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深圳史上最严限购 刚需迎最佳买房时机房价或冰封
在一大波政策袭来的国庆假期，3.25楼市政策出台刚满半年的深圳楼市，也在10月4日晚再出限购新政。政策变化内容主要有以下几点：1、户型:恢复90平及以下户型不得低于70％的政策;2、社保:外地户籍在深购房资格，社保连缴3年改为5年;3、贷款:认房又认贷，无房无贷记录首套3成，无房有贷记5成，二套7成;4、限价:不得超备案价！深圳此次限购政策受影响最大的将是改善型置业者。业内人士分析，由于认房又认贷政策的改变、以及首付比例的提高，对改善型需求的购房者资金提出了更高的要求。按照深圳目前最畅销的三房计算，总价以在500万左右的为多，目前首付为150万，修改后首付要250万。而针对楼市量价上，成交量可能连续冰冻三个月，新房均价或降至6万/平以下，二手房价格跌幅或在15%左右。9.30以来中国楼市进入了限购模式。天津、北京、成都、无锡、济南、合肥、武汉、深圳相继进入限购模式，这其中不少是今年第二次发布楼市限购政策，比如武汉、合肥、上海，而像无锡、成都、济南这些房价一直相对稳定的城市可以说是史上第一次限购。专家评论表示，接连不断的限购政策表现出了政府层面对楼市过热的认识，以及扼制投机、炒作的决心。3.25前后深圳房价对比深圳楼市3.25新政出台之后，深圳新房价格并没有得到太大抑制。4月，深圳一二手房均价比3月跌幅不超过1%；反而由于新政造成了购房者观望的心理，市场在成交量方面受影响较大，4月深圳新房环比大跌47.5%、二手房更是暴跌54.5%。深圳9月一二手房销况3.25限购政策还在继续实施的情况下，美联物业全国研究中心数据显示，9月深圳新房成交均价达到63109 元/m2，比3月涨幅达到26.25%，成交量则依旧处于低谷状态仅2510套。3.25之后深圳为何还要再出限购政策虽然有网友表示目前深圳楼市很健康，不需要调控，但当前成交量底、房价却一路从4w涨至6w的情况，不仅是深圳楼市供给和成交结构等因素造成的，更不能排除投机性购房的因素。从数据来看，深圳“3.25”新政之后，楼市成交量有了很大幅度的缩减，直至9月依旧没有恢复“3.25”之前的水平，甚至可以说连之前的一半都达不到。然而在成交价方面，除了4月房价有了1%的极小幅回调，5月开始深圳房价依旧一路高歌，一度冲破6万／平的均价。高房价和较高的投机需求是本次政策的主要对象。深圳历次新政对房价的影响3.25新政对房价的影响&&2016年4月深圳一二手房成交价环比下跌不足1%，成交量则均呈现大跌的情况。其中新房成交量下跌47.5%，二手房下跌54.5%。10.4新政的影响&&▲ 深圳史上最严楼市限购会给房价带来怎样的影响，我们下月见！专家观点资深财经评论员&严跃进深圳此处收紧限购，从外地人社保缴纳三年提高到五年，体现了严厉管控的模式，或打乱部分购房者购房策略，为近期最严厉政策，使得外地人购房门槛提高，是对上海“3.25政策”的模仿。近期其他城市受此影响，恐慌性购房需求会上升，进而推高成交量。其他政策核心内容在于三点。第一是增加土地供应，以积极补库存。第二是改进供应结构，重提90/70户型政策。第三是打击土地资产泡沫，高价地配建保障房的约束将提高拿地成本。住房信贷政策调整，使得有未偿付贷款记录等类型的购房者购房压力增加，这会有效抑制二套住房的购置。同时使得首套购房的信贷获取相对受保障。尤其是即便是无房购房者，若曾经贷款过，那么购房首付比例也会提高到五成，显然影响较大，或影响近期改善型购房需求的释放。深圳房地产研究中心高级研究员 李宇嘉：“打击楼市投资投机 深圳新房均价或回落至6万/平以下”此次的调控政策之严厉，出乎一部分人的意料，尤其是针对非户籍购房者方面。但实际上，去年以来深圳房价暴涨，再加上在资产荒的背景下，很多外来购房者在深置业进行资产配置，在这样的背景下，“深八条”在325新政的基础上提高对非户籍购房者的门槛。