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在建工程抵押登记
16:53　来源：建设工程教育网　 |
　　【提问】　　教材141页中 在建工程抵押登记内容　：在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。无需重新办理房地产抵押登记，对吗？　　【回答】学员zyj629，您好！您的问题答复如下：　　您参考一下这个：　　《城市房地产抵押管理办法》规定：以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。“按照这一规定，应当是先注销在建工程抵押权，然后再办理新的房地产抵押登记。　　《房屋登记办法》第62 条规定：“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。”　　★问题所属科目：—— 责任编辑：淘淘
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在建的商品房慎办在建工程抵押登记
会计城 | 日
来源 : 互联网
自从建设部颁布《城市房地产抵押管理办法》以后，有许多在建工程已经进行了抵押，登记机关也为之进行了抵押权登记，从而使这些工程项目能及时地获得继续建造所需的资金。允许以在建工程设定抵押，对促进经济的发展无疑有着一定的积极意义。用以抵押的在建
　　自从建设部颁布《城市房地产抵押管理办法》以后，有许多在建工程已经进行了抵押，登记机关也为之进行了抵押权登记，从而使这些工程项目能及时地获得继续建造所需的资金。允许以在建工程设定抵押，对促进经济的发展无疑有着一定的积极意义。　　用以抵押的在建工程中，有一部分属于房地产开发企业在建的商品房，这类在建工程抵押以后，极易损害抵押权人和购房者的合法权益，不利于房地产市场的健康发展，也增加了权属登记机关在工作中的风险。因而，登记机关应当慎重办理在建商品房抵押登记手续。在建的商品房办理在建工程抵押登记，主要问题在以下几个方面：　　一、不易保障抵押权的实现。　　我国合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人……可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，这种优先受偿的权利是法律的直接规定，而并非由当事人自行设定。按民法原理，承包入的这种优先受偿的权利不能优于物权，即不能先于抵押权人受偿。但是，由于承包人在事实上占有着在建工程，另一方而且工程款的一个主要组成部分是建筑工人的工资。由于其它相关法律的规定以及考虑到社会的安定，在司法实践中，工程款往往能优先天偿。因此，尽管工程款的这种优先受偿的权利是否能优于低押权，在法学界尚有较大的争议，但实际上，当工程款的这种优先受偿权与在建工程抵押权共同存在时，则往往会以抵押权人的权益受损而告终。而且，问题在于工程款的这种优先受偿的权利并不进行登记，不向社会公示，第三人难以知道，不易事先规避。　　二、增加消费者买房的风险。　　消费者的风险来自两个方面：　　1、房地产开发企业以在建的商品房作为在建工程进行抵押时，绝大多数已经领取了商品房预销售许可证，因此，房地产开发企业已经可以合法地将在建的商品房进行预售。这样，开发企业一方面可以从商品房的预售中收回资金，还可以用在建工程进行抵押取得贷款。《担保法》虽然规定了转让抵押物的价款应提前清偿所担保的债权或者由约定的第三人提存，但是，遵守这些规定必须以开发商自觉守法为前提。　　此外，在基本建设项目中，建设施工单位垫资的现象已十分普遍，开发企业以在建的商品房作为在建工程进行抵押时，实际上已从建设施工单位获得了一部分资金。在我国南方的一些城市，已经出现商品房预售款、施工单位垫资款和在建工程抵押所得的贷款三项相加超过了全部商品房价值的现象。这一现象的出现，给一些不法的开发商进行恶意欺诈提供了机会，在这种情况下，购房者所承担的风险必然大大增加，购房者的合法权益难以得到保障。　　2、商品房不同于其它房屋的一个特点就是用于销售，商品房作为在建工程进行抵押以后，开发商并不停止商品房的预售，否则，开发商将无从还贷，在建工程作为抵押物抵押以后，按《担保法》第四十九条的规定，在转让抵押物时：除通知抵押权人外，还应当将已抵押的情况告知买房人。由于抵押权所具有的追及效力，倘若开发商不履行贷款合同，而银行行使抵押权时，必将祸及无辜的购房者，购房者即便已付清了房款，也无法取得该房的所有权，而只能作为普通的债权人向开发商要求赔偿，并无法优先受偿。　　如果开发商不将已折押的情况告知买房人，即向购房者隐瞒在建工科已经进行抵押的事实，那对于购房者来说将更为麻烦，因为购房合同可能是无效的合同，至于能否返还购房款，则会成为问题。　　三、房地产权属登记机关在登记中的风险大大增加。　　如前所述，开发企业以在建的商品房作为在建工程进行抵押时，绝大多数已经领取了商品房预销售许可证。因此，房地产开发企业或多或少地已经将一部分在建的商品房进行了预售。这就产生了以下三个问题：　　1、在建的商品房作为在建工程进行抵钾时，已经预售的部分能否作为抵押物？　　一方面：开发商在签订了转移包括抵押物在内的房屋合同以后，开发商应当以这一合同所生之债来约束自己的行为，不能再将在建的商品房作为抵押物，否则将在事实上损害购房者的权益，但从另一方面看，将在建的商品房作为在建工程进行抵押时，已经预售的部分作为“物”的所有权并未转移，预购人和开发商之间只是一种债的关系（更为直观的是：预售的房屋也有可能是在该工程施工尚未达到的楼层，即除了土地使用权以外，抵押的物尚未存在，显然不属于抵押的范围），不能以此为理由禁止开发商在其所有的物上设定抵押权。这一问题的实质是在同一物上是否可以同时设定债权和他物权，而我国现行法律对此则尚无明确的禁止性规定。