注意产权是哪的？军产，医产，校产，央产，这些产权的房子没有上市是不允许买卖的。
如果你想要买这拆迁房子，有四个要点:一是支付房款要留一些做为办房产证、土地证信用抵压金，免得以后房主以各种理由推委过户；二是到公证处咨询一下，能否办理买卖房产委托过户公证，（今后由委托人和买主去办理产权证、土地证过户手续）免得以后房主推委不到房管局协助办理产权、土地证等过户手续；三是要与拆迁办或房开公司联系；（说明原因及今后有关事宜直接和你联系）四是协调安置费、购房款、认购定位等事宜。
拆迁安置房在买卖过程中（没有房产证），应注意些什么？
关于这类房屋买卖从法律角度来说是不太合法的！所以国家在此类房屋买卖中并无详细的规定！
但要买卖需注意几点，
此类房屋买卖最大的风险是买卖关系中的出售房可以随时随地收回该房屋（付出多少代价的问题,但一定可以拿回！！！），所以，出售房必须是土地使用者（原始房东），如果有可能的话要去做份协议公证处公证！一般违约责任定在300%左右！还有就是户口必须迁出！（很重要，因为除了产权归属意外，国家也很重视物权这方面的东西，实际居住人是谁很重要），如果你能把自己的户口迁过来就基本上没问题了
购买二手房，房产证还没下来，交易的时候需要注意什么？
各位知道达人、业内专家，小女子先谢了！
看上一套二手的房子，150平，但是房产证还没下来，开发商承诺一年半以内发证。请问一下：
1、如果现在购买，手续怎样办没有风险，（没通过中介）。
2、我和房东各需要出什么费用。（另：房东的购房契税、维修基金、物业费已经交了）。
请回答的越详细越好。再次谢过！
金币不多，全部奉上。
问题补充：
山东省 聊城地区的 商品房 房东是个人
去开发商那里改购房发票和合同，契税的发票需要改到我的名下吗？再办房产证的时候，还需要缴纳什么费用吗？
现在购买1:全款：全款购买的话，从开发商那里改地单。也就是说将来房本直接下到您的名下。
缴纳的税费：肯定没有满五年了，150平米的属于非普通住宅。契税3%，个税：税费计算方法一、营业税：1%。营业税：5.5%。
因各地不一，您最好是去当地的《有信誉中介公司》询问一下。
最好是别贷款，别签订二手房购房合同，因为这样的话，您的钱就没谱了，就要等到房产证下来之后才能过户，在这期间如果房东违约或者是房价疯涨担心就会出现了。
买卖未取得产权证的房屋，合同有效吗？要注意什么？很多二手房买卖交易中，卖方往往在还未取得产权证的情况下就转手把房子卖了。而按我国法律规定，房屋所有权以登记为准认定，卖方未取得房产证，也就是说卖方还未取得房屋所有权。这种情况下，双方的买卖合同有效吗？《城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。据此，在前些年的司法实践中，各地法院对这类案件，有很多是认定房屋买卖合同无效的。近些年，对于民事合同，司法实践中更加注重尊重双方当事人意愿，基于此点原因，在适用法律时往往有所突破。对于在未取得房屋产权证时所签订的房屋买卖合同，在一定情况不少地区的法院以各种理由认定为有效。比如前几年上海高院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中就把暂未取得产权证的房屋买卖理解为债权转让，认可其有效性。那么在现在北京的审判实践中，对于尚未
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16页17页78页23页14页15页29页20页15页12页卖房补地价从什么时候开始