之所以在325之后再出台调控政策，在他看来，主要是有两方面原因。据深圳市房地产研究中心监测，今年8月成交量是2014年以来最低，即便9月有所回升，但基本低位徘徊；但实际上，是因为房价处于高位，投资投机的资金都在观望，据其监测，投资客的比例在25%左右。此外，国家的货币政策整体仍然是宽松的趋势，虽然房贷利率方面可能不会再宽松，但在这样的背景下高净值人群、外来投资客都进入深圳楼市进行资产配置。而在该调控政策对深圳楼市的影响方面，李宇嘉认为，短期会是利空，成交量会有所下降，如果成交量连续三个月处于冰点，价格将会松动。其预计，深圳新房均价将会降到到6万/平以下，而二手房价格也会有15%左右的回落。深圳中原研究中心总经理 王飞：“新政遏制全民炒房 投资占比高区域房价将率先下调”王飞认为，325新政后，成交量虽持续徘徊在低位，但事实上，深圳楼市近期已有回升的势头。而且深圳整体投资客占比已处于一个相当高位的水平，大概已超过30%，深圳楼市处于一个全民炒房的状态，所以要进行调控，这也是从上到下主基调的体现。谈到新政将对深圳楼市产生的影响，王飞表示，首先，成交量基本到年底不会有太大回升，其次，深圳一些投资投机占比高、此前炒作营销过度的区域，房价会率先出现调整，最后，局部可能会带动全市，如果直到年底，成交量都一直很低的话，加上明年春节的影响，全市房价将有可能下调。深圳职业技术学院房地产研究所所长 邓志旺：“对深圳自住是个机遇 10％－20％刚需会被新政排除在外”邓博士认为，此次调控在一定程度上超过大家的心理预期，对市场影响比较大，短期来说尤其对于处于成交和即将成交的购房者心理影响会比较大，对交了定金和签了认购书还没办按揭的购房者则会有一定的焦虑。而交了定金退房的比例都会比较高，退房会影响成交量并会大为下降。刚刚开盘和即将开盘则会调整推盘节奏，让市场消化下政策的效应。从长远来看，对市场起到比较大的作用，对打击投机有一定的力度，对一、二手楼的成交量会有非常大的影响，会下降的比较大，但价格不会有大的影响，会略有下降。更多的开发商比较成熟，大规模的降价可能性不大，会以推迟入市和会有促销来应对调控，开发商会先观望等待市场消化进程。目前来看，整个市场会表现供应量和成交量会减少，市场价格平稳会略有下降，促销活动增多。他还认为，本次调控对于刚需来说影响不大，对于深圳自住的来说是个机遇，房价如果有可能下调以及买房没那么疯狂的话，就可以选到合适的户型。10％和20％的刚需或许会被排除在外。网友观点&&&&唐家三藏：比325惨多了&&&&草娃娃：房价跌个30%轻松吧。。。。&&&&超级特工欧米茄：国家的调控还是给力的&&&&披着羊皮的狼：也不看人均面积，一刀切死刚需改善&&&&L先生：临深的死的惨&&&&悟空：降一点。让真正刚需上车。也是好事
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号合肥房价过山车：从全球涨幅第一到部分楼价几近腰斩
来源：中新网
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从全球涨幅第一到部分楼价几近腰斩 谁导演了合肥房价过山车？(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第26期)安徽合肥，这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市，去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”，令人为之侧目。在胡润研究院今年1月发布的2016年全球房价指数中，合肥房价涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。在全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中，合肥也首次登上榜首。