关于代建工程的核算，规定不很明确，新准则及新通则；A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充；四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题；你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依；一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开；C、关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批；房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办；（一）开发企业代建
关于代建工程的核算，规定不很明确，新准则及新通则没有说明，房地产会计教科书说的太笼统，值得我们探讨。这里只探讨会计税务处理，不探讨筹划。
一、先看5个税务规定及会计规定：
A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知(二) 苏地税发 [ 1996 ] 074 号 三、关业其他代理服务的征税问题。其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、**进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。否则，应一律按自营业务计征营业税。
四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。 房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本《通知》第三：条中\其他代理服务\条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按\服务业\税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按\销售不动产\计征营业税。 B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复
宁地税(流)发[号
你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究，现批复如下： 一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。 二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，按“服务业”税目征收营业税。
C、关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复
房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。 D、房地产开发企业征收企业所得税的有关规定 国税发2006 31号 七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 补充一下（一），一般是在竣工后一次结算办法确认收入。补充一下（二），出售时，缴纳增值税，按小规模3%征收率缴纳增值税。 E、注册会计师教材税法里关于土地增值税的房地产代建房行为：这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。也就是不属于土地增值税暂行条例第二条规定的情形。 F、房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定的通知（财基字〔1999〕74号）四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房过登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本
二、代建工程的必备条件：从上边税务规定及会计规定可看出 1、委托方拥有土地使用权。 2、委托方取得了有关部门的批复，既委托方立项。 3、签订委托代建合同，列明合理代建费。 4、受托方（房地产开发公司）不垫付资金。
三、代建工程和定向开发及合作建房的区别。 代建工程和定向开发、合作建房有本质区别。 定向开发通常是指房地产企业根据定向客户群（团购客户）进行的有针对性项目开发行为。定向开发实际上是一种定向销售方式，与开发企业自行开发过程没实质的区别，收入、成本、税金等会计核算也与自行开发一致。 合作建房,广义的合作建房是包括以各类形式联合开发土地、建设房屋建筑等行为，且不限于商业性房地产开发，开发主体不一定是房地产开发企业。而狭义的合作建房主要是指商业性开发，即双方(或多方)当事人约定，由一方提供建设用地，另外一方提供资金、劳务和技术等，合作开发房地产项目，共担风险、共享收益的一种房地产开发模式，最为常见的是以房地产开发企业为主体的联合开发。
四、在实际处理过程中代建工程的两种方式：
第一种方式是受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取代建手续费的业务，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等不与房屋开发公司(受托方)签订合同，而直接与委托方签订合同，受托方只收取一定代理费的房地产开发方式。 房地产开发公司的代建工程成本核算很简单，仅仅核算代建手续费即可。在工程结束时仅就代建手续费向委托方开具发票，缴纳按服务业的营业税。委托方自用产权不发生转移的不缴纳营业税、土地增值税、所得税等税种。委托方产权发生转移的（如委托代建的商品房、住宅房等）则不按代建处理。 委托方凭签订合同的施工方、设计方、监理等提供的发票和房地产公司开具的代建手续费发票计入固定资产。
