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买楼赠地下室并非都能办产权 办理需交3%契税
日 10:02 来源：新京报
　　近几个月来，北京楼市频刮促销风。除了此起彼伏的打折外，一些项目还采取“赠送地下室”等促销策略以吸引购房者。近日，有读者致电本报，对开发商赠送地下室的方式提出疑虑，“所赠送的地下室能办产权证吗？是否会有什么风险”？
　　记者调查了解到，目前市面上为促销而赠送的地下室，并非都能办产权，部分仅有使用权。根据物权法规定，不能单独办理产权的地下室，则属于小区公共附属配套，归全体业主共有，开发商所赠送的使用权是完全没有保障的。
　　地下室办产权先查规划
　　刘先生近日到东五环某项目看房，对于仅剩两套的一层送地下室的户型比较中意，销售人员向他表示，地下室是无偿赠送的，而且可以办理产权。但刘先生有点担心销售人员的承诺有点不靠谱。
　　在没有看到真实凭据之前，刘先生的担忧不无道理。盛廷律师事务所律师毕文强指出，通常情况下，地下室是属于整栋建筑的公共附属配套，按规定属于全体业主所有，如果规划部门对地下室有单独的规划许可，而且开发商没有把建设地下室的成本摊入售房成本中，才可以赠予或者出售地下室。所以作为购房者，刘先生不应轻信开发商“能办产权”的口头承诺，而应该“眼见为实”。
　　最关键的一点，是看最初规划审批的时侯是否允许，只有在开发商能向建委提供最初单独规划建设方面的证据时，才能办理地下室产权。对于刘先生来说，一般可要求开发商在签合同时将相关图纸作为附件，这样对购房者利益保护更强一点。
　　办地下室产权需交3%契税
　　虽说是“赠送地下室”，但是实际办理相关手续的过程中，也是有税费产生的。毕文强说，如果开发商送给刘先生的是带产权的地下室，那么就算是一个赠予行为。按照我国现行规定，房产赠予不会单独收赠予税，但是赠予后涉及到过户，是需要交纳契税的，契税的税率是3%。尽管地下室是开发商赠送的面积，不计入最终房款，但是建委有一个最低基准价，计算税费的时候不能低于该基数，所以契税还是避免不了的。购房者应该事先和开发商约定好，这笔税费由谁来交，并将此写入合同。
　　此外，如果地下室能办产权证的话，那么业主还需要按地下室的建筑面积来交纳公共维修基金和物业费，收费标准与普通房屋一样。
　　一般难以单独办产权证
　　刘先生看中的是一层赠送地下室的户型，如果符合办理产权的相关规定，是否可以把房子和地下室分开办成两张产权证？
　　毕文强说，只要房子和地下室是相连的，一般是会办在一张产权证上。地下室若是要单独办证的话，要求非常高，至少应当是能够独立使用的空间，比如需要是“单独一个门与其他的空间不互相影响”。
　　在这种情况下，两者实际上就成为了一个整体，如果刘先生日后想把房子转卖的话，地下室部分也需随房子一起转卖。
　　其他关键词
　　　　实用程度
　　●案例：西南四环某项目目前正在进行“买房送地下室”的促销，只要购买该项目的任意房子，都可以赠送地下一层的地下室一间。张小姐想要购买一套60多平米的1居，了解之后发现，所赠送的地下室仅仅只有3平米，而且得从楼上先下到一楼，然后才能再下一层到达地下室。
　　点评：当开发商打出“赠送地下室”的促销广告时，要实地看一下地下室面积有多大，层高有多高，能做什么用途，此外，还要看看所赠送的地下室离自己所要购买的房子有多远，前去是否方便。设想一下，若是赠送地下室的高度不足两米，或是步行前往需十分钟，那么这样的地下室实在是有如“鸡肋”，没有多少实际意义。
　　维护费用
　　●案例：王先生在朝阳区购买了一套别墅，开发商表示地下室属于赠送面积，不计入房款，但是需要交纳物业费。王先生想知道此举是不是合理，同时，他想了解地下室是否需要交纳供暖费。
　　点评：如果业主对地下室造成了实际使用，那么是应该按规定交纳物业费和供暖费的。这分为两种情况：一种是开发商赠送王先生的是具有单独产权的地下室，那么一般来讲王先生是要按照产权证上的面积来交纳物业费的。还有一种情况是，若地下室属于全体业主所有，开发商是无权将地下室另行出售的。如果出售，由于业主是实际占有使用者，物业公司一般也会向其收取物业费，但这点目前来讲是有争议的。至于是否交纳采暖费用，需要看是否属于供暖面积，如果没有供暖设施，则无需交纳供暖费用，如果有的话则需要交。
　　上市转让
　　●案例：陈先生前年购得昌平区一套花园洋房，当时开发商在购房合同里约定“地下室为赠送部分，不计面积”，但是地下室部分一直没有办理产权证，现在陈先生想把自己这套房子出售。那么地下室能作为房子的一部分一起出售吗？
