买到“凶宅”能退房吗？|合同|购房款_凤凰资讯
买到“凶宅”能退房吗？
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法律上怎样定义“凶宅”？买到了“凶宅”，能否要求退房？法晚记者就上述问题采访了权威律师。
原标题：买到“凶宅”能退房吗？某房产中介在房源信息的显著位置标注“凶宅筛查”的广告 摄/法制晚报记者 汪红法制晚报讯（记者 汪红） 《法制晚报》记者调查发现，由于近两年房地产市场相对低迷，“凶宅”被一些中介公司当成噱头用于吸引顾客。昨晚，记者在南三环某小区的一家房产中介看到，“凶宅筛查”赫然出现在房源信息的显著位置。记者询问中介能否保证提供的筛查信息是真实的，该店一位员工说：“我们会尽力去问，但如果卖主有意隐瞒，您只能打官司了！”法律上怎样定义“凶宅”？买到了“凶宅”，能否要求退房？法晚记者就上述问题采访了权威律师。哪些房子算“凶宅”？失火的、不吉利的北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松说，老百姓眼中的“凶宅”范围很广：只要出过事，尤其是死过人的房屋就是“凶宅”；有人甚至认为只要房屋让人感觉异常或是让居住者生活不顺、出现“不吉利”事件，都属“凶宅”。对此，著名房地产法律专业律师金翔说，那些有捕风捉影的“鬼屋”之说，或曾发生因溺亡、触电、失火、煤气中毒等意外事件而致人死亡的房屋，法院一般不会认定其为“凶宅”。北京市律师协会物权法专业委员会秘书长郑在索律师说，那些完全凭主观臆断就以“凶宅”诉诸法院的，像认为住进后常做噩梦、家人生意倒闭等，法院通常也不会支持。李松律师说，有些人买房后，请所谓的风水先生看房，认为房子不吉利，法院更不会认定。怎么避免买到“凶宅”？卖主欺诈可撤销合同三位律师均认为，关于“凶宅”的买卖纠纷属于合同纠纷，因其直接影响买受者是否购买房屋，属重大事实部分，故出售人在出售房屋时应明确告知买受人。金翔律师说，我国相关法律、法规未对“凶宅”作出规定，民间有关“凶宅”的习俗就可以适用。卖房者如果为了将房屋卖出或卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实，违反了民事活动中的诚实信用原则，其行为构成欺诈。双方所签订的合同为可撤销合同。李松律师说，买方可主张所购买的房屋因“凶宅”造成经济价值减损，要求卖方返还购房款并支付利息；但购房者明知是“凶宅”而购买的除外。律师提醒，合同撤销权有时间限制，原则上应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。中介筛查失败需担责李松律师说，法律上虽未明确规定中介机构的“凶宅”审查义务，但中介公司主动筛查“凶宅”的做法对于购房者是件好事，毕竟中介机构获得信息资源的途径比普通民众多。但中介也多以询问卖方的方式获得信息，因中介仅为民间机构，无任何职权，而且中介仅是买卖双方的居间人，只能依据合同要求卖方履行如实告知义务，法律并未认定卖主对中介的告知义务为法定义务。李松律师说，如果中介公司在“筛查”过程中故意隐瞒或过失过错致筛查遗漏，中介就要承担责任。此外，如果合同或协议中约定有“筛查”的具体要求或约定“筛查”失败的合同责任，中介公司就要承担相应的违约责任，买房人可依据合同或协议向中介索赔。合同罗列“凶宅”范围李松律师说，买房前要多向所购房屋附近的居民或小区物业打听消息，是否有不好的传闻，以减少风险发生。为避免买到“凶宅”，买受方可与出卖方在签订合同时针对房屋事实情况增加一项合同条款或订立一份补充合同，约定“凶宅”信息披露的条款。比如，出卖方保证出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心里不安的情况。如果买方在签订房屋买卖合同后，发现房屋中曾经发生过上述情况而卖方未曾予以书面披露，买方有权解除合同或者要求减价等。这样的约定可以督促卖方认真考虑隐瞒此类信息的风险，也可以让买方在发生纠纷时有合同依据。发生过凶杀案的郑在索律师认为，“凶宅”不是封建迷信，只能说是一种忌讳，可以算是一种民间习俗，其作为一种意识评判在老百姓心目中是真实存在的。虽然没有法律上的明确定义，可“凶宅”也不是随便说的。金翔律师说，实践中，法院一般认为：发生过自杀、凶杀的并因而造成重大伤亡的可算“凶宅”。病死、自然死亡或意外事件造成的死亡，都不算。买到“凶宅”怎么办？
追究卖方违约责任