第二种方式是受托方与委托方实行拨付结算，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等直接与房屋开发公司(受托方)签订合同，不与委托方签订合同，资金由委托方拨付给房地产开发公司，房地产开发公司再拨付给施工方、设计方、监理等。最后移交给委托方，并向委托方收取代建手续费的业务。
这种方式也就是中国目前所有房地产教科书上所讲述的，代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景）等所发生的各项费用支出。代建的土地、房屋参照正常的开发成本设置。
开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“生产成本（开发成本）--代建工程开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款--应付工程款”、“原材料”、“应付职工薪酬”、“制造费用（开发间接费用）”等科目的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“生产成本--代建工程开发成本”科目的贷方转入 “库存商品（开发产品）”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“库存商品”科目的贷方转入 “主营业务成本”科目的借方。同时，计入“主营业务收入-代建工程收入”，包含确认的结算成本和代建手续费。也可分为“主营业务收入-代建工程结算收入”（这情况下收入和成本相等）和“主营业务收入-代建工程手续费收入”。
房地产开发公司不仅核算代建工程成本、收入，还要核算代建手续费。在工程结束时的税金缴纳同第一种方式。
委托方凭竣工时房地产公司交付委托方的代建工程竣工验收证明、价款结算账单、代建合同、房地产公司开具的代建手续费发票等交接手续资料计入固定资产。
三亿文库包含各类专业文献、文学作品欣赏、各类资格考试、外语学习资料、应用写作文书、中学教育、专业论文、关于代建工程的核算15等内容。　
　代建工程开发成本的核算_财务管理_经管营销_专业资料。房地产会计基础知识---代建...融资租赁所支付的现金;减少注册资本所支付的现金;支付的其他与筹资活动有关的... 　代建工程开发成本的核算 一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目 代建工程是...(四)关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 1、 开发企业代建工程和提供劳务不... 　代建工程开发成本的会计税务处理 关于代建工程的核算,规定不很明确,新准则及新通则没有说明,房地产会计教科书说的太 笼统,值得我们探讨。这里只探讨会计税务处理,不... 　代建工程的税务账务处理_财务管理_经管营销_专业资料。代建工程的税务账务处理 代建工程开发成本的会计税务处理 关于代建工程的核算,规定不很明确,新准则及新通则没有... 　代建工程开发成本的会计税务处理 关于代建工程的核算,规定不很明确,新准则及新通则没有说明,房地产会计教科书说 的太笼统,值得我们探讨。这里只探讨会计税务处理,不... 　为加强代建项目管理、有效推动代建项目进度,更好履行代建职责,现就代建项目的周转备用金和工程进度款支付、账务处理、结算方式 关于国有投资建设代建项目的资金管理... 　关于代建工程的核算 3页 免费喜欢此文档的还喜欢 代建工程开发成本的会计税......由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容,在会计上也应根据 各类代建工程成本... 　代建工程开发成本的会计税务处理 关于代建工程的核算,规定不很明确,新准则及新通则没有说明,房地产会计教科书说的太 笼统,值得我们探讨。这里只探讨会计税务处理,不...专业团队：10
专业服务：4
课程培训：0
成功案例：0
当前位置：
关于如何确定代建工程以及代建工程涉税问题
关于如何确定代建工程以及代建工程涉税问题
问：我司2000年代A公司建水源工程，并签订代建合同。工程建设过程中，施工单位及设备销售方所开具发票上的“客户名称”均为我司的名称，我司每收到一张发票即向A公司申请资金。现工程已完工，将移交A公司，A公司认为我司取得的以上相关发票“客户名称”为我司名称，无法证明是其资产，故要求我司分别按工程价款、设备价款另行开具“客户名称”为“A公司”的建筑业发票及销售发票两张作为工程移交，这意味着我司要重复缴纳营业税、增值税。请问：（1）如何确定代建行为？我司与A公司之间的以上操作是否为代建行为？（2）现我司将如何进行工程移交，是否涉及纳税？ 答：根据你所说情况，你公司应是A公司水源工程的总承包人。按照营业税暂行条例实施细则第十八条的规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用材料及其他物资和动力的价款在内。因此，你公司应向A公司按工程全额开具建筑业发票，按规定缴纳营业税。另外，营业税暂行条例第五条第三款规定："建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额。"第十一条第二款规定："建筑安装业务实行分包或转包的，以总承包人为扣缴义务人。"依据上述两款规定，你公司负担的营业税额，实际为该项工程应缴纳的营业税总额减去分包人（施工队）所承担的营业税额后的余额。
专家视点评价
推荐税务师
长沙如金合伙税务师事务所案例：0个长沙如金合伙税务师事务所案例：0个长沙如金合伙税务师事务所案例：0个长沙如金合伙税务师事务所案例：0个长沙如金合伙税务师事务所案例：0个长沙如金合伙税务师事务所案例：0个长沙如金合伙税务师事务所案例：0个长沙如金合伙税务师事务所案例：0个长沙如金合伙税务师事务所案例：0个长沙如金合伙税务师事务所案例：0个房地产开发企业代建项目如何纳税？(2013-03；转载；分类：业务探讨；近期，由于国家及地方相关政策的出台，各地房地产企；方面的监管力度，执行中，房地产企业应把握好政策进；营业税暂行条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭；纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方；纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，；关于代建行为，各地税务机关也出台了不
