村镇规划标准
村镇规划标准
（GB594年6月1日施行）
1.0.1 为了科学地编制村镇规划，加强村镇建设和管理工作，创造良好的劳动和生活环境，促进城乡经济和社会的协调发展，制定本标准。
1.0.2 本标准适用于全国的村庄和集镇的规划，县城以外的建制镇的规划亦按本标准执行。
1.0.3 编制村镇规划，除执行本标准外，尚应符合现行的有关国家标准、规范的规定。
2 村镇规模分级和人口预测
2.1村镇规模分级
2.1.1 村庄、集镇按其在村镇体系中的地位和职能宜分为基层村、中心村、一般镇、中心镇四个层次。
2.1.2 村镇规划规模分级应按其不同层次及规划常住人口数量，分别划分为大、中、小型三级，并应符合表2.1.2的规定。
村镇规划规模分级 表2.1.2??
常住人口数量（人）
2.2 村镇人口预测
2.2.1 村镇总人口应为村镇所辖地域范围内常住人口的总和，其发展预测应按下式计算：
Ｑ＝Ｑ0（1＋Ｋ）ｎ＋Ｐ
式中Ｑ—总人口预测数（人）；
Ｑn—总人口现状数（人）；
Ｋ—规划期内人口的自然增长率（％）；
Ｐ—规划期内人口的机械增长数（人）；
ｎ—规划期限（年）。
2.2.2 集镇规划中，在进行人口的现状统计和规划预测时，应按其居住状况和参与社会生活的性质进行分类。
2.2.3 集镇规划期内的人口分类预测，应按表2.2.3的规定计算。?
集镇规划期内人口分类预测 表2.2.3??
规划范围内的农业户人口
按自然增长计算
规范范围内的非农业户人口
按自然增长和
机械增长计算
单身职工、寄宿学生等
按机械增长计算
劳动、学习在集镇内，住在规划范围外的职工、学生等
按机械增长计算
出差、探亲、旅游、赶集等临时参与集镇活动的人员
2.2.4 集镇规划期内人口的机械增长，应按下列方法进行计算。
2.2.4.1 建设项目尚未落实的情况下，宜按平均增长法计算人口的发展规模。计算时应分析近年来人口的变化情况，确定每年的人口增长数或增长率。
2.2.4.2 建设项目已经落实、规划期内人口机械增长稳定的情况下，且按带眷系数法计算人口发展规模。计算时应分析从业者的来源、婚育、落户等状况，以及村镇的生活环境和建设条件等因素，确定增加从业人数及其带眷人数。
2.2.4.3 根据土地的经营情况，预测农业劳力转移时，宜按劳力转化法对村镇所辖地域范围的土地和劳动力进行和平衡，计算规划期内农业剩余劳力的数量，分析村镇类型、发展水平、地方优势、建设条件和政策影响等因素，确定进镇的劳力比例和人口数量。
2.2.4.4 根据村镇的环境条件，预测发展的合理规模时，宜按环境容量法综合分析当地的发展优势、建设条件，以及环境、生态状况等因素，计算村镇的适宜人口规模。
2.2.5 村庄规划中，在进行人口的现状统计和规划预测时，可不进行分类，其人口规模应按人口的自然增长和农业剩余劳力的转移因素进行计算。?
3 村镇用地分类?
3.1用地分类
3.1.1 村镇用地应按土地使用的主要性质划分为：居住建筑用地、公共建筑用地、生产建筑用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、公用工程设施用地、绿化用地、水域和其它用地9大类、28小类。
3.1.2 村镇用地的类别应采用字母与数字结合的代号，适用于规划文件的编制和村镇用地的统计工作。
3.1.3 村镇用地的分类和代号应符合表3.1.3的规定。
村镇用地的分类和代号 表3.1.3?
