广州离婚律师&解答离婚中最难处理的&拆迁房小产权房
实务中，一般的商品房怎么处理大家都比较清楚，但是还有一些房产比如小产权房、拆迁安置房也是数量庞大，分割财产的时候到底怎么分？
小产权房由于没有房产证，如果双方达不成协议，法院一般是不会做处理的就是不管，但有些法院会在判决书的财产部分说明：在系存续期间双方那个购买了什么地方的房产。
只能说写总比不写好。有钱就多买两套，实在没钱宁愿买2套小的也不买1套大的，否则，分都木法分。
&拆迁安置房：
由于拆迁房屋的政策性很强，各地的做法又是千变万化，甚至同一地区拆迁政策也不一样，比起小产权房更难处理，情况更复杂。常见的：
1，婚前自己的房产婚后拆迁，如果只是补房子且还是登记原来房屋所有权人的名下，属于个人财产的；
婚后如用夫妻共同财产补房子差价的，最好还是写两个人名，否则分割时只会就差价部分认定为夫妻共同财产，最多拿补差价一半的钱走人；
2，婚前登记在父母名下的，如果拆迁后还是登记在父母名下的，当然是属于父母的财产，与子女无关，与媳妇女婿更无关；
如拆迁后登记在子女名下的，要分清是父母对子女的赠与还是分家析产；
一般来讲，如果是赠与会认为是对子女个人的赠与，与另一方就无关；
如分家析产，分割时要看双方结婚时间长短，婚后是否对老屋有翻建、装修等情况出过资，如果有，在分割财产时一般会考虑予以处理；
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法官观点：离婚纠纷中“小产权房”如何分割
在一些离婚案件中,不同程度地存在着当事人企图通过法院裁判文书的形式使小产权房得到合法确认的情形。小产权房问题成因复杂、数量庞大、涉及利益面广又较为敏感，国家有关部门虽三令五申禁止开发但仍未完全阻止其蔓延。小产权房对农村土地的侵蚀和对农民根本利益的危害本文在所不论，在当前各省广泛开展土地确权登记的背景下，结合司法实践，本文重点探讨离婚纠纷中小产权房应如何处理的问题。　　一、问题的提出　　“小产权房”这一称谓并非法律术语，它是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。根据我国土地管理法和有关政策，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。　　《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，小产权房的转让目前无法得到法律的认可，但因各种原因小产权房渐成规模已成为不争的事实。我国城镇化进程仍在快速推进，且正在进行新一轮的土地确权登记，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第28条赋予了法院法律文书导致物权变动的效力，所以法院如何处理离婚纠纷中小产权房的分割问题不容忽视。　　二、小产权房应如何处理　　案例：A与B皆为城镇户口，二人在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产购买某村村民C位于自家宅基地的小产权房一处，并与C签订了房屋买卖协议，后A与B夫妻感情破裂，对于小产权房的分割无法达成协议，遂诉至法院要求离婚。对于本案中小产权房如何分割的问题，主要有以下几种观点：　　第一种观点认为，虽然案例中的夫妻并未取得房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第21条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。为避免当事人的权益处于不确定的状态，应当根据案件实际情况，判决由一方当事人使用，并由使用的一方给予另一方适当的补偿。　　第二种观点认为，现行法律及政策的精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动，其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护耕地。而在离婚纠纷中，对于共有财产的分割，并不会产生市场流通的后果，所以对于涉案房屋应当按照共同财产的分割原则进行分割。根据《物权法》第31条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。故即使法院对房屋进行了分割，因无法进行登记，涉案小产权房也无法进入市场流通。　　第三种观点认为，因国家土地管理法和相关政策禁止小产权房买卖，虽然案例中的夫妻与C签订了房屋买卖协议，但该协议因违反法律和国家政策的禁止性规定而无效，A与B并未取得房屋的所有权，故对案例中的小产权房应不予处理。　　笔者赞同第三种观点。首先，虽然《婚姻法解释二》第21条对于尚未取得所有权的房屋应如何处理作出了规定，但该规定是建立在争议房屋有合法来源基础上的，案例中夫妻二人与C签订的房屋买卖协议因违反法律规定而无效，A与B并不具有房屋的所有权，故判决由夫妻一方使用显然不当。其次，如果法院对涉案小产权房进行分割，以裁判文书的形式确认夫妻一方对于小产权房的所有权，势必会干扰国家对农村土地的管理，引起新的纠纷甚至是新一轮离婚潮。正确的做法应是应宣告买卖协议无效，对小产权房不予分割。