　　点评：记者咨询链家地产专业人士了解到，如果地下室产权归属业主的话，带地下室的房产买卖在登记备案时一般也是要分成两个部分的，一是房子的买卖，二是地下室的买卖，这实际上是两个交易。如果地下室部分没有产权证，那么在二手房交易备案登记时，只能体现房子的面积，地下室的交易形同“隐身”。当然，从合同履行层面上说，买方可以和卖方在合同中约定“地下室使用权一并转让”，但是由于没有产权，风险还是很大的，当小区其他业主追究起来维权的话，买方没法找出地下室归自己所有的依据。(记者 杨娟娟)
　　(本期解答：北京雄志律师事务所王荣香律师）
【编辑:杨威】
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> 要交房了，让邻居们了解一下什么是契税和维修基金！
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搜狐焦点网友
要交房了，让邻居们了解一下什么是契税和维修基金！
看到业主群里好多邻居都在问关于契税、维修基金和交房的时候都应该交什么钱的问题！于是我就上网查加上各路打听便宜，就在帖子里给大家大概解释一下契税和维修基金和交房的相关事宜吧！让咱们交钱也交个明白嘛~！&契税：什么是房屋契税，在1997年《中华人民共和国契税暂行条例》中规定，房屋契税是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。&
宝典|话题|买房|打折|
搜狐焦点网友
契税的计算方法：普通住宅一套房的契税是：总房款*百分之一例如116平的总房款是850000的话，那么契税就是.01=8500元ps:普通住宅一套房144平以上的契税是：总房款*百分之四普通住宅二套房的契税是：总房款*百分之三非普通住宅（一般指商铺或者公寓、写字间等）的契税是：总房款*百分之四&&契税一般都在房地产大厦就可以交，通常最好是本人带购房合同和身份证去交，如本人不在本市，可以由其他人带本人身份证和购房合同及代交人的身份证去房地产大厦交。&
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维修基金：商品房维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。&&&一般就是指园区及楼梯的公共设备损坏时，就用我们业主交的维修基金进行修补，如园区换园区铺的路砖，园区美化等用的费用都是从我们交的维修基金中出的！&
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维修基金计算方法（房屋的维修基金均为57.5/平）：57.5*房子面积（也可以用2300*房子面积*0.025）还拿116平的房子举例，维修基金就是：116*57.5=6670元ps:交纳维修基金时通常需要开发商提供交纳维修基金的证明，一般在售楼处领取，然后拿着证明去开发商指定的银行交就可以了！&
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入住时应交的费用：一般入住之前就要把契税和维修基金交完，要把交完的证明留好，在收房的时候是要提供给开发商的，没有叫契税和维修基金的话是不能收房的，所以这个大家一定要在收房之前都交好！然后入住的时候一般开发商会让业主预交一年的物业费和电梯费，还有通常都预存200或者300的水电煤气费，我不知道全运村让咱们预存多少，一般开发商还会手垃圾清运费，就是咱们装修产生的垃圾物业会帮我们清扫，房子的面积不同，物业费也不一样，一般加起来不等，大概就这些费用了！&&&&我的任务完成了，给邻居们普及一下交房的一些知识，这样也让大家明白咱们的钱都花在哪了，干什么用了，省的收房的时候迷迷糊糊的开发商让咱交多钱咱就拿多钱，回头别人一问都不知道干啥了！&
搜狐焦点网友
90平要给多少税啊
搜狐焦点网友
那按照楼主这样算的话，我差不多也是要交一万的契税啊
搜狐焦点网友
算上物管费差不多1万多
买房也是税，收房也是税
搜狐焦点网友
我光是契税和维修基金假期来就是差不多两万
> 要交房了，让邻居们了解一下什么是契税和维修基金！
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交首付的时候必须交契税和维修基金吗?