居住建筑用地
各类居住建筑及其间距和内部小路、场地、绿化等用地；不包括路面宽度等于和大于3.5m的道路用地
村民住宅用地
居民住宅用地
其他居住用地
村民户独家使用的住房和附属设施及其户间间距用地、进户小路用地；不包括自留地及其它生产性用地
居民户的住宅、家院及其间距用地
属于R1、R2以外的居住用地，如单身宿舍、敬老院等用地
公共建筑用地
各类公共建筑物及附属设施、内部道路、场地、绿化等用地
行政管理用地
教育机构用地
文体科技用地
医疗保健用地
商业金融用地
集贸设施用地
政府、团体、经济贸易管理机构等用地
幼儿园、托儿所、小学、中学及各类高、中级专业学校、成人学校等用地
文化图书、科技、展览、娱乐、体育、文物、宗教等用地
医疗、防疫、保健、休养和疗养等机构用地
各类商业服务业的店铺，银行、信用、保险等机构，及其附属设施用地
集市贸易的专用建筑和场地；不包括临时占用街道、广场等设摊用地
生产建筑用地
独立设置的各种所有制的生产性建筑及其设施和内部道路、场地、绿化等用地
一类工业用地
二类工业用地
三类工业用地
农业生产设施用地
对居住和公共环境基本无干扰和污染的工业，如缝纫、电子、工艺品等工业用地
对居住和公共环境有一定干扰和污染的工业，如纺织、食品、小型机械等工业用地
对居住和公共环境有严重干扰和污染的工业，如采矿、冶金、化学、造纸、制革、建材、大中型机械制造等工业用地
各类农业建筑，如打谷场、饲养场、农机站、育秧房、兽医站等及其附属设施用地；不包括农林种植地、牧草地、养殖水域
物资的中转仓库、专业收购和储存建筑及其附属道路、场地、绿化等用地
普通仓储用地
危险品仓储用地
存放一般物品的仓储用地
存放易燃、易爆、剧毒等危险品的仓储用地
对外交通用地
村镇对外交通的各种设施用地
公路交通用地
其它交通用地
公路站场及规划范围内的路段、附属设施等用地
铁路、水运及其它对外交通的地段和设施等用地
道路广场用地
规划范围内的道路、广场、停车场等设施用地
规划范围内宽度等于和大于3.5m以上的各种道路及交叉口等用地
公共活动广场、停车场用地；不包括各类用地内部的场地
公用工程设施用地
各类公用工程和环卫设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理、维修设施等用地
公用工程用地
给水、排水、供电、邮电、供气、供热、殡葬、防灾和能源等工程设施用地
环卫设施用地
公厕、垃圾站、粪便和垃圾处理设施等用地
各类公共绿地、生产防护绿地；不包括各类用地内部的绿地
生产防护绿地
面向公众、有一定游憩设施的绿地，如公园、街巷中的绿地、路旁或临水宽度等于和大于5m的绿地
提供苗木、草皮、花卉的圃地，以及用于安全、卫生、防风等的防护林带和绿地
水域和其它用地
规划范围内的水域、农林种植地、牧草地、闲置地和特殊用地
农林种植地
江河、湖泊、水库、沟渠、池塘、滩涂等水域；不包括公园绿地中的水面
以生产为目的的农林种植地，如农田、菜地，园地、林地等
生长各种牧草的土地
尚未使用的土地
军事、外事、保安等设施用地；不包括部队家属生活区、公安消防机构等用地
3.2用地计算
3.2.1 村镇的现状和规划用地，应统一按规划围进行计算。
3.2.2 分片布局的村镇，应分片计算用地，再进行汇总。
3.2.3 村镇用地应按平面投影面积计算，村镇用地的计算单位为公顷（ｈａ）。
3.2.4 用地面积计算的精确度，应按图纸比例尺确定。1∶1000的图纸应取值到个位数；1∶5000的图纸应取值到小数点后一位；1∶00的图纸应取值到小数点后两位。
3.2.5 村庄用地计算表的格式应符合本标准附录Ａ.0.1的规定；集镇用地计算表的格式应符合本标准附录Ａ.0.2的规定。
4规划建设用地标准?
4.1.一般规定
4.1.1 村镇建设用地应包括本标准表3.1.3村镇用地分类中的居住建筑用地、公共建筑用地、生产建筑用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、公用工程设施用地和绿化用地8大类之和。
4.1.2 村镇规划的建设用地标准应包括人均建设用地指标、建设用地构成比例和建设用地选择三部分。
4.1.3 村镇人均建设用地指标应为规范范围内的建设用地面积除以常住人口数量的平均数值。人口统计应与用地统计的范围相一致。?
