购房者签认购合同交清房款开发商称合同无效未收钱开发商“一房二卖”被判双倍返还
日 09:33来源：
本报记者丁国锋本报通讯员顾建兵吴婷
江苏省南通市一名购房人全额支付购房款后，在与开发商合同约定的交房日期届满去拿房时，却被告知公司从未与其签订购房合同，亦未收到购房款，开发商以此为由拒绝交房。在获悉开发商已将涉案房屋另售他人并进行备案登记后，购房人将开发商告上法庭，要求开发商双倍返还购房款。
近日，江苏省南通市中级人民法院对这起“一房二卖”引发的房屋买卖合同纠纷作出终审判决：解除双方订立的买卖合同，被告南通家纺城发展有限公司返还原告陈女士购房款673850元，并赔偿损失673850元。
离奇已签认购合同房屋被另售
经朋友介绍，陈女士看中了位于通州家纺城金川大道1号瑞豪国际中心一套商品房。日，陈女士与时任家纺城公司股东、公司财务总监梁某签订了一份该中心一套商品房买卖合同，合同对房屋的具体位置、面积、单价、总金额、付款时间、交房时间及违约责任等相关事项进行了详细约定。
合同签订当日，细心的陈女士还专门看了一下合同，上面盖有家纺城公司合同章。于是，当天陈女士放心地向梁某交了43万元款。
一个星期后，陈女士拿到了盖有家纺城公司财务专用章的收款收据，上面注明了是该中心某套商品房的购房首付款。一个多月后，陈女士委托朋友羊某将剩余房款以现金方式转交给梁某。事后，陈女士收到了由羊某带回的盖有家纺城公司财务专用章、落款时间为日的收款收据。收据上注明，该房款系陈女士所购那套商品房的购房款，金额为243850元。至此，陈女士已交清全部购房款共计673850元。
眼看着到了合同约定的交房日期，但陈女士仍未收到入住通知。于是，她来到家纺城公司。让她吃惊的是，家纺城公司以公司从未与其签订购房合同，亦未收到其购房款为由拒绝向其交房。
在多次交涉无果后，日，陈女士一纸诉状将家纺城公司诉至江苏省南通市通州区人民法院，请求法院判令家纺城公司履行交房义务。
在该案审理中，通州区人民法院查明，陈女士所购的这套商品房已被家纺城公司另行出售给他人并进行了备案登记。因买房目的不能实现，陈女士遂向法院撤回了起诉。
交锋购房合同无效与两倍退款
因时隔两年多，这套商品房市场价格已大幅上涨。陈女士认为，家纺城公司的单方违约让她遭受了巨大的经济损失，应承担相应的赔偿责任。日，陈女士重新向法院提起诉讼，要求家纺城公司返还购房款673850元，并赔偿购房款一倍的损失673850元。
对此，家纺城公司辩称，梁某只是公司刚设立时的股东兼财务总监，日已正式退出公司股份离开公司，而涉案合同、收据形成的时间应为2009年下半年或2010年上半年，梁某的行为并非职务行为，而是故意与陈女士串通倒签合同。家纺城公司要求确认合同无效，并对合同、收据形成时间进行司法鉴定，驳回陈女士的诉讼请求。
陈女士则答辩称，合同上有家纺城公司印章，该合同合法有效。合同签订时间就是日，退一步讲即使时间不一致，也不能认定其与梁某存在串通行为。家纺城公司账上是否收到房款，是其内部管理问题，与其无关。
案件审理中，法院对家纺城公司副总经理袁某进行了调查。袁某称，当时他任销售主管，梁某任公司财务总监，曾听梁某说过她手上有一批客户想买瑞豪国际中心的房子，公司就给了她一批盖好合同专用章的空白合同，由她代表公司与客户签订。
合同交付梁某时，其已将房屋的房号、单价、面积、总价等均手工填写好，公司合同专用章也已盖好。至于后来梁某经手签订了多少合同、陈女士等人有无将房款交给梁某、梁某最后有无将房款交给公司，其并不知情。
另外，在梁某离开公司前，公司财务专用章一直由她保管。日，在公司法定代表人变更时，原来的财务专用章也进行了更换，而原来公司用的合同专用章在2009年11月已改为销售专用章。此外，袁某还表示，瑞豪国际中心楼盘的开盘价为每平方米8000元，瑞豪国际中心现更名为南通家纺城大酒店。
在随后的调查中，法院对家纺城公司设立时，备案的财务专用章与梁某出具给陈女士的收款收据上的财务专用章进行了比对，发现系同一枚印章所加盖。
此外，法院还查明，家纺城公司于日取得了商品房预售许可证。
判决合同成立支持购房者诉求
通州区法院审理认为，家纺城公司取得了商品房预售许可证后即依法有权进行商品房预售。股东梁某代表公司与陈女士签订的合同，条款齐全，不违反法律禁止性规定，合同依法成立。