去年下半年特别是10月2日以后，合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂，价格持续回落，成交量不断萎缩。据房产中介称，目前合肥房价普遍下跌15%～20%，个别小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩。合肥作为长三角城市群的副中心城市，在与上海、杭州、南京等周边城市的贴身竞争中，城市的经济总量和人口容纳量较小，人口吸引能力没那么强，房价长期以来不温不火。但为何去年以来房价涨幅如此迅猛和突兀？背后原因是什么？金融炒房客 “高评高贷”上演 “空手套”合肥当地人李文杰告诉《中国经济周刊》记者，作为省会城市的合肥，多年来的房价一直很“低调”，在邻近城市南京2008年房价每平方米过万的时候，合肥房价还在元/平方米之间徘徊，直到2015年合肥房价才突破万元。“那时感觉每平方米万元的房价太高了，一时还难以接受，其实周边城市早就奔3万、4万去了。”李文杰说。2016年，“蛰伏”已久的合肥房价迎来一轮超乎想象的暴涨。合肥市民张先生对记者形容说：“去年涨得最厉害的时候，我过一条马路的时间房价都能涨个200～300元/平方米。就这样一直毫无节制地冲到全球涨幅第一的位置，实在让人不可思议。”脱离正常轨道的变化总是有原因的。合肥当地一家大型房产中介主管王涛告诉《中国经济周刊》记者，去年全国各地涌来的“炒房团”云集合肥，他们所到之处，犹如“洪水浪涌，房价因之迅速攀升，不断水涨船高”。据王涛观察和记录，去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”，一类是“金融炒房客”，另一类是“主流炒房团”。“金融炒房客”，有单枪匹马来的，也有组团过来的。由于去年房源少，“炒房团”多，所以中介出来什么样的房子，这类炒家都全盘接手，然后再通过银行对这些房子
“高评高贷”，源源不断地把更多的钱从银行套出来，再投资炒房。王涛称，他们去年做了多批这样的业务，其中有个“炒房团”是从浙江过来的，4个人组成一个团队。背后有几家公司赞助他们一部分资金，用来付炒房首付款，赚了钱再按比例分成。当时，他们一下子要了20套，让中介帮助计算首付、月供以及可以从银行套出多少钱。他们对房子品质要求不高，只希望找到面积大的房子，这样可以从银行套出更多的钱，这类“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。王涛对《中国经济周刊》记者说，这类“炒房团”大多不需要自己掏钱，如果做得好，还能多套出些余钱。他记得很清楚，有一个“金融炒房客”就通过这种方式，经过一番操作后多套出来20万元现金。据了解，“高评高贷”，就是通过关系将房子价值评估高些，比如A炒房客从中介接手一套房子市值100万元，他让背后的财团帮其垫付，再找关系将该房产价值高估至150万元，按银行通用标准以房屋价值七成贷款，就能从银行套出105万元，这样还完财团垫付款，他用这种“空手套”还净赚5万元现金。王涛表示，当时办理这批二手房贷款手续全部加快，一个月之内就办完一套，“炒房团”接手的房子就放在那里等待升值后出手。据了解，这批房子是去年四五月份交易的，买的时候价格还比较低，目前这批房子都没有出手，还放在那里等待涨价。因为入手时价格低，均价在每平方米1万元左右，按目前1.5万～1.6万元/平方米的价格，一平方米可以赚5000元左右，一套房可赚50万～60万元。合肥链家的一位工作人员称，去年在合肥通过这样的“金融游戏”炒房的这帮“炒房团”，中介帮忙找的房子看都不看，直接付款入手，全权委托房产中介处理。另一类“炒房团”就是组团出击的“主流炒房团”。他们之间互相联手，组团买房，垄断式购房，控制房源，然后拉抬价格。这类“炒房团”对房子品质要求较高，注重绿化和户型，他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购买，这样方便谈判压价，一旦入手后，便将这些房间隔成一个个小单间出租，或者整套一起租给别人，以租金来抵充月供，然后坐等涨价，等达到自己满意的收益后再出手。