4.2人均建设用地指标
4.2.1 人均建设用地指标应按表4.2.1的规定分为五级。?
人均建设用地指标分级 4.2.1??
人均建设用地指标
4.2.2 新建村镇的规划，其人均建设用地指标宜按表4.2.1中第三级确定，当发展用地偏紧时，可按第二级确定。
4.2.3 对已有的村镇进行规划时，其人均建设用地指标应以现状建设用地的人均水平为基础，根据人均建设用地指标级别和允许调整幅度确定，并应符合表4.2.3及本条各款的规定。
4.2.3.1 第一级用地指标可用于用地紧张地区的村庄；集镇不得选用。
4.2.3.2 地多人少的边远地区的村镇，应根据所在省、自治区政府规定的建设用地指标确定。?
人均建设用地指标 表4.2.3?
现状人均建设用地
水平（m2/人）
人均建设用地指标级别
允许调整幅度（m2/人）
二、三、四
可增、减0-10
应减至150以内
注：允许调整幅度是指规划人均建设用地指标对现状人均建设用地水平的增减数值。?
4.3建设用地构成比例
4.3.1 村镇规划中的居住建筑、公共建筑、道路广场及绿化用地中公共绿地四类用地占建设用地的比例宜符合表4.3.1的规定。?
建设用地构成比例 表4.3.1??
占建设用地比例（%）
居住建筑用地
公共建筑用地
道路广场用地
四类用地之间
4.3.2 通勤人口和流动人口较多的中心镇，其公共建筑用地所占比例宜选取规定幅度内的较大值。
4.3.3 邻近旅游区及现状绿地较多的村镇，其公共绿地所占比例可大于6％。
4.4建设用地选择
4.4.1 村镇建设用地的选择应根据地理位置和自然条件、占地的数量和质量、现有建筑和工程设施的拆迁和利用、交通运输条件、建设投资和经营费用、环境质量和社会效益等因素，经过技术经济比较，择优确定。
4.4.2 村镇建设用地宜选在生产作业区附近，并应充分利用原有用地调整挖潜，同基本农田保护区规划相协调。当需要扩大用地规模时，宜选择荒地、薄地，不占或少占耕地、林地和工人牧场。
4.4.3 村镇设用地宜选在水源充足，水质良好，便于排水，通风向阳和地质条件适宜的地段。
4.4.4 村镇建设用地应避开山洪、风口、滑坡、泥石流、洪水淹没、地震断裂带等自然灾害影响的地段；并应避开自然保护区、有开采价值的地下资源和地下采空区。
4.4.5 村镇建设用地宜避免被铁路、重要公路和高压输电线路所穿越。?
5 居住建筑用地
5.0.1 村民宅基地和居民住宅用地的规模，应根据所在省、自治区、直辖市政府规定的用地面积指标进行确定。
5.0.2 居住建筑用地的选址，应有利生产，方便生活，具有适宜的卫生条件和建设条件。并应符合下列规定。
5.0.2.1 居住建筑用地应布置在大气污染源的常年最小风向频率的下风侧以及水污染源的上游。
5.0.2.2 居住建筑用地应与生产劳动地点联系方便，又不相互干扰。
5.0.2.3 居住建筑用地位于丘陵和山区时，应优先选用向阳坡，并避开风口和窝风地段。
5.0.2.4 居住建筑用地应具有适合建设的工程地质与水文地质条件。
5.0.3 居住建筑用地的规划，应符合下列规定：
5.0.3.1 居住建筑用地规划应符合村镇用地布局的要求，并应综合考虑相邻用地的功能、道路交通等因素进行规划。
5.0.3.2居住建筑用地规划应根据不同住户的需求，选定不同的住宅类型，相对集中地进行布置。
5.0.4居住建筑的布置，应根据气候、用地条件和使用要求，确定居住建筑的类型、朝向、层数、间距和组合方式。并应符合下列规定：
5.0.4.1 居住建筑的布置应符合所在省、自治区、直辖市政府规定的居住建筑的朝向和日照间距系数。
5.0.4.2 居住建筑的平面类型应满足通风要求。在现行的国家标准《建筑气候区划标准》的Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ气候区，居住建筑的朝向应使夏季最大频率风向入射用大于15°；在其他气候区，应使夏季最大频率风向入射用大于0°。
5.0.4.3 建筑的间距和通道的设置应符合村镇防灾的要求。
5.0.4.4 宅院宜缩小沿巷路一侧的边长；宅院组合宜采用一条巷路服务两侧住户的组合型式。?