如此不仅能与法律规定以及国家政策保持一致，还能以案例的形式进行法律宣传，起到在一定程度上禁止小产房买卖的效果。　　三、区别对待：以不予分割为原则　　对于小产权房，因为产生原因不同，其表现形式也复杂多样，有建在农民宅基地上的，也有因旧村改造、拆迁安置而产生的；有因购房协议得到的，也有因赠与、继承得到的等等。　　有文章指出，因旧村改造、拆迁安置而建成的小产权楼房因不是建设在农民个人宅基地上，而是建在村集体土地上的，所以此种类型的小产权楼房在当事人双方平等自愿签订房屋买卖协议且基层村组织同意的情况下，可以认定为有效。笔者认为，此观点有待商榷。因为小产权房的本质特征在于其所占用的集体土地不得转让，小产权房不得进入房屋买卖市场自由流通，而并非建设于宅基地还是集体用地上，况且宅基地本身就属于农民集体所有。如果认定合法则有可能形成开发商先建设楼盘，再通过本村村民向外销售小产权楼房的情形，扰乱国家对土地的管理秩序。　　在国家尚未出台关于小产权房处理政策的前提下，法院在审理离婚纠纷中涉及小产权房分割时，应根据案件的不同情况，以不予分割为原则，在有充分证据证明小产权房确为夫妻共同财产时再行分割。例如：对于因继承而获得的小产权房，属于夫妻共同财产的，因具有合法来源，法院应依法予以分割；对于因受赠与而获得的小产权房，应严格审查赠与合同的效力，如果表面为赠与实为买卖的赠与合同应依法宣告无效。　　（作者：王华栋&&单位:山东省菏泽市中级人民法院民三庭）
&&&&深圳房产律师夏乾海评述：本案类似情况在深圳、北京、上海等地的离婚纠纷中大量存在。离婚案件中小产权房分割主要有几种情况：第一种就是夫妻双方在婚姻期间共同向第三人购买的小产权房；第二种是夫妻一方在婚前购买的小产权房；第三种是一方原来有地，双方在婚姻期间将房子建设起来共同使用或者出租；第四种是一方是本地村民，双方结婚后一一方的名义在本村购买的小产权房；第五种是一方继承的小产权房。小产权房的处理法律没有明确的法律规定，实践中处理也不统一，依深圳房产律师夏乾海的经验，法院在审理离婚案件中，对于夫妻共同购置的小产权房屋， 不作为物权分割，但对房屋的财产权益应当予以分割，分割后的财产权益仅限于夫妻相对方，不具有对世权。 理由是：首先，小产权房是“房”，具有房屋的一切物理属性，它与大产权房屋的使用性是一样的。夫妻离婚时争执最大的就是房屋，对该财产法院不分割显然不会定纷止争的；其次，小产权房屋没有产权， 也就是没有物权，但具有相应的财产权益，夫妻离婚时应对房屋本身具有的财产权进行分割。因为购买时也不是按照有物权的房屋价格购买的，所以分割时也不能按照物权价格来分。但房屋毕竟有一个增值因素，双方对小产权房屋的市场价可以进行议价，议价不成时可以进行重置价评估，要房的一方应给对方市场价一半的补偿。小产权房屋的分割仅限于共同所有人，不具有对世权。
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协议离婚房产过户有期限吗？期限是多久？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
现如今房产市场持续高热,房产分配成了一个大事儿,如果是,大家就更需注意了。无论是协议还是诉讼离婚,夫妻双方在离婚过程中都要对财产包括房产协调安排。下面我们一起来看看协议有期限吗?协议离婚房产过户期限是多久? 协议离婚房产过户有期限吗? 1、协议离婚后没有时间限制,只要证明房屋是你的,不过较好尽早办理防止他人利用房屋犯罪,产生别的民事纠纷。当时没有提出就是暂时没有限制还是双方协商决定,再不行就再次通过法律途径来解决对于离婚房产,需要办理析产登记。 2、对于离婚房产,需要办理析产登记。夫妻离婚析产并不需要办理多少手续,只需按照有关规定办理离婚析产登记。析产登记是一种常见的种类,与继承登记及赠与登记也有一定的区别。析产登记主要适用于离婚析产。 3、通过离婚析产的方式分割是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。 4、个人转让离婚析产房屋所取得的收入,扣除其相应财产原值和合理费用后,余额按照规定税率缴纳个人所得税;其相应财产原值,为房屋初次购置原值和相关税费之和乘以转让者占的比例。 协议离婚房产过户期限是多久? 1、这个就在离婚时提出最终时限什么时候过户即可,当时没有提出就是暂时没有限制还是双方协商决定,再不行就在次通过法律途径来解决。申请人准备好过户申请材料之后,需要到房管部门办理离婚。 2、协议离婚房产过户在材料都没有问题的情况下,到房产局填写一些表格和一个,房屋合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后,会有一个回执单,一定要在上面说明的日期去缴纳税金,一般需要15个工作日左右。 3、税金交清以后就在那里排队等着去拿新,时限为10个工作日(自登记受理后次日起)。 以上就是协议离婚房产过户的期限问题。房屋经过登记以后才能产生产权转移的效力,只有关于房屋分配的协议并不能保证所有人取得房屋产权。离婚双方只要就财产达成协议到民政部门办理就可以了,但一定要及时办理房产过户手续。
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