“炒房客” 亲述炒房套路：组团控制房源，约定坐地起价，借助媒介造势在合肥采访期间，记者碰到了“炒房客”郭文强，他称，2015年合肥滨湖板块的房价涨得非常慢，年初均价为7000多元/平方米，年末才涨到元/平方米，一年时间每平方米才涨不到2000元。郭文强分析，与南京等周边城市相比，合肥房价在这一轮暴涨前属于比较滞后的城市，所以去年这个房产价格洼地一下子涌入众多“炒房团”，不断卖力炒作，在板块轮动中逐步推高房价，一下子透支了合肥房价几年的涨幅，造成了房价的反常上涨和畸形的板块结构。郭文强认为，去年领涨合肥房价的板块是滨湖，该板块也是房价迅速蹿升的最大元凶。2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子，均价在8000元/平方米左右，每个小区都有。此后，各路
“炒房团”蜂拥而入，接力炒作。大家互相通气谁都不卖，将这个板块的大部分房源控制住，伺机进行炒作。此后，滨湖板块没有新房出售，房源基本上都控制在这帮“炒房团”手里。控制房源不是目的，炒房赚钱才是终极目标。于是一段时间后“炒房团”突然放出来四五套房子，直接挂出1.3万元/平方米的价格，房价噌地就上去了。“这样的价格肯定是高了。”郭文强说，这样做是为了刺激刚需用户。接下来，他们到处贴广告，借助各种媒介开足马力造势，周边的中介也陆续挂出来1.3万元/平方米的价格了。“炒房客”很清楚挂这个价是没人买的。等个十天半个月，该板块哗啦一下子又有三四套房挂出来，价格在1.2万元/平方米，出来后很快就没有了。是不是真卖掉了不好说，但市场已经被带动了。如此这般，“炒房团”直接将房价从8000元/平方米一下子拉升到了1.2万元/平方米，连1万、1.1万元的中间价格区间和涨价过程都省掉了。之后再连续挂出七八套价格在1.3万元/平方米的房源，自然很快又没有了。刚需客户看到房价涨得这么厉害，不敢再观望了，都跑过去买，结果没房源，“炒房团”已将可售房源控制住，直接将价格报到1.5万～1.6万元/平方米。就这样，主流“炒房团”通过对板块房源的垄断，很快将滨湖板块的房价拉起来，最高峰的时候，他们竟然将滨湖房价炒到2.2万～2.3万元/平方米的高价。郭文强说，通过上述板块房源炒作后，“炒房团”又开始对周边关联板块房源轮动炒作，就这样，在“炒房团”的轮动炒作下，合肥房价在2016年疯狂上涨。“限购令” 出台 部分板块价格遭腰斩“枪打出头鸟”，合肥楼市的火爆和快速上涨很快引来了“限购”新政。日晚，合肥市政府紧急召开新闻发布会，宣布10条调控措施，主要包括：合肥市将加大居住用地供应力度；市区范围内开展限购；暂停异地公积金贷款；加强商品住房销售明码标价备案管理等多项措施。这个被称为合肥“史上最严限购令”出台后，合肥房价很快转入下降趋势，一直降到今年5月初。合肥地产业内人士认为，合肥房价最早是从滨湖板块炒作起来的，所以滨湖板块的水分和泡沫最大。去年10月合肥房地产市场调控以来，力度不断加码，炒房客开始大量抛房。当滨湖房价还盘旋在2.2万～2.3万元/平方米的高价时，“炒房团”便以2万元/平方米的价格抛售。滨湖板块房价也因“炒房团”的抛售快速下跌。合肥部分房产中介称，滨湖板块的降幅最大，多数降幅达到40%～50%，快到腰斩的价格了。今年春节时，滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米，与价格最高时周边楼盘2.2万～2.3万元/平方米的价格相比下降了一半还多。真是“成也萧何，败也萧何”。上述房地产业内人士认为，限购之后，合肥房价在去年底今年初达到冰点，过春节的那几天，很少有人看房买房。虽然滨湖板块价格遭到腰斩是个别现象，但合肥房价陷入低迷是不争的事实。(应采访对象要求，郭文强为化名)《中国经济周刊》 记者 刘照普| 合肥报道