因该合同未约定将登记备案手续作为合同生效要件，故未登记备案不影响合同效力，双方间的合同合法有效。陈女士、家纺城公司可直接据此要求对方履行约定的义务。
此外，法院还认为，家纺城公司虽抗辩陈女士与梁某存在恶意串通的可能，却未提供任何证据证明，仅在审理中要求对合同及收款收据的形成时间与其落款时间的同一性进行司法鉴定以求获证。仅凭猜测而怀疑合同形成时间的真实性，毫无依据，不应置理。
退一步讲，即使通过司法鉴定确认合同形成时间并非日，家纺城公司即想以此证明陈女士与梁某之间存在恶意串通之事实，显然还是证据不充分，不足以影响法院对本案合同效力的认定。
同时，法院认定，陈女士作为合同相对方，有理由相信梁某就是代表公司与其签订合同，其所交购房款，有加盖公司财务章的收款收据为凭，其已尽到一般善良人通常的注意义务。至于梁某有无将合同文本交与公司保存、有无将购房款如数交给公司财务，属于公司内部管理问题，并不影响对陈女士已按约履行付款义务这一事实的认定。
判决鉴于该房屋已经另售他人，且办理了备案登记手续，判决解除陈女士与家纺城公司于日所订立的商品房买卖合同，家纺城公司返还陈女士购房款673850元，并赔偿损失673850元。
一审判决后，家纺城公司不服，提出上诉。南通市中院在上诉期间审理认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回家纺城公司的上诉，维持原判。
免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
[责任编辑：robot]
标签：&&&&
用手机随时随地看新闻
社会娱乐生活探索
04/21 07:02
04/21 07:02
04/21 07:02
04/21 06:49
04/21 11:28
03/09 16:46
02/24 09:56
03/09 16:45
03/09 16:45
02/27 16:10
03/13 08:17
03/12 08:43
03/12 07:22
03/12 07:57
03/20 09:48
09/07 09:38
09/07 09:38
09/07 09:39
09/07 09:39
09/07 09:39
单日流入资金最多个股
明星分析师荐股
57627.78万元
42457.72万元
39795.99万元
39179.66万元
34177.09万元
31992.61万元
30093.82万元
48小时点击排行
财经 · 房产
娱乐 · 时尚
汽车 · 旅游
科技 · 健康| 24小时滚动 |
签了认购协议交了定金未签合同 开发商房子另售不退定金
&&365地产家居网&&&
编者按：购房者买房维权事件似乎不是特例，许多购房者在购房过程中都遇到这样那样的纠纷，这也给网友一个提醒，在购房前一定要详细了解清楚相关的法律法规，以及所买楼盘房企的品质、信誉和口碑，房子是大事，做决定前有了充分的了解之后再下手，才能减少具体操作过程中不应发生的问题。》》》
　　近日，滨湖法院民一庭审结了一起房屋买卖合同纠纷案件。原告丁某起诉某开发公司，要求被告双倍返还定金。而根据我国《合同法》以及担保法等法律的相关规定，对商品房买卖认购协议效力中买卖双方对应的义务加以认定，法院驳回了原告丁某的诉讼请求。》》》
　　纠纷&&&
　　起诉&&&说法&&&
　　购房者交了定金未签合同
　　开发商将房子另售他人
　　日，某公司（甲方）与丁某（乙方）签订了一份《商品房买卖认购协议》（以下简称《认购协议》），约定：“……二、乙方为购买上述房屋，在签订本协议时，向甲方支付认购定金贰万元，乙方缴纳定金前已仔细阅读公示的合同样本并已认可，定金一旦缴纳不予退还。1、乙方须在日前携带除贷款金额外的房款及办理贷款的齐全资料至甲方售楼处与甲方签订《无锡市商品房买卖合同》，方可享受总价98折优惠，同时赠送机械上层车位。2、如乙方未在约定时间内至甲方售楼处签约，视为乙方放弃购买该房屋，认购协议自动终止，甲方有权不再通知乙方，直接将房屋另行销售，定金不予退还。……五、本协议约定之销售单价及优惠只在双方约定的签约期限内有效。乙方逾期签约不再享受优惠，同时甲方保留对该优惠进行调整的权利。”》》》
　　协议签订后，丁某向房地产公司交付了两万元定金，但直到约定的4月20日过后丁某始终没有再去过房地产公司的售楼处。日，房地产公司将争议的房屋另售他人。