6 公共建筑用地
6.0.1 公共建筑项目的配置应符合表6.0.1的规定。?
村镇公共建筑项目配置 表6.0.1?
1.人民政府、派出所
3.建设、土地管理机构
4.农、林、水、电管理机构
5.工商、税务所
7.交通监理站
8.居委会、村委会
9.专科院校
10.高级中学、职业中学
11.初级中学
13.幼儿园、托儿所
14.文化站（室）、青少年之家
16.灯光球场
19.中心卫生院
20.卫生院（所、室）
21.防疫、保健站
22.计划生育指导站
25.生产资料、建材、日杂店
30.银行、信用社、保险机构
31.饭店、饮食店、小吃店
32.旅馆、抬待所
05/11 19:25
GB UDC 中华人民共和国国家标准 P GB
--------------------------------- 镇 规 划 标 准 Standard for planning of town 2006-XX-XX发布 2006-XX-XX实施 --------------------------------- 联合发布 中 华 人 民 共 和 国 建 设 部 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局 前 言 根据建设部建标[号文件的通知要求,标准编制组广泛
10/21 00:15
浙江省村镇规划建设管理条例 (日浙江省第八届人民代表大会常务委员会公告第72号公布) 第一章 总 则 第一条为加强村镇规划建设管理,改善村镇的生产.生活和环境条件,促进农村经济和社会发展,根据国家有关法律.法规规定,结合本省实际,制定本条例. 第二条本条例所称村镇是指村庄.集镇.建制镇(县级人民政府所在地的建制镇除外). 第三条在本省行政区域内进行村镇规划.建设和管理活动,均须遵守本条例.法律.法规另有规定的,从其规定. 第四条村镇规划建设管理,应当坚持统一规划.合理布局.节
09/05 08:34
建村[2000]36号 各省.自治区.直辖市建委(建设厅),计划单列市建委,新疆生产建设兵团:
为贯彻党的十五届三中全会精神,促进小城镇健康发展,规范村镇规划编制工作,现将&村镇规划编制办法&(试行)印发给你们,请结合当地情况认真执行.执行中的问题及建议,请及时告我部城乡规划司.
附件:&村镇规划编制办法&(试行)
中华人民共和国建设部 二○○○年二月十四日
村镇规划编制办法 (试行)
第一章 总 则
第一条 为规范村镇规划的编制,提高村镇规划的质量,根据&l
05/19 03:55
湘政办发[2012]80号 湖南省人民政府办公厅关于 印发&湖南省村镇规划管理暂行办法&的通知 各市州.县市区人民政府.省政府各厅委.各直属机构: &湖南省村镇规划管理暂行办法&已经省人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行. 二0一二年八月十日 湖 南 省 村 镇 规 划 管 理 暂 行 办 法 第一章 总 则 第一条 为规范村镇规划的制定和管理,统筹城乡发展,根据&中华人民共和国城乡规划法&.&湖南省实施(中华人民共和国城乡规划法)办法&,结合我省村镇
05/21 06:25
生态文明时代的村镇规划与建设 中华人民共和国住房和城乡建设部 www. 日 住房和城乡建设部副部长 仇保兴(二○○九年二月十八日) 党的十七届三中全会指出,我国总体上已进入以工促农.以城带乡的发展阶段,进入加快改造传统农业.走中国特色农业现代化道路的关键时刻,进入着力破除城乡二元结构.形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期.城乡规划是落实统筹城乡发展最重要的公共政策,是城镇和新农村建设发展的蓝图,是管理城市和乡村建设的重要依据.深入推进农村改革发
06/13 11:31