卖房补地价从什么时候开始
09-09-10 &匿名提问
补地价是地产发展项目常见的名词。它是一块土地原先价值与现在价值之差额，土地使用者付给土地最终业主的补赏金额。 补地价常见於「旧区重建补地价」、居屋补地价、丁屋补地价等之时候发生。 补地价广泛应用在香港的新界土地转让上或房屋署的居者有其屋计划内。若卖家要将这些业卖出，他必须将物业先补地价，拿到补地价纸后，才可将物业卖出，现时买卖情况，亦可以容许卖方收到买方的楼款才补地价。详解：在一个地方，例如国家，土地的最终业权是政府或统治者所属，他们所谓的「卖地」予人民，例如土地拍卖，只是有条件及有限期的批租给「买地」者，例如999年期及指定该块土地只可以建仓库、三层高等等限制性的租借条款。假若有天该「购地」者有意更改该土地的用途，例如重建成商场、住宅等，其土地价值相对地提昇。 土地契约条款因此须要大幅修订，必须经最终业主(例如政府)同意。其同意的条件就是补地价，让政府当局也获益，此谓「补地价金」。
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阅读:2676 | &&回复:17
买了个二手房，中介说把补地价的钱交给他们
发表于 04-14 10:02
买二手房过户时补地价的钱是交给中介还是交给卖方，麻烦办理过过户的朋友指点一下
发表于 04-14 10:25
坚决不可以，你赶紧找其他中介带你从新看房；尽量多看多比较；二手房交易在惠州是很不规范的，以前很多中介拿着业主的购房款跑路了；你遇到叫你把钱交给中介的，立即走人，不要和他谈了，这中介没良心的。买二手房一定先和房产原来的业主一起到房产局查清楚档案，房产是否有第三方低压，没有第三方低压才能购买；（记得一定要原业主出面和你一起去当面查档，当面出结果），如果你不小心，有中介冒充业主骗你预定金跑路了怎办？查档后，如果业主红本在手没有低压的，你和他签约购买下定金后，当天就要把房产证交给中介保管，中途不能让老业主把房产证拿去抵押；
后面还有很多流程，你找个有点良心的中介帮你；
二手房真是麻烦…要不我请个律师代办
谢谢您，补地价的钱要交我也交给原业主可以吗
这次我顶你
我也来说说
发表于 04-14 10:36
想坑你钱。
我也来说说
发表于 04-14 10:38
补地价的钱，应该是交给政府，或者是政府委托的机构（记得一定要核实是政府委托的机构办理），否者你被骗了；
我也来说说
发表于 04-14 10:40
来自: 触屏版
要交钱就现场交，特别是大钱，那些小几百有票还可以转手他人，大钱就不要了。
我也来说说
发表于 04-15 17:35
在补地价之前应该到国土局签合同的。
去国土局签二手房买卖合同对吗
不是买卖合同，是为发补地价，土地使用权。
我也来说说
发表于 04-16 23:49
来自: 触屏版
补地价的钱，就在要交钱的时候在国土局涮卡啊，其他人谁都不能交，自己去交，如果是你买方承担的话
所有费用都是卖方承担的，就是补地价时要我先垫付的
我也来说说
发表于 04-17 00:02
看中介收费许可证，营业处有列出的，其他的费用叫出收费文件，缴费要拿发票~防掉坑，中介费分期付，祝顺利。
很感谢你，又长了知识，好的，我会提出要发票
我也来说说
发表于 04-17 02:41
建议把录音视频上传到网上
我也来说说
发表于 04-17 14:13
用户被禁言,该主题自动屏蔽!
