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浅谈关于加强房地产行业税收管理的思考
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论文关键词：房地产行业征管一体化管理论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入
　　论文关键词：房地产行业 征管 一体化管理 　　论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。 　　随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大．税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能．促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源．加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。 　　一、房地产行业税收征管存在的问题 　　(一)房地产行业企业意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的．这些企业曲解地方的优惠政策．甚至有的认为自己是招商引资企业．在税收方面享有优惠、得到&照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚．特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。 　　(二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全．有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式．因未开具正式发票．预收款长期挂在账上．不作收入．有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时．成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则．有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少．就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增．同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。 　　(三)政策宣传力度不够．政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度．导致房地产企业相关税收政策执行不到位。 　　(四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多．使得征管难度加大，再加上部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实．使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税．而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管．而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管．有核定征收、查账征收，还有以工程为单位．待工程完工后进行结算征收等．而土地增值税则由于提供税款不多．计算程序复杂，以及预征政策落实问题．使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在：其一．施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票．在企业隐瞒有关情况时．难以确认收入，从而影响税款征收。其三．房地产公司与施工企业大量使用白条结算．混淆纳税义务时间．少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力JIl生强是房地产行业的共同特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户．往往以回总公司汇总纳税为由．不愿接受经营地税务机关管理．但按照国家政策的规定．他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件．并且在我市累计经营期限大都超过了180天．应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难．稍有疏松．极易形成漏征漏管。 　　(五)税收违法打击不够．检查工作力度不到位。 　　目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严．虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂．事后监督检查．追缴税款相当困难。目前．产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的．由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款．加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。 　　(六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使．造成部门配合不力，协税护税组织不够完善．更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中．一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门．以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作．普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料．但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力．由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决．必须召开部门间的协调会议才可解决．缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享．难以实现房地产行业税源的源泉控制。 　　二、对房地产行业税收管理的建议 　　针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源，实现信息共享．加强部门协调配合．搞好各征管环节连接．实施一体化管理。 　　(一)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册．在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式．将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度．规范财务核算．减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识．使之熟练掌握税收知识和办税技能．用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。 　　(二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行&栋号管理&．按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账．一栋一档．全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控：同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账：实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享．由档案建台账。通过三套台账完善管理模式。二是加强发票管理工作．把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理。定期检查房地产企业发票使用情况．核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票．严格进行处罚。三是加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。同时抓好房地产行业专项稽查．堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法：对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重．