房地产开发企业代建项目如何纳税？ ( 07:02:27)
分类： 业务探讨
近期，由于国家及地方相关政策的出台，各地房地产企业的“代建”行为普遍增加。不少房地产企业开始关注代建行为的纳税方法，税务机关也加强了在这
方面的监管力度，执行中，房地产企业应把握好政策进行操作。
房地产企业的代建行为，主要税务处理难点在营业税上。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
营业税暂行条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
关于代建行为，各地税务机关也出台了不少相关规定：
《关于对房地产开发企业“代建房”收入征收营业税问题的批复》
辽地税流[号
你单位如为高等院校代建房，应由委托建房单位提供自有土地使用证书或由其以自已名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位（由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位）；房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。
房地产开发企业的“代建房”行为，凡同时具备上述条件的，对其取得的代建手续费收入按“服务业―代理业”税目计征营业税，税率5%；否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务
和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。
《上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定》
沪地税一[1996]43号
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》、《营业税税目注释》、国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》的精神，结合本市实际情况，现对本市范围内“销售不动产”及其它有关营业税的征收问题具体规定如下：
六、关于房产企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的征税问题。
房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税：
（一）受托方代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。
（二）如果受托代建的房产系列入委托方的房产开发计划按以下办法计征营业税；
1. 受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的,对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税；
2.如果受托方不垫付资金,不负担房产造价成本的结转,仅是收取管理费,所有的房产建造成本由委托方自行负责,则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。
（三）对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。如果房产企业代建的房产自行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。
《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》
冀地税发［2000］93号
二、委托建房征税问题
对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业―代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；
（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
（三）与委托方事前签订委托代建合同；
（四）不以受托方的名义办理工程结算。
凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。
《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》
浙地税函〔号
十二、关于停止执行的几个政策问题
停止执行《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税一[1998]71号）中的下列规定，按现行有关规定执行。
（一）对单位和个人未到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让给他人或不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，也应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。
（二）对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按“服务业代理业”征收营业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列四个条件：
1．由委托方自行立项；
2．不发生土地使用权或产权转移；
3．受托方不垫付资金；（此条浙江地税已取消）