我也来说说
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【真实案例】房屋买卖合同纠纷案例锦集（1-12）
【案例1】房屋面积差异的处理王某2012年购买了一处商品房，面积89.5平方米，王某按89.5平方米交了房款，2013年9月交房后，王某找专业人士进行测绘发现房屋面积只有80.5平方米，现在王某应该怎么样主张他的权利?答：盈科()夏辉律师意见：根据最高人民法院《关于审理纠纷案件司法解释》第14条规定的处理原则，面积误差比绝对值在3%&以内(含3%)，按照合同约定的介个据实结算，买受人请求解除合同，不予支持;面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应于支持。买受人决定不退房的话，实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按约定的价格补足，面积误差比超出&3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3￥)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。为此，本案中，面积误差比已超过3%，并且实际面积小于合同约定面积，王某可以主张解除购房合同，并要求开发商承担违约责任，王某如果不想退房，可以要求开发商按照上述规定返还购房款。【案例2】代人买卖房，合同有无效?2008年4月，李某通过中介购房，并与徐某签订定金合同，交了10000元定金，后以徐某非产权人受欺诈为由主张撤销合同并返还定金。答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：徐某以自己的名义所实施的代理行为不违反《》第403条“关于&隐名代理”之规定，无论徐某对相对人披露被代理人的具体情况在实施该代理行为前后，均不影响其委托代理关系成立。即若受托人徐某因委托人原因对第三人张某不履行合同义务时，张某可直接选定委托人主张其相应的合同权利。为此，本案李某认为徐某故意隐瞒争议房屋权属状况，且在未披露其与房屋产权人就该套房屋存在代理关系情况下即以自己作为出卖方与张某订约，该行为已对李某构成欺诈的主张缺乏事实和法律依据,故案涉合同应认定有效。李某要求撤销合同并返还所付定金缺乏法律和事实依据，不应支持。【案例3】精神病人的卖房效力?夫亡，其妻李某患精神分裂症。夫兄赵某持李某身份证件,以抵债为由,将李某名下以7万元低价售予张某。李某能否要回房子?答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：赵某未取得李某法定代理人书面授权,亦无充分证据证明其受李某法定代理人口头授权,故应认定赵某无权代理李某处分案涉房屋。即便张某与李某间存在债权债务关系,赵某亦无权以李某名义将房屋处分给张某用以抵债,故合同无效。张某明知房屋产权人系李某,仅凭现有证据不能证明张某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权,况张某实际并未支付合理对价,故不能认定张某善意。合同被确认无效后,因该合同取得的财产应返还,故张某应将案涉房屋归还李某。【案例4】定金条款表述与适用2007年3月,王某与李某约定,前者以37.6万元购买后者房屋,并交付定金的6000元,李某向王某出具了定金收条一张。后因李某反悔拒绝订约并将案涉房屋另售他人,王某起诉要求确认合同有效，其诉讼请求是否能够得到支持?答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：收条虽载明了房屋产权证号及房屋总价款，但未对房屋面积、四至界址、房屋价款及房屋交付时间及办理房屋产权过户手续的时间等主要条款形成书面约定。故王某提供的证据不能证明其与李某已订立房屋买卖协议。李某收取的6000元不是合同履行定金，而是订约定金。王某可选择订立合同或放弃定金，李某也可选择订立合同或双倍返还定金。李某在收受王某定金后拒绝与王某订立合同，而与案外人订立买卖合同并收受全部购房款，构成缔约违约，应承担责任。本案中，因王某未提出支付的诉讼请求，故对王某提出的依法确认房屋买卖合同有效并继履行的诉讼请求，法院很有可能会裁定驳回起诉。【案例5】2010年4月,项某通过房产中介购买邹某房屋,先后签订房屋买卖合同及居间成交确认书,约定买方拟贷款140万元,&贷款因买受人自身原因未获银行批准的,买受人自行筹齐剩余房款,以现金支付给出卖人&,居间服务费7.05万元.2010年5月,邹某与项某解除房屋买卖合同.