主题好友茉莉花
我想在横县买套房,请问一下交首付的时候必须交契税和维修基金吗?现在资金刚好够交首付{:gg:}
主题好友茉莉花
我也想看答案，可惜没有
主题好友茉莉花
我也想看答案，可惜没有
有谁知道滴出来讲一声咯喂!{:qq_10:}
主题好友茉莉花
交契税维修基金 都要交的&&
主题好友茉莉花
契税 通俗说就是转让中过程的一些税费用& &维修基金 是房管所收的&&用于社区物业的一些大型设备 日常维护 等
主题好友茉莉花
交契税维修基金与首付不首付无关
主题好友茉莉花
交契税维修基金与首付不首付无关
但开发商说要一起交才能办按揭喔{:ft:}
主题好友茉莉花
要交的，不过才1万多呢
主题好友茉莉花
买套房子，真是麻烦。
主题好友茉莉花
主题好友茉莉花
需要交的，100平的房子1.5W以内就够了。
主题好友茉莉花
需要交的，100平的房子1.5W以内就够了。
好的，谢谢上楼{:ymt_075:}
主题好友茉莉花
叼呀，不知不觉又不见一笔，维修基金老实讲都木识用到那里去。
主题好友茉莉花
必须要交的，我买的房子76平房房价是六千多，契税加维修金总共是9000左右，你可以作为参考
主题好友茉莉花
需要交的，第一套百分之30首付，说是30，但是那些税全部交完之后差不多百分之40了。所以要准备好多一点钱。
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新房维修基金怎么交？购买新房契税不是开发商交吗？
购买新房契税不是交,而是你办理房产证时自己交,普通住宅一般为合同总价的1.5%.房屋维修基金也就是物业维修基金是交房时就要交的,这个国家有规定的.的费用(煤气配套费等)本来还有一些,但现在国家已经免了，不过新房二手房都是有契税的,二手房买家还要交交易费,新房不用交,差别就这么一点。
其他回答(共5条)
新房：契税，印花税，公共维修基金，房本工本费等费用二手房：满五唯一，交契税，房本工本费等；不满五年，交契税，营业税，个人所得税，房本工本费等。买新车才交购置税。
购买新房契税不是开发商交,而是你办理房产证时自己交,普通住宅一般为合同总价的1.5%.房屋维修基金也就是物业维修基金是交房时就要交的,这个国家有规定的.其他的费用(煤气配套费等)本来还有一些,但现在国家已经免了，不过新房二手房都是有契税的,二手房买家还要交交易费,新房不用交,差别就这么一点。
你好契税不是开发商交,而是你办理房产证时自己交,普通住宅一般为合同总价的1.5%.房屋维修基金也就是物业维修基金是交房时就要交的,这个国家有规定的.其他的费用(煤气配套费等)本来还有一些,但现在国家已经免了.答案补充不是的,新房二手房都是有契税的,二手房买家还要交交易费,新房不用交,差别就这么一点
一般是3%以下的契税、2%的公共维修基金、还有一些登记费等数额也不大。新房契税：1%或1.5%或3%公共维修基金：2%（按成交价交），未满5年二手房：契税：1%或1.5%或3%营业税：5.5%个税：1%。
契税不是开发商交,而是你办理房产证时自己交,普通住宅一般为合同总价的1.5%.房屋维修基金也就是物业维修基金是交房时就要交的,这个国家有规定的.其他的费用(煤气配套费等)本来还有一些,但现在国家已经免了.答案补充不是的,新房二手房都是有契税的,二手房买家还要交交易费,新房不用交,差别就这么一点
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