一方去世后买的房子想赠予给人公证和过户时需要孩子们签字吗_百度宝宝知道| 版面导航 | 标题导航
奶奶房子赠与孙子手续如何办理
赠与不受限购限制再出手需缴高额个税
&&见习记者 张文静&&&&宁波市民张女士说，婆婆名下有两套住房，想把位于海曙南苑新村的一处住房，赠给张女士27岁的儿子。奶奶把住房赠给孙子，手续如何办理？要缴纳哪些税费？不少读者也遇到过这些关于房产赠与的相关问题，为此本报邀请了宁波市房地产交易与权籍管理中心和相关部门给予解答。&&&&先办理赠与合同的公证手续 &&接受赠与房产不受限购限制&&张女士的婆婆决定把海曙南苑新村的一处房产，过户给孙子，而对于赠与手续如何办理，张女士有些茫然。&&宁波市房产交易与权籍管理中心工作人员表示，赠与房产需要赠与双方先到公证处办理赠与合同公证手续。再带上赠与双方的身份证、赠与公证书、房产证、契证、国有土地使用权证的原件和复印件等材料，到房产交易中心办理房产过户手续、办理契证和土地证即可。由于奶奶名下的房子为住房，赠与方还需要办理物业费结清证明。需要注意的是，办理手续时需要赠与双方本人到场，也就是张女士的婆婆和儿子都要到现场进行办理。&&相关工作人员表示，受赠人接受赠与房产，不受限购限制。假设张女士儿子名下已有两套房产，婆婆赠与房产给孙子也是可行的。&&&&赠与的房屋再出手需缴高额个税&&可不属夫妻共有财产&&相关部门表示，奶奶房屋赠与孙子，孙子作为受赠人需按房屋市场价值缴纳3%的契税和万分之五的印花税；赠与人奶奶则需要缴纳万分之五的印花税。&&“按照张女士儿子的这种情况，房屋用于自住，采用赠与方式比较好。但要注意的是，赠与的房屋再出售时要按差额的20%征收个人所得税。因此，如果考虑到以后会转卖，最好不要通过赠与方式进行。”工作人员建议，在选择过户前，要咨询好赠与和买卖要缴纳的契税，“要根据家庭自身情况，选择合适的过户方式。”&&需要注意的是，如果孙子已婚，在办理房屋赠与时，还可在合同中指定将上述房产赠与给孙子个人所有，不属于其夫妻共有财产。如果通过买卖，过户给已婚的孙子，就属于夫妻共有财产。
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房屋赠与合同虽公证却从未办理过户登记
房屋赠与合同虽公证却从未办理过户登记
&&& 16年前，小兵和爷爷奶奶到公证处签下《赠与合同》，两位老人答应将自住房屋赠给他。二老过世后，小兵发现想要回这套“理应属于自己”的房子很难。近日，上海一中院作出终审判决，认定根据现有情况，不能认定《赠与合同》有效，小兵的诉请终被驳回。 遗留的房子突然要动迁 &&&&1997年，刘老先生和夫人俞老太与不足18岁的长孙小兵签订房屋《赠与合同》，约定将自己名下一套万航渡路的房屋送给小兵。《赠与合同》在长宁区公证处公证时，公证员根据当时的法律规范、相关文件规定，加上了第四条：“本赠与合同经公证，并在办妥房屋过户登记手续后成立。”虽然公证员提醒他们及时办理过户，但公证后双方均未办理过户登记手续。 &&&&这套房屋一直由刘老夫妇居住，而两位老人先后于2000年和2008年去世。此后，这套房子处于空关状态。直到将要动迁的消息传来，房产归属突然成了亲属们热议的话题。几番争吵不欢而散后，小兵诉至法院，要求确认自己对房屋的所有权。 &&&&“由于办理产权过户需要缴纳一笔费用，当时家庭经济拮据无力负担，所以未能办理。”小兵提出，在爷爷去世后自己想去过户，却被告知除非通过诉讼，仅有奶奶和小兵无法办理。“为了避免打扰奶奶的生活，我没有在她生前提起诉讼，但二老生前从未对赠与房屋有过反悔。” &&&&小兵的说法遭到姑姑叔叔的反驳――二老生前已经不愿将房子赠给小兵，迟迟未过户并非经济上的考虑。他们认为，按照约定，赠与合同在办妥房屋过户登记手续后成立，但涉讼房屋的登记过户手续未办理，故该《赠与合同》未成立，也不生效。 赠与无效房屋归属存疑 &&&&原审法院一审认为，赠与人始终未去办妥涉讼房屋过户登记手续，故《赠与合同》未成立。小兵一审败诉后上诉要求撤销原审判决。 &&&&二审法院认为，本案的关键问题在于法律适用的争议。《赠与合同》在1997年7月订立，而《合同法》于日施行，对该法施行之前的合同行为原则上应适用当时的法律规定。 &&&&按照当时的规定，在房屋作为赠与物的情况下，交付意味着必须办理过户手续，故一般以办理过户手续作为赠与关系成立的标志。如果有书面赠与合同，且赠与人将产权证书交与受赠人、受赠人已占有和使用该房屋，满足上述三个条件的，则可以认定赠与有效，令其补办过户手续。 &&&&本案中，刘老夫妇与小兵虽然签订了书面赠与合同并经过公证，但双方并未办理过户手续，赠与人亦未将产权证书交予受赠人，受赠人亦未根据赠与合同占有、使用该房屋，故不符合上述规定。&（人物为化名） 摘自：《解放日报》
作者：陈琼珂
依据我国《合同法》规定，第185条 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第187条 赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。第188条 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。同时 第192条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。&&&&
依据我国《物权法》规定，第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
依据上述法律条文可见，房产的赠与与一般动产的赠与法律性质不同，一般而言，赠与房产即不动产虽然做了相关公证手续，而且根据《上海市房地产登记条例》之规定，房产赠与的过户需要提供《赠与合同公证书》，本市各区、县房地产交易中心才受理房产赠与过户手续。另，从物权法规定，房产的赠与需要房地产交易中心做赠与变更登记才发生效力，否则《赠与合同公证书》仅有合同效力，不具有物权效力，房产还不属于受赠人。