房产中介依据项某主张居间服务费.争议焦点:1.房产中介居间义务是否履行?&2.应否交纳居间费用?答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：首先，要看居间是否完成?房产中介为买方提供了房源信息服务,促成买方与卖方就涉案房屋签订了购房合同,房产中介已履行了居间成交确认书中约定的义务,故有权收取相关居间费用.2.居间费用.买方在其与卖方签订的房屋买卖合同中约定,买方拟贷款140万元,贷款因买方自身原因未获得银行或管理中心批准的,买方以现金形式支付给卖方.买方并不在限购之列,只是贷款手续更加严格.买方虽未能顺利获得贷款,但买方承诺其自行筹集房款支付给卖方，且买方在居间成交确认书中确认，买方应向房产中介支付全部居间弓间报酬.此后,买方又为房产中介出具欠条,称其拖欠房产中介居间服务费.买方理应对自己的行为承担责任.买方与卖方协商解除房屋买卖合同,不能免除其向房产中介支付居间费的义务.【案例6】土地出让金,该哪万补交?2008年&10月,鲍某将划拨土地上的房产证(黄证)以略低于市场价的价格转让给陈某,约定&在办理买卖过户手续时,双方各自承担法定税收费用&,合同&特别告知&&中载明&非居住房屋,按照法律、法规、规章规定,划拨土地上房地产买卖,买受人应办理土地使用权出让手续,按规定缴纳土地使用权出让金&.办理过户时,因对何方缴纳土地出让金存在争议致诉.争议焦点:1.买受人是否尽到注意义务?&2.土地出让金由哪方负担?答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：案涉房产买卖合同约定,在办理买卖过户手续时,双方各自承担法定税收费用.签约时,陈某作为买受人已阅看过该产权证,而该类划拨土地上的房地产权利凭证与出让土地上的房地产权利凭证在颜色上即有明明显区另氏故,陈某应预见到该类&黄证&商铺需缴纳的税费可能与&绿证&商铺需缴纳的税费有区别,且该份合同又作了特别告知.从系争商铺买卖的实际履行情况来看,双方已就系争商铺完成了实物交付,陈某已获取了该商铺的使用收益权能,现为最终取得该商铺的完全产权,而要求鲍某协助办理该商铺产权之过户登记手续,在有明确约定情况下,故由作为买受人的陈某承担并无不当.【案例7】购房尾款的支付时间----全款须到位,还是先交房?2009年&12月,王某以总价款60万元购买茅某二手房一套并签订房屋买卖合同,关于尾款支付约定&全款到位交房,交房时支付尾款1万元、关于交房约定&茅某于&日前腾出系争房屋并通知王某进行验收交接,王某应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验,查验后茅某将房屋钥匙交付给王某作为房屋转移占有的标志&.签约后,王某支付茅某房款59万元,茅某于日要求王某支付尾款1万元未果,遂诉至法院追索.王某主张以茅某逾期炙房应付违约金、未结清抗辩.答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：合同明确约定&全款到位交房,交房时王某支付给茅某购房尾款1万元&,现双方确认已于日交房,而王某未能按约定支付尾款,故茅某1诉请应予支持.王某称茅某存在逾期交房等诸多违约行为及收取约定交房日以后租金的情况，即使属实,与本案亦非同一法律关系,故不能成为王某拒绝向茅某支付购房尾款之理由.【案例8】售房广告的法律效力一虚假做广告,损失怎补偿?案情：开发公司在售房广告和宣传资料中尤诺拥有&首创私家游艇码头,浪漫情缘后花园&等内容,并在售楼处公开悬挂商品房建设用地规划许可证,公开展示建设用地规划范围,但实际上所建游艇码头和后花园系租赁他人土地而建.工商局对此广告行为认定为虚假并给予罚款处罚.购房人杨某得知后,起诉要求赔偿.争议焦点:1.虚假广告如何认定?&2.补偿标准如何确定?答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：开发公司在售房广告和宣传资料中允诺的内容,并在售房时建好的游艇码头和后花园,系租赁他人土地而建,开发公司对此事实予以隐瞒.工商局对开发公司的虚假广告行为均作出了认定并给予罚款处罚.据此,开发公司的行为对杨某购房的选择及房屋价格的确定有一定的影响,开发公司应对给杨某造成的损失承担补偿责任.开发公司在售楼处公开悬挂商品房建设用地规划许可证,公开展示了建设用地规划范围,杨某作为买受人在交易中忽略了对该事实进行审查,主观上存在一定过失,应承担自己不谨慎民事行为的法律后果.综合本市房地产市场的现状及当事人的过错程度,开发公司可对杨某给予适当补偿,结合本案实际,开发公司应按杨某在商品房买卖合同中约定的购房价款的2%给付补偿款,即!