父母房产继承协议书之间的折价补偿按什么标准确定

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-02-01 04:23 标签： 继承无法给钱补偿
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房产继承条件及处理方法
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核心内容：房产作为遗产继承的，需符合房产继承的三个条件。由于房产遗产的特殊性，继承房产有其特殊的处理方式。那么房产继承的条件是什么呢？继承房产有哪些处理方式呢？下面，法律快车编辑为您详细介绍关于房产继承的知识内容。
房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。它是房地产转让中的一种方式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋所有权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。
一、房产继承的条件
继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。继承的条件主要有：
1、继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生。
这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。
2、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。
这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。
3、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。
这是继承的第三个条件。有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进行产权分割将属于被继承人配偶的份额（除有约定者外，一般应分出房产份额的一半）分割出来以后，再对遗产进行继承。
二、房产继承的处理方式
房屋遗产分割不同于其他财产的分割，因为房屋是不动产，不能随意移动，或因继承人人数较多不易分割，或因房屋遗产本身的结构也难以分割等，如果强行分开、割断，可能损害房屋的效用，以致造成生产无法正常使用，或给生活带来不便。
因此，如果分割房屋遗产在客观上可行，且不损害房屋的效用，不影响生产、生活，可以分割处理。对于不宜分割的房屋，可以采取以下两种方法处理：
1、折价补偿方法。
一般是归居住使用者所有，由其按各继承人应继承的房屋遗产份额折价补偿。房屋作价标准可以由继承人自行协商确定，或根据房屋所在地人民政府规定的私房评估标准，并参照当地的市场价格合理评定。
2、共有方法。
各继承人也可以商定遗产房屋为共同所有，可以是按份共有，也可以是共同所有。在房屋遗产分割中，应尽量采取折价补偿的方法，共有的方法并没有彻底解决纠纷，应视为对第一种方法的补充，如折价一方因经济能力负担不起折价款时，采取共有方法，也可减少矛盾。
&&&&（来源：易传播）【责任编辑：商业纵横】
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3秒自动关闭窗口房产作为不宜分割的遗产可采取折价补偿方式处理
房产作为不宜分割的遗产可采取折价补偿方式处理
被继承人孙保国与案外人傅某婚后于1984年生育一女儿孙哲，2001年孙保国与傅某协议离婚。2009年3月31日，孙保国与原告陈时光与于在上海宝山区登记结婚，夫妻于2009年4月1日共同出资购买了太仓市浮桥镇新港中路2-1号4幢105室房产一套。房屋总价为305221元，首付61221元，银行按揭贷款244000元（分144个月偿还）。银行贷款合同约定从2009年5月23日开始，贷款人每月将2155.06元还款至银行。
孙保国于2009年11月18日去世后，贷款就一直由陈时光偿还。现陈时光收入微薄，收入仅仅够支撑自己生活，无力偿还贷款，房屋又登记在陈时光和孙保国名下，房产交易中心告知陈时光无权单方处置房屋，房屋需要分割。
孙保国与前妻所生的子女孙哲、以及孙保国的母亲也为房产合法继承人，所以这套房屋便成了共同共有的房屋。陈时光称自己多次和其两人及孙家协商处置房产事宜，愿意将房屋折价补偿给孙家，但是孙家不作任何答复，不愿配合陈时光解决房屋问题。代理人告知陈时光可以通过法院确认房屋产权归属，《继承法》第二十九条规定“不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理”，孙保国与前妻所生的子女孙哲、以及孙保国的母亲作为被告起诉至法院，请求法院确认浮桥镇新港中路2-1号4幢105室房屋所有权归属原告陈时光（贷款由原告偿还），由其分别支付两被告补偿款11904元，法院于2014年5月受理本案。
孙保国于2009年11月18日去世后，贷款就一直由陈时光偿还。孙保国与前妻所生的子女孙哲、以及孙保国的母亲也为房产合法继承人，陈时光知道维持房屋共有状态势必对自身造成巨大损失，自己也没有经济能力持续还贷。
代理人向法院提出折价补偿方式的计算方式如下：首付61221元，144个月的贷款，夫妻关系存续期间（2009年5月23至2009年11月18日期间），共计还款6个月，2009年11月19日至2014年5月23日共计55个月为陈时光还贷。故：（1）孙保国首付可继承份额61221元&2&305221元=10.03% ； （2）孙保国还贷可继承份额6个月&144个月=4.17% ，4.17%&2&80%=1.67%；两部分合计1.67%+10.03%=11.7%，所以可继承部分为11.7%。两被告占有份额11.7%&2/3=7.8%，故补偿两被告折价款305221元&7.8%=23807.23元，即每人11904元（或者按照房屋现在评估价值计算）。
法院经过初步审理，与孙家取得联系。孙哲的母亲在接到法院的电话后表示拒绝配合，口头表示不愿意参与这件事，孙保国的母亲由于年事已高，家里人并未将其儿子去世的消息告知他，也不愿参与这件事，法院只得通过公告送达。
同时法院认为房屋的价值应该按照目前价值计算，于是委托了第三方评估机构对房屋的价值进行了造价评估，房屋评估总价值为41.06万元，比刚买房时升值10余万。
法院经过开庭审查，法院最终判决：一、位于浮桥镇新港中路2-1号4幢105室房屋（证号太房权证浮桥字第号）所有权归属原告陈时光，贷款由陈时光负责偿还；二、原告陈时光于本判决生效之日起10日内各支付被告李秀清、孙哲继承款23888元。
江苏众谊律师事务所
二&#9675;一五年一月七日
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