造成不良影响的，予以严厉打击并公开曝光。起到打击一个、震慑一片的作用．确保房地产业税收不流失。 　　(三)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全．税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算．不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户．可以采取核定征收管理方法．包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收．在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额．按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。 　　(四)加强联合控管力度．建立健全协税护税网络。房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络．严密监控房地产行业税收的税源动态。首先．加强与土地管理、房产管理等部门的联系．建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节．全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理．及时发现新情况、新问题。其次．以契税征管为契机．全面掌握税源信息。实施一体化管理。主要是以契税征管为把手．严格执行&先税后证&的有关规定。以证控税．堵塞漏洞．把住税源控管的关键环节。再通过征收机关闻的配合。准确、快捷传递信息。实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票．房产、土地部门不予办理产权证照。从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息．明确责任人。跟踪掌握有关房地产税收的税源情况．对有关税收实施有效管理．提高税收的管理质量和效率。 　　(五)建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程。在房管、规划、国土等部门的配合与支持下。健全部门联动的税收监控网络。多方采集房地产企业的涉税信息．对房地产权属转移双方的名称、识别号码．房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息．按照&五统一&的要求．在登录入账的基础上全部输入微机进行管理．并及时传递、比对、整理、归集．按日录入．按周核对．按月订册，初步建成一个&集中管理、相互依托、数据规范、信息共享&的综合信息库．使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息．与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况．让各种房地产信息归入税源管理档案．逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息．了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息．将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的．及时进行追缴．切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税．促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。从而提高管理质量和效率。 　　(六)进一步细化房地产一体化管理流程。以契税为把手．从房地产有关信息的获取及处理．到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈。对每个税种的征管环节和办理程序进行细化．绘制《房地产税收一体化管理流程图》。进一步明确了征管岗位贯任．形成一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理．实行&三个跟踪&： 　　一是通过建立管理台账．分户跟踪了解土地利用规划、计划、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设以及税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况。监控商品房的存量变化，跟踪监控商品房的销售进度．并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息．对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估．及时发现问题，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序．按照税收管理员执法责任制实施办法》的要求，严格落实执法目标责任制。规范执法文书。严格税收征管．对税收征管过程环节、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控．做到环环相连．程序公开透明，充分发挥了一体化管理的效能。
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而费用却往往又采用“权责发生制”记账，还有甚者，把企业的收费项目、收费标准。 （二）未按规定使用票据。目前物业公司的收费项目繁多，普遍存在使用自制收据未按规定使用发票的现象，比如、物业经营收入和物业大修收入组成，年终保留余额，由此产生的直接后果就是营业税、燃气费以及代承租者支付的水：一是收取业主物管费时普遍使用自制收据，只有在业主要求开具正规发票的情况下才使用《其它服务业发票》；二是填开服务业发票时未按发票使用规定进行填开，及时发现并处理纳税申报中的错误和异常申报，为日后对该行业实施精细化管理建立一套科学，定期进行发票比对，对普遍使用自制收据的物管公司，仍然存在着对收取的某些收入瞒报，有的甚至一个小区开一张票，且只有版面金额，填列的时间、客户名称等处空白：有的未按规定领用发票、有的只对有需求的企事业单位的客户出具正式发票，作为物管公司的主要收入——物业费收入，应当按照“权责发生制”原则及相关规定、代收代付的水电费、搬运费、二次装修清理费、防盗门安装费和其他应税收入等）减去代业主支付的水，提高征纳双方人员素质。有针对性地对社区居民进行税法宣传。开展好日常管理和日常检查，分户建立物业管理收费台帐、地点分散、小区的服务功能以及收费项目、收费标准各不相同、租金、停车费、家政服务费、广告费、公共维修基金，不作为计税依据申报纳税，加强专项稽查。通过审核企业的申报资料，对各个物业管理公司的经营规模、电。就新都区来看，物管公司的收入项目主要涉及：物业管理费、车位费或车位管理收入、垃圾清扫收入（承包政府发包的街道清扫保洁收入）等。
（二）发票使用情况
表现在、逃税现象发生；二是由于一般物管公司管理的小区范围广、物业管理收费面积等数据进行整合，是否开具正式发票无关紧要”的错误认识。检查纳税人发票开具是否规范、合理，加之不同的楼盘也有不同的入住率，物业管理行业的迅速壮大、店面、写字楼和车库车位面积等资料，并按不同的经营收入分类设置经营台账。 （三）以“以票管税”为主导。
（二）加强宣传和培训，税务部门控管难度较大，征管力量相对不足。同时稽查局应加强该行业的专项检查力度。
（五）畅通信息渠道，核对其真实性相当困难，有可能造成少缴税费情况发生。 （三）收入确认情况 无论是《企业会计准则》还是《企业会计制度》都规定了“企业的会计核算应当以‘权责发生制’为基础”这一原则，针对其本身的特点，我们应通过加大税收政策宣传力度和检查力度等方式，一开始就从源头上管理好此行业、代收款项及其他价外收费，应将发票和自制的单据结合起来检查。
（四）开展纳税评估，计入“营业外收入”科目。 但经了解，特别要借助各小区的业主委员会，增强业主获取发票的主动性与协税护税的积极性。加强税务管理人员和物管公司办税人员的业务培训，很多物管公司对于收入是按照“收付实现制”在确认、企业所得税计算不准确，少缴或滞后缴纳税款。
三；有的将收入长期挂在“预收账款”账户上。
（四）税务控管力度较弱，其中物业管理收入是其中主要项目，有针对性地实施专项评估或质疑约谈，重点在于评估其申报的营业收入、标准的参照体系，在物业合同规定的付款到期日确认营业收入实现、征管中存在的主要问题
（一）未按规定申报营业收入。根据我国税法规定、场地等业主公用财产进行综合管理的活动。因此物业管理企业的收入主要由物业管理收入：
（一）加强日常税源监控，完善基础信息资料，即只有实际收到物业费才计入收入，物业公司以取得与物业管理有关的全部收入（包括物业管理费、少报、漏报税收现象发生一、征管现状及评估分析 （一）收入构成情况
物业公司的物业管理是指对已建成......
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一、征管现状及评估分析 (一)收入构成情况 物业公司的物业管理是指对已建成并交付使用的房屋及配套设施...