&141,937元×2%&=2839元.【案例9】无证预售房合同效力—无证预售房,合同有无效?案情：2006年4月,刘某与没有办理预售许可证的开发公司签订商品房买卖合同,并先后支付了房款124万余元.嗣后开发公司取得预售许可证,但不久又因占地不合法被撤销.争议焦点:1.合同效力如何?&2.违约责任如何承担?答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：刘某与开发公司订立买卖合同时,明知后者并未取得房屋预售许可证,虽后来开发公司取得了该证,但嗣后又被撤销.、依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,涉案房屋不具备买卖1的条件,故案涉合同无效.无效合同自始没有法律约束力,当事人不得就合同的履约条款主张违约责任,故刘某要求开发公司支付逾期交房的违约金的主张,没有法律依据,不予支持。【案例10】转按揭二手房屋纠纷—转手按揭房,贷款如何偿?案情：2008年4月,童某将按揭房屋作价21万元售与刘某,约定余下10方元按揭款由刘某承担,&如刘某未按贷款合同约定按时足额还款造成童某信用受损，则刘某应按贷款额度的5%.每月赔偿给童某&,&任何一方违约,应支付对方违约金3万元&.2010年5月,刘某将该房作价23万元售予吴某.2010年&6月起,刘某连续3个月停止支付贷款.争议焦点:1.刘某是否根本违约?&2.能否解除合同?答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：本案刘某已履行主要合同义务且有继续履行意愿,其3个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现,不构成根本违约.另考虑到刘某已与第三人就该房屋签订买卖合同,解除本案合同将给吴某利益造成影响,故本案合同应继续履行.双方签订的合同中既约定了概括性赔偿违约金3万元,又约定了具体性赔偿违约金即当刘某未按期归还房贷应按贷款额度的5%.每月赔偿给卖方,故童某依法可选择适用,但赔偿违约金的支付应与违约所造成的损失相当,鉴于刘某违约行为系非根本性违约,实际造成童某的损失亦较轻,故对刘某提出要求减少违约金的怠见予以采纳.【案例11】无可归责于双方情形—合同未签成,责任应在谁?案情：2008年5月,朱某通过中介公司购买张某房产,约定房价款131.5万元,三方签订《房地产买卖居间协议》后,朱某依约交纳5万元定金.1个月后,&双方未依约签订《房地产买卖合同》.对未签约原因,朱某主张因对方提出作低房价而不能协商一致,张某与中介公司称系朱某无法借到购房款、要与爱人商量为由拒签.争议焦点:l.合同未签之原因是什么?2.定金是否返还?答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：三方签订的房地产居间买卖协议合法有效,对最终未签订房地产买卖合同的原因双方各执一词.朱某主张其因不愿作低房价,要求以131.5万元合同价成交,但张某不同意.张某主张其同意以该合同价签约,虽该主张有中介公司陈述印证,但考虑到中介公司工作人员实际代理张某与朱某洽谈买卖房屋事宜,故张某的上述主张本院难以采信.因双方就合同价格最终未能协商一致,而导致未签订房地产买卖合同且属于不可归责于合同任何一方的原因所致,故张某所收取的定金5万1元依法应返还朱某.【案例12】开发商在网站上进行售楼宣传的法律性质----宣传虚假是否要负法律责任案情：开发公司在公司官方网站上发布售房广告和宣传资料，在宣传资料中宣传园区内有篮球场,购房者杨某就是爱打篮球才选择购买该房屋的，但在实际交房时，杨某发现园区内并没有篮球场，杨某感觉自己被欺骗了，杨某该如何主张权利?答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：开发公司在网站上发布的售房广告和宣传资料在法律上的性质为要约邀请，根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，要约邀请对于开发商具有约束力，开发商在要约邀请中承诺的内容即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商应当履行，如果不履行，则将对购房者承担违约责任。为此，购房者杨某可以通过诉讼主张开发商违约，根据合同约定开发商应当承担违约责任。
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