关于加强村镇规划建设和环保管理的调研报告 根据县试点办&关于开展清新县深入学习实践科学发展观活动专题调研工作的通知&精神,本专题组着手制订了开展调研活动的工作方案.本月17-18日专门组织了由全县九镇一场分管领导和村建办主任.环保员以及县环保和建设局领导班子成员.各股(室)负责人参加的专题调研座谈会,深入分析当前我县村镇规划建设和环保管理工作的现状和存在问题,并就如何加强和完善今后的工作进行了讨论,提出了一些相应的具体对策措施.现将有关情况报告如下: 一.我县村镇规划建设和环保管理工作的基本情
04/13 22:15
2010 年 4 月 14 日 星期 三 放大 缩小 默认
成都村镇规划经验将全国推广 国开行与我市城乡统筹村镇规划合作初见成效 去年6月15日,国家开发银行(以下简称国开行)和市政府达成了合作框架协议,围绕城乡统筹村镇规划,加快推进合作,积极探索“银政合作”,开展城乡统筹村镇规划的新模式,开了国内银行和政府在城乡统筹规划领域合作的先河.如今近一年过去了,合作进行得如何?在昨日下午市政府新闻办举行的2010年第13次专题新闻发布会上,市规划局副局长王松涛发布了双方开展的城乡统筹村
10/10 22:45
坚持城乡统筹 落实宏观调控 改进和加强村镇规划建设工作 汪光焘在全国村镇建设工作会议上强调资料来源:&中国建设报&
刘志峰主持会议 仇保兴作工作报告 傅雯娟黄卫姚兵等出席 建设部部长汪光焘在7月8日召开的全国村镇建设工作会议上强调,建设系统广大干部职工一定要按照国务院领导的要求,贯彻好中央宏观调控的政策措施,加强对村镇建设工作的规划指导和实施管理,集约使用土地,保证建设质量,为统筹城乡发展,解决&三农&问题,推进全面建设小康社会做出新的贡献. 建设部副
03/24 23:57
葛红林:设立乡村规划师高起点做好村镇规划 .cn/
&十二五&城镇化发展战略规划高层论坛于日在上海举行.上图为成都市委副书记.市长葛红林. 以下为演讲实录: 葛红林:今天来到这里很荣幸,我到2011年10月份到成都工作,这样至少将近30年的时间在宝山区工作,也看到了宝山区日新月异的变化深受鼓舞,所以也是增强了我对论坛邀请我的感谢. 成都是国务院确定的西南地区科技商贸金融中心和交&&&&&&&&&&字体大小[
《万宁市东澳镇总体规划（）》方案公示
&&&《万宁市东澳镇总体规划（）》已编制完成，为广泛征求社会各界和市民的意见和建议，确保规划编制更加科学合理，现按程序进行公示。
&&&&一、公示时间：30天（2013年7月8日至2013年8月6日）。&
&&&&二、公示地点：
&&&&&1、万宁市人民政府政务网（http：//wanning.&）
三、公示意见反馈方式：&
　&（1）电子邮件请发送至：；&
&&&（2）书面意见请邮寄到万宁市万城镇人民中路57号市住建局大院，邮编：571500；&
　&（3）意见或建议应在公示期限内提出，逾期未反馈，将视为无意见。&
　　四、联系方式：&
　　联系人:苏德存
咨询电话：（传真：）&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&万宁市住房和城乡建设局&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&2013年7月8日&
《万宁市东澳镇总体规划（）》简介
一、区域位置
&&&东澳镇北与万城镇毗邻，西与礼纪镇相接，西、南部面临浩瀚的南海。全镇海岸线长21公里，具有丰富的滨海旅游资源。
二、规划范围
&&&&规划确定规划区范围为东澳镇全部行政区划范围。规划区总面积为89平方公里。
三、城镇性质
具有优美田园风光，依托神州半岛开发，以旅游服务业为龙头，矿冶业和高效农业带动的旅游服务型小城镇。
四、用地规模
&&&&1、规划近期（2010年）东澳镇镇区人口规模为1.1万人，建设用地1.32平方公里，人均建设用地120平方米；
&&&2、规划远期（2020年）镇区人口规模为2.5万人，规划控制范围5.6平方公里，建设用地3.0平方公里，人均建设用地120平方米。
五、发展目标
&&&&规划期内东澳镇的发展总目标是：具有较强经济基础、产业结构协调、城镇布局合理、环境优美、特色鲜明的万宁市东南部中心集镇。
六、村镇体系规划