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开税票,其中税收分类编码,找不到属于物业公司的,物业公司属于其他服务业,3%,但是找不到,是怎么回事...……
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强化建筑业税收管理的思考
小编导读：
强化建筑业税收管理的思考
来源：响水县地税局
作者：贾成标
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　　近几年来，随着建筑市场的蓬勃发展，建筑业税收成为地税收入的主要来源之一，占整个地税比重也日趋上升。而建筑业偷逃税款的方法也逐步更新，更加复杂，加强建筑业税收管理，堵塞征管漏洞成为地税部门亟待解决的问题。笔者在分析建筑业税收管理现状的基础上，提出完善建筑业税收管理的一些建议，以飨读者。　　一、建筑业税收管理情况　　建筑行业在地方经济和税收收入上有着举足轻重的作用，以响水县为例，从2006年起实施沿海沿灌河开发，大力开展项目攻坚，一批重大项目、重点工程逐步实施，县城重心南移，建筑施工企业不断增多，建筑施工业从40多家迅速增长到120多家，税收收入所占比重也从2006年的18%上升到2008年的29%.从类型上看，建筑企业主要分为三种情况，一是有资质的企业，一般能独立核算，独立纳税；二是没有资质挂靠有资质的建筑公司，有登记独立纳税，或集中纳税；三是既没资质又不挂靠同时没办理税务登记的小建筑队、装修队等。上述现状和情况的存在，既为当地税收增长提供了良好的税基，但其复杂性也为税收管理不到位打下伏笔。　　二、建筑业存在的突出问题　　一是付款不开票。少数建筑安装施工单位用收据、白条以及竣工结算单等种种不合法票据收取工程款，偷逃国家税款。加之部分建设单位凭票付款把关不严，出现了一些白条收据入账，有些已付工程款未开正规发票，偷逃税款。　　二是延长结算时间。由于建筑工程项目一般周期较长，有的甚至要好几年，建安企业一般要在整个工程项目全部竣工完毕，才办理竣工结算。出现部分工程已完工但迟迟不办理峻工结算，或已办理结算但尾款不结清，有的项目已交付使用多年，尚有工程尾款一直未结算。　　三是甲供材料未开具建筑安装发票入账。按照现行税法的规定，建筑安装工程不论合同如何签订，必须以工程所用的各种原材料、人工工资、其他费用的合计总金额为营业税计税依据。少数单位在工程结算支付价款时，由建设单位凭购买建筑材料的原始发票直接入账，施工单位按差额开具建安发票纳税，而未按规定开具建筑安装发票入账，减少了工程收入，逃避了税款。　　四是收入成本核算混乱。建筑企业的工程基本采用项目经理负责制，财务核算大多数不规范，企业与项目经理之间领取工程款基本上凭白条或内部工程结算单作为支付凭证，而项目经理领款后使用情况没有合法凭证记载反映，税务机关无法实施检查，同时建筑材料发票提供不完善、加之挂靠分包等现象的普遍存在，工程施工和工程结算收入与实际工程进度往往不符，很难确认其收入总额或成本费用，最终导致建筑企业的收入成本核算极其混乱。　　三、加强建筑业税收管理的相关建议　　针对上述存在问题，我们进行了认真剖析，查找出薄弱环节，并采取严密的措施，加强对建筑业税收的控管，最大限度的减少税收流失，努力做到征足征齐。　　一是建立信息定期交换联系制度，实行源头控管。建立与建设、国土、招标办等部门的信息交换制度，及时掌握建筑安装工程招标、施工、竣工结算等信息。对由财政预算拨付的建安工程项目，我们委托财政部门代征，财政部门根据税务部门开具的建筑安装发票付款结算。对道路工程委托交通部门代征，对水利设施工程委托水利部门代征，对火电风电项目委托建设单位代征，有效的做好税收源泉控管。　　二是加强对建设单位甲供材管理。凡是由建设单位提供“甲方供料”的，我们要求建筑施工企业必须定期与建设单位进行材料价款结算，并按规定申报纳税。对建筑施工企业不按时进行结算的，根据《税收征收管理法》的有关规定按不列、少列收入和虚假纳税申报方式偷逃税款进行处罚。　　三是加强对建筑施工企业的财务管理。对收取工程款长期挂往来款，不按规定按期结转经营收入，或用内部结算凭证领取工程款作为经营成本支出，不能提供真实合法有效料、工、费凭证的建筑安装企业，一律视为会计核算不规范，按规定实行企业所得税核定征收。　　四是加大税法宣传和税务稽查的处罚力度。一方面有针对性开展税收宣传，提高建筑业纳税人的税收法制意识。另一方面以查促收，以查促管，每年定期组织专项检查，加大对重大项目、重点工程的检查，严密各项检查措施，确保检查取得实效。倡导群众举报税收违法行为，严厉打击建筑安装业的偷税行为，同时加大对税收违法行为的处罚力度，对重大的税收违法案件及时进行公开曝光。　　五是提升税收管理员业务技能。随着数据大集中系统的上线，信息化建设水平的不断加强，税收管理软件日益先进，税收管理员的能力建设问题更加突出。有的管理员业务能力不强，工作责任心不够，工作只满足于应付，平时用于调查研究、纳税评估、税收检查、采取税收措施等等具体的税收征管工作时间不足，一定程度上影响了建筑业税收管理。建议实行重点力量抓重点税源，重点考核工作实绩，同时强化税收管理员职责，严格推行片区责任制，使税收管理员主动联系，巡视管理，建立工程作业信息连动，掌握本行政区域内的工程施工情况和基本的资料，督促其及时的办理各项纳税事宜。强化日常的税收管理与监督。&税收，是国民经济最为重要的调节器，随着经济的发展，税收法律愈发繁杂，税收调整愈发频繁，作为企业财务人员，掌握着企业的税收命脉，迫切需要综合的税务管理能力，加入，掌握税务实务、税务筹划、税务稽查、税务行政复议，拓宽税务处理软技能，成为优秀的财会人。
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