4. 事先与委托方订有委托代建合同。
凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。
《关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复》
宁地税(流)发[号
你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究，现批复如下：
一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。
二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费（代建费）和价外费用，按“服务业”税目征收营业税
综合以上政策，代建营业税政策普遍执行中的关键点是：
房地产企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应以其向委托方收取的手续费按“服务业――代理业”税目税率征收营业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列条件：
1、以委托方的名义办理立项及相关手续；
2、受托方与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
3、与委托方签订委托代建合同；
4、受托方不垫付资金、不以受托方名义办理建安工程结算。
凡不符合上述条件的代建行为，对受托方应以其收入全额按“销售不动产”税目税率征收营业税。
如属于建造房屋应按“建筑业”缴纳营业税及附加税费、所得税、印花税等。
另外，由于房地产企业在开发项目过程中的复杂性，具体判断纳税义务发生时间及操作，还应根据具体情况进行判断。
三亿文库包含各类专业文献、中学教育、各类资格考试、幼儿教育、小学教育、文学作品欣赏、行业资料、14房地产开发企业代建项目如何纳税等内容。　
　房地产开发企业代建行为的确认标准_经管营销_专业资料...广场& 广州市东山广场 & (以 下称东山广场)项目...营业税。 (二)对纳税人接 受建房单位委托, 受... 　纳税人提供上述其他代理服务,可根据其实际取得的手续费,按服务业税务依 5%的...B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发[ 号 ... 　[关键词]房地产企业;纳税筹划;代建工程;筹资技术 国家为抑制房地产价格上涨较快,促进房地产市场的稳定 发展,国务院先后出台了一系列的政策,如“国六条”“新国 ... 　二、房地产开发阶段的纳税筹划 (一)建房方式的选择 1、代建方式:房地产企业接受委托方的委托,实施代建工程(符合代建房屋的条件), 收取一定的劳务费,不仅不用代垫... 　纳税人提供上述其他代理服务,可根据其实际取得的手续费,按服务业税务 依 5%的...B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发 [ 号... 　应按照下列规定确定营业税扣缴义务人: (一)建筑业工程实行总承包、分包方式的,...14、房地产开发企业代建工程如何纳税?需符合哪四个个条件? 问:我公司是房地产... 　一、均衡申报各种房地产价格 同一家房地产企业开发...对于纳税人建造普通住宅出售、增值额未超过扣除项目...三、将销售房产业务转换为代建房业务 现行税法对不... 　二)对纳税人接受建房单位委托,为其代建房屋(或其他不动产)的行为,应按“服务...经了解,目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种:第一种是土地使用权归... 　房地产合作开发的四种方式比较分析_城乡/园林规划_工程科技_专业资料。房地产合作...但是, 这种代建方式实际上存在很大的纳税风险, 对于 B 企业来说, 假如未同时...你现在的位置：> >
房屋代建税收问题
会计城 | 日
来源 : 互联网
总局和一些地方代建营业税文件及比较皖地税[2005]76号：第十二条房地产开发企业受托建房按照收取的代建费征收&服务业一代理业&营业税。受托建房应同时满足下列条件：（一）委托建房单位有相关部门项目批准书；
总局和一些地方代建营业税文件及比较
　　皖地税[2005]76号：第十二条房地产开发企业受托建房按照收取的代建费征收&服务业一代理业&营业税。受托建房应同时满足下列条件：
　　（一）委托建房单位有相关部门项目批准书；
　　（二）委托建房单位具有土地使用证；
　　（三）签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的&代建费&；
　　（四）受托方不垫付资金。
　　受托建房的房地产开发企业不同时具备上述条件的，应按&销售不动产&征收营业税。
　　郴地税发[2007]27号:受托代建房屋征税问题
　　房屋受托代建应按以下原则掌握执行相关政策：
　　1、房屋建设计划由委托方立项；
　　2、代建房屋的土地使用权为委托方所有；
　　3、房屋建设成本按施工实额计算；
　　4、房屋建设成本由委托方承担并以委托方名义与施工方结算；
　　5、房产商只收取手续费。
　　凡同时符合以上五条，对房产开发商按代建行为，只就手续费依&服务业&&代理业&税目征收营业税；只符合前三项条件的，对房产开发商按&建筑业&税目，依工程总额征收营业税；对不符合前三项条件的，不论开发商如何核算，一律按&销售不动产&税目征收营业税。
　　江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知(二)
　　苏地税发 [ 1996 ] 074
　　号三、关业其他代理服务的征税问题。其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
　　纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。否则，应一律按自营业务计征营业税。