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最近，身边的朋友和同事都在谈论买房的事情，其中不少积极的人已经在物色地段和楼盘，搞得我自己也有点蠢蠢欲动，毕竟我也是有购房资格的人，虽然在北京最新的限购政策出台之后已经被剥夺了&首套&的权利。
其实我是非常理解这部分人的想法的，我相信大部分人也都是这么想的。
其一，中国的在过去十几年实现了飞跃式增长，其投资收益大于市面上绝大多数的其他投资产品；其二，虽然现在的房价水平已经很高，但是北上广深等一线城市的需求依然没有得到完全满足，所以理论上还有上涨空间；其三，一部分刚需人群担心如果现在不买，以后房价继续上涨就再也没有机会了。
这样的理由还可以列出来很多，我也一度无法反驳。因为过去十几年，房价确实是一直在涨，而且是越调控涨得越厉害，以至于每一轮的调控措施都要比之前一轮严厉很多，每一次都是&史上最严调控&。但是，细细思考之后，我觉得目前这个时间段已经不是最佳的买房时机。
下面我跟大家一起来思考一下几个问题，虽然我不一定能给出完全正确的答案，但是这样的讨论或许可以帮助大家进行思考，至于是否买房，大家可以看完之后再做判断。
一、现在的房价水平算不算高？
关于这个问题，相信每个人都有自己的判断，但是目前为止没有人可以拍胸脯说自己说的一定是对的，因为这个问题目前完全没有办法检验。
在之前的文章里我曾提出过一个方法，那就是如果完全取消限购和限贷等限制条件，允许市场自由流动，我们再判断一个地方的房价会是什么样的水平，从而判断现在的房价算不算高。以北京为例，假设从来没有限购和限贷，你认为现在的房价会是什么水平？跟现在的房价比是高还是低？当然，这个问题也不太好回答，因为这个假设也是无法验证的。
于是很多人就提出了跟纽约、东京等大城市横向比，因为相对而言，他们更接近于我们假设的状态。对比的结果是什么呢？有人说北京房价比纽约还贵啦，还搬出了不少数据，但是据当地的朋友介绍，实际上纽约曼哈顿金融区的房子，普通中产也是买不起的，所以从这个角度来说你就不要埋怨西城区的房价高了。但是亦庄的房子卖8万，门头沟卖6万，燕郊卖4万你认为高不高呢？人家纽约郊区的房子也到不了这个价格呢，何况人家住的还是HOUSE，而且人家的收入水平也比咱们高很多。
当然，这么判断也是不准确的，我们国家人多啊，土豪更多，大家都想来北京买房，北京房价自然低不了。
所以，这一部分的结论即使我不下，也应该很清楚了。北京这样的全国性城市（甚至可以说是国际性大都市），至少核心区域的房价，我认为不高，但是其他地区，其他城市的房价水平，大家对号入座吧。
二、这一轮&史上最严调控&会有怎样的效果？
相信这也是大家近期最关心的一个问题。
由于经历了去年上半年的暴涨，从去年下半年开始全国各地就陆续出台了一系列的调控政策，比如北京出台的&930&。BUT，房价还在涨，而且涨幅还不低。根据买房的朋友和链家的数据判断，去年930到今年2月底，北京二手房价又涨了10%左右（当然官方数据是在下跌，你们懂的），其他大城市房价也没有止涨，于是才有了最近这一波的大范围&史上最严调控&。
具体调控的内容这里就不做讨论了，相信大家早已在媒体上已经看到了各种各样的报道和解读，总之，说它是&史上最严调控&绝不为过。我相信大家最关心的还是这样的严厉调控到底会不会取得效果？这个效果到底是怎样的&&降低房价的上涨速度、稳定房价、还是降房价？
从调控的目的来说，我相信相关部门的目的肯定是希望维稳，即既不希望大涨也不希望大跌。大涨就相当于调控无效，自己打自己的脸；大跌又会引发一系列的问题和风险，不利于市场和社会的稳定。但是，从效果来看，这样的目标是最不容易实现的，比如说去年下半年的调控政策就一点效果都没有。原因是什么，不能说930的调控不够严厉，而是那样的调控没有改变人们对房价的预期，所以人们还是拼命买房，房价也就还是不断上涨，于是才有了现在更为严厉的调控。所以这一波的&史上最严调控&，其实最大的作用不是从技术上阻止房价上涨，而是要改变人们对房价上涨的预期，从而才能达到调控目的。但是，经历了这些轮的调控，人们的预期是很难改变的，因此要达到目标效果，就必须采取力度更大的手段，也就是说&矫枉必须过正&。