　　起诉&&&
　　购房者称协议条款无效
　　开发商应返还双倍定金
　　日，丁某诉至滨湖区法院称：《认购协议》中“定金一概不予退还”、“如乙方未在约定时间内至甲方售楼处签约，视为乙方放弃购买该房屋，认购协议自动终止”的约定系格式条款，应为无效；第五条中约定不再享受优惠价格，即指没有优惠仍享有逾期签约的权利，该条与视为乙方放弃购买该房屋的约定解释冲突，应做不利于格式条款提供方的解释；房地产公司将该套房屋另售他人，已构成根本违约，要求法院判令房地产公司双倍返还定金4万元。》》》
　　本案争议焦点在于：1、商品房认购协议的性质、对于双方权利义务的约定如何认定；2、本案认购协议中约定的定金一概不予返还的条款是否系无效的格式条款；3、如买方逾期未前往卖方处履行进一步磋商合同条款的义务，卖方未保留房屋，买方是否可主张定金的双倍返还。
　　说法&&&
　　交了定金却不签合同
　　无权要求返还定金
　　法官认为，《认购协议》是在订立商品房买卖合同前，先行订立的预约合同，是对交易房屋有关事宜的初步确认，是独立的合同。
　　根据《认购协议》约定，买卖双方仅负有在日前为签订商品房买卖合同而进行诚信磋商的义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，就履行了认购书的义务。《认购协议》中“……定金一旦缴纳不予退还”，已加重了丁某的责任，故该格式条款中“定金一旦缴纳不予退还”之约定无效，房地产公司不得据此约定主张定金不予返还。此外，《认购协议》中约定的定金20000元，应是担保双方的诚信谈判义务，以求最终达成正式的商品房买卖合同而交付的。因丁某在签订《认购协议》之日起至日期间未至房地产公司售楼处，故认定丁某以其行为拒绝继续进行磋商以订立本约。》》》
　　鉴于日房地产公司才将房屋另售他人，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，未能签订商品房买卖合同系丁某一方原因所致，则对丁某缴纳的定金按法律规定的定金规则予以处理。即按照最高人民法院《关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金”之规定，丁某的诉讼请求不能成立，遂作出如上判决。
　　包瑾龄路若愚
　　链接&&&分清定金和订金
　　“定金”指为保证合同的履行，消费者预先向销售者（卖方）交纳一定数额的钱款。合同上是“定金”的，依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的20%。而对“订金”，目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。
&&【】&&【】
数据加载中, 请稍候…
业主社区?TOP 10
数据加载中, 请稍候…
　｜　　｜　　｜　　｜　　｜　　｜　
365地产家居网：------
建议使用 IE 或 NETSCAPE
4.0以上版本浏览, 最佳显示 800*600大家都在搜：
扫描二维码安装搜房网房天下APP
手机浏览器访问搜房网房天下
> > 问题详情
买新房交多一半房款只有认购书没有签合同两年了发现房产证五年了办不下来该怎么办丨开发商起诉我剩余的房款
买新房交多一半房款只有认购书没有签合同两年了发现房产证五年了办不下来该怎么办丨开发商起诉我剩余的房款及违约金，怎么办/谢谢律师支招!
浏览次数：0
回答被采纳后将共获得20
您好，看合同上有没有写明房产证多久下来的条款，以此抗衡
你认购书怎么签的？协议内容是什么？你可以以双方未签订买卖合同为由抗辩，但是你没交完房款，房产证怎么可能下来啊。
位提问人正在寻找答案
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有搜房通行证，
ask:3,asku:1,askr:330,askz:22,askd:15askR:2,askD：374 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:377
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：