　　四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本《通知》第三：条中&其他代理服务&条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按&服务业&税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按&销售不动产&计征营业税。
　　关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复
　　宁地税(流)发[号
　　你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究，现批复如下：
　　一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按&销售不动产&税目征收营业税。
　　二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，按&服务业&税目征收营业税。
　　关于&代建&房屋行为应如何征收营业税问题的批复 国税函[号
　　房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按&销售不动产&税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按&建筑业&税目征收营业税。
　　湘地税发[1998]24号湖南省地方税局关于明确营业税几个政策问题的通知
　　四、关于房地产开发商&代建工程&收入征收营业税问题据反映，一些房地产开发商运用征购来的土地为用户代建房屋，房地产开发商为用户包办各种建筑手续，完全按照用户的建设意图与要求进行设计、施工、用户根据工程形象进度向代建工程的房地产商分期付款，工程完工后双方结算工程价款和其它手续费用。实际上，房地产商实施的这种房屋&代建工程&与自建房屋销售的性质基本一致。因此，应按自建房屋销售处收营业税。
　　总局国税函[号和湖南湘地税发[1998]24号说的完全是一种假代建，与其他地方文件内容不同。
　　安徽和郴州两个文件相比较，我觉得郴州的处理办法更合理。而且郴州文件没有受托方不垫资的规定，这也更切合实际情况。因为受托方不垫资，对委托方不利，而且受托方、委托方、施工方三方结算，制约因素比较多，比较没效率。所以一般情况下，受托方不垫资比较难做到，因为不符合这个条件，就全额按销售不动产征税，税负太高。
　　郴州文件似乎更在乎形式，只要形式上符合就按代建，形式部分符合，部分不符合，折中按全额按建筑业征税。而安徽文件似乎更强调实质，只要受托方垫资，就相当于是受托方建好房销售给委托方。
　　代理拆迁、代开发、BT建设和土地一级开发营业税政策比较
　　代理拆迁。国税函〔号：二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照&建筑业&税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于&服务业&&代理业&行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
　　代开发。皖地税[2005]76号：第十二条房地产开发企业受托建房按照收取的代建费征收&服务业一代理业&营业税。受托建房应同时满足下列条件：
　　（一）委托建房单位有相关部门项目批准书；
　　（二）委托建房单位具有土地使用证；
　　（三）签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的&代建费&；
　　（四）受托方不垫付资金。
　　受托建房的房地产开发企业不同时具备上述条件的，应按&销售不动产&征收营业税。（清溪注：1、四个条件中，只有第四个条件难达到一些，因为受托方垫资对委托方比较有利，所以委托方一般会倾向于由受托方垫资，全额结算。2、文件规定按销售不动产征营业税，不是表面上税目不同的问题，而是全额纳税与差额纳税的问题。3、既然按销售不动产征营业税，是否征土地增值税呢？始终没找到依据。求证了一些专家，也没有答复。）
　　BT建设。湖南省地方税务局公告2011年第6号：
　　一、以投融资人的名义立项建设，工程完工交付业主的，对投融资人所取得收入应按照&销售不动产&税目征收营业税，其计税营业额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入）。
　　二、以项目业主的名义立项建设，对投融资人无论其是否具备建筑工程总承包资质，均应作为建筑工程的总承包人，按&建筑业&税目的现行规定征收营业税。营业额按以下方式确定：
　　（一）项目的建设方（或投资方）与施工企业为同一单位的，建设方（或投资方）在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项作为计税营业额全额征收营业税，施工环节不再征收营业税。（回购价款包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入。）
　　（二）建设方（或投资方）将建筑安装工程承包或分包给其它施工企业的，建设方（或投资方）在取得业主支付回购款项时按扣除支付给施工企业工程承包额或分包价款后的余额作为计税营业额,施工企业计税营业额为工程承包额或取得的分包价款。
　　（清溪评：BT建设营业税政策比不完全符合代开发条件的代开发营业税政策优惠多了。只要是以业主名义立项，投资方同时是施工方的，全额按建筑业（3%）征税。投资方不施工的，按建筑业(3%)差额纳税。不象代开发，只要采取全额结算，受托方垫了资，就按全额5%征营业税。）
　　总局关于开发商参与土地一级开发营业税政策更优惠，不属于营业税征税范围，不征税。
　　国家税务总局公告2013年第15号 ：
　　一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。
　　房屋代建是否征土地增值税