&同时，我国《合同法》对于赠与合同对于受赠人还附了一定权利和义务，经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
律师认为：经公证的《赠与合同》，赠与人不配合交易过户的，受赠人有权诉讼法院主张赠与人按照合同履行赠与合同，配合房产过户。同时，受赠人在严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;对赠与人有扶养义务而不履行;不履行赠与合同约定的义务。赠与人可以主张撤销房产赠与。
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来源：合肥晚报
【案例介绍】
近日，有一对七十多岁的老夫妻前来公证处咨询。他们名下有一处房产，虽然面积不大，但是位置很好，是学区房。他们两人有一个儿子一个女儿，都已经成家。这处房产是他们老两口以前省吃俭用买下的，他们两人都没有正式的工作单位，以前都是靠做点小本生意生活。现在年龄大了，也没有退休工资，老爷子现在还在一小区做保安，一个月有一千多元的收入，平时的生活来源就是这一千多元钱，有时女儿也给点钱补贴，儿子一家生活条件不好，且媳妇没有工作，经常与公婆闹矛盾，儿子与媳妇感情也不是太好。现在孙子要到上小学的年龄了，媳妇就想让公婆将他们名下的房产过户给他们，以便孙子上学。两老人说他们就一个孙子，房子最终肯定也是给孙子，但是他们又担心，房子一旦过户，就是儿子媳妇两个人的，而且如果到时候媳妇不给他们住，那他们到哪里住呢?
【法律意见】
针对两老人的问题，接待公证员告诉他们房产过户不再需要做公证，但是可以给他们解释一下过户的方式。房产过户有两种方式，一种是买卖过户，按照《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。按照婚姻法的相关规定，夫妻关系存续期间，所得的财产如果没有特别约定，属于夫妻共同财产，房产一经买卖过户到儿子名下，就属于儿子媳妇的共同财产。买卖合同是一种双务合同，且买卖合同是不能附义务的，父母将房产过户到儿子名下，儿子媳妇就有权自由处分房产，父母不能有任何的干涉，父母也不能对儿子得到此房产附任何的义务。但是买卖过户的税收可能相对少一些。
还有一种过户的方式就是赠与过户，因为按照赠与合同的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。根据《婚姻法》规定，赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方的财产。所以儿子通过赠与过户所得的房产，不是当然的属于夫妻共有，可以由父母决定，父母可以在赠与合同中指定房产是属于儿子一人所有，还是属于夫妻共有。这样，就可以免除父母亲担心媳妇能得到一半房产的顾虑。《合同法》第一百九十条规定，赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。父母亲在将房产赠与儿子时，可以要求儿子履行一定的义务，儿子是必须履行此附加的义务的。也就是如果父母亲担心将房产过户到儿子名下后，媳妇就不让老两口居住，那父母亲就可以在赠与合同中写明必须让父母亲在赠与的房产中居住终生，这样虽然房产过户到儿子名下，但同样能保证老人老有所居。如果到时候媳妇真的不让老人居住，法律也是有规定的，可以保障赠与人的利益的。《合同法》第一百九十二条规定，受赠人如果不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与，赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。而且《合同法》第一百九十四条规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。《合同法》第一百九十五条 赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。但是，赠与过户所交的税收比买卖过户的税收要多。
两位老人听了公证员的解释后，表示回家去再商量商量。没过几天，两位老人又来了，他们说虽然现在不需要做公证了，但是他们商量好了后还是来和公证员说一下，表示感谢，因为是公证员给他们做的解释很清楚，让他们了解了买卖过户与赠与过户的区别。赠与过户交的税收多，但是他们已经与女儿、儿子商量过了，赠与过户可以免除他们的担心，也能让孙子顺利上学，他们打算第二天就去房产局办理房产赠与过户手续。
【法条指引】
《婚姻法》第十八条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。
《合同法》第一百九十条：赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。
《合同法》第一百九十二条：受赠人如果不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与，赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
《合同法》第一百九十四条：撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。
《合同法》第一百九十五条：赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
张裙 记者 洪欣
原标题：房产赠与过户保障老人利益
编辑：李宏
[此文系转载，来源于合肥晚报，版权归属原作者]
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赠与的话以后如果房屋再买卖的话，交的税多吧？
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