“凶宅”最多可降价五成郑在索律师说，如果最终还是买到了“凶宅”，也别着急，可分是否在合同中签订相关条款的两种情况应对。此外，金翔律师说，如果双方未在合同中约定违约金，可依据合同法第111条的规定，追究卖方违约责任。买房人可请求出卖人在一定范围内降低房价款。在实务中，一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%。●情况一 合同中有约定如果在合同中约定了解除条款，即享有合同解除权，并且合同没有履行终结的，买房人可向法院或仲裁机关请求解除合同，要求对方赔偿合同损失。约定支付赔偿金的按照约定，没约定的按照实际合理损失。合同解除权的行使，受诉讼时效制约，时间为：自当事人知道或者应当知道“凶宅”存在两年内。不能超越合同的最后履行期限。●情况二
合同中没有约定如果没约定合同解除条款的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，合同需满足以下条件：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的，如一方采用了欺诈手段等。无过错方的损失包括搬家费、装修费、再次购买同等房屋涨价损失、诉讼费等等。不要超过撤销权行使的除斥期间，起算是以当事人知道或者应当知道“凶宅”信息的一年内行使。济和律师事务所
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48小时点击排行& &上海着手调控房价刻不容缓：它想留住谁？上海着手调控房价刻不容缓：它想留住谁？日来源：责任编辑：zhangyunxiang[摘要]上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。“上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。”这是多么令人感慨的一句话啊！但如果知道，这句话是上海市委书记韩正在10月9日的“区县、大口党委书记季度工作会议”上说的，你是不是会更感慨？！韩书记还说：“我们必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。”记得吗？这已不是韩正第一次对高房价说“不”。早在2010年的上海“两会”上，时任上海市长的韩正就表示，上海的房价高了，影响了上海可持续发展，也损害了群众利益。对上海来说，这一次次对“调控房价”的宣誓，绝不仅仅是表态，它切实关系到上海未来经济的增长。房价过高，不仅会影响全民居住质量的改善，它还很可能将上海正在努力培育的“第四次工业革命萌芽”给扼杀！最终造成一代上海人生活成本的暴涨，阻碍下一代人的就业多样性和经济活力。所以，对上海来说，调控住房价格，已经刻不容缓！打好基础，发展这些产业…大家都知道，全球范围正在掀起第四次工业革命的浪潮，错过了前三次工业革命的中国，很有希望借助这一次工业革命的机遇，成功逆袭，成为全球工业化较高的国家，而上海无疑将在《中国制造2025》中，扮演极为重要角色。“十二五”产业规划清楚地写道：到2015年，上海战略性新兴产业，将实现增加值占全市生产总值的15%左右。根据上海市统计局公布的数据，2014年全年战略性新兴产业增加值3453.23亿元，比上年增长7.4%，占上海市生产总值的比重为14.7%。不过，决策层认为上海资源环境的约束日益突显，可用建设用地十分有限；水资源和大气容量也十分有限，资源环境的约束对产业结构调整、转变发展方式提出了更为迫切的需求。上海必须加快培育和发展知识密集度高、资源耗费量少、环境友好、综合效益明显、且具有较强成长潜力的战略性新兴产业，形成新的经济增长点，提高人民生活质量和水平，促进资源节约型和环境友好型社会建设。可以发现，近年世界各主要发达国家和经济体，均选择了生物、新能源、新材料、物联网、云计算等新兴产业作为突破口，提出以复兴制造业为核心的“再工业化”的战略思路，而这些产业也已成为“第四次工业革命”的基础产业。这样的格局虽然增加了上海发展战略性新兴产业的竞争压力，但也有利于上海发挥较强的科技和人才优势，在新一轮全球产业变革中赢得先机。德国、韩国的案例都充分反映，制造业立国的重要性。虽然目前上海的制造业经过多轮的结构调整已经只占GDP的约30%，但是发展好制造业，才能推动好上海经济，这也是业界共识。上海的金融服务业、港口贸易、工业设计等都需要借助这个引擎，才能充分发展。调节收入房价比，让他们留下…上海发展新兴产业战略的底气，无疑将来自一流的科技研发力量（高校资源、研究院资源、企业智囊资源等）。