&&&&镇域村镇体系的发展目标是：将东澳镇建设成为镇区职能突出、辐射力强，各级村庄布局合理、分工明确、功能完善、城乡协调发展的现代化村镇体系。使东澳镇成为充满活力的沿海乡镇，使其成为具有完善的城镇服务设施的区域旅游服务基地、具有浓郁地方特色的热带高效农业生产基地、适宜居住的山水田园城镇。
&&&&镇域村镇体系由三个等级构成：镇区——中心村——基层村。
七、空间布局结构
&&&&规划根据镇区的建设现状，综合考虑用地空间拓展和建设资源条件，形成了“三轴、五区、一核”的空间布局架构。
分别指镇区内两条交通发展轴和一条景观发展轴。交通发展轴为镇区的两条外向型干道，承担着疏导对外交通和组织内部交通的职能；景观发展轴则是利用镇区内部水系，形成一条南北向的绿化走廊，为镇区居民提供公共交往、游憩休闲的舒适环境。
指的是安置居住组团、加工仓储组团、两个城镇居住组团和旅游服务组团这五个城镇功能分区，各自承担不同的职能，并在用地上进行相应的配置。
安置居住组团：位于镇区北部，通过扩大完善神州半岛安置区，使之成为接纳滨海旅游区安置居民和周边农村迁入农民的环境较好、设施较为完善的居住区。
加工仓储组团：位于镇区东北部，主要发展成为镇区的产业基地，建设特色农产品加工贸易、矿产加工物流基地等项目。
两个城镇居住组团：分别位于镇区东西两侧，通过改造现状的居住建筑，整合镇区周边临近村庄宅基地，建设质量较好、设施较为完善的居住社区，满足镇区自身的居住需求。
旅游服务组团：位于镇区南部，利用优美的田园风光，依托神州半岛开发，建设集餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的综合型旅游服务基地，体现东澳镇作为旅游小城镇的服务职能。
为镇区中部的公共服务核心，集政府办公、商业服务、文化教育为一体，集中布置全镇的公共服务设施，辐射整个镇区。
八、&镇区建设用地布局
&&&&1、镇区的用地发展方向选择主要以现有城镇中心为核心，主要向北与神州半岛安置区共同发展，适当向西拓展，控制向东和向南发展。
&&&2、镇区用地范围为：东靠基本农田保护区、南临东澳村、西到神州半岛旅游快速通道、北至神州半岛安置区。南北长约2.0公里，东西宽约2.2公里。
&东澳镇镇区近期建设规划用地平衡表（2010年）
规划（2010年）
用地面积(ha)
人均面积（㎡）
居住建筑用地
居民住宅用地
公共建筑用地
行政管理用地
教育机构用地
医疗保健用地
商业金融用地
集贸设施用地
生产建筑用地
农业生产设施用地
普通仓库用地
对外交通用地
公路交通用地
道路广场用地
公用工程设施用地
公用工程用地
生产防护绿地
建成区建设用地
&东澳镇镇区规划建设用地平衡表（2020年）
规划（2020年）
用地面积(ha)
人均面积（㎡）
居住建筑用地
居民住宅用地
公共建筑用地
行政管理用地
教育机构用地
文体科技用地
医疗保健用地
商业金融用地
集贸设施用地
生产建筑用地
一类工业用地
农业生产设施用地
普通仓库用地
对外交通用地
公路交通用地
道路广场用地
公用工程设施用地
公用工程用地
生产防护绿地
总建设用地
《万宁市东澳镇总体规划（）》图纸目录
一、镇域部分
二、镇区部分
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（建议显示屏分辨率调整为 1024 X 768）个人取得的国有土地规划建设问题 - 城市规划博客
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一直以来因为自己负责审批的内容的局限，没有关注过个人取得国有土地后如何办理规划建设手续的问题，我发放一书两证都是给企业发的，对我而言个人的都是归局里管，昨天有人拿了一本国有土地使用权证（商服的性质）来问如何办理规划手续，我直接回复到局里办理，可是人家问你总要告诉报建程序吧。
于是我今天来认真研究下这些问题，我想要辨析的是几个概念：建设用地规划许可，建设工程规划许可，乡村规划许可，个人建房问题，国有土地，集体土地。
我自己不是很清楚的是乡村规划许可的办理前提，和个人建房的特点，必须要找一下准确的概念。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