理解了调控和房价的之间的逻辑，相信大家也就好判断调控的效果了。不出意外的话，这轮严厉调控后房价还将延续此前数轮调控的走势，调控&稳定观望&下降（可能是小幅）&放松&反弹，然后可能又是下一轮调控。
三、房价未来的走势如何？
这个问题可能是最难回答的，我说出来的结果也未必会让您信服。很多人听了谢国忠的话，到现在都没有买房，现在想把他砍死，不过听说他自己却买了好几套房。一直说房价要涨，结果也被人骂得狗血淋头，连新浪微博都被禁言了。但是说句公道话，预测是否准确只有时间才能检验，之前说得不对不表示未来也一定是错的，之前都预测准了不代表接下来也会一致正确。
所以我这里列举几条可能会影响房价未来走势的因素，这些在我一年前的文章里已经都提到过，不过根据现在形势做一些修正，大家可以自行判断。
一看货币政策。以往的房价上涨，很大程度上都是受货币的影响。而今年官方设定的M2增速目标是12%左右，货币政策依然维持在较为宽松的水平，而且未来要保证经济的高速增长，货币政策很难大幅收紧，这也基本确定了房价的走势。但是由于受到美国加息周期的影响，接下来货币政策的宽松程度也会打上一定的折扣。
二看经济形势。虽然中国经济增速已经开始放缓，但是在未来5年，以人民币计价的GDP预计保持5%以上的增速基本没有问题。但是由于过往的经济增长过分依赖投资（包括房地产），未来要调整结构的话势必会减少对投资的倚重，而更看重消费等高质量的增长。因此，房地产投资在未来的增长速度可能会较以前有所放缓。
三看人口流动。尽管国内总人口的快速增长势头已经基本结束，但是一线城市的吸引力依然很强，如果没有户籍等政策限制，大城市的吸引力将会更加突出。这点从国外发达国家的现状就可以看出来。但是，需要注意的是国家对大城市人口控制的力度超过了之前的预期，这可能会对当地房价产生一定的影响。
四看供应，政策对房价也有直接的影响。从目前的土地供应来看，虽然全国整体上土地供应还是很丰富，但是大城市，特别是其核心区域，土地资源是非常稀缺的，这就会对房价起到一定的支撑。不过非核心区域，三四线城市的情况就不是这样了。
基于以上这些常规指标来判断，跟一年前的分析相比，现在我认为未来房价上涨的概率已经大幅降低。
四、最后必须重点强调汇率风险。
我们之前对房价的讨论都是建立在人民币计价的前提下，但是未来由于汇率贬值的压力越来越大，我们在判断房产投资收益的时候需要考虑到汇率的损失。这样的话，以美元计价的房价涨幅可能会比人民币计价涨幅低很多，甚至如果人民币贬值幅度大于人民币房价的涨幅，则投资房子的收益可能会是负的。
关于汇率未来的走势，这篇文章就不详述了。目前主流的判断是，虽然中国依然在严格控制资本流出，但是人民币的贬值风险已经越来越大，未来控制汇率的难度会越来越大，成本也会越来越高。因此，未来我们在做任何投资的时候，一定不能忽略汇率的风险，特别是在计算收益的时候，一定要考虑汇率贬值可能带来的影响，不然就很有可能出现之前说过的人民币房价上涨但是以美元计价的收益为负的情况。
我们一起回顾一下以上的几点讨论。
首先，现在北京等大城市核心区域的房价水平不能算是绝对过高，但并不是所有区域的房价都没有泡沫。其次，本轮&史上最严调控&为了达到目标，必定会采取&矫枉过正&的手段，这很可能会导致未来一段时间房价的下跌。此外，房价未来的走势受很多因素影响，跟过去一年相比，基本面已经发生了一些不容忽视的变化，这也给未来一段时间的房价上涨带来不小的压力。最后，我们也不能忽视汇率的风险，在做房地产投资的时候不能只考虑人民币计价的投资收益，也要考虑以美元计价的绝对收益。
基于以上的几点讨论结论，我相信大家就不难理解今天文章的标题了。我认为在未来的一年时间之内，大家最好是忍住诱惑，不要轻易买房。
至于一年之后怎么办，到时候再说吧！或许我也会像2015年那样，再次大声疾呼让你买房的。返回芜湖&&
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