但在上海房价快速上涨的压力下，很大一部分人才将被迫逃离上海，往二线城市发展。这对“新兴上海”来说，冲击不小。就高校人才而言，中国高等教育学会组织发布的数据显示，2013年年薪在10万元以下的教师占比近一半，20万元以上的占比不足5%。而今年9月，上海新房均价已达35451元/平方米。可见，上海教师的收入会比很多省市教师收入略高，但他们要承受差距更大的房价压力（上海房价比房价1.2万/平的苏州，1.4万/平的南京等周边二线城市，高2~3倍。）在新能源、物联网、新材料等行业，上海的人才薪酬甚至不比其他省份高多少，但他们面对的房价成本，却必然更大：即使在松江、嘉定、青浦等上海房价较低的地方，收入也需要达到税后一万以上，才能考虑买房。对普通的上海年轻人而言，这可是他们得狠狠奋斗五六年才能想的事啊~糟糕的是，上海的房价收入比差距，还在进一步拉大。就在韩书记讲话的第二天，上海的一场土地拍卖会上，同济就拍出了23.1亿的地价（楼板价20531元/平），溢价率71%，青浦区甚至拍出5.18亿（楼板价16874元/平）地价，溢价率高达191%。实际上，不管产业是否先进，附加值是不是高，制造业的竞争终究要落到“成本之争”。但上海的地价还在持续走高，带动房价也必然走高，上海的成本优势正被消耗殆尽。调节收入房价比，包容下他们…十年前，中原集团里有一位很有远见的香港人曾说：一个城市的商业要想成功，必须要同时具备“低端商业和中端商业”，仅有一端，它们谁也活不下来。比如，陆家嘴一到周末就没人了。为什么？因为这里（十年前）吃一餐要一百元，而普通工薪阶层只能承担8元一碗的馄饨。最后，住在这里的有钱人发现，自己请的阿姨都不肯来了，他们住在陆家嘴也会慢慢不太舒服。他说这话的时候，整个上海的大型商业街区都在“向高发展“，大量引进全球一线顶级奢侈品，很多中低价位的商品被清理出去。随即，从去年开始大家听到淮海路、外滩大量商铺空置、大奢侈品企业纷纷撤离等新闻。什么原因？人气太差了，没人流啊！要知道之前的正大广场为了吸引客流，停车位可是免费的。而今年，淮海路重新引进一些老字号商业，终于花了几个月恢复了一些人气。陆家嘴也随着IFC开张和业态调整，真正繁华起来。一条商业街如此，一个城市更是这样。上海既需要留住顶级人才，也需要容得下清洁工、洗碗工、理发师、按摩师傅等等，为城市的环境、教育、医疗、生活服务的普通劳动者。要知道，随着上海老龄化程度的加剧，老年护理人员、家庭医师等较低端领域劳动者，需求量会更加旺盛。但当并不太高的工资，遇上上海的房价，这近乎是一场“恐吓”。大量劳动人群很可能被赶走，与此同时他们需要的服务费用或会一路上涨，由此推高居民生活成本。抑制房价，可能从供地开始…地价上去了，房子价格自然不会低。韩书记就指出上海房地产市场的两大结构性问题：办公用房、商业用房保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足。这已经明确了上海房价调控的思路&#8212;&#8212;调整供地计划。之前，上海的开发商总向邦爷抱怨，上海的宅地太少，土地全往商业、办公方向规划，随便一场拍地下来，溢价率几乎没有低于100%的。很多时候，必须先开“拍地通气会”，或者达成“集合体”，才可能让土地溢价不那么高。不过，从韩书记的表态来看，这种局面在未来会有很大改观：那些并不太适合发展商业、办公的地区，商办类用地供地指标，乃至整个区域的规划也许会调整，提升对中小套型住宅用地的供给。只有从土地源头上调控，才能真正抑制房价过快上涨。然而，任何政策调整，都可能影响到既得利益者的利益。比如，因为相比住宅开发，商业地产能带来更持续的税收收入，降低商业和办公用地比例，可能会损害区、县政府的税收收入；而增加中小套型供地，可能让前期在郊区高价拍了宅地的开发商受损失。不过，对上海而言，为了保证城市的竞争力，政策调整，刻不容缓，势在必行！头条： 财政部：11月1日起取消房屋租赁手续费 房谈： 请问购买到凶宅可以申请退房吗？ 土拍： 泗泾单价地王再现！同济23.1亿元一举拿下导购： 闸北房价秒破8万直逼静安 购房者只想静静经纬学府阳光家园保利叶之林仁和都市花园城开珑庭相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域迎宾道老城区开发区镇远开怀区施秉三穗旅游地产黄平天柱岑巩锦屏剑河台江榕江黎平从江雷山麻江丹寨价格<input name="group[price]" type="radio" value="元以内<input name="group[price]" type="radio" value="-4000元<input name="group[price]" type="radio" value="-5000元<input name="group[price]" type="radio" value="元以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：免费发布咨询，坐等律师在线服务