　　综合各地文件：代建房屋一般应满足4个条件：委托方征地，委托方报建，签订代建合同约定代建费用，受托方不垫资。对于受托方不垫资，有些地方有要求，有些地方没要求，有原来有要求的后来取消了。对于代建一律按服务业征营业税，至于垫资不垫资，区别在于对受托方征营业税是按全额征还是按差额征。
　　只要地是委托方的，报建手续以委托方名义办的，建成后的房屋就是委托方的，受托方不存在销售不动产。如果地是受托方的，报建手续是受托方办的，则无论双方怎么结帐，资金谁垫付，都应按销售不动产征税。
　　有一种观点提出，代建房屋不能同时满足4个条件（主要是受托方不垫资很难做到），会有涉税风险，会被要求按销售不动产税目征税。
　　按销售不动产征税与按服务业征税营业税税率是一样的，所区别的在于全额征与差额征。前面已经说过。
　　另外一个问题，销售不动产是否一定征土地增值税？
　　营业税税目注释。销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后后会引起性质形状改变的财产，本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。（简言之，营业税的销售不动产是卖房，卖房连同卖地的，也按卖房对待。）
　　而土地增值税的概念是：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。所以，土地增值税的征税对象是卖地，卖地连同卖房的，也按卖地对待。没有地的转让，土地增值税无从谈起。
　　曾经查一案例：因为政府违规操作，一房地产公司自始至终没有取得土地使用权，修建了一个酒店（未完工，在建工程），转让该在建工程应征土地增值税吗？没有地，何来土地增值？
　　企业会计准则投资性房地产，包括三项：出租的房，出租的地，持有并准备增值后转让的土地使用权。没有持有并准备增值后转让的房屋。房屋是不可能增值的。
　　可以有地无房，不能有房无地，税收政策是房一个税，地一个税，牵扯很多说不清道不明的理。
　　86年房产税条例出台，只对房征税，另有一个土地使用税专门对地征税，号文件将地合并到房征税，地又仍然继续单独征税。真是时间久了，也不记得原来哪个税是哪么回事了。
　　不同税种间政策不能借用
　　比如,营业税按销售不动产税目征税的业务不一定征土地增值税，征土地增值税的业务不一定征营业税。
　　例1、一方出地一方出资金的合作建房。
　　营业税政策：国税函发[号（营业税问题解答）十七、一方出地一方出资建成后分房自用的，对出地方按转让无形资产征税，对出资方按销售不动产征营业税。分房后再转让的，再按销售不动产征营业税。
　　土地增值税政策：财税字[1995]48号（关于土地增值税一些具体问题规定的通知）二、关于合作建房的征免税问题。对于一方出地，一方出资，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
　　例2、在集体土地上建房销售。
　　营业税政策：营业税条例第一条 在境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
　　条例规定，包括了所有转让无形资产、销售不动产行为，对集体土地上建房销售，没有免税或不征税的例外规定。
　　土地增值税政策：
　　条例第二条：转让国有土地使用权、地上建筑物。。。。。
　　国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知 （国税函发〔号 ）：四、土地增值税的征收范围是如何规定的？根据《条例》 的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。
　　例3、广西：深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司转让100%股权。
　　广西就此事分别向总局请示了营业税和土地增值税征收问题。总局就两税分别答复如下：
　　国税函[号国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知
　　广西壮族自治区地方税务局：
　　你局《关于对深圳能源总公司、深圳能源投资公司应当依法征收营业税的情况报告》（以下简称《报告》）（桂地税报[2000]56号）收悉。经研究，现通知如下：
　　据《报告》反映，1997年初，深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能源（钦州）实业开发有限公司（以下简称&钦州公司&），两家分别占有钦州公司75%和25%的股份。由于受国家产业政策调整的影响，这两家公司（以下简称&转让方&）于2000年5月将其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石汕化工股份有限公司和广西壮族自治区石油总公司（后两家公司以下简称&受让方&）。在签定股权转让合同时，在合同中注明钦州公司原有的债务仍由转让方负责清偿。
　　在上述企业股权转让行为中，转让方并未先将钦州公司这一独立法人解散，在清偿完钦州公司的债权债务后，将所剩余的不动产、无形资产及其他资产收归转让方所有，再以转让方的名义转让或销售，而只是将其拥有的钦州公司的股权转让给受让方。
　　不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为。因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。
　　国税函[号 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复
　　广西壮族自治区地方税务局：
　　你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。
　　鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
[获取更多干货，请关注会计部落微信公众号]
你可能对以下内容感兴趣：