　　在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
　　在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
　　建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
即乡村规划许可是针对集体土地，也必须是建设用地，才能办理。个人建房问题应该分为国有土地和集体土地，集体土地办理乡村规划许可，而国有土地上的个人建房问题才是这里要讨论的问题。
这个人的土地是国有的，商服，那么应该是办理建设工程规划许可，不属于个人建房（个人建房为集体土地，建设用地，居住性质）但建设的前提是要符合城市总体规划，所在镇政府同意，且能够获得发改委的正式立项，然后能请正规的有资质的设计单位进行规划设计，然后通过方案审查后进行开发建设。
关于能不能视同房地产开发买卖，我觉得是有点问题，不过好像也可以。
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文档介绍：
中华人民共和国国家标准镇规划标准GB 50188 — 2007主编部门:中华人民共和国建设部批准部门:中华人民共和国建设部施行日期:日镇规划标准GB 50188 — 2007
一.总则(适用范围)为了科学地编制镇规划,加强规划建设和组织管理,创造良好的劳动和生活条件,促进城乡经济、社会和环境的协调发展,制定本标准。本标准适用于全国县级人民政府驻地以外的镇规划,乡规划可按本标准执行。编制镇规划,除应符合本标准外,尚应符合国家现行有关标准的规定。二.术语(概念)镇town 经省级人民政府批准设置的镇。镇域administrative region of town
镇人民政府行政的地域。镇区seat of government of town 镇人民政府驻地的建成区和规划建设发展区。村庄village 农村居民生活和生产的聚居点。县域城镇体系county seat town and township system of county 县级人民政府行政地域内,在经济、社会和空间发展中有机联系的城、镇(乡)群体。镇域镇村体系town and village system of town
镇人民政府行政地域内,在经济、社会和空间中有机联系的镇区和村庄群体。中心镇key town 县域城镇体系规划中的各分区内,在经济、社会和空间发展中发挥中心作用的镇。mon town 县域城镇体系规划中,中心镇以外的镇。中心村key village 镇域镇村体系规划中,设有兼为周围村服务的公共设施的村。基层村basic-level village 镇域镇村体系规划中,中心村以外的村。三.镇村体系1.镇村体系镇域镇村体系规划应依据县(市)域城镇体系规划中确定的中心镇、一般镇的性质、职能和发展规模进行制定。镇域镇村体系规划应包括以下主要内容:1、调查镇区和村庄的现状,分析其资源和环境等发展条件,预测一、二、三产业的发展前景以及劳力和人口的流向趋势;2、落实镇区规划人口规模,划定镇区用地规划发展的控制范围;3、根据产业发展和生活提高的要求,确定中心村和基层村,结合村民意愿,提出村庄的建设调整设想;4、确定镇域内主要道路交通,公用工程设施、公共服务设施以及生态环境、历史文化保护、防灾减灾防疫系统。2.镇区和村庄的规模分级镇区和村庄的规划规模应按人口数量划分为特大、大、中、小型四级。在进行镇区和村庄规划时,应以规划期末常住人口的数量按表3.1.3的分级确定级别。≤200≤10000小型201~00中型601~000大型&特大型村庄镇区规划人口规模分级镇规划标准GB 50188 — 2007 四.规划人口预测镇域人口预测:镇域总人口应为其行政地域内常住人口,常住人口应为户籍、寄住人口数之和,其发展预测宜按下式计算:Q=Q0(l+K) +p 式中Q---总人口预测数(人);Q0---总人口现状数(人);K---规划期内人口的自然增长率(%);P---规划期内人口的机械增长数(人);n---规划期限(年).镇区人口预测:
镇区人口规模应以县域城镇体系规划预测的数量为依据,结合镇区具体情况进行核定;村庄人口规模应在镇域镇村体系规划中进行预测。镇区人口的现状统计和规划预测,应按居住状况和参与社会生活的性质进行分类。镇区规划期内的人口分类预测,宜按表3.2.2的规定计算。根据调查进行估算出差、探亲、旅游、赶集、等临时参与镇区活动的人员流动人口按机械增长计算劳动、学习在镇区内,住在规划范围外的职工、学生等通勤人口按机械增长计算居住半年以上的外来人口,寄宿在规划用地范围内的学生寄住人口按自然增长和机械增长计算户籍在镇区规划用地范围内的人口户籍人口常住人口预测计算统计范围人口类别镇规划标准GB 50188 — 2007 n规划期内镇区人口的自然增长应按计划生育的要求进行计算,机械增长宜考虑下列因素进行预测。l、根据产业发展前景及土地经营情况预测劳力转移时,宜按劳力转化因素对镇域所辖地域范围的土地和劳力进行平衡,预测规划期内劳力的数量,分析镇区类型、发展水平、地方优势、建设条件和政策影响以及外来人口进入情况等因素,确定镇区的人口数量。2、根据镇区的环境条件预测人口发展规模时,宜按环境容量因素综合分析当地的发展优势、建设条件、环境和生态状况等因素,预测镇区人口的适宜规模。3、镇区建设项目已经落实、规划期内人口机械增长比较稳定的情况下,可按带眷情况估算人口发展规模;建设项目尚未落实的情况下,可按平均增长预测人口的发展规模。镇规划标准GB 50188 — 2007 五.用地分类规划范围内的铁路、水路及其他对外交通路段、站场和附属设施等用地其他交通用地T2规划范围内的路段、公路站场、附属设施等用地公路交通用地T1镇对外交通的各种设施用地对外交通用地T存放易燃、易爆、剧毒等危险品的仓储用地危险品仓储用地W2存放一般物品的仓储用地普通仓储用地W1物资的中转仓库、专业收购和储存建筑、堆场及其附属设施、道路、场地、绿化等用地仓储用地W各类农产品加工和服务设施用地;不包括农业生产建筑用地农业服务设施用地M4对居住和公共环境有严重干扰、污染和易燃易爆的工业,如采矿、冶金、建材、造纸、制革、化工等工业用地三类工业用地M3对居住和公共环境有一定干扰和污染的工业,如纺织、食品、机械等工业用地二类工业用地M2对居住和公共环境基本无干扰、无污染的工业,如缝纫、工艺品制作等工业用地一类工业用地M1独立设置的各种生产建筑及其设施和内部道路、场地、绿化等用地生产设施用地M集市贸易的专用建筑和场地;不包括临时占用街道、广场等设摊用地集贸市场用地C6各类商业服务业的店铺,银行、信用、保险等机构,及其附属设施用地商业金融用地C5医疗、防疫、保健、休疗养等机构用地医疗保健用地C4文化、体育、图书、科技、展览、娱乐、度假、文物、纪念、宗教等设施用地文体科技用地C3托儿所、幼儿园、小学、中学及专科院校、***教育及培训机构等用地教育机构用地C2政府、团体、经济、社会管理机构等用地行政管理用地C1各类公共建筑及其附属设施、内部道路、场地、绿化等用地公共设施用地C以四层和四层以上为主的居住建筑和附属设施及其间距、宅间路、组群绿化用地二类居住用地R2以一~三层为主的居住建筑和附属设施及其间距内的用地,含宅间绿地、宅间路用地;不包括宅基地以外的生产性用地一类居住用地R1各类居住建筑和附属设施及其间距和内部小路、场地、绿化等用地;不包括路面宽度等于和大于6m的道路用地居住用地R小类大类范围类别名称类别代号镇规划标准GB 50188 — 2007 军事、保安等设施用地;不包括部队家属生活区等用地特殊用地E7未使用和尚不能使用的裸岩、陡坡地、沙荒地等未利用地E6墓地E5水源保护区、文物保护区、风景名胜区、自然保护区等保护区E4生长各种牧草的土地及各种养殖场用地等牧草和养殖用地E3以生产为目的的农林用地,如农田、菜地、园地、林地、苗圃、打谷场以及农业生产建筑等农林用地E2江河、湖泊、水库1
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