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买到“凶宅”怎么办？
买到“凶宅”怎么办？【基本案情】日，王女士委托某房地产经纪公司，让其代为购房，并在同日向中介公司交纳了7000元的委托代理费用。交纳代理费后，经纪公司将为王女士提供了某小区的一处使用面积为58平方米的房屋。王女士看了房屋后对房屋的价格和楼层等都比较满意，于是在第二天就与房主签订了二手房买卖合同。按照买卖合同的约定，三天之内，王女士一次性支付了购房款75万元，并顺利地办理了房屋过户手续，领取了房屋所有权证。当王女士装修房屋时，一位知情人向她透露，在房主之前，这所房子的阳台上曾吊死一个女的，一直没人住。后来，房东用他家的小房换了这套住房，房主换到手后，也一直没有人住。王女士听到这个消息非常震惊，因为在签订二手房买卖合同之前，无论是房主还是经纪公司都没有提起过，王女士一想起来就害怕，为此事着急上火病倒了，并且总是做噩梦。王女士多次找房产经纪公司和房主协商退房，但经纪公司与房主都不同意退。在协商未果的情况下，王女士以售房时房主与经纪公司故意隐瞒真实情况，属欺诈行为并且给他的精神带来损害为由，向法院起诉，要求撤销房屋买卖合同，房主无条件退房，并赔偿经济损失。在庭审前，王女士变更了诉讼请求，要求退还部分房款。在庭审中，房主辩称：说他隐瞒重大事实说法不属实，因为王女士在买房时没有问过该房发生过什么事情，且王女士的说法是迷信、封建糟粕，没有法律依据。房产经纪公司辩称，公司只是为双方签订房屋买卖合同提供服务，至于该房内曾有人死亡属个人隐私，公司事先也不知道这个事实，因此与公司无关，不影响房产转让。【判决意见】法院经审理认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的房屋买卖和同是双方当事人真实意思的体现，合法有效。房主在售房过程中故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，依据价值规律，该房虽然在实物形态上没有受损，但依据人们的现实观念，房屋会因购买者避讳而贬值，因此房主主观有过错构成侵权。判决房主返还房款10万元，房产经纪公司不承担责任。【律师分析】二手房交易市场上，经常会发生一些关于凶宅的纠纷，其中一部分会酿成官司。一般来讲，凶宅是指发生过住户非正常死亡的住宅。按照其定义，凶杀、自杀、重大传染性疾病死亡、死因不明等类型的死亡都可能导致普通住宅变“凶宅”（老人自然死亡、正常病亡等不包含在内）。这种曾发生非正常死亡的房屋显然仍然具有居住和使用的条件，在功能上并不存在缺陷。因此，如果认定所有购得凶宅的买受人都可以撤销或解除合同的话，则相当于在法律上认定凶宅是不能居住的房屋，房屋与死者“共同死亡”，这显然是很荒唐的，但不可否认，根据现实生活中人们的观念和风俗习惯，对在住宅内发生非正常死亡的事件大部分人都会感到恐惧并心理上难以接受，在二手房市场上，明知是凶宅仍然愿意购买的买家并不多，即使愿意购买，在其他条件相同的条件下，凶宅的房价往往会比较低。法院的判决考虑了上述两个方面的因素，没有判决解除合同，但判决房屋因存在“曾发生非正常死亡”这种缺陷并不是我国法律认可的功能上的瑕疵或是权利瑕疵，法院的判决似乎缺乏直接的法律依据。但判决突破了现有法律的规定，但又不违反法律，与某些判决赔偿的判决有相似之处，相信会成为今后不少凶宅纠纷案件的判例参考。根据上述判决，出卖人负有一定“房屋未曾发生非正常死亡事件”的瑕疵担保责任，如果未告知买手润，则在诉讼中败诉的可能性较大。但如果买受人因此要求解除或撤销合同，一般不会得到支持，除非双方在合同中有关于凶宅的明确约定，或有证据证明出卖人故意隐瞒房屋曾发生“非正常死亡事件”的事实。【律师建议】因此，对决不购买“凶宅”的购房人来讲，最好在合同中明确约定关于凶宅的内同，或书面的形式强调所购房屋不能是“凶宅”，否则，在购买凶宅后想退房一般不可能。
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