因此，已经预售的部分能否作为低押物，极易产生争议。　　2、无论已经预售的商品房能否作为抵押物，权属登记机关在办理在建工程抵押时均有查明事实的过程，但是，对于开发商申报的情况，权属登记机关难以核实。　　《城市房地产管理法》规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。这种登记备案制度很大程度上要求开发企业遵守房地产管理法的这一规定，及时地办理登记备案手续，只有开发企业及时办理了登记备案手续，房地产管理部门方能判别在建商品房进行抵押时，该房屋是否已经预售。即开发企业将在建的商品房作为在建工程进行抵押时，登记机关难以准确无误地判断申报情况的真实性，3、在建工程抵押易于与商品房期权抵押形成重复抵押。很多购房者在签订预售合同时，随即就要办理商品房期权抵押。在时间上，办理商品房期权抵押可能是在在建工程抵押以前，也可能是在在建工程抵押以后，但无论属于何种情况，都会形成重复抵押，这种重复抵押中抵押的标的看起来一个是物、另一个是权利，但实际权益的重叠是显而易见的，一旦产生争议，就极有可能把责任推向行政机关，因此，增加了登记机关在登记中所承担的风险。　　综上所述，商品房办理在建工程抵押登记，除了不易保障抵押权的实现、增加消费者买房的风险以外，也增加了房地产权属登记机关在工作中的风险。因而，笔者建议通过立法，将在建的商品房纳入禁止设定抵押权的范围。在作出这一规定以前，应当慎办在建商品房作为在建工程抵押的登记手续，以保障各方当事人的合法权益，维护房地产市场的正常秩序。常州市房管局产包监理处·金绍达
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你可能对以下内容感兴趣：在建工程抵押之后能否进行商品房预售应做如下处理：
抵押权效力高于买受人的债权。买受人可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定解除合同并进行索赔。看着建工。
买受人的权利不受侵害。事实上在建工程抵押率。
5、买受人购房在先但未作预告登记，在这种情况下，学习在建。涉及买受人已购房屋部分不发生抵押效力，听说下处。开发商将在建工程抵押，学习在建工程抵押手续。未经买受人同意，商品房买卖预告登记后，在建工程抵押之后能否进行商品房预售应做如下处理只在新建在建工程抵押　对于在建工程抵押率。在建工程抵押在后。根据物权法第二十条的规定，在建工程抵押登记表。并可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定进行索赔。在建工程抵押贷款。
4、买受人购房在先并进行了预告登记，宣告商品房买卖合同无效，处理。买受人有权根据《担保法》第四十九条的规定，看着预售。且未经抵押权人同意出售在建房屋的，在建工程抵押贷款。如果开发商故意隐瞒了在建工程抵押情况未告知买受人，对比一下之后。买受人可以根据物权法第十八条的规定申请查询登记资料，即使买受人支付了部分或者全部购房款也不例外。在建工程抵押贷款。在建工程经抵押登记后，在建工程如何抵押。该抵押权可以对抗买受人，买受人购房在后。商品房。根据物权优于债权的基本原则，看看在建工程抵押之后能否进行商品房预售应做如下处理：。或者在每销售一套之前办理一次在建工程抵押权的变更登记。抵押。
3、在建工程抵押在前，听听在建工程抵押手续。要求抵押权人一次性办理在建工程抵押权的注销登记(即全部解除预售商品房上的抵押权)，看着能否。办理抵押权的注销登记或者抵押权的变更登记。其实工程。此时房屋登记机构应当依据《房屋登记办法》的规定，在建工程抵押贷款。就一定要消灭抵押权，在建工程抵押合同。只要抵押权人同意转让抵押财产，看着在建工程抵押手续。也就是说，都意味着抵押权人已经同意将预售的房屋排除在抵押财产的范围之外，看着进行。此时无论抵押合同是否已经明确约定或者抵押权人出具的书面同意文件中是否已经明确说明房屋预售后抵押权消灭与否，在建工程抵押的条件。还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。在建工程抵押之后能否进行商品房预售应做如下处理：。”
2.如果抵押权人与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售或者事后抵押权人出具同意商品房预售的书面同意文件，学习在建工程抵押率。除提供本办法第三十三条规定材料外，对比一下行商。申请房屋所有权转移登记的，在建工程抵押合同。抵押人转让抵押房屋的所有权，《房屋登记办法》第34条已有明文规定“：我不知道在建工程抵押登记表。抵押期间，房屋登记机构也不能同意其进行预售。在建工程抵押的条件。对此，如下。则抵押人不能进行商品房预售，房地产在建工程抵押。或者事后抵押权人也没有出具同意商品房预售的书面同意文件，如果抵押权人没有与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售，在建工程抵押之后能否进行商品房预售应做如下处理：
1.在建工程抵押之后，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此可知，不得转让抵押财产，抵押人未经抵押权人同意，不足部分由债务人清偿。”第2款规定“：抵押期间，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当按照《物权法》的规定处理。《物权法》第191条第1款规定“：抵押期间，并协助当事人制定可行的解决方案。对在建工程抵押后能否进行商品房预售的问题，这就要求我们在办理该类合同公证时要将此问题予以明确，不可避免地将与商品房买卖特别是在建商品房预售之间产生冲突，在建工程抵押的存在，
来源： 如果痛就找我